مرگ تدریجی صندوق مسکن یکم

بقای صندوق‌ صندوق پس‌انداز مسکن یکم با توجه به رشد شدید بهای مسکن در یک سال اخیر و کاهش سهم این وام از بهای مسکن در معرض خطر است.

صندوق پس‌انداز مسكن يكم و وام ۸۰ ميليون توماني مسكن براي خانه اولي‌ها در شرايطي شكل گرفت كه وام اين صندوق به طور متوسط نيمي از بهاي مسكن را پوشش مي‌داد و در برخي مناطق حتي معادل ۷۰ درصد قيمت مسكن بود.

اما در يك سال اخير و با رشد شديد قيمت‌ها در شهر تهران، سهم اين وام از بهاي مسكن به شدت كاهش يافته است به طوري كه متوسط قيمت هر متر مسكن از ۴ ميليون و ۷۸۹ هزار تومان در مهر ماه ۹۶ به ۹ ميليون و ۵۵۴ هزار تومان در آذر ماه امسال رسيده است كه رشدي ۹۹٫۲ درصدي را نشان مي‌دهد.

بنابراين قيمت يك خانه ۷۵ متري در شهر تهران براساس متوسط قيمت ۹ ميليون و ۴۵۴ هزار توماني، ۷۱۶ ميليون تومان است. اما فرض‌ كنيم متقاضيان وام مسكن از صندوق پس‌انداز مسكن يكم متقاضي خريد مسكن در مناطقي غير از مناطق اول تا هشتم هم هستند. در اين صورت متوسط قميت هر متر مسكن در مناطق ۹ تا ۲۱ كمتر از متوسط قيمت مسكن در شهر تهران است.

با فرض بهاي ۵٫۵ ميليون توماني براي هر متر مربع مسكن براي متقاضيان وام مسكن ۸۰ ميليون توماني، بهايتمام شده مسكن براي آنها براي يك خانه ۶۰ متري ۳۳۰ ميليون تومان مي‌شود. بنابراين در بهترين حالت وام ۸۰ ميليون توماني مسكن فقط ۲۴ درصد از بهاي مسكن را پوشش مي‌دهد.

به گزارش فارس، خانه اولي‌ها به اميد خريد مسكن از ابتداي خريد مسكن تا مهر ماه امسال حدود ۹ هزار ميليارد تومان سپرده‌‌گذاري كرده‌اند و به گفته مديرعامل بانك مسكن تعداد كل حساب‌هايي كه تا تاريخ ۶ شهريور افتتاح شده ۴۹۶ هزار فقره بوده كه ۵۲ هزار فقره از دريافت تسهيلات منصرف شده و حساب را بسته اند و همچنين ۸۵ هزار فقره منجر به اخذ تسهيلات شده و ۳۵۸ هزار حساب مفتوح است كه به ازاي هر حساب بيش از ۲۱ ميليون تومان موجودي دارد.

البته بانك مسكن اعلام نكرده متوسط و ميانگين موجودي حساب ۵۲ هزار نفر سپرده‌گذار انصرافي و مانده موجودي فعلي صندوق‌ چقدر است اما تاكنون اين صندوق حدود ۶۸۰۰ ميليارد تومان تسهيلات پرداخت كرده است.

اما انصراف ۵۲ هزار نفر از دريافت تسهيلات، در برابر دريافت ۸۵ هزار فقره وام از ابتداي تاسيس اين صندوق تاكنون نكته قابل تاملي است. سپرده‌گذاران اين صندوق، متقاضيان خريد مسكن هستند و تنها به اميد خريد مسكن در اين صندوق سپرده‌گذاري كرده‌اند. بنابراين در صورتي پول خود را نزد اين صندوق قرار خواهند داد كه امكان خريد مسكن با تسهيلات اين صندوق را داشته باشند.

در شرايط كنوني با افزايش بهاي مسكن، امكان خريد خانه براي خانه اولي‌ها كاهش يافته و به نظر مي‌رسد اغلب متقاضيان توان خريد مسكن با اين قيمت‌ها و اين سقف وام را ندارند.

در اين ميان، اگر تغييري در اين شرايط رخ ندهد، بانك مسكن شاهد سير نزولي منابع صندوق پس‌انداز مسكن خواهد بود و اين فرايند خروج سپرده‌ها از صندوق تا سطح گيرندگان تسهيلات مسكن از اين صندوق ادامه خواهد يافت. يعني همه سپرده‌گذاراني كه تاكنون تسهيلات از اين صندوق دريافت نكرده‌اند، پول خود را از صندوق برداشت مي‌كنند. اما با توجه به موعد دريافت تسهيلات و اميد سپرده‌گذاران به افزايش سقف وام اين روند را تدريجي كرده است.

