تصویر 10 ساله از نوسان نرخ آپارتمان

بازار مسکن در عمیق‌ترین رکود تورمی خود طی 10سال گذشته به‌سر می‌برد و با توجه به جهش شدید قیمت‌ها و کاهش چشمگیر معاملات پیش‌بینی می‌شود که این دوره رکودی، طولانی‌ترین دوره طی سال‌های اخیر باشد.

تصویر 10 ساله از نوسان نرخ آپارتمان
 
در اين ميان، تحليل گزارش آماري منتشرشده از سوي مركز آمار ايران كه تحولات بازار مسكن را طي 10 سال گذشته بازتاب مي‌دهد هم حكايت از آن دارد كه جهش قيمتي رخ داده در سال 97 شديدتر از سال 91 بوده است و همين موضوع مي‌تواند يكي از عوامل موثر در طولاني ترشدن ركود سال 97 نسبت به سال 91 باشد.
 
اما براي اثبات شديدتر بودن جهش قيمتي مسكن در سال 97 نسبت به سال 91 بايد افزايش قيمت فروش هرمترمربع بنا را از زمان آغاز جهش سال 91 (يعني از بهار آن سال) نسبت به فصل قبل آن (زمستان سال 90) با قيمت فروش هرمترمربع بنا از زمان آغاز جهش سال 97 (يعني تابستان آن سال) نسبت به فصل قبل آن (بهار آن سال) مورد مقايسه قرار دهيم، رقم اولي 130 درصد و رقم دومي 230 درصد است، يعني جهش قيمتي رخ داده در سال 97 چشمگيرتر از سال 91 بوده است.

2 جهش قيمتي اصلي

بررسي گزارش مركزآمار ايران از تحولات بازار مسكن طي سال‌هاي 88 تا 98، نشان مي‌دهد كه اين بازار طي 10 سال گذشته دو بار جهش قيمتي را تجربه كرده است كه نخستين‌بار مربوط به سال 91 و دومين جهش به سال 97 بازمي‌گردد.
 
 براساس آمار، قيمت فروش هرمترمربع بنا در سال 91 از يك ميليون و 927 هزار تومان درسال 90 به 2 ميليون و 902 هزار تومان رسيده است يعني طي يكسال، قيمت فروش هر مترمربع بنا 975 ميليون تومان افزايش يافته، اين درحالي است كه از سال 88 تا 91، سالانه بين 200 تا 300 هزار تومان به قيمت هرمترمربع بنا افزوده شده است.
 
در سال 92 هم قيمت فروش هر مترمربع بنا رشد كرد اما شدت آن كمتر از سال 91 بود، قيمت فروش هرمترمربع بنا در سال 92 نسبت به 91، 870 هزار تومان رشد داشت كه رقمي كمتر از 975 هزار تومان است. اما دومين جهشي را كه بازار مسكن طي 10 ساله گذشته تجربه كرد، مربوط به سال 97 مي‌شود.‌ درشرايطي كه قيمت فروش هرمترمربع بنا از سال 92 تا سال 95، سالانه رشدي بين 100 تا 300 هزار تومان داشت (البته درسال 96، اين رشد تاحدودي بالاتر از رقم ميانگين بود و به 730 هزار تومان رسيد) در سال 97 كه جهش اصلي رخ داد قيمت فروش هرمترمربع بنا، 3 ميليون و 399 هزار تومان نسبت به سال 96 رشد كرد.
 
البته در سال 98 هم شاهد افزايش قيمت فروش هرمترمربع بنا نسبت به سال 97، بوديم و قيمت هرمترمربع 4 ميليون و 612 هزار تومان رشد كرد، اگرچه افزايش قيمت‌ها در سال 98 بنسبت به سال 97 بيشتر از افزايش قيمت‌ها در سال 97 نسبت به 96 بوده است اما درصورت نسبت گرفتن به اين نتيجه مي‌رسيم كه درصد رشد قيمت‌ها سال 96 نسبت به سال 97، 66 درصد و از سال 98 نسبت به سال 97، حدود 54 درصد است.

مقايسه قيمت‌ها نسبت به فصل قبل

فاكتور ديگري را كه روزنامه «تعادل» مورد بررسي قرارداده است مقايسه قيمت فروش هر مترمربع بنا در هرفصل نسبت به فصل قبل است، در تحليل آمارهاي مربوط به مركز آمار درباره تغيير قيمت فروش هرمترمربع بنا نسبت به فصل قبل در 10 سال گذشته مي‌بينيم كه بيشترين رشد قيمت مربوط به پاييز 97 نسبت به تابستان همان سال است و در پاييز 97 نسبت به تابستان شاهد رشد 23.6 درصدي قيمت‌ها هستيم.
 
بررسي رشد قيمت فروش هرمترمربع بنا نسبت به فصل قبل حكايت از آن دارد كه در سال‌هايي كه شاهد جهش قيمت مسكن بوديم مثل سال 91 و همچنين 97 و 98، قيمت هرمترمربع بنا در هرفصل نسبت به فصل قبل، رشد قابل ملاحظه‌اي را تجربه كرده است.
 
به عنوان نمونه نخستين جهش قيمتي در جدول مربوط به تغييرقيمت فروش هر مترمربع بنا طي 10 سال گذشته مربوط به به ار 91 با 13.9 درصد است البته درپاييز و زمستان سال 91 هم شاهد رشد قابل ملاحظه قيمت‌ها نسبت به فصول قبلي بوديم اما اين موضوع درباره تابستان 91، صدق نمي‌كند و با اينكه به‌طور كلي در سال 91 شاهد جهش قيمتي بوديم اما قيمت‌ها در تابستان نسبت به فصل قبل (بهار آن سال) افزايش چنداني نداشت.
 
بررسي نمودار رشد قيمتي حاكي از آن است كه درسال 92 قيمت هرمترمربع بنا نسبت به سال 91 افزايش چشمگيري داشته است اما بررسي ارقام مربوط به تغيير قيمت فروش هرمترمربع بنا نسبت به فصل قبل نشان مي‌دهد كه شاهد رشد منفي هم در اين سال هستيم به عنوان نمونه قيمت هرمترمربع بنا در فصل تابستان سال 92 نسبت به بهار آن سال، 4.1- درصد تغيير كرده است، يعني جهش قيمتي در هرسال لزوما به معناي افزايش قيمت بنا در هر فصل نسبت به فصل قبل نيست.
 
اما موضوع ديگري كه بايد به آن اشاره كرد، افزايش 14.8 درصدي قيمت هرمترمربع بنا در زمستان 96 نسبت به پاييز همان سال است، اين رشد قابل ملاحظه در شرايطي رخ داده است كه در سال 96 شاهد جهش قيمتي نبوديم و جهش اصلي درسال بعد از آن رخ داده است اما اين رشد مي‌تواند نشانه‌اي از آغاز يك جهش قيمتي باشد.
 
در سال 97، قيمت مسكن از فصل بهار رشد چشمگيري را تجربه كرد اما بررسي تغيير قيمت فروش هر مترمربع بنا نسبت به فصل گذشته حاكي از جهش قيمت مسكن در تابستان است و نه بهار.
 
درواقع از تابستان سال 97، رشد قيمتي 21.7 درصدي ثبت مي‌شود و اين جهش تا تابستان سال 98 هم ادامه مي‌يابد و قيمت مسكن درهر فصل نسبت به فصل قبل، رشد مي‌كند.
 
Taadol-13

گزارش اشکال Top