اشباع قیمت ها در بازار اجاره مسکن

همزمان با کاهش خرید و فروش در بازار مسکن، بازار اجاره ها نیز در شرایط رکود قرار گرفته است و این در حالی است که در فصل جابجایی مستأجران قرار داریم. این موضوع در پی افزایش نامتعارف قیمت اجاره ها در سال گذشته صورت گرفته است.

سال 97 همزمان با افزايش 100درصدي قيمت مسكن، اجاره بها خانه ها نيز با افزايش متوسط 50 درصدي رو به رو بود كه باعث كوچ اجباري مستاجران به مناطق ارزانتر و همچنين حاشيه شهرها شد و حتي گزارش هايي نيز از تشكيل بازار دوم اجاره مسكن (انعقاد قرار داد با مستاجر جديد پيش از خروج مستاجر قبلي) اعلام شد؛ اما در سال جديد، موجران به دليل آنچه اشباع قيمت ها در بازار اجاره عنوان شده است تغييرات چنداني در قيمت اجاره ها نداده اند و حتي گزارش ها حاكي از اين است كه در برخي مناطق، اجاره ها با مبالغ بهمن و اسفند ۹۷ تعيين مي شود.

برخي مشاوران املاك از كاهش تقاضاي اجاره در روزهاي اخير به دليل كاهش قدرت پرداخت اجاره‌بها از سوي خانوارها خبر مي‌دهند؛ به گونه‌اي كه بسياري از مشاوران املاكي كه در زمان ركود بازار مسكن در بخش خريد و فروش در سال‌هاي گذشته، بيشترين درآمد خود را از محل امضاي قراردادهاي رهن و اجاره كسب مي‌كردند، در سه ماه اخير، علاوه بر افت سنگين تعداد قراردادهاي خريد و فروش، با كاهش شديد قراردادهاي رهن و اجاره نيز روبه رو بوده‌اند و اين در حالي است كه هم اكنون در فصل جابجايي قرار داريم. ارديبهشت تا مهر ماه هر سال فصل جابجايي مستاجران است و اين در شرايطي است كه امسال با توجه به فراررسيدن ماه رمضان به نظر مي رسد كه اين جابجايي ها بايد بيشتر مي شد.

بازار كشش افزايش مجدد اجاره‌بها را ندارد

گزارش ها حاكي از اين است كه در دور نخست نقل و انتقالات مستأجران و تا پيش از آغاز ماه مبارك رمضان، ارقام اجاره بها همچنان با قيمت‌هاي بهمن و اسفند ماه سال گذشته از سوي موجران و مالكان به خصوص در واحدهاي بزرگ مقياس، گران قيمت و لوكس اعلام شده است. همچنين بر اساس اعلام منابع رسمي امضاي قراردادهاي اجاره با افزايش بسيار اندك در واحدهاي با سن بناي كمتر از ۵ سال يعني كوچك مقياس‌ها و مصرفي در مناطق مركزي و متوسط نشين پايتخت همراه بوده است. فعالان بازار مسكن مي گويند بازار اجاره بها به دليل آنكه در سال گذشته رشد زيادي داشته و فشار زيادي به خانوارها و مستاجران وارد شده، فعلاً كشش افزايش قيمت مجدد در سال جاري وجود ندارد.

جزييات قيمت اجاره ها در مناطق مختلف پايتخت

در حال حاضر در مناطق مياني و پايين‌تر از مركز شهر، اجاره بها از سوي مالكان براي عرضه به صورت رهن كامل، همچنان در برخي محله‌هاي با شاخصه‌هاي فرهنگي نه چندان مناسب خانوارها، متري يك تا ۱.۱ ميليون تومان محاسبه مي‌شود كه تقريباً با ارقام سال گذشته، برابري مي‌كند. به عنوان مثال در جنوب منطقه ۱۰ و در نزديكي شمال منطقه ۱۶ تهران، واحد ۴۵ متري در خيابان نواب و محله سينا، بين ۴۳ تا ۴۸ ميليون تومان عرضه مي‌شود. بر اساس گزارش ميداني مهر، در برخي محله‌هاي با شاخصه‌هاي فرهنگي مناسب‌تر براي خانوارهاي طبقه متوسط، معيار واگذاري واحد مسكوني به صورت رهن كامل (و سپس محاسبه آن به صورت رهن و اجاره) به متري ۱.۵ تا ۱.۷ ميليون تومان رسيده است. به عنوان مثال يك واحد مسكوني ۵۵ متري واقع در طبقه همكف در ابتداي خيابان بهبودي، تقاطع خيابان آزادي با پاركينگ در بازه ۷۰ تا ۹۰ ميليون تومان (بسته به سن بنا يا ديگر ويژگي‌ها) از سوي موجران عرضه مي‌شود.

همچنين در دو منطقه ۵ و ۸ (به عنوان نماد مناطق خانوارهاي متوسط نشين در غرب و شرق تهران) نيز در واحدهاي مسكوني با سن بناي بالاي ۵ سال، شاخص و معيار موجران و مالكان براي عرضه واحد مسكوني به صورت رهن كامل، متري ۲ ميليون تومان است؛ به عنوان نمونه، يك واحد مسكوني ۷۵ متري ۱۳ سال ساخت، واقع در خيابان پيامبر ۱۵۰ ميليون تومان رهن كامل واگذار مي‌شود. هر چند اين ارقام در برخي مناطق لوكس منطقه دو به خصوص سعادت آباد و شمال شهرك غرب تا حدود زيادي با ديگر محله‌هاي منطقه دو متفاوت بوده و ارقام مورد نظر موجران در مواردي با اجاره بها در مناطق ۱ و ۳ پايتخت برابري مي‌كند.

مستاجران چشم انتظار حمايت

فعالان بازار مسكن و كارشناسان اقتصاد مسكن معتقدند كه بازار اجاره بها به تبع قيمت مسكن در سال جديد افزايشي نخواهد داشت. كاهش قدرت مستاجران، اشباع قيمت ها در بازار اجاره مسكن و همچنين پيش بيني رشد اندك قيمت مسكن در سال جديد از دلايل آنها براي اين مساله است. با اين حال آنچه از اهميت زيادي برخوردار است نبود قوانين كافي براي حمايت از مستاجران و  اجرا نشدن قوانين در اين خصوص است. هرچند بسته ساماندهي بازار اجاره مسكن براي حمايت از مستاجران طراحي شده است و بر اين اساس قردادهاي مستاجران حداقل دو ساله مي شود، اما اين بسته نيز معايبي دارد كه در صورت اصلاح آن مي توان به ساماندهي بازار اجاره مسكن تا حدودي اميدوار بود. 

گزارش اشکال Top