قدرت خرید مسکن در تهران، براساس قیمت‌های پرطرفدار برآورد شد.

قدرت خرید مسکن در تهران، براساس قیمت‌های پرطرفدار برآورد شد. حدود یک‌سوم معاملات املاک در پایتخت با قیمت میانگین ۵ تا ۸ میلیون تومان در هر مترمربع انجام می‌شود که طی ماه‌های اخیر بالاترین سهم از فروش، نسبت به سایر طبقات قیمتی را داشته است. جهش قیمت باعث شده سهم واحدهای با قیمت متری کمتر از ۵ میلیون تومان در معاملات نصف شود و در عین حال سهم آپارتمان‌های با قیمت میانگین شهر از ۴ درصد سال گذشته به ۱۴ درصد افزایش یابد. سقوط فروش «نوساز»ها بیش از سایر واحدها است.

قيمت «در استطاعت» متقاضيان مسكن در تهران مشخص شد. تازه‌ترين گزارش آماري از وضعيت معاملات مسكن در پايتخت نشان مي‌دهد با وجود تغييرات عمده در سهم معاملات ماهانه به لحاظ گروه‌هاي متراژي، قيمتي و سني ساختمان‌ها، سهم يك گروه قيمتي از كل معاملات در ماه مياني پاييز امسال در مقايسه با وضعيت سال گذشته تقريبا يكسان بوده و تغييري نداشته است. سهم يك‌سومي آپارتمان‌هايي كه در گروه قيمتي مترمربعي ۳ تا ۵ ميليون تومان معامله شده‌اند هم در معاملات آبان امسال و هم در سال گذشته، اين گزاره را اثبات مي‌كند كه دامنه قيمتي مذكور در واقع قيمت در استطاعت تعداد قابل‌توجهي از خريداران مسكن و معامله‌گران حاضر در بازار بوده و همچنان هست. از سوي ديگر معامله در گروه‌هاي متراژي ۴۰ تا ۶۰ و ۶۰ تا ۸۰ مترمربع نيز افزايشي بوده است. در صورتي كه قيمت‌هاي در استطاعت در متراژهاي پرمعامله مذكور ضرب شود، حاصل دامنه قيمتي ۳۰۰ تا ۶۰۰ ميليون تومان خواهد شد. به اين ترتيب در حال حاضر آپارتمان‌هاي در استطاعت خريداران حاضر در بازار مسكن بين ۴۰ تا ۸۰ مترمربع مساحت و بين ۳۰۰ تا ۶۰۰ ميليون تومان ارزش دارد.
 
به گزارش «دنياي اقتصاد»، در حالي كه ميانگين قيمت مسكن در مقايسه با سال گذشته تقريبا دو برابر شده، طبيعي است كه اكنون سهم معاملات در اغلب طبقات قيمتي متفاوت از سال گذشته است. به‌عنوان مثال سهم معاملات در بازه قيمتي ۸ تا ۹ ميليون تومان از ۴درصد در سال گذشته به ۱۴ درصد افزايش يافته است. اما با اين حال معاملات تنها در يك طبقه قيمتي تقريبا بدون تغيير باقي مانده و آن طبقه ۳ تا ۵ ميليون توماني به ازاي هر مترمربع است. سهم اين گروه از كل معاملات در پاييز سال گذشته حدود ۳۰درصد بود و امسال نيز حدود ۲۸ درصد است. سهم بالاي خريد در اين گروه قيمتي در سال گذشته آن هم در شرايطي كه ميانگين قيمت مسكن در تهران حدود ۵ ميليون تومان بود، نشان‌دهنده حساسيت كمتر خريداران به اين سطح قيمت در مقايسه با سطوح بالاتر و پايين‌تر بوده است. اما امسال سهم اين طبقه قيمتي از كل معاملات در شرايطي همچنان حفظ شده كه ميانگين قيمت مسكن به بيش از ۹ ميليون تومان رسيده است. بنابراين بيش از اينكه موضوع به حساسيت خريداران مرتبط باشد، ناشي از استطاعت آنهاست.
 
