هزار توی بازار مسکن

هیچ خرید دیگری در زندگی ایرانی‌ها به اندازه خرید مسکن موفقیت بزرگی تلقی نمی‌شود. گذشته از قیمت بالای مسکن، تورم‌های جهش‌وار این کالا بیش از همه چیز مانع دسترسی به آن می‌شود. پس‌اندازهای افراد پشت سر هم روی همدیگر جمع می‌شود و بعد از نیم سده یا یک‌دهه تلاش، درست زمانی […]

هيچ خريد ديگري در زندگي ايراني‌ها به اندازه خريد مسكن موفقيت بزرگي تلقي نمي‌شود. گذشته از قيمت بالاي مسكن، تورم‌هاي جهش‌وار اين كالا بيش از همه چيز مانع دسترسي به آن مي‌شود. پس‌اندازهاي افراد پشت سر هم روي همديگر جمع مي‌شود و بعد از نيم سده يا يك‌دهه تلاش، درست زماني كه موقع خريدن خانه مي‌شود، قيمت مسكن در يك دوره يك تا سه‌ساله تا ٨٠درصد جهش مي‌كند و ١٠سال ديگر از دسترس متقاضيان خارج مي‌شود. 

داستان مسكن در ايران هميشه يك بازي جمع صفر بوده‌ است، در يك‌سوي بازي خريداران مسكن كه مانند مسابقه دووميداني در ماراتن خريد مسكن وارد مي‌شوند و آخر سر تعداد اندكي از آن‌ها به مراد مي‌رسند و در طرف ديگر انبوه‌سازاني هستند كه سوار بر «چرخه‌هاي رونق و ركود مسكن» درآمد بسياري به جيب مي‌زنند و تا پنج‌سال ديگر كه دوباره مسكن وارد سيكل تورمي شود از بازار خارج مي‌شوند. البته بانك‌ها اين وسط كار را تا اندازه‌اي راحت‌تر كرده‌اند. 

بانك‌ها مانند خياط‌ها براي دوختن شكاف دو طرف بازار مسكن، وارد بازي مي‌شوند و اگر نرخ سود آن‌ها كمي پايين‌تر بود، حتما كارمندان و كارگرهاي متقاضي مسكن راضي‌تر بودند. داستان مسكن را تاكنون براي ما اين‌طور تعريف كرده‌اند، اما يك جاي اين قصه اشكال اساسي دارد!

علم اقتصاد به ما مي‌گويد در شرايط تورمي، وام‌گيرنده برنده نهايي است، زيرا اقساط پرداختي در آينده به‌خاطر تورم ارزش كمتري نسبت به مبلغ وام امروز دارند. كسي را در نظر بگيريد كه ۵٠ميليون تومان وام ده‌ساله مسكن با سود ساليانه ١٨درصد از بانك مي‌گيرد. زماني كه اقتصاد با تورم مزمن ٢٠درصدي درگير باشد…
…تا سررسيد آخرين قسط وام، هر سال ١٠٠هزار تومان به ثروت او افزوده مي‌شود. به بيان ديگر هر سال ١٠٠هزار تومان از جيب سپرده‌گذاران و سهام‌داران بانك‌ها كم شده و به ثروت وام‌گيرندگان افزوده مي‌شود. اما آيا در واقعيت اين اتفاق دارد مي‌افتد؟ 

واقعيت اين است كه يك طرف بازار  مسكن سپرده‌گذاران و وام‌گيرندگان قرار دارند و طرف ديگر بازار بانك‌ها هستند. هر سال خيلي بيشتر از تفاوت نرخ سود سپرده و سود تسهيلات از زندگي سپرده‌گذاران و وام‌گيرندگان خارج مي‌شود و وارد جيب بانك‌ها مي‌شود. جالب اين است كه در اين بازي هيچ انبوه‌سازي وجود ندارد، چون بانك‌ها همان انبوه‌سازان و شركت‌هاي ساخت و ساز هستند!

املاك در ايران، كالاهايي هستند كه فاسد نمي‌شوند بنابراين مي‌توان در بلندمدت از آن ها سود برد. هر دارايي علاوه بر اينكه در اثر تورم افزايش ارزش پيدا مي‌كند، در شرايط معمولي اقتصاد بازده هم دارد، در نتيجه نگهداري دارايي‌ها هميشه مقداري بيشتر از نرخ تورم سود ايجاد مي‌كند. دارايي‌ها چون شكلي از كالا هستند، متناسب با عرضه و تقاضاي بازاري كه در آن خريد و فروش مي‌شوند، قيمت‌گذاري مي‌شوند. مثال شناخته‌شده دارايي طلاست كه هم كالايي زينتي است و هم يك دارايي است.

حالا فرض كنيد يك خريدار عمده كه پول زيادي بيش از ارزش كل بازار يك دارايي در دست دارد، وارد بازار آن شود. اين فرد مطمئنا مي‌تواند قيمت آن دارايي را تا هر اندازه كه مي‌خواهد بالا ببرد. به عنوان مثال بانك‌ها با در اختيار داشتن «استخر پول» سپرده‌هاي مردم آن ها را به صورت وسيعي در ساخت و ساز مسكن به كار مي‌برند. حجم سپرده‌ها در اقتصاد ايران آن‌قدر زياد است كه ورود آن به اين بازارها در عرض يك يا دو سال قيمت مسكن را تا ٨۵درصد بالا مي‌برد. 

امروز يكي از مهم‌ترين دلايلي كه منابع بانكي از دسترس توليدكنندگان خارج شده‌ است، منجمدشدن اعتبارات بانكي در بازي بانك‌هايي است كه سرمايه تشكيل بسياري از آن‌ها در زمان تاسيس از سوي شركت‌هاي انبوه‌ساز مسكن تامين شده‌است. دلالي تورم‌بازي است كه تا امروز تنها يك برنده داشته و همه اقشار به‌جز بانك‌ها در آن زيان كرده‌اند و امروز همان بانك‌ها هم ديگر برنده اين ميدان نيستند. علت اين امر البته اشكالاتي در قوانين بانكي و مدل بانك‌داري در كشور است و آگاهي عمومي و مطالبه از قانون‌گذاران، اولين اقدام براي اصلاح آن به‌شمار مي‌رود.

گزارش اشکال Top