رکود به شمال رسید، همه فروشنده‌اند

معمولا هر سال در پایان فروردین ماه، تمایل به خرید و فروش ویلا در بسیاری از شهرهای شمالی و خوش آب و هوا بیشتر می شود.

 امسال نيز تبليغات فراوان براي خريد و فروش ويلا هم در دنياي مجازي و هم در تبليغات محيطي به ويژه در شهرهاي شمالي قابل مشاهده است.

نكته مهم اما اينجاست كه به تبع رشد قيمت مسكن در پايتخت و ديگر شهرهاي بزرگ، قيمت ها در بازار خريد و فروش ويلا نيز با رشدي قابل ملاحظه روبرو شده است اما در عين افزايش روز به روز و هفته به هفته قيمت ها، تعداد فروشندگان از تعداد خريداران پيشي گرفته است و اين اتفاق به معناي كسادي در بازار خريد و فروش ويلاست.

 فعالان اين بازار مي گويند، با افزايش شديد قيمت ها در پايتخت و شهرهاي اطراف، سرمايه گذاران به اين بازار كوچ كردند و حالا از پس گذشت چند ماهي بسياري از آنها فروشنده شده اند، خصوصا كه سيل در برخي شهرهايشمالي و كاهش تعداد مسافران بسياري از محاسبات سرمايه گذاران اين منطقه را تغيير داد.

فروشندگان ويلا معمولا از چند روش براي فروش املاك خود استفاده مي كنند كه يكي از اين روش ها، تبليغات در دنياي مجازي و سايت ها و … است.

در حالي كه قرار شده بود سايت ها و صفحات مجازي در آگهي خريد و فروش املاك،‌ قيمت هاي خود را حذف كنند، هنوز هم مي‌توان نرخ خريد و فروش انواع ويلا را در برخي از اين سايت ها و … مشاهده كرد.

البته حذف قيمت ها بيشتر شامل املاك شهرها و … مي شود و در مقابل بسياري از آگهي هاي فروش ويلا در شمال كشور همچنان به درج قيمت ادامه داده اند.

بسياري از سايت ها و صفحات از ابتداي فروردين ماه آگهي‌هاي فراواني در زمينه فروش ويلا با شرايط استثنايي و خاص منتشر كرده اند كه كاربران را براي ديدن آگهي و حتي بازديد از املاك ترغيب مي كند.

وضعيت خريد و فروش ويلا در شرق مازندران

در يك ماه گذشته بر تعداد آگهي ها فروش ويلا به ويژه در شرق مازندران و شهرهايي كه تا سال هاي پيش كمتر گردشگر پذير محسوب مي شدند،  به طرز چشمگيري افزوده شده است و بايد گفت شرق مازندران تبديل به مأمن جديد خريداران ويلا در شمال كشور شده است.

البته بايد توجه داشت قيمت ويلا و زمين و ملك در شهرهايي مانند آمل، بابل، محمودآباد، چمستان و … اصلا با غرب مازندران و شهرهايي نظير سلمانشهر، تنكابن، رامسر، كلاردشت و … قابل مقايسه نيست.

نحوه آگهي ها در اين محدوده بيشتر بر پايه درج قيمت هاي بسيار پايين تر از نرخ هاي موجود در بنگاه هاي مشاوران املاك است به طوري كه به عنوان يك بيننده با ديدن قيمت ها به حتم به دنبال كسب اطلاع بيشتر از ساير شرايط مي رويد.

درج عبارت قيمت كل ۱۲۰ ميليون تومان براي يك ويلاي ۳۵۰ متري در نور به حتم بسيار وسوسه انگيز است و معمولا مشتريان بالقوه را براي خريد ترغيب مي كند اما آن روي سكه پس از بازشدن لينك آگهي نمايان مي شود .

به طوري كه پس از ارايه مشخصات ويلا و … مشاهده مي كنيد كه ۱۲۰ ميليون تومان به عنوان پس پرداخت تعيين شده و آگهي دهنده شرايط اقساطي براي پرداخت باقي مبلغ مورد نظرش را براي خريدار تعيين كرده كه اين اقساط از ۵ تا ۱۰ ماه را شامل مي شود.

