رکود و تورم زمستانی در بازار مسکن ایران

تازه‌ترین گزارش از معاملات کشوری مسکن از سراسری شدن رکود مسکن خبر می‌دهد. افت کشوری معاملات مسکن تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در مراکز استان‌ها و به دنبال آن سایر شهرها سبب شده متقاضیان مصرفی مسکن بازار را ترک کنند و از حجم خرید و فروش به میزان قابل توجهی کاسته شود.

بررسي وضعيت معاملات مسكن در زمستان ۹۷ ركود كشوري در اين بازار به‌دنبال رخدادهاي ملكي پايتخت را نشان مي‌دهد.

به گزارش  دنياي اقتصاد، مطابق آمارهاي دفتر اقتصاد مسكن و سامانه ثبت اطلاعات املاك، ميانگين معاملات مسكن در دي ماه بدون احتساب شهر تهران با ريزش ۴۷درصدي نسبت به تابستان مواجه بوده و روند افت خريد و فروش مسكن در استان‌ها كه از آبان آغاز شده، در دي ماه به اوج خود رسيده است.

به‌طور كلي دوره‌هاي رونق و ركود مسكن به يك صورت تكرارشونده در دوره‌هاي زماني پي‌در‌پي شكل مي‌گيرد؛ به اين صورت كه همزمان با افزايش معاملات و حضور تقاضاي سرمايه‌اي در بازار مسكن، قيمت مسكن جهش مي‌كند و به تدريج اين رشد قيمت به اندازه‌اي مي‌رسد كه از قدرت خريد متقاضيان كاسته شده و با خروج آنها از بازار، ركود شكل مي‌گيرد و رشد قيمت اسمي و واقعي مسكن كاهش مي‌يابد.

معمولا دوره‌هاي رونق مسكن دست‌كم يك سال به طول مي‌انجامد اما امسال اين وضعيت از اواخر پاييز سال ۹۶ در بازار مسكن شكل گرفت و چند ماه بيشتر دوام نياورد، طوري كه تقريبا از اواخر تابستان سال جاري بازار مسكن پايتخت درگير «شبه‌ركود» شد و اكنون نيز ركود عميق بر بازار حاكم است.

ماجرا از اين قرار است كه در دوره رونق اخير مسكن در تهران، علاوه بر اثر جهش قيمت بر ميزان معاملات، دو متغير بيروني نيز با اثر رواني غيرمستقيم خود بر بازار مسكن، رفتار فروشنده‌ها و خريداران را تحت تاثير قرار داده و بر قيمت مسكن نيز اثر گذاشتند. اين دو متغير شامل «شوك‌هاي وارد شده به قيمت ارز از سال گذشته تا ميانه امسال» و «انتظارات تورمي در جامعه ناشي از بدبين شدن مردم به آينده وضعيت اقتصادي» بود كه توانست موجب تشديد ميزان و سرعت افزايش قيمت مسكن شود و به دنبال آن از طول دوره رونق بكاهد.

اما رونق مسكن در كشور با قدري تاخير نسبت به تهران كه امري طبيعي است، از ميانه بهار شكل گرفت و بر حجم معاملات در ماه‌هاي پياپي افزوده شد. با اين حال تازه‌ترين آمارهاي كشوري حاكي است از اواخر پاييز با بازگشت نسبي ثبات به بازار ارز از يك‌سو و كاهش متقاضي مسكن تحت تاثير جهش قيمت‌ها از سوي ديگر، به تدريج از ميزان عطش خريد سرمايه‌اي مسكن در تمام شهرها كاسته شده است.

به اين ترتيب در شرايطي كه از ابتداي امسال تا پايان مهر، ميانگين كشوري معاملات مسكن (بدون احتساب تهران) در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال ۹۶ حدود ۴۰ درصد افزايش داشته است، اما در آبان اين روند شكل ديگري به خود گرفت، طوري كه ميزان رشد نقطه‌اي معاملات كشوري خريد مسكن به ۳ درصد تقليل پيدا كرد و نرخ رشد نقطه‌اي معاملات كشوري دچار افت شد. اين ميزان در آذر ماه به منفي ۱۴ درصد رسيد و طبق تازه‌ترين گزارش‌ها در دي‌ماه با ريزش شديد ۲۲ درصدي افت معاملات مسكن روبه‌رو بوديم. بنابراين از نيمه پاييز تاكنون شيب رشد نقطه‌اي معاملات مسكن در كشور روند كاهشي پيدا كرده است. اين آمار رسمي از سامانه رهگيري معاملات مسكن استخراج شده است.

