مسکن در گرداب سودجویی

طرح موضوع خلاف مسکن در جاده یک طرفه تمام نماگرهای بازار مسکن روند کاهشی در پیش گرفته‌اند اما قیمت جدا از شاخص‌های دیگر همچنان افزایشی است. تعداد معاملات کم شده، نرخ اوراق مسکن سقوط کرده، ارزش تسهیلات پرداختی به نسبت قیمت ملک افت کرده اما قیمت مسکن از آبان گذشته تا آبان امسال در تهران 91 درصد و در مراکز استان‌ها 39 درصد رشد داشته است.

افزايش قيمت مسكن در كنار افزايش ساير هزينه‌هاي زندگي توان مالي متقاضيان را براي خريد كاهش داده است، آمار نزولي تعداد معاملات در تهران و كل كشور اين موضوع را تأييد مي‌كند، افزايش قيمت همزمان با كاهش ماهانه معاملات نشان مي‌دهد بازار مسكن حداقل در شهر تهران در حال تبديل به بازاري ركودي است. در اين شرايط خانه دار كردن متقاضيان مصرفي از يك طرف و تغيير جهت بازار از ركود به سمت رونق 2 موضوعي است كه كارشناسان اقتصادي معتقدند سياست‌گذاران بخش مسكن بايد براي آنها راهكارهاي جداگانه‌اي در نظر بگيرند طوري كه رونق بدون حباب قيمتي باشد در غير اينصورت چرخه افزايش قيمت‌ها و كاهش قدرت خريد و حذف متقاضيان از بازار تكرار مي‌شود.
 
 
يكي از راهكارهاي فوري كه دولت يازدهم براي رهايي از ركود سنگين بازار مسكن در نظر گرفت افزايش وام خريد بود. در شرايطي كه قيمت مسكن از سال 90 اوج گرفته بود پوشش وام 20 ميليوني مسكن درصد ناچيزي از هزينه ملك را در بر مي‌گرفت در سال 94 افزايش وام خريد در دستور كار دولت قرار گرفت و 2 نوع وام با سپرده‌گذاري با نرخ سود پايين و بدون سپرده‌گذاري با نرخ سود بانكي به تصويب شوراي پول و اعتبار رسيد. مبلغ وام صندوق پس‌انداز يكم 80 ميليون انفرادي و 160 ميليون براي زوجين با سپرده‌گذاري 40 ميليون براي هر نفر و وام با خريد اوراق به ارزش 120 ميليون براي زوجين است. افزايش قيمت مسكن كه از پاييز سال گذشته بدون توقف ادامه دارد باعث شده تسهيلات خريد دوباره به نسبت قيمت ملك كم ارزش شود. براي افزايش توان مالي متقاضيان مصرفي برخي فعالان بازار مسكن افزايش دوباره وام خريد را پيشنهاد داده‌اند اما بانك مسكن تاكنون با اين گزينه موافقت نكرده است. در عين حال نظرغالب در بين اقتصاددانان مخالف افزايش ميزان تسهيلات خريد است. آنها مي‌گويند محتمل‌ترين نتيجه افزايش وام بالا رفتن دوباره قيمت است. افزايش ساخت، توليد و عرضه مسكن و مقابله با سوداگري 2 پيشنهاد فعالان اقتصادي براي علاج دردهاي مزمن بازار مسكن است. علت اصلي افزايش قيمت مسكن و كاهش معاملات، خروج تقاضاهاي مصرفي از بازار و سوداگري در اين بخش بوده است. با اينكه متوليان بخش مسكن با شروع رونق دوباره بازار از اوايل سال گذشته رونق همراه با افزايش منطقي و بدون حباب قيمت‌ها را انتظار داشتند اما بازار تحت تأثير عومل اقتصادي ديگر مانند گراني دلار و بي‌ثباتي بازارهاي موازي انتظار متوليان مسكن را برآورده نكرد.
 

به تحريك عرضه نياز داريم نه تحريك تقاضا

 
مقداد همتي، عضو سابق شوراي عالي مسكن مي‌گويد هر اتفاقي در حوزه منابع مالي مسكن بيفتد بايد در حوزه توليد و عرضه باشد نه وام خريد. هر گونه افزايش وام خريد در حال حاضر منجر به افزايش دوباره قيمت‌ها مي‌شود چون تعداد وام‌هاي پرداختي كمتر از تعداد متقاضيان است و نامتوازني بين تعداد وام و تعداد درخواست‌ها به بحران در بازار مي‌انجامد پس هر گونه تحريك از ناحيه تقاضا اشتباه است. از طرفي ديگر افزايش سقف وام بايد متناسب با توان مالي متقاضيان براي بازپرداخت باشد متقاضيان واقعي در بازار مسكن از اقشار متوسط و دهك‌هاي پايين هستند كه افزايش سقف وام با توان مالي آنها براي بازپرداخت همخواني ندارد.
 
