بازار مسکن به کف قیمت رسیده است؟

«به قیمت رسیده، کمتر از قیمت منطقه، تخفیف پای معامله، جای چونه دارد و...»این جمله‌ها را تقریباً کنار ۸۰ درصد آگهی‌های اجاره یا فروش ملک این روزها می‌توانید ببینید.

ظاهراً بازار مسكن به كف قيمت خودش نزديك شده است، اما برخي چنين باوري ندارند و مي‌گويند، روند نزولي ادامه دارد.

ورود به نيمه دوم سال و كاهش تقاضا موجب كاهش قيمت پيشنهادي در بازار مسكن شده و كاهش قيمت‌ها در اين بازار شروع شده است.

در بازار املاك، عده‌اي خريدارند و عده‌اي فروشنده؛ اما با شرايطي كه در دو ماه اخير در اين بازار به وجود آمده هم خريداران و هم فروشندگان نسبت به انجام معامله ترديد دارند. خريداران به خاطر از دست دادن خريد اقتصادي‌تر در انتظار كاهش بيشتر قيمت مسكن نشسته‌اند و فروشندگان نمي‌خواهند ملك خود را با قيمتي پايين‌تر از قيمت مورد نظرشان يا بازار بفروشند كه بعداً نتوانند چيزي را جايگزين آن كنند.

در اين ميان، فعالان بازار مسكن تحليلي كه از اين بازار ارائه مي‌دهند، افت بيشتر قيمت‌ها در ماه‌هاي آينده در بازار مسكن است، گرچه شماري هم مي‌گويند، اين كاهش‌ها به‌دليل كاهش دادوستد است نه كاهش هزينه ساخت.

با اين قيمت نمي‌خرند

در يكي از بنگاه‌هاي معاملاتي در شرق تهران، مالكي براي فروش واحد خود به بنگاه آمده است. مشاور املاك به او مي‌گويد: «اگر مي‌خواهي بفروشي، ملك شما متري 10 ميليون تومان قيمت دارد» ناگهان مالك از كوره درمي‌رود و مي‌گويد: «چرا تو سر مال مي‌زني، توي اين منطقه كه واحد نوساز با امكانات؛ متري 12 تومان است». اما مشاور املاك مي‌گويد« درست است، نوساز متري 12 تومان قيمت دارد، اما كسي نمي‌خرد، حتي متري 11 ميليون تومان هم متقاضي ندارد، اگر مي‌خواهيد بفروشيد با متري 10 ميليون تومان مشتري پيدا مي‌شود.»

اگر گذرتان اين روزها به بنگاه‌هاي معاملات املاك افتاده باشد، اين بحث‌ها در بيشتر بنگاه‌ها شنيده مي‌شود. وقتي در بهار امسال رشد قيمت مسكن برخلاف ثبات قيمتي بهار سال‌هاي گذشته، صعودي شد، فعالان بازار تصور نمي‌كردند كه در تابستان، قيمت‌ها با افت مواجه شود، چون اين فصل هميشه به‌عنوان فصل معاملات و رونق در بازار مسكن شناخته مي‌شود.

اما افت شديد معاملات از رسيدن ركود زودهنگام به بازار مسكن در فصل رونق خبر مي‌داد. به‌دنبال كاهش معاملات قيمت مسكن در مرداد و شهريور رو به كاهش نهاد، طوري كه بر اساس آمارهاي بانك مركزي قيمت مسكن در انتهاي شهريور نسبت به ماه مرداد 2.8 درصد كاهش را تجربه كرد و شهريور امسال براي دومين ماه پياپي، تورم ماهانه مسكن در تهران منفي شد.

دلخوشي به بازارهاي موازي

متقاضيان در صف خريد مسكن، در انتظار كاهش بيشتر قيمت‌ها هستند، آنها براي انتظار خود شواهدي دارند. آنها ثبات نرخ تورم و قيمت‌هاي ارز و سكه را دليلي بر احتمال كاهش بيشتر قيمت مسكن عنوان مي‌كنند.

افشين پروين‌پور، عضو سابق شوراي عالي مسكن در پاسخ به اين انتظار متقاضيان مي‌گويد: با ادامه ركود در خريد و فروش انتظار كاهش قيمت مسكن انتظاري درست است. با توجه به اينكه قيمت مسكن سال گذشته و اوايل امسال بشدت بالا رفت، قيمت آن به اشباع رسيد. به همين دليل اگر در اقتصاد يا بازارهاي ديگر اتفاق غيرمنتظره‌اي رخ ندهد افت قيمت دور از انتظار نيست.»

