رشد مسکن پایین‌تر از بازارهای رقیب

ارزیابی رشد یک‌ساله سه بازار رقیب یعنی مسکن، سکه و ارز نشان می‌دهد، مسکن از دو بازار دیگر جا مانده و با وجود رشد ۸۰ درصدی قیمت طی ۱۰ ماهه ۱۳۹۷ دقیقاً به همین میزان از سکه و ارز عقب مانده است.

قيمت مسكن از فروردين ۱۳۹۵ يعني زماني كه آرامش نسبي بر اقتصاد ايران حاكم بود تا بهمن ماه ۱۳۹۷ رشد ۱۴۹ درصدي قيمت را به ثبت رسانده است. فروردين ماه ۱۳۹۵ ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن شهر تهران سه ميليون و ۹۹۰ هزار تومان بود كه فروردين ماه ۱۳۹۷ به متري پنج ميليون و ۵۳۰ هزار تومان و بهمن ماه ۱۳۹۷ به ۹ ميليون و۹۷۰ هزار تومان رسيد. بررسي قيمت مسكن از فروردين ۱۳۹۷ تا بهمن ماه همين سال افزايش ۸۰ درصدي را نشان مي‌دهد. اين رقم دقيقاً ۸۴ درصد پايين‌تر از بازارهاي سكه و ارز به ثبت رسيده كه كارشناسان علت آن را نبود ظرفيت بازار مسكن عنوان مي‌كنند. توان طرف تقاضاي مسكن بسيار پايين‌تر از قيمت‌هاي فعلي است. از سوي ديگر مسكن كالايي درشت محسوب مي‌شود و براي خريد آن بايد رقم‌هاي سنگين هزينه كرد؛ ويژگي كه پاشنه آشيل اين كالا نسبت به سكه و ارز بوده است.

قيمت دلار نيز از فروردين ماه ۱۳۹۵ تا ۱۹ اسفندماه ۱۳۹۷ رشد ۲۷۴ درصدي را به ثبت رسانده است. دلار هم‌چنين از فروردين امسال تا ۱۹ اسفندماه ۱۶۴ درصد رشد داشته كه دقيقاً با رشد يك ساله سكه برابري مي‌كند، با اين حال در ميانگين سه ساله، پايين‌تر از سكه قرار گرفته است. دلار در فروردين ۱۳۹۵ بالغ بر ۳,۵۰۰ هزار تومان بود، فروردين ۱۳۹۶ به ۳, ۸۰۰ هزار تومان رسيد، فروردين ۱۳۹۷ نيز ۴,۹۵۰ تومان قيمت داشت و ۱۹ اسفند ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۳ هزار و ۱۰۰ تومان خريد و فروش شد.

اما بالاترين ميزان رشد طي سه سال اخير مربوط به سكه بهار آزادي بوده كه افزايش ۳۴۰ درصدي قيمت را از فروردين ۱۳۹۵ تا كنون از آن خود كرده است. قيمت اين فلز گرانبها در فروردين ماه ۱۳۹۵ يك ميليون و۲۱ هزار تومان بوده كه در فروردين ۱۳۹۶ به يك ميليون و ۱۹۷ هزار تومان، فروردين ۱۳۹۷ به يك ميليون و ۷۰۳ هزار تومان و ۱۹ اسفندماه ۱۳۹۷ به چهار ميليون و ۵۰۰ هزار تومان رسيده است. اين ارقام حاكي از آن است كه سكه طي يك سال اخير ۱۶۴ درصد و سه سال گذشته ۳۴۰ درصد رشد يافته است.

