انقباض مسکن آسیا در جنگ تجاری

ظاهرا روندهای اقتصادی اساسی از استمرار رونق قیمت املاک حمایت نمی‌کنند. به نظر می‌رسد، امریکای شمالی به پایان دوره طولانی رشد اقتصادی خود رسیده است.

اقيانوسيه هم ظاهرا با جنگ تجاري ضعيف شده است و خاورميانه از تنش‌هاي سياسي و قيمت‌هاي پايين نفت رنج مي‌برد. در همين حال، اغلب كشورهاي اروپايي نيز همچنان افزايش قوي قيمت مسكن را تجربه مي‌كنند.پورتوريكو (13.24 درصد)، مونته نگرو (11.68 درصد)، سريلانكا (10.64درصد)، شيلي (9.05 درصد) و آلمان (8.21 درصد) قوي‌ترين بازارهاي مسكن در ميان 46 كشور مورد بررسي در سال منتهي به فصل دوم 2019 هستند.
 
اما مصر (21.51- درصد)، تركيه (12.1- درصد)، دوبي در امارات متحده عربي (6.86- درصد)، كي يف در اوكراين (5.45- درصد) و پاكستان (4.35- درصد) بازارهايي بودند كه بزرگ‌ترين كاهش قيمت‌هاي سالانه را تجربه كرده‌اند.
 

كاهش شتاب جهاني مسكن

 
بر اساس بررسي‌هاي «گلوبال پراپرتي گايد» تنها 22 بازار مسكن جهان (از 46 بازار مورد بررسي) بر اساس آمارهاي موجود حركت صعودي قدرتمندي را طي سال منتهي به فصل دوم سال 2019 از خود نشان داده‌اند. در همين حال، 24 بازار مسكن حركت ضعيف‌تري داشته‌اند. «حركت» ميزان «تغيير در تغيير» است. از اين رو، به سادگي مي‌توان گفت، اگر بازار ملك امسال سريع‌تر از سال گذشته رشد يابد، «حركت» يا شتاب افزايش يافته است. حركت ضعيف‌تر دست‌كم نشان مي‌دهد كه رونق بازار مسكن در حال تقويت شدن و قدرت گرفتن نيست. در واقع، حركت بازارهاي مسكن در سطح جهان به‌طور مستمر از فصل اول سال 2017 در حال تضعيف بوده است. در سراسر اين پژوهش از آمارهاي تعديل شده با نرخ تورم استفاده شده است.
 

قوي‌ترين بازارهاي ملك جهان

 
پورتوريكو در حال حاضر با جهش شاخص قيمت فصلي به 13.24 درصد در سال منتهي به فصل دوم سال 2019 در قياس با رشد اندك 0.38 درصد در سال گذشته، قوي‌ترين بازار مسكن جهان (در ميان 46 كشور مورد بررسي) به شمار مي‌رود. اين رشد، پس از چندين سال افت قيمت ملك، و در پي اجراي سياست‌هاي خلاقانه دولت شامل محرك‌هاي مالياتي و ساير محرك‌هاي تشويقي، بازگشتي شگفت‌انگيز به شمار مي‌رود. اين در حالي است كه اقتصاد كلان اين كشور هنوز دچار چالش است و پيش بيني مي‌شود پس از 14 سال ركود، رشد اقتصادي تا 1.1 درصد در سال جاري و تا 0.7 درصد در سال 2020 منقبض باقي بماند.
 
بازار مسكن مونته نگرو به واسطه رونق صنعت گردشگري به‌شدت در حال رشد است. قيمت واحدهاي نوساز تا 11.68 درصد طي سال منتهي به فصل دوم سال 2019 افزايش يافت، در حالي كه سال گذشته 5.17 درصد افت كرده بود. در واقع رشد قيمت فصلي مسكن طي فصل گذشته به 18.24 درصد جهش كرد. در همين حال، پيش بيني مي‌شود، اقتصاد مونته نگرو در پي رشد 4.5 درصدي در سال 2018، 4.7 درصدي در سال 2017، 2.9 درصدي در سال 2016 و 3.4 درصدي در سال 2015 و در سال جاري تا 2.8 درصد رشد را تجربه كند.سريلانكا با توجه به رشد قيمت مسكن تا 10.64 درصد طي سال منتهي به فصل دوم سال 2019 به عملكرد بسيار عالي خود ادامه داده است. قيمت ملك در اين كشور به‌طور فصل به فصل در فصل گذشته تا 1.01 درصد افت كرد. رونق بخش گردشگري سريلانكا تقاضاي ملك را تشديد مي‌كند. سريلانكا در سال 2018 با رشد 10.3 درصد نسبت به سال قبل از آن، ركورد پذيرش 2.3 ميليون گردشگر را ثبت كرد. پيش بيني مي‌شود، اقتصاد سريلانكا پس از رشد 3 درصدي و 3.3 درصدي در سال‌هاي 2018 و 2017، در سال جاري تا 3.5 درصد بزرگ‌تر شود.بازار ملك شيلي به واسطه رونق اقتصادي اين كشور به رشد جهش وار خود ادامه مي‌دهد. ميانگين قيمت آپارتمان‌هاي نوساز «سانتياگو» طي سال منتهي به فصل دوم 2019 تا 9.05 درصد جهش كرد و افزايش قيمت‌ها در نهمين فصل متوالي را رقم زد. قيمت فصل به فصل مسكن به 2.72 درصد در فصل 2019 بالغ شد. پيش بيني مي‌شود امسال اقتصاد اين كشور تا 3.4 درصد و در سال آينده تا 3.2 درصد رشد كند.بازار مسكن آلمان نيز به واسطه نرخ‌هاي سود پايين، بسيار با قدرت به كار خود ادامه مي‌دهد. ميانگين قيمت آپارتمان در اين كشور تا 8.21 درصد طي سال منتهي به فصل دوم 2019 افزايش يافته است. همچنين طي فصل گذشته قيمت ملك 1.44درصد رشد كرد. در عين حال، رشد اقتصادي آلمان در سال 2018 با رشد توليد ناخالص داخلي 1.4 درصدي (ضعيف‌ترين ركورد در 5 سال  گذشته) نااميد‌كننده بود. دولت آلمان به تازگي پيش بيني رشد اقتصاد خود در سال جاري را به 0.5 درصد (قبلا يك درصد پيش بيني شده بود) تقليل داده است.
 