كاهش 20 درصدي

پروين‌پور اين استدلال را دارد كه با توجه به كسادي بازار، فروشنده‌ها و مخصوصاً كساني كه نياز به نقدينگي دارند از قيمت‌هاي پيشنهادي كوتاه مي‌آيند و ملك خود را با قيمتي كمتر از عرف بازار عرضه مي‌كنند. او مي‌گويد:«به نظر مي‌رسد افت قيمت‌ها با شيب ملايمي ادامه خواهد داشت و كاهش 15 تا 20 درصدي قيمت مسكن در ماه‌هاي آينده انتظار مي‌رود.»

پروين‌پور، بر اين نكته هم تأكيد دارد «كه اگر دولت برنامه‌هايي مانند اخذ ماليات از معاملات مسكن را اجرايي كند قيمت مسكن، از 30 تا 40 درصد افت مي‌كند.»

قيمت‌ها تحت فشار معاملات

اما برخلاف نظر، عضو سابق شوراي عالي مسكن، بيت‌الله ستاريان، تحليلگر اقتصاد مسكن آمار مربوط به كاهش قيمت مسكن را به‌خاطر افت معاملات مي‌داند و مي‌گويد «اصلاً منطقي و علمي نيست، وقتي افت شديد معاملات اتفاق افتاده بگوييم قيمت مسكن كاهشي است. زماني مي‌توانيم بگوييم قيمت مسكن پايين آمده كه براي مثال در اين ماه و ماه بعد تعداد معاملات مساوي باشد نه اينكه تعداد معاملات افت 70 درصدي نسبت به‌مدت مشابه در سال قبل يا افت نسبت به ماه قبل را داشته باشد.افت معاملات نشان مي‌دهد معاملات اندكي كه در مرداد يا شهريور صورت گرفته در شرايط عادي نبوده است. ما مي‌گوييم شرايط معامله شرايط مساوي نبوده است و افت قيمت‌ها بيشتر به اين دليل بوده كه در همين تعداد كم معاملات كساني كه نياز به نقدينگي داشتند و به اصطلاح پول لازم بودند ملك خود را با قيمت كمتري فروختند.»

ستاريان با مقايسه تعداد معاملات امسال و سال قبل مي‌گويد «سال قبل در اين ماه در كل كشور حدود 60 هزار معامله داشتيم، اما شهريور امسال تعداد معاملات به كمتر از 5 هزار معامله افت كرده است كه نشان مي‌دهد مسكن با معامله نشدن، قيمت خودش را حفظ كرده است و حتي با معامله نشدن قيمت مسكن مي‌خواهد، دوباره بالا برود.»

به اعتقاد اين تحليلگر اقتصاد مسكن «فقط فروشندگاني كه نياز به نقدينگي دارند، حاضرند ملك خود را با قيمت كمتري بفروشند. اصلاً نمي‌شود با آمار كم معاملات، ادعاي كاهش قيمت را داشته باشيم.»

بازگشت قيمت

افت نرخ ارز از يك‌ سو و كاهش تعداد معاملات از سوي ديگر دست به دست هم داده‌اند تا اين روزها ديگر تقاضاي سوداگري مسكن براي ورود سوداگران مهيا نباشد و انگيزه‌اي هم براي تقاضاي سوداگري ديده نشود.

مهدي روانشادنيا، كارشناس بازار مسكن با اشاره به اين موضوع مي‌گويد« سال گذشته قالب پيش‌بيني در بازار مسكن اين بود كه رشد قيمت مسكن تا پايان سال ادامه دارد و در سال 98 پايان افزايش قيمت را خواهيم داشت.اما بازار مسكن برخلاف پيش‌بيني‌ها به‌دليل هيجانات حاكم بر بازارهاي موازي، در بهار امسال با رشد كم سابقه‌اي مواجه شد.»

به اعتقاد اين كارشناس بازار، افت قيمت مسكن تا رسيدن قيمت‌ها به قيمت اسفند سال گذشته ادامه دارد.

او معتقد است، دو اتفاق در بازار مسكن افتاده كه يكي حساسيت‌زدايي عمومي از بازار مسكن و ديگري رفتن سودجويان از اين بازار است كه دو اتفاق مثبت در بازار مسكن است. در حال حاضر تقاضاي بازار براي بخش مصرف است.

روانشادنيا، با توجه به شواهد حاكم بر بازار معتقد است «با توجه به حساسيت‌زدايي از بازار مسكن و كاهش قيمت‌ها در ماه‌هاي آينده متقاضيان وارد بازار مي‌شوند و تعداد معاملات با توجه به نيازي كه در بازار وجود دارد نمي‌تواند تا پايان سال كاهشي باشد. چون ماهانه 6 تا 7 هزار مسكن آماده بهره‌برداري مي‌شود. اگر تا پايان سال در اقتصاد شرايط غيرمنتظره‌اي پيش نيايد، افت قيمت مسكن ادامه دارد.»

گزارش اشکال Top