رأی عدم اعتماد به شرکت های اجاره داری مسکن

شرکت‌های اجاره‌داری طرحی جدید برای بازار اجاره هستند. هرگاه بازار مسکن و اجاره با موج‌های قیمتی روبه‌رو می‌شود طرح‌های رنگ‌به‌رنگ در نظام بروکراسی نقش می‌بندد. قولنامه‌های دوساله، تعیین حد برای افزایش اجاره‌بها و... آخرین نمونه طرح‌هایی هستند که از سوی نمایندگان مجلس آماده شده و به رئیس‌جمهوری نیز تقدیم شده‌اند. شرکت‌های اجاره‌داری جای بنگاه‌ها می‌نشینند و به نمایندگی از مؤجران واحدها را اجاره می‌دهند.

شركت‌هاي اجاره‌داري طرحي جديد براي بازار اجاره هستند. هرگاه بازار مسكن و اجاره با موج‌هاي قيمتي روبه‌رو مي‌شود طرح‌هاي رنگ‌به‌رنگ در نظام بروكراسي نقش مي‌بندد. قولنامه‌هاي دوساله، تعيين حد براي افزايش اجاره‌بها و... آخرين نمونه طرح‌هايي هستند كه از سوي نمايندگان مجلس آماده شده و به رئيس‌جمهوري نيز تقديم شده‌اند. شركت‌هاي اجاره‌داري جاي بنگاه‌ها مي‌نشينند و به نمايندگي از مؤجران واحدها را اجاره مي‌دهند.

در قالب اين طرح مؤجران از معامله مستقيم با مستأجران منع مي‌شوند و بايد از طريق اين واسطه‌ها واحدهاي خود را اجاره دهند. قراردادها ۵ ساله خواهد بود و اختيار قيمت‌گذاري از مالك سلب شده است. «حمل‌ونقل» نگاهي به ديدگاه كارشناسان در رابطه با اين طرح داشته است. طرحي كه خانه‌ها را همانند هتل‌ها ستاره‌دار مي‌كند و بر اساس ستاره نرخ اجاره تعيين مي‌شود. نكته قابل‌تأمل در نظر كارشناسان اين بود كه هيچ‌كس به طرح نمايندگان رأي اعتماد نداد و اين طرح از سوي نظام كارشناسي استيضاح شد.

موسي غني‌نژاد: حقوق مالكيت چه مي‌شود

حق مالكيت يكي از حقوق بنيادين هر فردي است. اين حق جزء حقوق طبيعي است. در اسلام نيز اين حق به رسميت شناخته شده و امكان حذف نقش آن وجود ندارد. هر طرحي بايد اين حقوق را در نظر بگيرد. اگر طرحي ولو با نيت خيرخواهانه اقدام به نقض حقوق مالكيت افراد كند وجاهت ندارد. دولت و مجلس نمي‌توانند با هدف حل يك مشكل موجب ايجاد مشكل بزرگ‌تري شوند. مالكان واحدهاي مسكوني بايد اختيار دارايي خود را داشته باشند. سلب اختيار از آنها در بازار اجاره اصولي نيست و پيامدهاي خطرناكي دارد. مديريت بازار اجاره از اين طريق ميسر نيست و بهتر است دولت و مجلس به اين رويه روي نياورند.

داود سوري: دنيا را بر عكس فهميده‌ايم

حدس مي‌زنم اين طرح برگرفته از الگوي بازار اجاره‌داري در ديگر كشورها وام گرفته شده است. در برخي كشورهاي توسعه‌يافته شركت‌هايي هستند كه به‌صورت حرفه‌اي اقدام به اجاره واحدها مي‌كنند. طبيعتا اين شركت‌ها با مقررات و قواعدي ايجاد شده كه نتيجه آن براي تمامي آحاد اقتصادي برد-برد باشد. طراحان طرح شركت‌هاي اجاره‌داري به يك نكته توجه نكرده‌اند شركت‌هاي خارجي خود مالك خانه‌ها هستند درحالي‌كه در نسخه وطني شركت‌ها قرار است خانه‌هاي مردم را اجاره دهند. چه تضميني وجود دارد واسطه‌ها بهتر از بنگاه‌ها عمل كنند.