از سوي ديگر در تهران نيز حجم معاملات در دي ماه با افت ۶۵ درصدي مواجه بود و به اين ترتيب ابعاد ركود در شهر تهران اكنون شديدتر از ساير شهرهاست، اما در عين حال جريان خريد و فروش خانه در شهرهاي مختلف نيز با آنچه در معاملات مسكن پايتخت شكل گرفته، البته با شدت كمتر هم‌مسير شده است. مجموع معاملات كشوري مسكن با احتساب استان تهران در دي ماه ۱۹ هزار و ۶۰۰ فقره بوده كه اين ميزان با كسر سهم ۵۸۰۰فقره معامله در تهران به حدود ۱۳ هزار و ۸۰۰ معامله ثبت شده، مي‌رسد.

اگرچه ميانگين كشوري معاملات مسكن مويد حاكميت ركود در بازار مسكن اغلب شهرهاست، اما وضعيت در بعضي از شهرهاي كوچك و متوسط برخي از استان‌ها تا حدودي از شهرهاي بزرگ و مراكز استان‌ها بهتر است و در برخي از اين شهرها، شاهد افت معاملات در دي ماه نبوديم.

به اين ترتيب اگر بخواهيم نبض معاملات مسكن در مراكز استان‌ها و ساير شهرها را با وضعيت بازار مسكن در تهران مقايسه كنيم، خواهيم ديد كه نبض معاملات در تهران افت بيشتري داشته است و رتبه بعدي به مراكز استان‌ها تعلق دارد.

در مراكز استان‌ها بدون احتساب شهر تهران و مراكز استان‌هايي كه تعداد معاملات آنها زير ۱۰۰ فقره بوده و به همين خاطر آمار آنها منعكس‌كننده وضعيت كل بازار مسكن نيست، حجم معاملات مسكن در دي ماه نسبت به تابستان امسال با ريزش ۴۷ درصدي مواجه بوده است. اگر تهران را نيز در اين آمار لحاظ كنيم، رشد منفي معاملات نسبت به تابستان در اولين ماه زمستان به ۶۰ درصد مي‌رسد.

اين آمار نمايي از معاملات مسكن كشوري را منعكس مي‌كند و نشان مي‌دهد تقاضاي سرمايه‌اي به تدريج از بازار مسكن تمام شهرها خارج شده و رشد قابل توجه قيمت نيز از قدرت خريد متقاضيان مصرفي كاسته است. نتيجه اين شرايط در آمار معاملات به شكل افت شديد منعكس شده است.

رشد تورم ملكي

اگرچه آمار رسمي از ميانگين قيمت كشوري مسكن در سامانه معاملات املاك كشوري وجود ندارد، اما گزارش ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان مسكوني در مراكز استان‌ها به جز تهران در دي‌ماه حاكي از رشد نقطه‌اي ۴۹ درصدي است. اين آمار با احتساب شهر تهران نشان‌دهنده رشد ۷۳درصدي ميانگين قيمت آپارتمان مسكوني در كشور است.

در دي ماه قيمت مسكن در شهر تهران با رشد ۹۰ درصدي نسبت به دي پارسال همراه بود. البته در اطلاعاتي كه دفتر اقتصاد مسكن از تغييرات قيمتي مسكن در كشور داده، آمار ۱۰ استان به دليل اينكه تعداد معاملات آنها كمتر از ۱۰۰ فقره بوده، به دليل عدم قابليت استناد آماري لحاظ نشده است.

بر اين اساس تورم نقطه‌اي ملكي در مراكز استان بدون احتساب شهر تهران طي دي ماه امسال در مقايسه با آبان با افزايش ۱۰ درصدي همراه بوده است و بر همين اساس تحت تاثير جهش قابل توجه قيمت مسكن در ساير استان‌ها، از حجم معاملات نقطه‌اي مسكن ۲۲درصد كاسته شد. البته در آبان ماه نيز شاهد رشد قيمت نقطه‌اي مسكن به ميزان ۶۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوديم كه همان‌گونه كه آمارها نشان مي‌دهد، اين ميزان در دي به ۷۳ درصد رسيده و در واقع تورم ملكي كشور شديدتر شده است.

