راهکارهای ارزان‌سازی تولید مسکن

همگام با افزایش نرخ تورم در تمام بخش‌های کشور، شاهد افزایش هزینه‌های تمام شده مسکن نیز هستیم.

مطابق فهرست بهاي سال ۹۷، هزينه ساخت هر متر مربع واحد مسكوني حدود 2 ميليون و ۹۰۰ هزار تومان برآورد شده بود. اين رقم 2 ماهه نخست سال ۹۸ با حدود ۳۰ درصد افزايش به مبلغ 3 ميليون و ۸۰۰ هزار تومان رسيده است. با توجه به افزايش مداوم و خارج از عرف برخي از مصالح ساختماني به ويژه در بخش تاسيسات، بايد به دنبال راهكارهايي براي كاهش هزينه‌هاي تمام شده مسكن بود. زيرا مطابق آمارهاي ارايه شده، نرخ معاملات مسكن به‌طور پيوسته در حال كاهش است و اين زنگ خطري براي افزايش نرخ اجاره‌بها در فصل‌هاي آينده است.

بخش مسكن به دليل پيچيدگي‌ها و چند وجهي بودن ارتباط تنگاتنگ و گسترده‌اي با بخش‌هاي مختلف توليدي و خدماتي دارد. همچنين نهادهاي متولي صدور مجوزهاي قانوني و كنترل استاندارد‌هاي گوناگون مصالح و ساخت بنا بخش‌هاي مختلف دولت را درگير خود كرده است. براي بررسي تصميم‌گيري در مورد نحوه و ميزان كاهش قيمت تمام شده بنا بايد در ابتدا ريز هزينه‌هاي لازم براي ساخت يك متر مربع بناي مسكوني را مشخص و در ادامه به دنبال راهكارهاي كاهش اين هزينه‌ها بود. اولين و مهم‌ترين بخشي كه در ابتدا براي ساخت در بنا مورد توجه سازندگان قرار دارد تهيه زمين دريافت مجوزهاي قانوني جهت ساخت مسكن است. بسته به نوع بنا كه ممكن است تجاري، مسكوني يا تلفيقي از اين دو باشد، يا اينكه بناي مورد نظر از نوع ويلايي يا آپارتماني بوده و ساير مولفه‌ها از قبيل، تعداد طبقات، تعداد واحد در هر طبقه و محل قرار‌گيري زمين، مي‌توان سهم ۲۰ تا ۴۰ درصدي را براي تعيين نقش قيمت زمين در هزينه تمام شده هر متر مربع بنا در نظر گرفت.

پس آنچه مسلم است نقش زمين در تعيين قيمت تمام شده بنا نقشي تعيين‌كننده و اثر گذار است. براي بهينه كردن قيمت تمام شده بنا با تكيه بر كاهش يا حذف قيمت زمين، بايد به راهكارهاي ارايه شده و مسيرهاي پيموده شده توسط ساير كشورها و تجربيات گذشته كشورمان توجه كرد. با توجه به اينكه مسكن جزو نياز‌هاي اوليه افراد جامعه است، با وجود خصوصي بودن اين بخش از اقتصاد، نقش و وظيفه دولت در تهيه مسكن نقشي اساسي و اجباري است. همانطور كه در اصل‌هاي دوازده، سي و يكم و چهل و سوم قانون اساسي اشاره شده است، وظيفه تهيه و تامين مسكن براي افراد جامعه، به خصوص قشر كم درآمد و آسيب پذير، جزو وظايف دولت تعريف شده است.

