شرط بساز و بفروش ها برای عرضه مسکن اجاره ای

بساز و بفروش‌ها برای ساختن مسکن اجاره‌ای و عرضه حمایتی در بازار مستاجرهای پایتخت، آمادگی مشروط خود را به شهرداری اعلام کردند.

گام دوم شهرداري براي تجهيز و تدارك راه‌اندازي بازار مسكن اجاره‌اي برداشته شد. ۴۲ روز پيش حسن روحاني در جلسه شوراي عالي مسكن خطاب به مديران اين بخش بر ضرورت ورود شهرداري‌ها به حوزه عرضه مسكن استيجاري به منظور تنظيم بازار اجاره تاكيد و عنوان كرد: شهرداران كلان‌شهرها مي‌توانند طرحي براي اجاره ارزان مسكن به اقشاري كه تحت‌فشار اقتصادي هستند، داشته باشند كه در اين راستا بايد برنامه‌ريزي كنند. پس از دعوت رئيس‌جمهوري از شهرداران كلان‌شهرها براي ورود به عرضه مسكن ارزان‌قيمت، در گام نخست، پيروز حناچي شهردار تهران از طرح دولت براي استفاده از ظرفيت شهرداري در ساماندهي بازار اجاره استقبال كرد
او معتقد است: در صورتي كه مساله مسكن براي خانوارها حل نشود ممكن است اين مساله اجتماعي به يك مساله امنيتي تبديل شود. حالا پس از گذشت بيش از يك ماه، مديران شهرداري تهران دومين گام در جهت تجهيز و تدارك مسير ورود شهرداري به تنظيم بازار مسكن را برداشتند. اين گام در جلسه‌اي با حضور مديران ارشد حوزه شهرسازي شهرداري تهران، تيم نويسنده طرح جامع مسكن و كارشناسان حوزه شهري تشريح شد. هر چند كه اين انتظار وجود داشت نماينده‌اي از سوي معاونت مسكن وزارت راه و شهرسازي نيز به‌عنوان بازوي اصلي سياست‌گذاري بخش مسكن، حضور داشته باشد اما اين هم‌انديشي در غيبت اين نماينده برگزار شد

جزئيات نقشه ارائه شده از سوي عبدالرضا گلپايگاني معاون شهرسازي و معماري شهرداري براي عرضه خانه‌هاي اجاره‌اي در پايتخت توسط شهرداري به‌عنوان نتيجه مذاكره با گروه‌هاي مختلف سازنده‌ها نشان مي‌دهد: اگر چهار حركت اوليه از سوي دولت و شهرداري براي سازنده‌ها انجام شود، سازنده‌هايي در شهر تهران حضور دارند كه آمادگي ساخت مسكن با قابليت تعيين نرخ اجاره ارزان را دارند. اقدام نخست حذف الزام ساخت و تامين پاركينگ براي هر واحد مسكوني در محدوده‌هايي از پايتخت است. مطابق با اعلام معاون شهردار تهران، مديريت شهري در حال طراحي و تدوين طرحي است كه براساس آن امكان حذف پاركينگ در شعاع ۵۰۰ متري ايستگاه‌هاي مترو وجود داشته باشد

دومين اقدام موردانتظار سازنده‌ها كه مي‌تواند از سوي شهرداري تهران انجام شود، تغيير كف حداقلي متراژ آپارتمان در مقررات طرح تفصيلي شهر تهران است. به گفته گلپايگاني اين تغيير به‌صورت كاهشي از حداقل ۵۰ مترمربع به ۳۰ مترمربع به شرط تامين كليه تجهيزات معماري و ساختماني امكان‌پذير است