امير قادري؛ ريسك انحصار بالا مي‌رود

اين طرح مي‌تواند به انحصاري‌شدن بازار اجاره منجر شود ازآنجاكه نزديك به نيمي از معاملات كشوري مسكن مربوط به معاملات اجاره است، اين شركت‌ها با در اختيار گرفتن نبض بازار اجاره مسكن درواقع كنترل نيمي از معاملات مسكن كل كشور را در انحصار خود مي‌گيرند. نكته ديگر ريسك سرخوردگي در بازار اجاره است.

بر اساس آمار مربوط به سرشماري نفوس و مسكن سال ۹۵، هم‌اكنون ۲۲ ميليون و ۸۰۰ هزار واحد مسكوني در كل كشور وجود دارد كه ۳۷ درصد آن در اختيار مستأجران است؛ به‌عبارت‌ديگر بدون احتساب تغيير و تحولات ۳ سال اخير، نزديك به ۸ ميليون و ۵۰۰ هزار واحد مسكوني اجاره‌اي در كل كشور وجود دارد كه اگر قرار باشد مؤجران تنها از كانال واسطه‌ها مجاز به عرضه اين واحدها به بازار اجاره باشند خطر ايجاد سرخوردگي، انصراف و خروج آنها از بازار اجاره و درنتيجه كمبود عرضه واحدهاي مسكوني استيجاري و بالطبع افزايش شديد نرخ اجاره‌بها بسيار محتمل خواهد بود.

محمود غلامي؛ ماليات به جاي طرح‌هاي اعوجاجي

اينكه چرا بايد براي هر مسئله تجربه‌شده‌اي از ابتكارات ايراني استفاده كنيم جاي تعجب دارد. اعوجاج‌ها كمكي نمي‌كند. به اعتقاد من دخالت مستقيم دولت در بازار اجاره مسكن و نيز رهاكردن كامل اين بازار به حال خود، درست نيست. دولت لازم است در قبال بازار اجاره ورود جدي داشته باشد و با اتخاذ سياست‌هاي صحيح اين بازار را كنترل كند تا مردمي كه به‌ناچار تن به اجاره‌نشيني داده‌اند، در تلاطمات موجود بازار مسكن كمتر آسيب ببينند.

اما بايد اين را هم در نظر داشت كه دولت براي تنظيم بازار اجاره بايد سياست‌هايي براي افزايش توليد و عرضه مسكن در پيش بگيرد و با اجراي ماليات بر افزايش قيمت زمين و مسكن (CGT) كه چندين سال است در دنيا اعمال مي‌شود، با رفتار سوداگرانه موجود در بازار مسكن مقابله كند و مانع تلاطم‌هاي آن شود. اين اقدام، همان ورود هوشمندانه ـ و نه مداخله غير كارشناسي با استفاده از تعيين سقف اجاره‌بها ـ در بازار اجاره مسكن است.

دولت مي‌تواند با استفاده از سياست‌هاي تشويقي مانند معافيت مالياتي مديريت بازار اجاره را انجام دهد. مثلا مؤجراني كه به ميزان كمتر از نرخ تورم اجاره‌بها را افزايش دهند از ماليات معاف باشند. اين پيشنهاد علاوه بر ايجاد امنيت رواني براي مستأجران، از افزايش ناگهاني اجاره‌بها جلوگيري مي‌كند. دولت همچنين مي‌تواند با اجراي سياست معطل‌مانده ماليات بر خانه‌هاي خالي از احتكار مسكن جلوگيري كند.

بهروز ملكي: پاك‌كردن صورت‌مسئله

وظيفه دولت در بخش مسكن، سياست‌گذاري، نظارت و تسهيل روابط فعالان بوده و هنر دولت، رساندن شاخص‌هاي بخش مسكن به نقطه بهينه با رعايت سازوكار و قواعد بازار است.

بااين‌حال در فرهنگ اقتصادي عامه مردم، مداخله مستقيم دولت در بازار مسكن و قيمت‌گذاري حتي براي كالاي ناهمگني مانند مسكن، به‌عنوان راهكار مقابله با گراني مسكن و اجاره مسكن پنداشته مي‌شود كه نتيجه‌اي جز پاك‌كردن صورت‌مسئله ندارد.

