اقدام دیرهنگام برای بازار مسکن

گزارش تحلیلی درباره بسته جدید رونق مسکن وزارت راه و شهرسازی که در آن قیمت زمین به صفر می‌رسد

مسعود سلطاني - بعد از گذشت ۶ سال از زماني كه دولت توقف طرح مسكن مهر را اعلام كرد و قرار شد طرح جايگزين «مسكن اجتماعي» را كليد بزند هنوز هيچ اتفاقي جز تدوين لايحه مسكن اجتماعي رخ نداده است. ۶ سال گذشته و حتي يك رج آجر به نام مسكن اجتماعي بالا نرفته است. بعد از اتمام ۶ سال فعاليت آخوندي در وزارت راه و شهرسازي، اكنون محمد اسلامي اين مسئوليت را بر عهده گرفته است و گويا وزير جديد طرحي را در سر دارد كه با اجراي آن مي‌خواهد در ٢ سال باقي‌مانده تا پايان دولت دوازدهم قيمت مسكن را كاهش دهد. طرحي كه از آن با عنوان «اقدام ملي» ياد كرده است.
 

وضعيت بازار مسكن چگونه است؟

قيمت بازار مسكن در يك سال اخير بيش از ١١٢ درصد افزايش داشته و اين مسئله عملا بازار ساخت‌و‌ساز مسكن را قفل كرده است، به‌طوري‌كه بر اساس آمارهاي بانك مركزي، ميزان معاملات مسكن نسبت به سال گذشته حدود ٣۶ درصد كاهش يافته و به عدد ١٢ هزار و ١٠٠ مورد در سال رسيده است.

وضعيت كنوني بازار مسكن را مي‌توان نتيجه توقف شش‌ساله پروژه‌هاي ساخت‌و‌ساز و بي‌توجهي وزارت راه و شهرسازي و دولت در عرصه توليد انبوه مسكن دانست. وزارتخانه‌اي كه در مدت مذكور تنها هدف خود را در تكميل شبكه راه‌هاي كشور و ساخت و تكميل واحدهاي باقي‌مانده مسكن مهر اعلام مي‌كرد، عملا در سال گذشته با بحران كمبود مسكن مواجه شد.

در طرح جديد، وزارتخانه ساخت ۴٠٠ هزار واحد مسكوني را تا پايان دولت هدف‌گذاري كرده، اين در حالي است كه سالانه تنها ۴٠٠ هزار زوج جديد به مسكن نياز دارند. محمدرضا رضايي كوچي، رئيس كميسيون عمران مجلس، نيز پيش از اين به خبرگزاري خانه ملت گفته بود: «كشور در شرايط كنوني با كمبود حدود ۴ ميليون واحد مسكن مواجه است.» كمبودي كه با رويكرد جديد وزارت راه و شهرسازي براي جبران آن د‌ه‌ها سال وقت مي‌برد.

 

راهكار در طرح «اقدام ملي» چيست؟

حدود يك هفته است كه وزير راه و شهرسازي بسته جديد رونق مسكن را به مديران كل استان‌ها ابلاغ كرده است. در اين طرح وزارتخانه از چند اهرم اساسي بهره مي‌برد: واگذاري زمين دولتي، كاهش ۵۰ درصدي هزينه صدور پروانه و مجوزها، پرداخت ۲۵ ميليون تومان وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خريد مصالح از بازار تعهدي با تخفيف ۳۰ درصدي.محمد اسلامي در نامه‌اي به مديران كل راه و شهرسازي استان‌ها دستور داد كه با اهتمام ويژه و با محوريت سازمان ملي زمين و مسكن، حداكثر توان و تلاش خويش را براي احداث پروژه‌هاي آماده‌سازي زمين، انبوه‌سازي و خدماتي با مشاركت بخش خصوصي به كار گيرند.
 

قيمت زمين عامل تعيين‌كننده

تجربه نشان داده است كه مهم‌ترين عامل كاهش و ساماندهي قيمت بازار مسكن، مديريت قيمت زمين بوده، زيرا در تمام كشورها ٣ عامل «قيمت زمين»، «نوع و قيمت مصالح ساختماني» و «نوع كاربري» در قيمت نهايي مسكن تأثيرگذار است، البته نوع و تأثيرگذاري هر يك از اين عوامل در كشورهاي مختلف متفاوت است.

بر اساس آمارها، سهم شاخص زمين در قيمت نهايي مسكن در سال ٩١ حدود ۵۴ درصد بوده و در شرايط كنوني اين رقم به حدود ۶٠ تا ٧٠ درصد رسيده است، ازاين‌رو يكي از مهم‌ترين اقدامات آينده وزارت راه و شهرسازي بايد مديريت قيمت زمين باشد. در طرح «اقدام ملي» نيز به صفر رساندن قيمت زمين مي‌تواند نقشي اساسي در كاهش قيمت تمام‌شده خانه‌هاي ساخته‌شده داشته باشد.اما يكي از مشكلات اساسي اين است كه دستگاه‌هاي دولتي اراضي خود را -كه در اين طرح مي‌توانند بهره‌برداري شوند- معرفي نمي‌كنند. به گزارش خانه ملت، رضايي كوچي، رئيس كميسيون عمران مجلس، در‌اين‌باره گفته‌است: با وجود تأكيد رئيس جمهور بر واگذاري زمين‌هاي دولتي براي توليد مسكن، متأسفانه بسياري از دستگاه‌ها به اين زمين‌ها چسبندگي دارند و زمين‌ها را براي توليد مسكن تحويل نمي‌دهند، در‌حالي‌كه قانون وجود دارد و در اين رابطه لازم است مكلف به اجرا شوند.