در عين حال، خواسته ديگر سازنده‌ها از شهرداري، پيش‌بيني مجموعه‌اي از مشوق‌هاي مربوط به عوارض ساخت وساز است. معاون شهردار اين‌طور عنوان كرد كه سازنده‌ها به جاي حذف عوارض خواهان اعمال يكسري تخفيفات، تعيين يك دوره بلندمدت براي پرداخت عوارض يا مشاركت شهرداري در اين نوع عوارض است. به اين معني كه شهرداري به جاي اخذ عوارض به‌صورت نقدي از سازنده‌ها، به ميزان مبلغ تعيين شده در واحدهاي مسكوني تكميل شده مشاركت و اين بخش از واحدهاي مسكوني را به بازار عرضه كند. نهايتا چهارمين اقدام كه مي‌تواند از طريق دولت پيگيري و اجرايي شود مربوط به حوزه ماليات است. گلپايگاني عنوان كرد سازنده‌ها خواستار كاهش و حذف ماليات ساخت و فروش مسكن براي اين گروه از ساخت وسازها هستند

با وجود اعلام آمادگي مشروط سازنده‌ها براي عرضه مسكن اجاره‌اي به مديران شهرداري، يك نكته جالب گام دوم طراحي شده از سوي شهرداري تهران غيبت نكته مورد تاكيد رئيس‌جمهوري در اين نقشه است. همان‌طور كه مدير بازنگري طرح جامع مسكن در اين نشست عنوان كرد شهرداري تهران براي حضور در فراخوان رئيس‌جمهور، به‌عنوان بزرگ‌ترين مالك بخش زيادي از زمين‌هاي پايتخت، مي‌تواند از اين ظرفيت براي عرضه مسكن اجاره‌اي استفاده كند اما به نظر مي‌رسد هنوز اين نكته در نقشه و عزم مديران شهرداري وجود ندارد

گلپايگاني در عين حال تاكيد كرد شهرداري خواهان ورود مستقيم به حوزه ساخت مسكن نيست. فردين يزداني مدير بازنگري طرح جامع مسكن در اين نشست با تاكيد بر اينكه برنامه ورود شهرداري تهران به عرضه مسكن اجاره‌اي با نرخ اجاره ارزان، نبايد از سوي مديران شهري به‌عنوان كمك به دولت تلقي شود، عنوان كرد: حضور و ورود شهرداري‌ها به حوزه عرضه مسكن اجاره‌اي به‌عنوان يك ضرورت است چراكه جمعيت حاشيه‌نشيني در سكونتگاه‌هاي غيررسمي اطراف پايتخت با شيب تند روبه افزايش است. در صورتي كه روند افزايش جمعيت در حاشيه پايتخت كنترل نشود، جمعيت اضافه شده به اين محدوده به‌عنوان سربار پايتخت خواهند بود كه موجب مي‌شود هزينه‌هاي پايتخت از اين بابت به‌صورت تصاعدي افزايش پيدا كند. به گفته يزداني كاهش خط فقر مسكن به دنبال تورم رخ داده در اين بخش يكي از مهم‌ترين دلايل افزايش جمعيت سكونتگاه‌هاي رسمي اطراف پايتخت است. مطابق با برآوردها جمعيت زيرخط فقر مسكن از ۳۳ درصد در اوايل دهه ۹۰ به ۳۹ درصد در حال حاضر رسيده است. افزايش نرخ اجاره‌نشيني، افزايش قيمت مسكن و اجاره‌بها منجر به كاهش كيفيت سكونتي شده است. به گفته مدير بازنگري طرح جامع مسكن سهم زمين از قيمت تمام شده ساخت مسكن در تهران در سال ۹۷ به ۷۶ درصد رسيده كه نشان‌دهنده نقش مهم اين فاكتور در برنامه طراحي شده در نقشه عرضه مسكن اجاره‌اي است. يزداني اگرچه نقشه طراحي شده از سوي مديران شهري را مناسب تلقي مي‌كند، اما معتقد است اين نقشه بايد كلان و با توجه به ساير عوامل تاثيرگذار هم در بازار ساخت و هم در بازار اجاره مسكن طراحي شود. از اين رو عنوان مي‌كند شهرداري ضرورت حضور خود در تنظيم بازار مسكن پايتخت را با توجه به ۵ سياست و توصيه فوري بايد به اجرا درآورد. اول آنكه به دليل سهم بالاي قيمت زمين در هزينه ساخت، شهرداري بايد رانت مكاني اين عامل را از بين ببرد. به گفته او، يك نقد اساسي به عملكرد شهرداري در حوزه مسكن اتكاي نظام درآمدي اين مجموعه به كسب درآمد از مستغلات است. به‌صورت ساختاري فروش تراكم و ساخت وساز بيش از حد به يك نوعي گرايش نهادي شهرداري است. بنابراين چون نظام درآمدي كارآمد در اين عرصه وجود ندارد، نحوه حضور شهرداري در اين حوزه باعث افزايش قيمت زمين مي‌شود. واگذاري تراكم در يك موقعيت مشخص باعث افزايش بيشتر قيمت زمين مي‌شود و يك نوع رانت مكاني است. اين رانت مكاني كه به شكل افزايش‌هاي شديد قيمت زمين ظهور پيدا مي‌كند، باعث مي‌شود قيمت مسكن هم روبه افزايش رود. از اين رو به تدريج تهران به دليل افزايش قيمت‌ها به محل سكونت اقشار متوسط رو به بالا تبديل مي‌شود