اين مسئله مي‌تواند از سوي پوپوليست‌ها، در جامه حمايت از مصرف‌كننده موردتوجه و بهره‌برداري قرار گيرد تا با توسل به راه‌هاي ميانبري چون قيمت‌گذاري، با ظواهر و معلول‌هاي تورم برخورد شود. بر اساس تجارب دوره‌هاي پيشين رونق بازار مسكن، سياست‌گذاران اين بخش با فشار از ناحيه افكار عمومي، به‌منظور مداخله مستقيم در قيمت‌هاي بازار مسكن در دوره رونق مواجه مي‌شوند كه مي‌تواند موجبات كاهش مقاومت دولتمردان و گاه، روي آوردن به برخوردهاي تعزيراتي و تحديدي در بازار مسكن را فراهم كند. نگاهي بلندمدت به تجارب خارجي و داخلي مداخله قيمتي دولت در بازار خريد يا اجاره مسكن، حاكي از آن است كه اين سياست‌ها، پس از مدتي به ضد خود تبديل شده و باعث شكل‌گيري يك سيكل با ماهيت باخت-باخت ميان سمت عرضه و تقاضا مي‌شود.

درنتيجه قيمت‌گذاري در حوزه مسكن را مي‌توان به نوشاندن آب شور به فرد تشنه تشبيه كرد كه هرچند به‌طور موقت، موجب كاهش عطش مي‌شود ولي پس از مدتي موجب تشديد تشنگي مي‌شود. توجه به اين نكته حائز اهميت است كه سياست‌هاي اقتصادي مي‌توانند كاركردي دوگانه داشته باشند؛ به‌طوري‌كه كثيري از سياست‌ها كه در كوتاه‌مدت براي عموم مردم خوشايند هستند، در بلندمدت پيامدهاي ناگوار و نامطلوب اقتصادي بر جاي مي‌گذارند و برعكس.

احتمالا براي بسياري از مردم، ملموس نخواهد بود كه بسياري از مشكلات، از همان سياست‌هاي اقتصادي نشات مي‌گيرد كه برايشان خوشايند بوده است و در مقابل منافع اقتصادي كه مي‌برند، نتيجه همان سياست‌هاي اقتصادي است كه گاه برايشان چندان خوشايند نبوده است.

بر همين مبنا، كشورهاي توسعه‌يافته به اين بينش دست يافته‌اند كه برخوردهاي احساسي و عوام‌پسند، راه‌حل مواجهه با مسائل اقتصادي نيست و سياست‌هايي همچون قيمت‌گذاري، چندين دهه است كه از چرخه سياست‌گذاري بخش مسكن در اين كشورها حذف شده است.

محمود اولاد؛ كاسبي جديد براي بنگاه‌ها

اين طرح كه ظاهرا ۱۱ ماده دارد، يكي از نااميدكننده‌ترين طرح‌هاست. اشكالات اين طرح به‌قدري واضح است كه نيازي به طرح نيست فقط براي اينكه متهم نشوم كه اين غرغرو هم با هرچه پيشنهاد مي‌شود، بي‌دليل و با دليل مخالفت مي‌كند، تيتروار چند موضوع اصلي را متذكر مي‌شوم:

۱- طبق اين طرح، شركت‌هاي اجاره‌دهنده مسكن، فقط دلال هستند. خود هيچ واحدي ندارند. آنها واحدهاي كساني كه مي‌خواهند واحدشان را اجاره دهند به مدت ۵ سال (حداقل!) در اختيار مي‌گيرند و به كساني كه مي‌خواهند واحد اجاره كنند به مدت حداقل ۵ سال اجاره مي‌دهند! آيا همه اين كارها صرفا محض رضاي خدا خواهد بود يا در قبال حق‌الزحمه؟ تأثير آن؟ انگيزه تغيير دارايي؟ به هم ريختن تمام بازارها و ...

۲- بر اساس ماده ۲ و ۴، قانون‌گذار قصد ايجاد انحصار در بازار اجاره را دارد! اين را حتما بايد در كتب اقتصاد نوشت كه نقش دولت و هدف مداخله ايجاد انحصار است نه رفع آن!

۳- طبق ماده ۳ مالك بايد حداقل ۵ سال ملك خود را در اختيار شركت قرار دهد و مسلوب‌الاختيار است! چند درصد بازار اجاره مسكن، صرفا براي اجاره است؟ چند درصد آن به‌صورت موقت براي تأمين مالي خريد واحد توسط مالك در بازار اجاره عرضه مي‌شود؟ چه اتفاقي خواهد افتاد؟

۴- طبق ماده ۵ نيز مستأجرها بايد حداقل ۵ ساله قرارداد اجاره ببندد! اين ديگر نوبر است! اگر مستأجر خانه هم خريده باشد، بايد به مستأجربودن ادامه دهد! هيچ‌كس حق ندارد در طول ۵ سال تصميم بگيرد كه مهاجرت كند، شرايط زندگي‌اش را تغيير دهد و حتي بميرد!

