مسکن رمقی برای افزایش ندارد

هرچند پارامترهای متفاوتی در بازار مسکن وجود دارد که پیش‌بینی را دشوار می‌کند بااین‌حال چیزی که می‌توان گفت این است که شیب رشد قیمت‌ها در سال آینده کاهش پیدا خواهد کرد و قطعاً شتابی که سال گذشته داشت نمی‌تواند تداوم داشته باشد.

براين اساس به‌احتمال‌زياد رشد قيمت مسكن زير تورم سال آينده خواهد بود و جهش سال 97 را نخواهد داشت دليل آن‌هم اين است كه بازار انرژي چنداني براي رشد شديد مانند سال 97 ندارد بااين‌حال اگر شرايط تورمي و نرخ تورم بالا باشد طبيعتاً مسكن را هم با خود بالا خواهد كشيد چون هم ارزش نهاده‌هاي مسكن افزايش پيدا مي‌كند و هم مردم براي حفظ سرمايه‌هاي خود در برابر تورم به سمت بازار مسكن مي‌آيند.

نرخ بهره بانكي يكي ديگر از فاكتور مهم در قيمت مسكن سال آينده است و اگر نرخ بهره‌ بانكي كاهش پيدا كند بازار مسكن دوباره رونق پيدا خواهد داد كه البته اين مسئله بستگي به اين دارد كه سياست‌هاي بانك مركزي در مورد بهره چگونه باشد ولي هرچقدر كه نرخ بهره‌ را بالاتر تعيين كنند اثر منفي بر روي بازار مسكن مي‌گذارد؛ از سوي ديگر به‌غيراز پارامترهاي سياسي و اجتماعي، نرخ دلار هم به لحاظ رواني و اثري كه بر روي نهاده‌هاي مسكن مي‌گذارد بر قيمت مسكن تأثيرگذار است.

پارامترهاي متعددي در مورد قيمت مسكن وجود دارد كه پيش‌بيني را دشوار مي‌كند بااين‌حال چيزي كه مي‌شود حدس زد اين است كه شيب قيمت‌ها به‌اندازه سال 97 نخواهد بود و اگر افزايش هم داشته باشد، افزايش چندان شديد نخواهد بود و احتمالاً زير تورم سال آينده قرار خواهد گرفت، معمولاً در بهار قيمت‌ها به دليل افزايش دستمزد در ابتداي سال و اثري كه بر روي خيلي از كالاها مي‌گذارد در كنار گراني برخي از اقلام كشاورزي مانند ميوه و غيره افزايش پيدا مي‌كند بااين‌حال از اوايل تابستان بايد انتظار داشته باشيم نرخ تورم مسكن هم كاهش پيدا كند.

از سوي ديگر معمولاً هميشه اين‌گونه بوده كه افزايش قيمت‌ مسكن موجب افزايش ساخت‌وساز مي‌شده و منطق قوي پشت آن‌هم اين است كه با افزايش حجم معاملات، سازنده‌ها مي‌توانند نسبت به آينده اميدوار باشند، بازدهي‌ آنها بالا مي‌رود و سرمايه‌هايشان كه قفل‌شده بود آزاد مي‌شود تا سرمايه‌گذاري جديدي را شروع كنند و چشم‌انداز بازار مثبت مي‌شود بااين‌حال متأسفانه علي‌رغم اينكه سال گذشته افزايش قيمت خيلي شديدي را تجربه كرديم، ميزان ساخت‌و‌ساز چندان افزايش پيدا نكرد كه دليل آن عمدتاً، شرايط محيطي پر ريسكي بود كه وجود داشت و موجب شد بعضي از سرمايه‌گذاران آماده پذيرش اين ريسك‌ها نباشند و بااحتياط عمل كنند؛ درمجموع حجم سرمايه‌گذاري در سال گذشته آن‌چنان‌كه انتظار مي‌رفت بالا نرفت.

نوسانات دوره‌اي در بازار مسكن جزء ذات بازار است و نمي‌توان آن را حذف كرد ‌ بااين‌حال مي‌توان اين نوسانات را كاهش داد كه اين بستگي به چند فاكتور دارد كه يكي از آنها آگاهي كنشگران و سرمايه‌گذاران بازار مسكن نسبت به اين دوره‌هاست كه موجب مي‌شود شدت آن‌ها كاسته ‌شود.

از سوي ديگر سياست‌گذاري‌هاي دولت عامل ديگر جلوگيري از نوسانات در بازار مسكن است و در دوراني كه كشور در حال ورود به دوره ركود است دولت بايد سياست‌هاي اعتباري در بخش مسكن را با كاهش نرخ بهره تسهيل كند تا رونق ايجاد شود و در عوض در دوره‌هاي رونق بالاي مسكن به طريق عكس عمل شود بااين‌حال فقط بازار مسكن نيست كه دچار نوسان مي‌شود و مؤلفه‌هاي خيلي مهم‌تري مانند نرخ ارز، شرايط تجارت خارجي و مسائلي ازاين‌دست در اقتصاد وجود دارد كه نشان مي‌دهد عملاً سياست‌گذار دست بازي براي اينكه بخواهد فقط در بخش مسكن متمركز شوند ندارد و بخش مسكن تحت تأثير بخش‌هاي ديگر قرار مي‌گيرد.

اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي هم به دليل دشواري شناسايي خانه‌هاي خالي كار دشواري است و هر سياستي كه براي شناسايي خانه‌هاي خالي گذاشته شود مالكين مي‌توانند روش‌هايي را در پيش گيرند كه شناسايي را مخدوش كند البته اين سياست درجاهاي ديگري هم كه عمل شده تأثير محدودي داشته و به همين دليل نمي‌توان زياد بر روي آن حساب كرد بااين‌حال وضع عوارض بر روي مسكن يكي از راه‌حل‌هاي موجود است؛ عوارض بر روي مسكن در ايران كمتر از 10 درصد چيزي است كه در عرف جهاني متداول است كه اين مسئله موجب ‌شود هم شهرداري‌ها توانايي محدودي براي حركت داشته باشند و هم اينكه راكد گذاشتن خانه براي سرمايه‌گذاران بخش مسكن هزينه چنداني نداشته باشد درصورتي‌كه اگر عوارض خانه‌ها بالا رود موجب مي‌شود افراد ديگر دو يا سه خانه نگه‌داري نكنند و اشتياق براي سرمايه‌گذاري سوداگرايانه در بخش مسكن براي حفظ ارزش پول تا حدي كاهش پيدا مي‌كند بااين‌حال اين كار با مقاومت اجتماعي روبرو مي‌شود و همين‌الان اگر بگويند عوارض را دو سه برابر مي‌كنيم اكثر خانواده‌هاي شهري با اين قضيه مخالفت خواهند كرد چون هزينه بيشتري را بايد پرداخت كنند و سياست‌‌گذار كه نمي‌خواهد خود را با جامعه درگير كند سراغ چنين روشي نمي‌رود.

 

مهدي سلطان محمدي
كارشناس بازار مسكن

گزارش اشکال Top