دوم آنكه شهرداري پيش از آنكه به مسكن اجتماعي بپردازد بايد نظام درآمدي خود را اصلاح كند تا آثار سوء بر بازار مسكن نگذارد؛ چراكه تا زماني كه نظام درآمدي مديريت شهري مبتني بر كسب درآمد از محل عوارض ساختماني است اجراي هر نوع سياست به‌صورت موقت در اين بازار اثرگذار خواهد بود. وي با تاكيد برآنكه شهرداري براي ورود به عرصه ساخت مسكن اجاره‌اي به منابع مالي نيازمند است، عنوان كرد: اين در حالي است كه شهرداري به لحاظ مالي مشكل دارد. يكي از مسيرهايي كه شهرداري از آن طريق مي‌تواند اين مشكل را رفع كند آن است كه شهرداري به‌عنوان يك مالك بزرگ صاحب زمين‌هايي است كه مي‌تواند وارد اين عرصه كند. چهارمين سياست، اصلاح ضوابط ساخت‌وساز است. يزداني با اشاره به مطالعات انجام‌شده مي‌گويد: علاوه بر آن شهرداري مي‌تواند با ورود به حوزه مسكن ملكي توان‌پذير از طريق تغيير متراژ واحدهاي عرضه شده و هم معماري ساختمان، امكان عرضه بيشتر ساختمان‌هاي ارزان قيمت در بازار را بيشتر فراهم كند

نهايتا پنجمين سياست استفاده از اهرم پروانه‌هاي ساختماني است. مطالعات نشان مي‌دهد بخش زيادي از سرمايه‌هاي مستغلاتي معطوف به مناطق بالاي شهر است كه نيازي به ساخت‌وساز ندارند. برحسب آمار نياز مسكوني شهر تهران از لحاظ متراژ و واحد مسكوني حتي بدون نياز به صدور پروانه جديد، تا ۱۰ سال ديگر تامين است؛ اما از آنجاكه توقف صدور پروانه ساختماني غير ممكن است شهرداري مي‌تواند در مناطق شمالي شهر با پيش‌بيني ضوابط محدود‌كننده ساخت‌وساز همچون تعيين تعرفه‌هاي بيشتر عوارض، سرمايه‌هاي بخش خصوصي را به ساير مناطق شهري هدايت كند. تدوين بسته‌هاي تشويقي براي ايجاد انگيزه براي سازنده‌ها، برقراري شفافيت كامل اطلاعاتي، راه‌اندازي سامانه‌هاي اجاره و اطلاعات زمين، از ديگر ابزارهايي است كه از ديدگاه اين صاحب‌نظر بخش مسكن بايد از سوي شهرداري مورد توجه قرار گيرد. او در پايان به شهرداري تهران هشدار داد: هر گونه ورود به بازار ساخت از طرف شهرداري، خطر بروز تالي فاسد هم دارد. بنابراين اگر شهرداري قرار است وارد شود شفافيت در عملكردها بسيار مهم است؛ چراكه در غير اين صورت از اين نقشه نمي‌تواند نتيجه مثبتي حاصل شود.

گزارش اشکال Top