۵- ماده ۹ خانه‌ها را ستاره‌دار مي‌كند! حتي دو هتل ۵ ستاره هم قيمت يكسان ندارند ولي اينجا دو واحد هم ستاره بايد قيمت يكسان داشته باشند! عوامل مؤثر بر قيمت هم آن‌قدر محدود است كه بتواند مبناي دقيق اختلاف دو واحد و تعيين ستاره و قيمت باشد!

۶- ماده ۱۱ دم خروس است! كاسبي جديد براي مشاوران املاك!

۷- بقيه مواد حتي ارزش ماده بودن ندارند! ماده ۱۰ كه توصيف اثرات است!

فخرالدين زاوه: به اجاره‌داري حرفه‌اي فكر شود

سياست‌گذاري در بازار اجاره پيچيده و نيازمند بررسي جوانب مختلف براي دست‌يابي به نتيجه مطلوب است. يكي از الگوهاي تجربه‌شده در ساير كشورها تعيين سقف نرخ اجاره‌ها است. بررسي تجربه كشورهاي مختلف در استفاده از اين الگو نشان مي‌دهد چنين محدوديت‌هايي تأثير منفي بر كيفيت و كميت عرضه مي‌گذارد. به‌علاوه، اين‌گونه محدوديت‌ها و مقررات، حتي در كشورهايي كه از سازوكارهاي اطلاعاتي به‌مراتب كاراتري براي شناسايي درآمد و پايش بازار بهره‌مند هستند كارايي لازم را نداشته است.

در بازار اجاره، سياست‌گذاري‌هايي كه انگيزه‌ها و نيروهاي بازار را مدنظر قرار نمي‌دهد و فقط بر اساس شرايط ناگوار موجود و براي پاسخ‌گويي به اذهان عمومي مطرح مي‌شود، احتمالا هم در دست‌يابي به اهداف خود –در كوتاه يا بلندمدت- ناموفق خواهد بود و هم جامعه را از بهينه اقتصادي دورتر مي‌سازد و در فرآيند رشد و رفاه اقتصادي تأخير ايجاد مي‌كند.

از منظر علم اقتصاد مداخله دولت در بخش‌هايي از بازار مسكن به شكل مناسب ضروري است، مهم‌ترين اين حوزه‌ها مسكن اقشار كم‌درآمد است، در اين بخش وظيفه دولت آن است كه در اين حوزه ورود كند و با پرداخت يارانه از اين قشر حمايت كند. يكي از بهترين رويكردهايي كه مي‌توان به سياست‌گذار پيشنهاد كرد آن است كه سياست‌هاي موردنظر خود را هر چه بيشتر در معرض نقد كارشناسي و جامعه قرار دهد تا جوانب مختلف امر بهتر براي سياست‌گذار و جامعه روشن شود. 

ازجمله بهترين راهكارهايي كه براي سامان‌دهي بازار اجاره به سياست‌گذار پيشنهاد مي‌شود شامل تغيير نگرش سياست‌گذار مبتني عدم ترجيح دادن مالكيت بر اجاره‌نشيني براي تأمين نياز مسكن اقشار جامعه، گسترش بازار اجاره‌داري حرفه‌اي به‌گونه‌اي كه منجر به ايجاد واسطه‌گري بيشتر در بازار نشود، پرداخت كمك‌هزينه اجاره به اقشار كم‌درآمد آن‌هم نه به‌صورت يكسان بلكه بر اساس شرايط بازارهاي محلي و سطح درآمد است. اين نكته لازم به توضيح است كه گسترش اجاره‌داري حرفه‌اي نيازمند فراهم‌كردن بستر لازم براي سرمايه‌گذاري همچون تسهيل فضاي عرضه و كسب‌وكار در اين حوزه و پايداري اقتصاد كلان است. همچنين پرداخت مؤثر كمك‌هزينه اجاره نيز نيازمند بستر اطلاعاتي مناسب و تأمين مستمر منابع منطبق با توانمندي اقتصاد داخلي است.

گزارش اشکال Top