تغييرات ماهانه ميانگين قيمت مسكن در مراكز استان‌ها بدون احتساب تهران در دي ماه معادل ۳ درصد بوده كه اين ميزان دوبرابر تورم ماهانه قيمت مسكن در تهران است. همچنين تورم ملكي در تمام مراكز استان‌ها با احتساب تهران در دي ماه ۸/ ۱ درصد محاسبه شده است. اين داده‌ها حاكي است، از آنجا كه جريان ركود با قدري تاخير نسبت به تهران به ديگر استان‌ها سرايت كرده است، در دي ماه رشد ماهانه قيمت مسكن در مراكز استان‌ها قدري بيشتر از تهران بوده است. به اين ترتيب در حال حاضر در تهران دوره ثبات قيمت پيش‌رو است و اين وضعيت در آينده در ساير مراكز استان نيز حاكم خواهد شد.

اگرچه تمام آمارها مويد جهش قيمت مسكن و به دنبال آن ركود در بازار معاملات كشوري است، اما تغييرات ماهانه معاملات كشوري بدون احتساب شهر تهران در دي ماه پس از چند ماه كاهش، با رشد ۲ درصدي همراه بوده است.

اين در حالي است كه در ماه‌هاي گذشته ميزان رشد معاملات كشوري بدون احتساب تهران در كشور همواره منفي بوده است. البته نمي‌توان به يقين آمار استثنايي مذكور را ناقض وضعيت ركود سراسري مسكن دانست، چراكه اولا تغييرات در بازار مسكن بايد دست‌كم در دو ماه پياپي رصد شود تا بتوان از آن به‌عنوان «روند» حاكم بر بازار ياد كرد و از سوي ديگر سطح معاملات مسكن در دي ماه با حدود ۱۵۰ فقره افزايش در كل كشور به ۱۹ هزار و ۶۰۰ فقره رسيده و اين تغييرات به حدي ناچيز است كه نيازي به جست‌وجوي علت براي آن نيست. البته ممكن است رشد جزئي معاملات كشوري در دي ماه نسبت به آذر را بتوان به افزايش دماي بازار مسكن در ايام شب عيد نيز نسبت داد.

حجم معاملات مسكن در تمام مراكز استان‌ها در دي ماه با احتساب تهران حدود ۱۴ هزار فقره بوده است كه در اين بين مراكز استان‌هاي پرمعامله صرف نظر از افت يا رشد حجم خريد و فروش كه بيش از ۲۰۰ فقره معامله در دي ماه براي آنها به ثبت رسيده است، پس از تهران با آمار ۵۸۰۰ فقره معامله، شامل شهرهاي كرج با ۳۸۰۰ فقره، شيراز با ۸۰۰ فقره، مشهد و قم هر يك با ۳۰۰ فقره، رشت و تبريز هر يك با ۲۵۰فقره و بندرعباس با حدود ۲۰۰ فقره معامله است.

همچنين در اولين ماه زمستان، بيشترين رشد ماهانه حجم معاملات مربوط به شهرهاي اصفهان با ۱۹ درصد رشد، قزوين با ۱۷ درصد، گرگان با ۱۴درصد، قم با ۱۱ درصد، مشهد با ۸ درصد و رشت با ۶ درصد رشد بوده است. در شهر كرج نيز حجم معاملات نسبت به آذر ماه بدون تغيير ماند. در دي ماه ميانگين وزني قيمت مسكن بر اساس وزن هر مركز استان در آمار كل معاملات مراكز استان‌ها با احتساب شهر تهران به مترمربعي ۵/ ۵ميليون تومان رسيد. اگر شهر تهران از اين آمار حذف شود و محاسبه قيمت بدون درنظرگرفتن وزن هر استان صورت گيرد، ميانگين قيمت مسكن در كشور از ۲ ميليون و ۷۵۰ هزار تومان در آذر به ۲ميليون و ۹۰۰ هزار تومان در دي ماه رسيده است.

گزارش اشکال Top