با توجه به اينكه صندوق پس‌انداز مسكن يكم يك صندوق خود‌اتكا بود و تجهيز منابع در قالب سپرده‌گذاري ۴۰ ميليون توماني و انتظار يك ساله و يا سپرده‌گذاري ۲۰ ميليون توماني و انتظار دو ساله انجام مي‌شد، بنابراين حداقل به ازاي ۲ سپرده‌گذار، يك سپرده‌گذار تسهيلات دريافت كرده است. در اين صورت اگر سپرده‌گذاراني كه تسهيلات نگرفته‌اند، سپرده‌هاي خود را از اين صندوق برداشت كنند، صندوق علاوه بر توقف اعطاي تسهيلات مسكن، با بحران بازپرداخت سپرده‌ها مواجه مي‌شود.

با بروز چنين پديده‌اي بانك مسكن براي پاسخگويي به تقاضاي سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسكن، مجبور به اضافه برداشت از منابع بانك مركزي خواهد شد و يا اينكه بخشي از وصولي‌هاي خط اعتباري مسكن مهر را براي بازپرداخت اين سپرده‌ها اختصاص دهد.

با بروز اين پديده، صندوق كاركرد خود را از دست داده و فقط به صندوقي براي وصول اقساط تسهيلات اعطايي در ماه‌هاي گذشته تبديل خواهد شد. پس از وصول اين اقساط، بانك مي‌تواند پولي كه بابت بازپرداخت سپرده‌ها از وصولي‌هاي خط اعتباري مسن مهر برداشت كرده بود را دوباره بازگرداند و به اين صورت كار صندوق به اتمام خواهد رسيد و خود به خود فرايند تصفيه انجام خواهد شد.

بقاي صندوق‌هايي مانند صندوق پس‌انداز مسكن يكم به هدفي است كه تشكيل شده است و در صورت عدم امكان تحقق آن هدف، صندوق به مرحله توقف ادامه فعاليت مي‌رسد. 

*فعاليت صندوق تا پيش از اين

*چارچوب فعاليت صندوق در صورت ادامه وضع موجود

به گزارش فارس، بنابراين حفظ وضعيت موجود و تصور امكان ادامه فعاليت صندوق پس‌انداز مسكن يكم، كاملا اشتباه است و با توجه به مولفه‌هاي تحليلي، سرنوشت اين صندوق در همين خواهد بود.

در اين ميان چند راه پيش روي مسئولان وزارت راه و شهرسازي و متوليان امر است. گام اول، ايجاد بستر و سازوكار جديد براي كنترل و مديريت بازار مسكن است. اين اقدامات مانند ثبت همه معاملات در سامانه معاملات املاك مسكن، تصويب و اجراي قانون ماليات بر عايدي سرمايه يا مسكن، ماليات بر معاملات مكرر مسكن و ماليات بر خانه‌هاي خالي مي‌تواند فعاليت سوداگري در بازار مسكن را كنترل كرده و از تقاضا‌هاي غيرواقعي خريد و فروش مسكن به‌شدت مي‌كاهد. با اجراي اين سياست‌ها كاهش بهاي مسكن بسيار محتمل‌ است.

در گام دوم، با توجه به تغييرات قيمت‌ مسكن و عدم امكان افت شديد قيمت‌ها با توجه به وضعيت بازار و عرضه مسكن، رشد قابل قبول وام مسكن از راهكارهاي ديگر براي ادامه فعاليت صندوق پس‌انداز مسكن يكم است. براي جلوگيري از رشد دوباره قيمت‌ها، اجراي سياست‌هاي كنترلي مقدم بر افزايش بهاي وام مسكن است.

نگراني مسئولان از افزايش وام مسكن، رشد بهاي مسكن است كه قطعا در صورتي كه سياست‌ها و ابزارهاي مديريتي و كنترلي براي بازار مسكن تدارك ديده نشود، رشد بهاي وام منجر به رشد قيمت مي‌شود. چرا كه اساسا بازار مسكن در ايران حساسيت بسيار بالايي به رشد اندك‌ تقاضا دارد. اين حساسيت شديد به دليل نبود ابزارهاي مديريت بازار مسكن و اين بازار در اين خلاء به يك بازار سوداگري تبديل شده است. به همين جهت بود كه براساس ارزيابي‌ها حدود ۵۰ درصد از كل معاملات مسكن در يك سال گذشته با هدف سوداگري و دلالي انجام شده و تقاضاي واقعي نبوده است. در واقع رشد تقاضاي واقعي، بخش سوداگري را از خواب بيدار كرده و فعال مي‌كند.

بنابراين، در مقطع فعلي نگراني از افزايش قيمت مسكن پس از افزايش وام مسكن، تنها و تنها با تصويب و اجراي سياست‌هاي كنترلي، قابل رفع است. همان سياستي كه در بندهاي بالا به آن اشاره شد. و قطعا اگر سياست بخش عدم افزايش سقف وام و رها كردن بازار به دست بخش دلالان و واسطه‌گري باشد، چرخه رونق تورمي و ركودي كه بارها و بارها در بازار مسكن تجربه شده ادامه خواهد يافت و هر چند سال يك بار بهايمسكن جهش خواهد كرد.

در اين چارچوب، قدرت خريد متقاضيان واقعي مسكن همواره عقب‌تر از قيمت مسكن خواهد بود و هيچگاه خريد مسكن تسهيل نخواهد شد.

 
 

گزارش اشکال Top