تداوم روند صعودي در اروپا

 
روند صعودي قيمت مسكن در اروپا مختل نشده است. در واقع، 6 بازار از 10 بازار مسكن پرقدرت (از ميان 46 بازار مورد بررسي گلوبال پراپرتي گايد) در اروپا واقع شده‌اند. قيمت ملك در 14كشور از 23 كشور اروپايي كه آمارهايشان در دسترس بود، ‌افزايش يافته‌اند. به غير از مونته نگرو و آلمان، بازار مسكن اتريش به واسطه جهش تقاضا، با قدرت به پيش مي‌رود. در وين، شاخص قيمت املاك مسكوني تا 7.99 درصد طي سال منتهي به فصل دوم 2019 رشد كرد كه با توجه به رشد 2.24 درصدي سال گذشته، بسيار قابل توجه است. قيمت‌ها نيز در فصل دوم سال 2019 به 3.98 درصد رسيد. پيش بيني مي‌شود اقتصاد اتريش در پي رشدهاي 2.7 درصدي سال 2018، 2.6 درصدي در سال 2017، 2 درصدي در سال 2016 و 1.1 درصدي در سال 2015، در سال جاري تا 2 درصد بزرگ‌تر شود.
 
چشم‌انداز بازار مسكن شمال مقدونيه نيز خيلي مثبت است. دليل عمده اين مساله تصميم دولت براي تغيير نام اين كشور از مقدونيه به مقدونيه شمالي در توافق با يونان است. مساله‌اي كه بحثي طولاني ميان كشورهاي همسايه را حل كرده و راهي براي اتحاد با اتحاديه اروپا و «ناتو» باز مي‌كند.
 
«مالت» با افزايش قيمت‌ها به 4.39 درصد طي سال منتهي به فصل دوم سال 2019، همراه با «جرسي» (4.68 درصد)، «هلند» (4.18 درصد) جمهوري اسلواكي (3.74 درصد) و ليتواني (3.04 درصد) ساير بازارهاي مسكن پرقدرت اروپا به شمار مي‌روند. استوني (2.59 درصد)، ‌اسپانيا (2.08 درصد)، روسيه (1.83 درصد)، ايرلند (0.9 درصد) و ايرلند (0.8 درصد) نيز كمترين افزايش سالانه قيمت‌هاي مسكن را ثبت كرده‌اند. تنها استوني و ايرلند رشد قيمت‌هاي فصلي را طي فصل گذشته تجربه كردند. در كنار تركيه و اوكراين، ‌سوييس با افت 2.52 درصدي قيمت مسكن طي سال منتهي به فصل دوم سال 2019، به همراه روماني (2.41- درصد)، بريتانيا (1.25- درصد)، فنلاند (1.11- درصد)، نروژ (0.37 درصد)، لتوني (0.13- درصد) و سوئد (0.07- درصد) ساير بازارهاي ضعيف ملك در اروپا را تشكيل مي‌دهند.
 