براي نمونه اگر خواهان خريد ويلا در محدوده جنگلي آمل باشيد بايد قيمت هاي مختلفي را در نظر بگيريد كه تقريبا با ۱/۵ سال گذشته اصلا قابل مقايسه نيست.

قيمت ها در اين محدوده از حداقل ۱۲۰ ميليون تومان به عنوان پيش پرداخت آغاز مي شود و گاه اين مبلغ تا بيش از ۲۵۰ ميليون تومان هم مي رود و باقي مانده مبلغ را كه حداقل شامل ۱۵۰ تا ۲۰۰ ميليون مي شود را بايد در عرض چند ماه( ۵ ماه تا يكسال ) تسويه كنيد كه مبلغ زيادي محسوب مي شود و از عهده قشر كارگر و كارمند به حتم خارج است.

البته نرخ ويلاها نيز تابع به كار بردن مصالح و وسايل در درجه بندي هاي مختلف و لوكس است و ديده شده كه براي خريد يك ويلاي ۲۷۰متري با ۳اتاق خواب در محدوده چمستان قيمت ۷۰۰ ميليون تومان تعيين شده است كه به حتم خريدار آن نمي تواند از ميان اقشار متوسط جامعه باشد.

قيمت ها در اين محدوده مختلف است و آنچه باعث تعجب شده افزايش چند برابري نرخ ها در ۲ تا ۳ سال گذشته است؛ به طوري كه اواسط سال ۹۵ مي شد در شرق مازندران ويلايي ۲۵۰ تا ۳۰۰ متري را به نرخ ۱۳۰ تا حداكثر ۲۰۰ ميليون تومان خريداري كرد كه صد البته فروشندگان شرايط ويژه از نظر تخفيف، اقساط بلند مدت، نصب پمپ و مخزن و … را براي خريدار در نظر مي گرفتند اما در يكسال اخير و به ويژه از نيمه دوم سال ۹۷ اوضاع كمي متفاوت شده و فروشندگان تقريبا تمام آپشن ها را براي فروش كنسل كرده اند و ديگر خبري از اقساط بلند مدت و تخفيف براي خريد نقدي و … نيست.

قيمت ها در برخي موارد شگفت انگيز هستند و بايد پرسيد چگونه يك ويلاي ۶۰۰متري با سه اتاق خواب كه دو سال پيش ساخته شده،‌اكنون بايد به نرخ يك ميليارد و ۸۰۰ميليون تومان در آمل به فروش برسد؟  مگر قيمت واقعي زمين و ملك در شهرستاني مانند آمل چقدر است كه چنين قيمتي از خريدار طلب مي شود؟

نبود مشتري براي ويلاهاي شمال

گشتي در ميان واحدهاي صنفي مشاوران املاك اما روي ديگري از اوضاع را نشان مي دهد به طوري كه برخلاف تبليغات گسترده پيج ها و سايت ها و بازار گرمي هاي فراوان در زير پوست شهر اصلا نمي توان مشتريان واقعي را مشاهده كرد.

البته عده اي هستند كه ويلاهاي خود را براي فروش گذاشته اند و متاسفانه خريداري وجود ندارد و معمولا فايل آگهي فروش ويلاهاي بين مغازه ها و مشاوران املاك مختلف دست به دست مي شود تا بلكه مشتري يافت شود و فايل مورد نظر به فروش رود.

اگر پاي صحبت مشاوران املاك بنشينيد،‌متوجه مي شويد كه برخلاف سال هاي قبل، از نيمه سال گذشته تاكنون بيشتر كساني كه به دنبال خريد ويلا بوده اند،‌ اكنون به دنبال اجاره ويلاهاي مبله هستند زيرا قيمت هاي فعلي هيچ همخواني با توان اقتصادي آنها براي خريد ملك ندارد.

مشتريان پارسال تبديل به مستاجران خوش نشين امسال شده اند كه فقط به دنبال رهن ويلاهايي مي گردند كه ماهي چند روز را در آن سپري كنند كه صد البته اين شيوه براي آنها صرفه بيشتري از اجاره روزانه ويلا با قيمت هاي گزاف دارد.