در اين رابطه نيز مازيار حسيني، معاون امور مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي، نيز راه‌كار حل مشكل كمبود زمين براي ساخت انبوه مسكن را استفاده از شهرك‌هاي اقماري مي‌داند؛ وي معتقد است كه مشكل زمين در كلا‌ن‌شهرهايي نظير مشهد، بايد با استفاده از شهرك‌هاي اقماري كه فاصله حدود ٢٠ كيلومتر دارند حل شود.


تجربه شهرداري مشهد

طرح «اقدام ملي» در حالي از سوي وزارت راه و شهرسازي به تازگي در حال كليد خوردن است كه اين كار درمديريت شهري مشهد ٢ سالي مي‌شود كه آغاز شده است.

در دوره پنجم پارلمان شهري مشهد بيش از ٢۵٠٠ واحد مسكوني ارزان‌‌قيمت در محدوده شهري به بهره‌برداري رسيده است و پروژه‌هايي براي ساخت ۵٠٠٠ واحد مسكوني ارزان‌قيمت ديگر هم اكنون در دست اجراست. شهرداري مشهد در اين پروژه‌ها به صورت مشاركتي با بخش خصوصي وارد عمل شد، به اين صورت كه مديريت شهري با در اختيار گذاشتن زمين و پروانه بهره‌برداري به عنوان آورده اوليه، با بخش خصوصي وارد شراكت مي‌شود و در انتها در ‌ازاي اين آورده، بخشي از واحدهاي مسكوني را تملك مي‌كند. تخفيف پروانه، زمين ارزان قيمت و همينطور ۵٠ ميليون تومان وام به ازاء هر واحد مسكوني از مزاياي اين طرح است كه در قياس با طرح وزارت مسكن و شهرسازي به چشم مي‌آيد.

معاون اقتصادي شهرداري مشهد پيش از اين در گفت‌وگو با شهرآرا درباره اين پروژه‌ها گفته بود يكي از اهداف اجراي اين طرح ايجاد الگوي سكونت مطلوب‌تر در مناطق پيراموني شهر است. رضا خواجه‌نائيني تغيير نحوه واحدسازي و ايمن‌سازي و كمك به اقشار محروم را با كمك خيران از ديگر اهداف اجراي اين طرح مي‌داند.

 

حاشيه بر حاشيه نزنيم

مدير‌عامل سازمان زمين و مسكن شهرداري نيز در اين خصوص به شهرآرا مي‌گويد: ساخت مسكن ارزان‌قيمت در زمين‌هاي بزرگ‌مقياس كه متعلق به شهرداري يا ساير دستگاه‌هاي دولتي است، به اصلاح الگوي ساخت در منطقه كمك و همچنين از ساخت بدون مجوز و رشد حلبي‌آبادها در مناطق پيراموني شهر جلوگيري مي‌كند.حسين جنگي در خصوص طرح وزارت راه و شهرسازي نيز مي‌گويد: تمركز ساخت انبوه مسكن در مناطق پيراموني همراه با يك نگراني خواهد بود، اينكه ممكن است به دليل بالا رفتن قيمت مسكن در اين محدوده‌ها افرادي كه توانايي سكونت در اين واحدها را ندارند به نقاط حاشيه‌اي شهر بروند و اين يعني حاشيه‌اي بر حاشيه فعلي شهر اضافه خواهد شد. وزارت مسكن و شهرسازي در طرح «اقدام ملي» بايد اين موضوع را هم مورد توجه قرار دهد.
 

موفقيت در گرو اقدام سريع

رئيس هيئت مديره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوي نيز درباره طرح وزارت راه و شهرسازي مي‌گويد: اگر اين طرح در يك زمان حداقلي تا پايان سال به مرحله عملياتي برسد، مي‌تواند روي قيمت‌ مسكن كه به صورت بي‌رويه بالا رفته است، تأثير بگذارد. حال با توجه به چراغ سبز مجلس و دولت و ابلاغيه وزير راه و شهرسازي به تمام دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها، بايد منتظر اقدام سريع ادارات كل راه و شهرسازي در استان‌ها باشيم. واگذاري اراضي دولتي براي اجراي پروژه‌هاي ساخت مسكن ديگر وعده‌اي است كه در اين طرح به آن تكيه شده است و از اين پس گروه اقتصاد شهرآرا اجراي آن را دنبال خواهد كرد.

گزارش اشکال Top