مسکن سیل زده

برای بررسی تحولات بازارمسکن در سال جدید باید کمی به عقب برگردیم چون تغییرات این بازار تحت تأثیر تکانه‌های اواخر پاییز 96 است.

آن زمان افزايش قيمت ارز بسرعت قيمت مسكن را تحت تأثير قرار داد. بازاري كه از سال 93 تا 96 ركود را تجربه كرده بود از اواخر بهار 96 و همزمان با موعد پرداخت نخستين وام‌هاي صندوق پس‌انداز يكم، كم‌كم جان گرفت و معاملات از سر گرفته شد طوري كه تعداد معاملات مسكن  از 4 هزار و 800 معامله در فروردين و در تهران در مرداد همان سال به بيش از 15 هزار معامله رسيد و نكته مهم رونق معاملات با كمترين افزايش قيمت بود. از فروردين تا مرداد قيمت مسكن كمتر از 200 هزار تومان رشد داشت. اما ردپاي افزايش قيمت‌ها از آخرين ماه پاييز در بازار مسكن ديده شد. متوسط قيمت از سطح 4 ميليون و نيم به سطح 5 ميليون تومان رسيد و افزايش قيمت مسكن از آن زمان تا آخر سال 97 بدون وقفه ادامه پيدا كرد. آنچه كارشناسان در مورد شرايط بازار مسكن در سال جديد پيش‌بيني مي‌كنند اين است كه بازار مسكن دوباره متأثر از ماه‌هاي پاياني سال 97 است به اين معني كه مسكن كشش افزايش قيمت بيشتر را ندارد و امسال بايد در انتظار ثبات قيمتي همراه با ركود معاملات مسكن باشيم. البته با توجه به اينكه بازار مسكن به‌طور مستقيم از شرايط اقتصادي تأثير مي‌پذيرد، تحولي پيش‌بيني نشده ديگر اقتصاد ايران را از اوايل امسال تحت تأثير قرار داد كه مسكن هم از آن مستثني نيست. افزايش بارندگي و سيلي كه بيشتر استان‌ها را در برگرفته خسارت زيادي به واحدهاي مسكوني زده و بر اساس آخرين آمار بيش از 130 هزار مسكن به‌خاطر سيل آسيب ديده‌اند كه نياز به بازسازي دارند. بنياد مسكن متولي بازسازي واحدهاي خسارت ديده از سيل است كه تسهيلاتي به اين منظور به مالكان اين واحدها پرداخت خواهد كرد.

سال سخت مسكن

رسيدن به اوج قيمت، افزايش هزينه‌هاي ساخت و افزايش ريسك سرمايه‌گذاري در بخش مسكن سه مسأله‌اي است كه موجب ايجاد دو رويكرد در بازار مسكن شده است: 1- كاهش تقاضا2 – كاهش عرضه و ساخت و ساز. اين دو رويكرد كافي است تا دوباره بازار مسكن وارد فاز ركود شود. تجربه‌هاي سال‌هاي قبل نشان مي‌دهد ركود و رونق بازار مسكن به‌صورت تناوبي و تقريباً در دوره‌هاي يكسان بوده يعني اگر بازار يك سال ركود داشت رونق آن هم كمتر از يكسال نبود اما اين بار با اينكه ركود مسكن حدود 4 سال طول كشيد، كه ركودي طولاني در مقايسه با ركودهاي پيشين آن محسوب مي‌شود، اما رونق مسكن يك سال بيشتر دوام نداشت.
مصطفي قلي خسروي رئيس اتحاديه مشاوران املاك در گفت‌و‌گو با «ايران» گفت: بيشترين افزايش قيمت مسكن در سال 98 كمتر از ميزان تورم سالانه خواهد بود چون قيمت مسكن در سال گذشته رشد كافي داشت و اين بازار كشش افزايش قيمت بيشتر را ندارد. به گفته خسروي «در ۴ دهه اخير ۴ بار جهش قيمت مسكن در كشور رخ داد كه در سال‌هاي ۶۸، ۸۶، ۹۱ و ۹۷ بود. در اين ۴ بار، عواملي چون ارزش بازار بورس، قيمت حامل‌هاي انرژي، افزايش قيمت ارز و تغييرات قيمت طلا و سكه بر افزايش قيمت مسكن تأثير گذاشتند. به‌عنوان نمونه در سال ۹۱ با سه برابر شدن قيمت دلار قيمت مسكن نيز در برخي نقاط تهران از ۷۰۰ ميليون به دو ميليارد و ۱۰۰ميليون تومان هم رسيد اما به مرور زمان شاهد ثبات قيمت در بازار مسكن بوديم. در جهش قيمتي هم كه اين دوره در بازار مسكن رخ داد، مانند دوره قبل عامل اصلي، افزايش قيمت ارز بوده است بنابراين با گذشت زمان شاهد ثبات قيمت‌ها در بازار مسكن خواهيم بود.همواره رشد قيمت مسكن زير نرخ تورم عمومي بوده است و سال آينده نيز بيشتر از نرخ تورم رشد قيمت مسكن نخواهيم داشت.» البته رئيس اتحاديه مشاوران املاك اين نكته را هم گوشزد كرد كه اگر دوباره امسال بي‌ثباتي در بازار ارز رخ دهد قطعاً با تأثير‌گذاري بر بازارهاي ديگر قيمت مسكن را هم تحت تأثير قرار مي‌دهد. ثبات قيمتي بستگي به آرامش بازارها دارد.