در مقايسه كلان مي‌توان گفت بازار مسكن حال و روز چندان خوشي نسبت به سكه و ارز تجربه نمي‌كند. از يك سو با انباشت تقاضا در بخش كوچك متراژ و از سوي ديگر با مازاد عرضه در بخش بزرگ متراژ مواجه است. در اين شرايط به دليل رشد ۸۰ درصدي قيمت طي ۱۰ ماه اخير، مشتريان واقعي خود را از دست داده و معاملات شهر تهران در بهمن ماه امسال به ۹۳۰۰ فقره رسيده كه نسبت به زمان مشابه سال قبل ۴۹ درصد كاهش نشان مي‌دهد. در بازه ۱۱ ماهه نيز كاهش ۳۲ درصد به ثبت رسيده است. اواخر سال گذشته نيز رشد مسكن حدوداً نصف دو بازار رقيب بود و پيش‌بيني بعضي كارشناسان مبني بر اين‌كه قيمت مسكن با سكه و ارز همتراز مي‌شود درست از كار درنيامد. البته غالب پيش‌بيني‌ها اين بود كه نمي‌توان انتظار داشت قيمت مسكن با رشد ارز و طلا همسان شود؛ چرا كه هم‌اكنون نيز دچار حباب قيمت شده و از اين پس وارد دوره ركودي خواهد شد.

پيش‌بيني از مسكن ۹۸

برآيند سه پيش‌بيني از سوي سه كارشناس بازار مسكن حاكي از آن است كه قيمت مسكن در سال ۱۳۹۸ حدود نرخ تورم خواهد بود و جهش نخواهد داشت.

مصطفي‌قلي خسروي، رئيس اتحاديه مشاوران املاك در خصوص وضعيت بازار مسكن در سال ۱۳۹۸ مي‌گويد: بعد از انقلاب اسلامي در سال‌هاي ۱۳۶۸، ۱۳۸۶، ۱۳۹۱ و ۱۳۹۷ با جهش قيمت مسكن مواجه بوديم كه چهار مؤلفه اصلي بورس، طلا، حامل انرژي و ارز باعث اين اتفاق شد. هم اكنون كه توان متقاضيان پايين آمده جهش قيمتي مطلقاً اتفاق نمي‌افتد. با افزايش نرخ تورم مي‌توان رشد قيمت مسكن را پيش بيني كرد اما در سال ۱۳۹۸ پايين‌تر از نرخ تورم خواهد بود.

هم‌چنين سلمان خادم‌المله، كارشناس اقتصاد مسكن، واكنش بازار مسكن نسبت به افزايش قيمت را خنثي مي‌داند و معتقد است: با توجه به اين‌كه اقتصاد ما تحت تأثير تحريم‌ها قرار دارد اگر شرايط سخت‌تر شود ممكن است قيمت اسمي مسكن افزايش پيدا كند ولي هرچقدر قيمت بالا برود رابطه معكوس با حجم معاملات پيدا مي‌كند و خريد و فروش از اين مقدار هم كمتر خواهد شد. لذا با توجه به اين‌كه در هر بخشي قيمت، محصول عرضه و تقاضا است بعيد مي‌دانم قيمت مسكن در سال آينده بالاتر از نرخ تورم برود.

محمدمهدي مافي، كارشناس بازار مسكن نيز معتقد است كه اگر سياست‌هاي لازم براي جذب نقدينگي بخش خصوصي در بخش ساخت و ساز اتخاذ شود مي‌توان روند رشد قيمت مسكن را كنترل كرد؛ او هم‌چنين بازار مسكن را ماهيتاً تابع عرضه و تقاضا مي‌داند و مي‌گويد اگر سرمايه‌ها به بازار مسكن حمله كند عرضه حدود يك دهم تقاضا است. وي مي‌گويد: ابتدا بايد از نظر سياسي تا حد ممكن ذهنيت بحران در اذهان مردم آرام شود. ما طي دهه‌هاي اخير بحران‌هاي بزرگ‌تر از شرايط كنوني را هم پشت سر گذاشته‌ايم، لذا مردم بايد اطمينان پيدا كنند كه قطعاً از اين برهه هم عبور مي‌كنيم.

به گزارش ايسنا، آمار بانك مركزي از تحولات بازار مسكن شهر تهران در بهمن ماه ۱۳۹۷ نشان مي‌دهد متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زير بناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران ۹ ميليون و ۹۷۰ هزار تومان بود كه نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال گذشته به ترتيب ۱.۷ درصد و ۸۵.۱ درصد افزايش داشته است. هم‌چنين در اين ماه تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به بيش از ۹۳۰۰ واحد رسيد كه نسبت به ماه قبل ۳۹ درصد افزايش داشته، اما نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۴۹.۲ درصد كاهش را نشان مي‌دهد.

گزارش اشکال Top