ناتوانی 60 درصد ایرانی‌ها برای ورود به بازار مسکن

در آستانه خرداد ماه که فصل نقل و انتقال در بازار اجاره‌ آغاز می‌شود و امسال به‌خلاف تقریباً 5 سال گذشته (از سال 92 تا اواخر سال 96) بازار مسکن افزایش قیمت 100درصدی را تجربه کرده است، مساله‌ای که امسال بازار اجاره‌بها را تحت تأثیر قرار خواهد داد.

حسام عقبايي، نايب‌رييس كنوني اتحاديه مشاوران املاك درباره بازار اجاره‌بها و گراني‌ آن مي‌گويد: دليل گراني اجاره‌بها چيز جديدي نيست شايد سال‌هاي سال است كه مستأجران با دغدغه افزايش اجاره‌بهاي سالانه مواجه هستند.

عقبايي اظهار كرد: يكي از دلايل اين گراني به اقتصاد كلان كشور برمي‌گردد كه اقتصاد كلان وقتي دچار تورم مي‌شود قاعدتاً در اقتصادهاي زيرمجموعه خودش كه اقتصاد مسكن هم زيرمجموعه آن است بي‌تأثير نيست و اثر خود را در گران شدن اقتصاد مسكن چه در حوزه خريد و فروش و چه در حوزه اجاره دارد.او تصريح كرد: نكته بعدي اينكه افزايش قيمت مسكن يكي از ديگر عواملي است كه در رشد قيمت اجاره‌بها موثر است، ‌عموماً در ايران و خيلي از كشورهاي ديگر كه توازن بين عرضه و تقاضا تقريباً وجود ندارد، معيار تشخيص اجاره‌بها قيمت خود مسكن است. به گفته اين مقام مسوول، در سال 96 و 97 شاهد رشد نامتعارف و غيرمنطقي قيمت مسكن بوديم يعني تقريباً در اواخر سال 97 رشد قيمت مسكن به مرز 100درصد رسيد در عين حالي كه ركود 70 درصدي را در معاملات داشتيم يعني ركود تورمي بر بازار مسكن حاكم بود.

عقبايي ادامه داد: اما اين رشد قيمت مسكن همواره وجود داشت و مالكان هم با توجه به رشد قيمت مسكن اين توقع در آنها ايجاد شده كه اجاره‌بها را افزايش دهند از طرف ديگر در حوزه ايجاد بازار رقابتي و برقراري توازن بين عرضه و تقاضا و داشتن يك برنامه جامع و آمايش سرزمين در جهت نيازسنجي‌هاي جمعيت اجاره‌نشيني در كشور برنامه يا كار عملياتي و اجرايي نكرديم.نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك اظهار كرد: تاكنون حركتي اجرايي در جهت توليد مسكن استيجاري انجام نشده است و از طرفي هم وزارت راه و شهرسازي هم علاقه‌اي به ارايه تسهيلات ويژه‌ براي هم‌سان‌سازي قدرت اجاره مستأجران با وضعيت اقتصادي كنوني ندارد.او تصريح كرد: تمام اين عوامل موجب مي‌شود كه قيمت اجاره‌بها رشد كند، تورم عمومي هم كه كنارش وجود دارد، بازار رقابتي هم وجود ندارد و عرضه در شهرهاي بزرگ بيشتر از تقاضاست و اين موجب مي‌شود كه رشد اجاره‌بها بيش از عرف متداول و متعادل آن افزايش پيدا كند.

خانوارها توان ورود به بازار مسكن را ندارند

فردين يزداني، كارشناس ارشد اقتصاد مسكن درباره وضعيت بازار اجاره مي‌گويد: اين بازار را بايد از يك طرف در رابطه با وضعيت اقتصاد كلان و از طرف ديگر در رابطه با وضعيت بازار ملك مورد بررسي قرار داد، حقيقت اين است كه اگر به روندهاي بازار اجاره‌بها نگاه آماري داشته باشيم از حوالي سال‌هاي 80 به اين سمت، همراه با افزايش شكاف طبقاتي و به تبع آن كاهش قدرت خريد گروه‌هاي متوسط و كم‌درآمد، نرخ اجاره‌نشيني يا به‌عبارتي تقاضا براي واحدهاي استيجاري افزايش پيدا كرده است.

او تصريح كرد: با نوسانات و تلاطم‌هاي اقتصادي هم كه در 2 سال اخير به‌شدت افزايش پيدا كرده است، شاهد تقاضاي روزافزون واحدهاي استيجاري و عدم توان خانوارها براي ورود به بازار ملك هستيم.يزداني ادامه داد: تا سال‌ 82 از هر 100 خانوار جديدي كه تشكيل مي‌شد بيش از 60 خانوار قادر بودند وارد بازار ملكي و حدود 40 خانوار وارد بازار استيجاري يا خانه‌هاي سازماني يا اشكال ديگر واحدهاي مسكوني غيرملكي شوند اما هم‌اكنون اين نسبت كاملاً معكوس است.اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن تأكيد كرد: تقاضا براي بازار استيجاري افزايش پيدا كرده است و از طرف ديگر جهش لجام‌گسيخته قيمت مسكن كه از سال گذشته همراه با تحولات در عرصه اقتصاد كلان و بازار و دارايي‌هاي خارجي به‌خصوص ارز اتفاق افتاد و متأثر از آنها بوده موجب شد كه ارزش ثروت خانوارهاي مالك افزايش پيدا كند، بنابراين هر مالكي به‌تبع ارزش ثروتش انتظار يك نرخ بازدهي دارد و اين انتظار موجب افزايش قيمت مي‌شود.او گفت: از زمان دولت اصلاحات به اين سو در سياست‌گذاري‌ها توجه به بازار اجاره بوده است، منتها توسعه بازار اجاره حقيقتاً اقدامي مشكل است و درايت و مديريتي مي‌خواهد كه بسيار چالاك باشد.يزداني يادآور شد: در دولت اصلاحات برنامه اجاره به‌شرط تمليك را داشتيم كه تركيبي از اجاره و تملك بود به‌خصوص براي خانوارهاي جوان موفقيتي نسبي داشت، سپس تنها طرحي كه به‌اصطلاح ارايه شد، كمك‌هزينه اجاره مسكن به خانوارهاي كم‌درآمد بود.

اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن افزود: در طرح مسكن مهر هم بحثي مطرح بود كه دولت براي مسكن استيجاري زمين واگذار كند به‌شرط اينكه 5 سال سازنده اجاره‌داري كند كه عملاً به‌دليل همان سختي كار و مسائل ديگري اين طرح به مسكن مهر ملكي تبديل شد.او تصريح كرد: تنها اقداماتي كه دولت‌ها انجام داده‌اند ارايه كمك‌هزينه اجاره و اجاره به‌شرط تمليك است و برخي نهادهاي حمايتي مثل كميته امداد يا بهزيستي هم كمك‌هزينه‌هاي اجاره جدا از برنامه تملكشان ارايه كرده‌اند.

گزارش اشکال Top