از سوي ديگر سهم آپارتمان‌هاي ۴۰ تا ۶۰ مترمربع در معاملات ماهانه مسكن، از ۲۱ درصد در آبان سال گذشته به ۲۴ درصد در حال حاضر رسيده است. همچنين سهم آپارتمان‌هاي ۶۰ تا ۸۰ مترمربع نيز از ۲۷ به ۲۸ درصد رسيده كه نشان مي‌دهد اين دو گروه متراژي نيز دستخوش تغييرات شديد در حجم معاملات نشده‌اند. حاصل ضرب قيمت متري در استطاعت خريداران با متراژ پرمتقاضي، آپارتمان‌هاي ۳۰۰ تا ۶۰۰ ميليون توماني را به‌عنوان آپارتمان‌هاي در استطاعت متقاضيان مسكن در تهران معرفي مي‌كند. تازه‌ترين آمارها از وضعيت بازار مسكن در آبان‌ماه حاكي است در اين ماه ۲۷ درصد از كل معاملات مسكن پايتخت در بازه قيمتي ۳۰۰ تا ۶۰۰ ميليون تومان انجام شده است.
 
«دنياي اقتصاد» اخيرا در گزارشي با تيتر «كارنامه مسكن در ميانه پاييز»، راز تداوم رشد قابل توجه قيمت مسكن در پاييز امسال به رغم كاهش سريالي حجم معاملات در ماه‌هاي اخير را بر اساس تحقيقات ميداني، به كاهش حجم عرضه فايل‌هاي مناسب براي خريد از سوي فروشندگان نسبت داد. در اين گزارش خاطرنشان شد كه سازنده‌ها به دو دليل تمايل چنداني به فروش واحدهاي خود ندارند كه يكي رشد نجومي قيمت زمين در تهران به‌عنوان جزء اصلي ساخت‌وساز و ديگري نگراني بابت ادامه جهش قيمت در بازار مصالح و كمياب شدن تجهيزات و مصالح مورد نياز براي ساخت‌وساز است كه آنها را در زمينه فروش واحدهاي تكميل‌شده محتاط كرده است. شاهد آماري اين مدعا در آمار سهم نوسازها از معاملات نيز به تازگي منتشر شده است. عدم عرضه كافي آپارتمان‌هاي نوساز از سوي سازنده‌ها، همان عاملي كه موجب شده در آبان ماه به رغم افت شديد تقاضاي بالفعل مسكن (حاضر در بازار) و نيز ريزش معاملات، رشد قيمت نه تنها متوقف نشود، بلكه ادامه پيدا كند. آمارها حاكي است افت فروش آپارتمان‌هاي نوساز به مراتب بيشتر از افت كل معاملات مسكن بوده است، طوري كه افت نقطه‌اي كل حجم معاملات در آبان امسال ۵۳ درصد بوده اما اين ميزان در مورد آپارتمان‌هاي نوساز تا ۵ سال ساخت ۵۷ درصد بوده است. در مقابل سهم نوسازها از كل معاملات مسكن از نزديك ۵۰ درصد در سال گذشته به ۴۴ درصد در آبان امسال كاهش يافته است. اين در حالي است كه سهم نوسازها از معاملات در دوره‌هايي كه بازار در ثبات و آرامش نسبي به سر مي‌برد تا ۵۵ درصد هم مي‌رسيد. افت نوسازها در معاملات آبان دومين سكته در بازار نوسازها در سال جاري محسوب مي‌شود. سهم نوسازها از معاملات ماهانه مسكن امسال همواره زير ۵۰ درصد بود اما در شهريور به زير ۴۴درصد رسيد؛ در مهر ماه اين سهم دوباره به بالاي ۴۴ درصد افزايش يافت اما در آبان با وقوع دومين سكته، شاهد ريزش مجدد خريد و فروش در اين گروه سني هستيم.
 
اين وضعيت در حالي در بازار مسكن حاكم شده كه شاهد رشد معنادار معاملات آپارتمان‌هاي سالخورده (۱۶ تا ۲۰ سال) و ميانسال (۱۱ تا ۱۵ سال) بوده‌ايم. ۲۸ درصد از معاملات آبان امسال در اين دو گروه سني انجام شده كه نشان‌دهنده تمركز بيشتر خريداران بر اين گروه از آپارتمان‌ها بوده است. از سوي ديگر افت معاملات سالخورده‌ها و ميانسال‌ها از ميزان افت كل معاملات كمتر بوده است، طوري كه تنها ۴۸ درصد از معاملات اين گروه متراژي كم شده، در حالي كه كل معاملات مسكن در آبان امسال نسبت به آبان پارسال ۵۳ درصد ريزش داشته است. افت معاملات زمين نيز در آبان ماه ۴۲ درصد بوده كه از افت كل معاملات كمتر است. اين موضوع با توجه به اينكه آبان و آذر فصل خريد زمين براي سازنده‌ها محسوب مي‌شود، امري طبيعي است. از سوي ديگر برخي از سرمايه‌گذاران در ماه‌هاي اخير بين زمين و آپارتمان، زمين را براي خريد سرمايه‌اي انتخاب مي‌كنند و به اين ترتيب سهم زمين و آپارتمان‌هاي سالخورده از معاملات به لحاظ نقطه‌اي افت كمتري داشته است.
 