 پس نقش دولت در بخش مسكن، نقش ارفاقي و تشريفاتي نيست بلكه جزو وظايف قانوني و اساسي دولت است. همان‌طور كه پيش‌تر اشاره شد، نقش زمين در قيمت تمام شده مسكن تعيين‌كننده و بسيار اثرگذار است. همچنين، بايد توجه داشت كه تامين زمين به خصوص در كلانشهرها براي تهيه مسكن، امري بسيار پر هزينه و مشكل است. آنچه مسلم است اين‌كه زمين‌هاي شخصي به دليل داشتن مالك خصوصي قابليت تهيه و تامين ارزان براي ساخت بنا را ندارند، از طرف ديگر، دولت اجازه دخالت و تعيين قيمت در اين بخش را نيز در اختيار ندارد. پس براي تهيه و تامين زمين ارزان قيمت، بايد به دنبال استفاده از زمين‌هايي بود كه فاقد مالك شخصي بوده و اختيار استفاده و تخصيص آن در يد دولت باشد. استفاده از اراضي ملي به دليل شرايطي همچون يكپارچگي، فراوان و در دسترس بودن در تمام بخش‌هاي كشور و داشتن مالكيت دولتي و واحد، مي‌تواند به عنوان گزينه‌اي قوي و آزموده شده براي حذف و كاهش هزينه تمام شده مسكن در نظر گرفته شود. همانطوري كه در پروژه‌هاي مسكن مهر شاهد بوديم، صرف‌نظر از اشكالات و كاستي‌هاي اجراي اين طرح، تخصيص زمين‌هاي دولتي توانست به‌طور چشمگيري هزينه تمام شده مسكن را كاهش دهد، به‌طوري‌كه در برخي از شهرها شاهد بوديم، بخشي از اين مسكن‌هاي ساخته شده، فاقد متقاضي بود. پس از نرخ زمين، دومين عاملي كه مي‌تواند در كاهش هزينه تمام شده بنا نقش ايفا كند، هزينه‌هاي قانوني است كه از زمان صدور مجوزهاي ساخت تا زمان صدور پايان كار و تنظيم سند بايد توسط سازندگان پرداخت شود.

اين هزينه‌ها به ويژه در زماني كه سازندگان براي ساخت واحد‌هاي بيشتر اقدام مي‌كنند به صورت تصاعدي در طبقات بالاتر افزايش پيدا مي‌كند. براي كاهش هزينه تمام شده بنا پيشنهاد مي‌شود، براي انبوه‌سازاني كه اقدام به ساخت واحدهاي مسكوني با متراژ كم و تعداد واحد و طبقات زياد مي‌كنند، تخفيفات و معافيت‌هايي براي اخذ تراكم و ساير هزينه‌هاي قانوني صدور پروانه‌هاي ساختماني در نظر گرفته شود.

اين هزينه‌ها در صورت معافيت مي‌تواند حدود ۵درصد بهاي تمام شده هر متر مربع فضاي مسكوني را كاهش دهد. از جمله ديگر راهكارهايي كه مي‌توان براي كاهش هزينه تمام شده بنا به آن اشاره كرد، استفاده از مصالح مدرن سبك است كه علاوه بر افزايش چشمگير سرعت ساخت، موجب كاهش مصرف مصالح مي‌شود. افزايش سرعت ساخت نيز باعث كاهش هزينه نيروي انساني و افزايش سرعت گردش پول در پروژه‌هاي مسكوني خواهد شد. افزايش تعداد طبقات و افزايش تعداد واحد مسكوني در هر طبقه، مي‌تواند موجب سرشكن شدن هزينه زمين و مصالح شده و بهاي هر متر مربع واحد مسكوني را كاهش دهد. البته بايد توجه داشت كه صرفا با كاهش هزينه ساخت، بدون در نظر گرفتن ساير عوامل و فاكتورهاي دخيل در معامله مسكن نمي‌توان موجبات بازگشت رونق در اين بازار را فراهم كرد. بدون افزايش توان خريدار و تقويت قدرت خريد عموم جامعه نمي‌توان به صورت يك سويه اين معادله را حل كرد. معادله مسكن تنها با توجه به دو طرف عرضه و تقاضا امكان حل شدن را دارد. از جمله راهكارهاي مكملي كه مي‌تواند موجب تقويت بخش تقاضا در اين بازار شود، مي‌توان به پرداخت تسهيلات بلندمدت و ارزان‌قيمت، استفاده از بودجه و امكانات سازمان‌ها و دستگاه‌هاي حمايتي دولتي و غيردولتي براي توانمندسازي اقشار آسيب‌پذير كم‌درآمد جامعه اشاره كرد.

گزارش اشکال Top