عوامل افزايش قيمت مسكن

از عواملي كه بر افزايش قيمت مسكن تأثيردارد مي‎توان به افزايش درآمد خانوار، هزينه‎ ساخت، رشد جمعيت، نقدينگي، قيمت زمين، قيمت ارز و طلا اشاره كرد. از اين عوامل افزايش هزينه‌هاي ساخت به‌خاطر بي‌ثباتي بازارهاي ديگر بيشترين نقش را در افزايش قيمت مسكن در سال 97 داشت علاوه بر هزينه‌هاي ساخت قيمت زمين و قيمت هر متر مربع ملك كلنگي نيز با افزايش قيمتي حدود 80 درصد موجب افزايش قيمت نهايي مسكن شد.

روند تغييرات متوسط قيمت مسكن در تهران از بهار ١٣٩٠ تا زمستان ١٣٩٧ افزايشي بوده و از يك ميليون و 700 هزارتومان در سال ١٣٩٠ به بيش از 10 ميليون تومان در اسفند 97 رسيد.

ميانگين قيمت مسكن در اسفندماه در مقايسه با بهمن ماه ۸/ ۸ درصد افزايش يافت كه اين ميزان تورم ماهانه بعد از شهريور ماه ۹۷ بي‌سابقه بود. اين در حالي است كه حجم معاملات خريد وفروش واحدهاي مسكوني نيز اسفندماه در مقايسه با بهمن ماه ۳۵درصد رشد كرد. كاهش نرخ سود بانك‌ها در سال ١٣٩٦و افزايش تسهيلات مسكن شروع خوبي براي ايجاد رونق مسكن در اين سال بوده است. بازار مسكن در سال ١٣٩٦ از ركود ٤ ساله خارج ‌شده و خريد و فروش نسبت به سال قبل افزايش ‎يافته است. شيب افزايش در بهار، تابستان و پاييز ملايم بوده ولي در زمستان جهش قيمتي تحت تأثير شرايط اقتصادي كشور اتفاق افتاد. اين روند افزايشي در سال 97 ادامه پيدا كرد و در پاييز ١٣٩٧ به اوج خود رسيد. در واقع دليل افزايش قيمت مسكن از زمستان سال 96 تا آخر 97 را مي‌توان كاهش نرخ سود بانكي در سال 96 و افزايش قيمت ارز و افزايش قيمت مصالح ساختماني در سال 97 دانست.