همتي 2 راهكار مقطعي براي افزايش توان متقاضيان را پيشنهاد مي‌دهد. تكميل و واگذاري 5 هزار واحد باقيمانده مسكن مهر و ايجاد سازوكاري از طرف بانك مسكن براي فروش و خريد اقساطي مسكن به اعتقاد او مي‌تواند به خانه دارشدن متقاضيان بينجامد. همتي مي‌گويد وقتي سالانه 700 هزار ازدواج ثبت مي‌شود يعني همين مقدار تقاضا هر سال وارد بازار مي‌شود از طرفي متقاضيان سابق هم همچنان در بازار هستند. از طرفي 8 ميليون واحد فرسوده در كشور داريم كه اگر بخواهيم در 10 سال اين واحدها را ساماندهي كنيم سالانه 800 هزار واحد بايد ساخته شود پس با يك حساب سرانگشتي در خوشبينانه ترين حالت به سالي 1.5 ميليون توليد مسكن نيازمنديم.نمي توانيم به حدود 2 و نيم ميليون خانه خالي هم اتكا كنيم چون اين خانه‌ها به هيچ وجه در سبد خريد متقاضيان در بازار قرار نمي‌گيرد خانه‌هاي خالي مشتريان خاص دارند و قيمت آن متناسب با توان مالي خريداران موجود در بازار نيست.
 

بستن مسيرهاي قانوني سوداگري

 
قانون اساسي تأمين مسكن مردم را تكليف دولت قرار داده است. دولت‌هاي مختلف برنامه‌هايي براي خانه دار شدن مردم و عرضه و توليد مسكن اجرا كرده‌اند اما بازار مسكن هميشه تحت تأثير معاملات سوداگرانه براي كسب سود بوده و به همين دليل اهداف برنامه‌ها محقق نشده است. باز بودن مسيرهاي قانوني انگيزه‌هاي سوداگرانه را بيشتر كرده و مقابله با آن دشوار و حتي غير ممكن است. نبود نظارت بر معاملات و خريد فروش خانه بدون ملزم بودن به پرداخت ماليات، بازار مسكن را به بازار سودآور براي سوداگران تبديل كرده است. در حالي كه به جاي بالابردن ريسك سوداگري در بازار مسكن، تقريباً مهم‌ترين سياست دولت‌ها در حوزه مسكن، تحريك تقاضا از طريق پرداخت وام بوده است. سياستگذاران با كنترل بازار زمين و مسكن و افزايش هزينه تقاضاهاي سوداگرانه، مي‌توانند معاملات بازار مسكن را به سمت معاملات واقعي و نه به قصد كسب سود هدايت كنند. ثبات سياستگذاري و اجراي راهكارهايي غيرمقطعي بازار مسكن را به بازاري تبديل مي‌كند كه متأثر از تلاطم بازارهاي ديگر نيست.
 

«شكست بازار» در حوزه مسكن

 
افشين پروين‌پور كارشناس بازار مسكن مي‌گويد قيمت مسكن حباب دارد وقتي حباب از بين برود و قيمت‌ها منطقي شود خيلي‌ها توان ورود به بازار را پيدا مي‌كنند. او مي‌گويد در بخش مسكن «شكست بازار» اتفاق افتاده يعني نياز وجود دارد و عرضه هم داريم اما نياز تبديل به تقاضا نمي‌شود چون متقاضي توان مالي ندارد معامله‌اي صورت نمي‌گيرد شكست بازار در ادبيات اقتصادي دنيا واژه‌اي آشناست و بسياري كشورها اين شرايط را تجربه كرده‌اند دليل شكست بازار سوداگري است وقتي سوداگري زياد مي‌شود متقاضيان از گردونه بازار خارج مي‌شوند. موضوع الان بازار مسكن افزايش سقف وام نيست نبايد دولت‌ها با سقف وام بازي كنند موضوع قيمت غير واقعي مسكن است. پروين‌پور تأكيد مي‌كند سياستگذاران فقط با ابزارهاي مالياتي مي‌توانند بساط سوداگري را از بازار مسكن برچينند. در كشورهاي ديگر فعال اقتصادي حق ندارد از زمين و مسكن براي سودآوري خودش استفاده كند چون نياز اساسي مردم است ماليات‌هاي خريد فروش آنقدر بالا است كه براي سرمايه دار صرفه اقتصادي ندارد خانه اي غير از نياز خودش بخرد. وقتي مسكن وارد چرخه خريد و فروش مي‌شود افزايش قيمت نامتعارف پيدا مي‌كند و چون مسكن نياز اساسي مردم است آنها براي خريد آن به زحمت مي‌افتند تقاضا كم و درنتيجه ركود ايجاد مي‌شود.
 
ماليات بر خانه‌هاي خالي به‌خاطر احتكار مسكن، ماليات بر چند مسكني به‌خاطر ايجاد انحصار.. از انواع مختلف ماليات است دولت‌ها بايد از ابزار اقتصادي براي تعادل بازار مسكن استفاده كنند نه ابزار تعزيراتي حاكميت بايد بر معاملات و بازار نظارت كند نه بخش خصوصي. در كشورهاي ديگر هم اگر ابزار مالياتي رها شود و دولت نظارت را بر بازار دست كم بگيرد سوداگري و كسب سود وارد بازار مسكن آنها هم مي‌شود.

گزارش اشکال Top