بازارهاي آسيا رو به افول

 
9 بازار از 12 بازار مسكن آسيا- اقيانوسيه كه در ميان 46بازار مورد بررسي «گلوبال پراپرتي گايد» قرار دارند، در سال منتهي به فصل دوم 2019 در قياس با دوره مشابه سال قبل، حركت ضعيف‌تري را به نمايش گذاشته‌اند. قيمت ملك در 7 كشور افزايش يافته اما به غير از سريلانكا، ساير افزايش قيمت‌ها شديد نبوده است.قيمت در بازار مسكن نيوزلند به روند افزايشي خود ادامه مي‌دهد، البته در پي منع خارجي‌هاي بدون تابعيت از خريد ملك در اين كشور، اين روند سرعت كمتري نسبت به گذشته دارد. قيمت واحدهاي مسكوني متوسط متراژ تا 2.74 درصد طي سال منتهي به فصل دوم 2019 رشد يافته است. اين در حالي است كه رشد سالانه اين دسته از واحدهاي مسكوني در دوره گذشته 4.3 درصد بوده است. در همين حال، ‌بازار مسكن در كشورهاي تايلند (2.59 درصد)، تايوان (2.25درصد)، كره جنوبي (0.97 درصد) توكيو (0.94درصد) و سنگاپور (0.6 درصد) شاهد كمترين رشد قيمت ملك طي سال گذشته بوده‌اند.
 

توهم مسكني در پاكستان

 
با توجه به بازارهاي تورم زده پاكستان به نظر مي‌رسد كه قيمت‌هاي مسكن نيز در اين كشور به‌شدت در حال رشد هستند. اما ظاهرا اين مساله يك توهم است. در واقع، قيمت واحدهاي مسكوني در سراسر كشور، طي سال منتهي به فصل دوم 2019 به 4.35 درصد كاهش يافته است، اما وقتي قيمت‌ها با نرخ تورم تعديل شوند، قيمت‌هاي اسمي تا 4.15 درصد افزايش مي‌يابند. بازار ملك ماكائو به دليل كاهش رشد اقتصاد در سرزمين اصلي چين كه به بخش «بازي و سرگرمي» ماكائو ضربه زده است، به‌شدت در حال سرد شدن است. ميانگين قيمت‌هاي معامله شده واحدهاي مسكوني طي سال منتهي به فصل دوم سال 2019 در قياس با افزايش سالانه 6.6 درصد در دوره گذشته، 2.9 درصد افت كرده است كه اولين كاهش پس از فصل سوم سال 2016 به شمار مي‌رود.
 

اثر جنگ تجاري بر املاك چين

 
بازار مسكن چين با توجه به مقررات تازه و سياست‌هاي پولي جديد كه روي خريداران و توسعه‌دهندگان مسكن اثر مي‌گذارد، به چالش و كشكمش ادامه مي‌دهد. در شانگهاي شاخص قيمت واحدهاي مسكوني كليد خورده تا 2.53 درصد طي دوره مورد بررسي افت كرده است كه هفتمين افت فصلي متوالي به شمار مي‌رود. طي آخرين فصل، قيمت‌هاي مسكن شانگهاي تا 0.67 درصد افزايش يافت.رونق بازار مسكن هنگ‌كنگ با توجه به سقوط 2.44 درصدي قيمت‌ها در سال منتهي به فصل دوم 2019 هم‌اينك پايان يافته است. اين در حالي است كه شاخص قيمت‌هاي سالانه در دوره قبل به 13.64 درصد افزايش يافته بود. ركود اخير عمدتا به دليل كاهش تقاضا از سوي خريداران چيني، كاهش رفاه، رشد نرخ‌هاي تسهيلات همچنين اثر منفي جنگ تجاري امريكا- چين است. البته تشديد ناآرامي‌هاي اجتماعي در هنگ كنگ روي اعتماد سرمايه‌گذاران به‌شدت اثر منفي گذاشته است. در همين حال، بازار مسكن اندونزي برخلاف اقتصاد قوي اين كشور، همچنان در فاز استراحت باقي مانده است. قيمت واحدهاي مسكوني در 14 شهر بزرگ اندونزي تا 1.63 درصد طي سال منتهي به فصل دوم سال 2019 افت كرده است.
 

از افول آسيا تا رونق اروپا

 
   در سال منتهي به فصل دوم سال 2019، رونق مسكن در سطح جهان ادامه يافت اما از سرعت آن كاسته شد. قيمت‌هاي واقعي مسكن (تعديل شده با نرخ تورم) در 26 بازار از 46 بازار مسكن جهان (كه تاكنون گزارش آماري آنها منتشر شده) افزايش يافته است.
 
   آمارهاي اسمي نشان مي‌دهد كه قيمت مسكن در 41 كشور افزايش يافته و تنها در 5 كشور افت كرده است.
 
   پس از 6 سال رشد قدرتمند قيمت مسكن بازار ملك ايالات متحده در حال افول است. شاخص ملي قيمت مسكن تعديل شده فصلي «اس‌اند‌پي» تنها 1.46 درصد در سال منتهي به فصل دوم سال 2019 افزايش يافته است. بر اساس گزارش اعضاي FHFA (آژانس تامين مالي مسكن فدرال) بازارهاي مسكن ايالات متحده در آخرين فصل سال مالي مورد نظر، اندكي افت كرده است.
 
   بيش از نيمي از بازارهاي مسكن بررسي شده، حركت ضعيف‌تري را در فصل دوم سال 2019 نسبت به سال گذشته نشان مي‌دهند كه حاكي از كاهش رشد قيمت مسكن در سطح جهان است.

گزارش اشکال Top