روند افزايشي قيمت مسكن در كل كشور

همزمان با تهران قيمت مسكن در كل كشور در سال 97 با رشد قيمت مواجه بود اما روند افزايشي قيمت در شهرهاي ديگر شيب كندتري نسبت به شهر تهران دارد. بيشترين رشد قيمت مسكن در شهرهاي كشور، در سال‌هاي 1391 تا 1397، در نيمه دوم 1391 و نيمه اول 1397 بوده كه ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به ترتيب 4/27 و 20 درصد افزايش داشته است. در مقابل، كمترين رشد، مربوط به نيمه دوم 1394 بوده كه ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني 9/0 درصد كاهش داشته است.

نرخ اجاره دنبال رو قيمت مسكن

اجاره بها نيز مانند مسكن در سال‌هاي گذشته روند رو به رشدي داشته و در سال 97 نرخ اجاره ركورددار سال‌هاي اخير بود. روند تغييرات متوسط مبلغ اجاره يك مترمربع زيربناي مسكوني در شهر تهران از سال 90 تا 97 افزايشي بوده و از9 هزار تومان در سال 90 به 33 هزارتومان در سال 97 رسيده است. اجاره مسكن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبه‌رو شده و در پاييز وزمستان با كاهش تقاضا، كاهشي مي‌شود. ولي اين روند طبيعي در زمستان 96 به علت رشد و جهش قيمت مسكن متوقف شد و متوسط اجاره افزايش يافت و همين رويه در سال 97 نيز تكرار شد. از ابتداي سال 96 و با شروع رشد قيمت مسكن، مبلغ اجاره نيز رشد بيشتري گرفت و در تابستان 97 به رشد 2/11 درصدي رسيد.

قيمت زمين به آسمان رسيد

روند تغييرات متوسط قيمت فروش يك مترمربع زمين يا زمين ساختمان مسكوني كلنگي در سال 90 تا 97 افزايشي بوده و از يك ميليون و 600 هزار تومان در سال 90 به حدود 10ميليون تومان در سال 97 رسيد. بيشترين رشد قيمت زمين در شهر تهران، از سال 90 تا 96 هم سو با افزايش قيمت مسكن در سال 91 بوده كه ميانگين قيمت هر مترمربع زمين حدود 40 درصد افزايش داشته است. با شروع سال 96 و خروج مسكن از ركود و افزايش قيمت آن، روند افزايشي قيمت زمين نيز با شيب تندتري پيش رفت. همچنين در پاييز 1397 رشد قيمت زمين به 9/24 درصد رسيده است. شروع افزايش قيمت زمين خود عاملي براي افزايش قيمت مسكن است. كارشناسان در خصوص روند افزايشي قيمت زمين اين تحليل را ارائه مي‌دهند كه نحوه رشد قيمت زمين مي‌تواند ارزيابي بهتري براي پيش‌بيني روند افزايش قيمت مسكن باشد. همزمان با افزايش قيمت مسكن، تمايل سازندگان به خريداري زمين و ملك كلنگي بالا رفته كه همين موجب افزايش قيمت‌ها مي‌شود. بيشترين نوسان قيمت مسكن از سال 90 تا 93 مشاهده مي‌شود. از سال 95 تا 96 قيمت زمين در تهران داراي نوسان كم بوده است و پس از آن نوسان شدت گرفته است.

با توجه به اين آمار قيمت مسكن، قيمت زمين و قيمت اجاره بها از سال 90 تا 97 روند افزايشي داشته است و در برخي سال‌ها جهش قيمتي رخ داده و در سال‌هايي نيز به‌خاطر ركود رشد قيمت‌ها اندك بوده است. با توجه به بررسي تغييرات بازار مسكن از ابتداي دهه 90 تاكنون كارشناسان پيش‌بيني مي‌كنند به‌خاطر جهش قيمتي مسكن در سال 97 اين بازار ديگر كشش قيمت‌هاي بالاتر را ندارد و بايد منتظر ركودي دوباره در بخش مسكن باشيم كه با توجه به اين شرايط رشد قيمت‌ها در سال 98 اوج نمي‌گيرد و نوسان قيمت اندك خواهد بود.

گزارش اشکال Top