البته نمي توان به طور ۱۰۰درصد مدعي شد كه هيچ خريد و فروشي در اين بازار انجام نمي شود اما به گفته برخي از مشاوران املاك، بايد توجه داشت كه معاملات به كمترين ميزان خود رسيده اند كه حكايت از كاهش توان اقتصادي خريداران دارد.

به اعتقاد اين كارشناسان بعيد به نظر مي رسد وضعيت بازار خريد و فروش ويلا در ماه هاي منتهي به تابستان ۹۸ رونق چشمگير بيابد و بايد ديد كه فروشندگان ويلاها تا چه ميزان بايد شرايط مشتريان كنار آمده و تخفيف و آپشن قايل مي شوند.

صاحبان اصلي و فروشندگان بيشتر اين ويلاها همان كشاورزان قديمي هستند كه زمين هاي خود را به قطعات حداكثر ۳۰۰ متري تقسيم كرده و فروخته‌اند و يا پس از ساخت ويلاهاي جديد درصدد فروش آن برمي آيند.

در محدوده آمل تا چمستان و حتي چمستان تا نور در كمتر روستايي مي توان زمين با قيمت مناسب و به اصطلاح ارزان يافت.

قيمت زمين و ويلا در شرق مازندران

در ماه هاي گذشته قيمت زمين نيز به طرز شگفت انگيزي افزايش يافته به طوري كه هر متر زمين اكنون بين ۵۰۰ هزار تومان تا يك ميليون تومان ارزش دارد و بر اين مبلغ بايد هزينه ساخت هر متر مربع ويلا را نيز افزود كه در نهايت به نرخ ۱.۵ تا ۳ميليون تومان مي رسيد كه اين مبلغ براي ويلاهاي شهركي كه معمولا فاقد انشعابات جداگانه آب، برق، گاز هستند، نرخ بالايي محسوب مي شود.

هرچند بسياري از دارندگان ويلاهاي شهركي روستايي، خود را براي تعيين نرخ هاي گزاف محق مي دانند و معتقدند كه از بين رفتن كشاورزي، نبود كار و درآمد كافي و بالارفتن هزينه هاي زندگي سبب شده تا آنها برخلاف ميل قلبي، زمين هاي اجدادي را تبديل به ويلا كنند و در نهايت براي گذران زندگي آنها را بفروش برسانند در حالي كه خود بهتر از هر كس واقفند كه در آينده نه چندان دور قيمت زمين ها و ويلاها چند برابر خواهد شد و در نتيجه ضرري متوجه خريداران نخواهد بود.

البته نبايد فراموش كرد كه سرعت افزايش سرمايه در بازار زمين و ملك در مقايسه با ساير بازارهاي موازي مانند ارز و طلا بسيار كندتر اتفاق مي افتد اما در هر حال ميزان ريسك سرمايه گذاري در اين بازار در مقايسه با ساير بازارها كمتر محسوب مي شود.

نگاهي به وضعيت ساخت وسازها در شرق مازندران نشان مي دهد كه در اين محدوده نيز قرار است فاجعه غرب مازندران اتفاق بيافتد و به حتم در چند سال آينده كمتر نشاني از شاليزارهاي سرسبز باقي خواهد ماند و جاي آنها ويلاهايي با نماهاي رومي كه هيچ سنخيتي با معماري محلي ندارد، سبز خواهد شد و در كنار آن نيز نبايد از تخريب جنگل ها و دشت ها و مراتع غافل شد زيرا تجربه تلخ كلاردشت و … در شرق مازندران حال تكرار شدن است.

در آخر بايد گفت قيمت ها در اين محدوده سير صعودي دارد و به نظر مي رسد ميل به بالابردن قيمت ها از سوي مالكان و فروشندگان و … به  زودي فروكش نكند هرچند ادامه اين وضعيت آشفته بازار خريد و فروش ويلا را نابسامان تر خواهد كرد.

گزارش اشکال Top