3 دلیل برای لزوم توقف صدور پروانه‌های ساختمانی

مولفه‌های موثر بر افزایش تعداد مسکن ساخته شده در کشور، بیشتر از آنکه وابسته به آمار باشند،

مولفه‌هاي موثر بر افزايش تعداد مسكن ساخته شده در كشور، بيشتر از آنكه وابسته به آمار باشند، بايد در سطح شهر مشاهده شوند. پديده قالب و جالب توجهي كه امروز در سطح شهرها به وضوح قابل مشاهده است، افزايش فعاليت‌هاي ساختماني با وجود كاهش شديد معاملات در سطح بازار است. طبق آمار اعلام شده، حجم معاملات انجام شده در مهر ماه امسال با كاهش حدود 35 درصدي نسبت به سال گذشته روبرو بوده است، بطوري ‌كه مهر 97 كمترين ميزان معاملات در 4 سال اخير را به خود اختصاص داده است. براي بررسي و تحليل اين مساله بايد شرايط و اتفاقات چند ماه گذشته بازار مسكن را مرور كرد.

 در چند سال اخير، بازار مسكن با ركود نسبتا عميقي روبرو بود، بطوري‌كه رشد قيمت مسكن در برخي مقاطع، كمتر از تورم عمومي كشور بود. اين شرايط، موجب خروج بخش قابل توجهي از سرمايه‌گذاران از بازار مسكن شد. اين فنر ركود تورمي كه ناشي از شرايط دوره اول تحريم‌ها و كاهش دستوري قيمت‌ها بود، با شروع سال 97 به يك‌باره آزاد شد و در فاصله كمتر از 6 ماه، نتايج تمام سياست‌هاي كنترل قيمت را جبران كرد. افزايش 90 درصدي قيمت‌ها، باعث هجوم خريداران و سرمايه‌گذاران به بازار مسكن و فروش رفتن اكثر واحدهاي كم متراژ و متوسط شد.بنابراين، علت كاهش شديد حجم معاملات مسكن در مهر ماه را مي‌توان در سه عامل جست‌وجو كرد. اول، عدم وجود واحدهاي با متراژ و قيمت متوسط در بازار كه با توان خريد قشر متوسط كه عمده خريداران بازار را تشكيل مي‌دهند هم‌خواني داشته باشد. دوم، با كاهش قيمت ارز، بخشي از خريداران در انتظار كاهش قيمت‌ها هستند و در نتيجه از ورود به بازار مسكن فعلا خودداري مي‌كنند.

سوم، خودداري سازندگان و فروشندگان از عرضه مسكن به دليل كاهش قيمت ارز از يك سو و آينده نامعلوم شرايط اقتصادي از سوي ديگر. از اين رو مالكان و سازندگان ترجيح مي‌دهند تا روشن شدن وضعيت اقتصادي و بازگشت ثبات و آرامش به بازار، از فروش املاك خود صرف نظر كنند.

اما دلايل افزايش فعاليت‌هاي ساختماني با وجود كاهش حجم معاملات را مي‌توان در افزايش قيمت ملك و نياز بازار به املاك متوسط جست‌وجو كرد. به دليل خلأ فعلي به وجود آمده در بازار املاك متوسط و با توجه به ثبات سطح عمومي درآمد افراد جامعه، سازندگان آينده بازار ملك را در ساخت واحدهاي با متراژ متوسط مي‌بينند.

از طرف ديگر، با فروكش كردن تب افزايش قيمت ارز و ثبات نسبي بازار، سرمايه‌گذاران ترجيح مي‌دهند در بازارهايي كه ريسك نقد شوندگي كمتر و ثبات بيشتري دارند ورود كنند.

بدون شك در حال حاضر، با توجه به وابستگي كم بازار مسكن به واردات و قيمت ارز (كه در شرايط افزايش قيمت ارز مقاومت خود را در برابر افزايش 400 درصدي فيمت‌ها نشان داد) و كشش بازار، ساخت واحدهاي متوسط و كم متراژ، يكي از بهترين و مطمئن‌ترين سرمايه‌گذاري‌ها براي سال 98 است. سرمايه‌گذاري كه كارشناسان و تحليل گران اقتصادي و سرمايه‌گذاران به استقبال آن رفته‌اند.

اما با همه اين اوصاف به نظر مي‌رسد، بازار كنوني ساخت وساز تهران به سه علت طرح تفصيلي تهران، خانه‌هاي خالي و نبود طرح جامع براي حمايت از سازندگان پروانه ساخت در تهران بايد متوقف شود.

در همين زمينه چند تن از كارشناسان نيز مكررا اعلام كرده‌اند راهي جز محدود كردن پروانه ساخت و ساز از سال 98 تا سال 1402 نيست.

دليل اصلي طرح اين موضوع را بايد در مساله عبور جمعيت‌‌پذيري شهر از سقف طرح جامع دنبال كرد.

 بررسي‌‌ها وزارت راه و شهرسازي درباره «موجودي فعلي مسكن در تهران» و مقايسه آن با «سقف آتي جمعيت‌‌پذيري» در مناطق مختلف نشان مي‌دهد، 9 منطقه در مركز و جنوب تهران، از گنجايش جمعيتي براي ساخت برخوردار است؛ اما در مناطق شمالي به‌ خاطر «اضافه‌ ساخت»، ظرفيت سكونتي از سقف مجاز عبور كرده است. سازنده‌ها در 9 منطقه مستعد سرمايه‌گذاري مي‌توانند سالانه 50هزار واحد جديد احداث كنند.

در ساير مناطق، تخريب و نوسازي در حد تراكم موجود توصيه مي‌شود. بررسي‌ها از افق سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در تهران با خط‌كش «طرح جامع شهر تهران تا سال 1404» نشان مي‌دهد با احتساب واحدهاي مسكوني موجود در پايتخت اگرچه به لحاظ نرخ جمعيت‌‌پذيري، گنجايش ساخت و ساز جديد در پايتخت تكميل شده اما اين اتفاق به ‌دليل مازاد ساخت‌ و ساز در مناطق شمالي شهر است؛ طوري‌ كه هم‌اكنون مطابق محاسبات انجام شده براساس خط قرمز ساخت‌ و ساز در 22 منطقه در طرح جامع تهران 1404، در 9 منطقه شهر به لحاظ سقف مجاز جمعيت‌پذيري امكان ساخت 400 هزار واحد مسكوني جديد طي 8 سال آينده وجود دارد.

همچنين طرح جامع تهران خط قرمز جمعيت‌پذيري شهر تهران را در سال 1404 معادل 10 ميليون و 420 هزار نفر تعيين كرده است.

 به اين معني كه مجموعه ساخت وسازهاي منتهي به سال 1404 بايد به گونه‌اي در شهر اتفاق افتد كه كل موجودي مسكن پايتخت امكان سكونت حداكثر 10 ميليون و 420 هزار نفر را در محدوده شهر تهران فراهم كند.

جمعيتي كه به اعتقاد همه، همين حالا هم پايتخت در حال عبور از آن است و همين موضوع هم باعث شده كه شوراي عالي شهرسازي و معماري ممنوعيت 5 ساله براي صدور پروانه را صادر كند.

گزارش اشکال Top