وام ۸۰ میلیونی با قیمت خانه همخوانی ندارد

رشد ۹۱.۵ درصدی قیمت مسکن در یک سال اخیر، سهم وام ۸۰ میلیون تومانی از قیمت مسکن به شدت کاهش یافت و با توجه به ساختار بازار مسکن، تا زمانی که ۳ ابزار مالیاتی بر این بازار حاکم نشود، افزایش رقم وام نتیجه‌ای جز تورم قیمت‌ها ندارد.

وقتي تسهيلات 80 ميليون توماني مسكن در سال 93 طراحي شد، سهم اين تسهيلات از قيمت مسكن به اندازه‌اي بود كه متقاضيان خانه اولي مسكن را ترغيب به سپرده‌گذاري در اين صندوق كند. 
 
اما به تدريج و به خصوص از 6 ماهه دوم سال 96 روند صعودي قيمت‌ها به حدي شدت گرفت كه سهم اين وام از قيمت مسكن را تا حد بسيار زيادي كاهش داد. قيمت مسكن در يك سال منتهي به آبان ماه امسال 91.5 درصد رشد كرده است. اين رشد در برخي مناطق به بيش از 100 درصد هم رسيده است.
 
اگر يك گيرنده تسهيلات صندوق پس‌انداز مسكن يكم كه با سپرده‌گذاري 40 ميليون توماني و انتظار يك ساله مي‌توانست قدرت خريد مسكن خود را به ميزان قابل توجهي افزايش دهد، امروز با سرمايه‌گذاري در اين صندوق، امكان چنداني براي خريد مسكن پيدا نخواهد كرد. 
 
براساس آمارهاي بانك مركزي از قيمت مسكن در مناطق 22‌گانه شهر تهران، سهم وام 80 ميليون توماني مسكن در مهر ماه 96 به طور متوسط 22.2 درصد بوده است اما اين سهم در 11 منطقه شهر تهران بالاي 30 درصد و در سه منطقه بالاي 40 درصد از قيمت مسكن بوده است.
 
آخرين آمار بانك مركزي از قيمت مسكن به آبان ماه امسال مربوط مي‌شود. در اين ماه سهم وام مسكن 80 ميليون توماني از قيمت مسكن در هيچ‌يك از مناطق شهر تهران بالاي 30 درصد نيست. بالاترين سهم منطقه 18 با 29.5 درصد است.
 
با توجه به اينكه متقاضي وام 80 ميليون توماني به ازاي سپرده 40 ميليون توماني خود، يك سال بايد صبر كند، قطعا تقاضا براي اين نوع سرمايه‌گذاري به شدت كاهش خواهد يافت. بانك مسكن گزارشي درخصوص سرمايه‌گذاري در صندوق پس‌انداز مسكن در ماه‌هاي اخير و تفاوت آن با چند سال گذشته منتشر نكرده است اما تغييرات بهاي مسكن اين گزاره احتمالي را تقويت مي‌كند.
 
قطعا يكي از اقداماتي كه براي تقويت قدرت خريد مسكن بايد در دستور كار قرار گيرد، افزايش سقف وام مسكن است چراكه با چنين سقفي، انتظار يك ساله براي تسهيلات 80 ميليون توماني خريد مسكن كه حتما اعتبار آن بايد صرف خريد مسكن شود، كاركرد خود را از دست داده است و براساس آخرين آمارها حجم معاملات مسكن در آبان ماه امسال 53 درصد نسبت به آبان ماه سال گذشته كاهش يافته و نسبت به يك ماه قبل بيش از 26 درصد افت داشته است. 
 
در صورتي كه سقف وام مسكن به 160 ميليون تومان برسد، قدرت خريد مسكن تقريبا به سطح قبل از افزايش قيمت مسكن در يك سال اخير، بازمي‌گردد. اما اين سوال به وجود مي‌آيد كه در صورت اتخاد اين تصميم، واكنش بازار مسكن به آن چيست؟ بيم آن مي‌رود مجددا با افزايش قدرت خريد، بازار مسكن كه همواره واكنش شديدي نسبت به اندك تقاضاي بازار نشان مي‌دهد، دوباره حركت كرده و شيب قيمت‌ها را بيش از پيش صعودي كند.
 
بنابراين افزايش سقف تسهيلات مسكن اقدام كافي براي تسهيل در خريد مسكن نيست و سياست‌هاي جانبي مانند ماليات بر عايدي سرمايه، ماليات بر معاملات مكرر مسكن و ماليات بر خانه‌هاي خالي و ثبت همه معاملات در سيستمي الكترونيكي، از جمله اقدامات جانبي براي مديريت بازار مسكن و تسهيل خانه‌دار شدن خانه‌ اولي‌ها، اقدامي بديهي و بسيار ضروري است.
 
به اعتقاد اغلب كارشناسان اقتصادي تا زماني كه از ابزارهاي مالياتي و كنترلي براي مديريت عرضه و تقاضاي مسكن استفاده نشود، هرگونه افزايش قدرت خريد مسكن منجر به رشد قيمت‌ها به صورت لجام گسيخته خواهد شد. به همين دليل است كه در طول چند دهه گذشته همواره منحني قيمت در بازار مسكن يك حركت سينوسي داشته است. جهش قيمت‌ها، ركود 4 ساله در معاملات، افت اندك قيمت‌ها، ترميم نسبي قدرت خريد از دست رفته در طول 4 سال، جهش قيمت‌ها بعد از ورود تقاضاي جديد و مجددا شكل‌گيري ركودي چند ساله. 
 
اين جريان تا زماني كه دولت از ابزارهاي مالياتي خود براي مديريت بازار مسكن استفاده نكند، وجود خواهد داشت. شايد وقت آن رسيده باشد تصميم‌گيران اقتصاد ايران، از دولت گرفته تا نمايندگان مجلس، با بررسي سياست‌هاي مربوط به مديريت بازار مسكن و در نظر نگرفتن دغدغه‌هاي سوداگران مسكن كه گاهي در ظاهري شيك و علمي ارائه مي‌شود، صنعت مسكن و خانوارهاي ايراني را از دغدغه رشدهاي نجومي قيمت مسكن رها كنند.
 

گزارش اشکال Top