آمار وضعيت قيمتي مسكن در آبان ۹۷ نشان مي‌دهد در حال‌حاضر بهاي خريد آپارتمان‌هاي سالخورده با سن بناي بيش از ۱۵ سال به‌طور ميانگين ۲۵ درصد ارزان‌تر از آپارتمان‌هاي نوساز تا ۵ سال ساخت است. از سوي ديگر قيمت آپارتمان‌هاي نوساز ۲۲ درصد از ميانگين قيمت مسكن در پايتخت بيشتر است. ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان مسكوني در تهران در مهر ماه امسال ۸ ميليون و ۶۰۰ هزار تومان بوده كه اين رقم در آپارتمان‌هاي نوساز تا ۵ سال ساخت ۱۰ ميليون و ۵۰۰ هزار و در آپارتمان‌هاي سالخورده ۷ ميليون و ۹۰۰ هزار تومان بوده است. البته ميزان رشد قيمت نوسازها و سالخورده‌ها در ماه‌هاي اخير تقريبا برابر بوده است؛ طوري كه در مهر ماه قيمت كل مسكن ۶/ ۸۲ درصد رشد كرده و نوسازها و سالخورده‌ها نيز هر كدام حدود ۹۰ درصد رشد قيمت داشته‌اند. با اين حال تقاضاي مصرفي، سطح قيمتي سالخورده‌ها را همچنان در تناسب بيشتري با بودجه خود ارزيابي مي‌كند و به همين خاطر بخشي از تقاضاي نوسازها به اين سمت سرازير شده است.
 
افزايش طبقات قيمتي در تابلوهاي آماري
تابلوي قيمت مسكن تحت تاثير رشد شديد قيمت‌ها تغييرات فاحشي نسبت به سال گذشته داشته است. نهادهاي متولي تدوين گزارش وضعيت بازار مسكن اخيرا نحوه طبقه‌بندي قيمت‌ها را هم در مورد قيمت كل آپارتمان و هم قيمت متري به كلي تغيير داده‌اند. تفكيك طبقات قيمتي آپارتمان‌ها كه در سال گذشته با پلكان ۵۰۰ هزار توماني افزايش مي‌يافت و سهم هر يك از اين طبقات از معاملات اعلام مي‌شد، اكنون به پلكان يك ميليون توماني تبديل شده است. همچنين اين طبقه‌بندي در سال گذشته تا مترمربعي ۱۰ ميليون تومان ادامه داشت و سهم آپارتمان‌هاي مترمربعي بيش از ۱۰ ميليون تومان نيز در يك طبقه مجزا اعلام مي‌شد. اما اكنون اين طبقه‌بندي تا ۲۰ ميليون تومان ادامه دارد و سهم آپارتمان‌هاي بيش از ۲۰ ميليون تومان به ازاي هر مترمربع در يك طبقه جداگانه اعلام مي‌شود. در زمينه قيمت كل آپارتمان‌هاي معامله شده نيز طبقه‌بندي سال گذشته بر اساس پلكان ۵۰ ميليون توماني اعلام مي‌شد و تا بهاي ۲/ ۱ ميليارد تومان ادامه داشت؛ اين در حالي است كه اكنون اين پلكان به ۱۵۰ ميليون تومان تبديل شده است و به دليل افزايش شديد قيمت مسكن و افزايش معاملات در گروه‌هاي قيمتي بالاي يك ميليارد تومان، اكنون پلكان قيمتي تا ۳ ميليارد تومان ادامه دارد و آمار معاملات با بهاي بيش از ۳ ميليارد تومان نيز در يك طبقه مجزا اعلام مي‌شود.
 
در پاييز سال گذشته حدود ۱۰ درصد از معاملات مسكن ارزش بيش از يك ميليارد تومان داشت اما امسال اين رقم تحت‌تاثير جهش قيمت مسكن بيش از سه برابر شده و به ۳۶ درصد رسيده است.
 
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، بررسي سهم طبقات قيمتي از معاملات حاكي از افت و خيز شديد در فروش دو گروه قيمتي از واحدهاي مسكوني است. در حال‌حاضر سهم آپارتمان‌هاي ۳ تا ۵ ميليارد تومان از ۳۸ درصد در پاييز سال گذشته، ۱۵ درصد كاهش يافته است. اين در حالي است كه سهم آپارتمان‌هاي مترمربعي ۸ تا ۹ ميليون تومان از ۴ درصد در سال گذشته به ۱۴درصد در حال‌حاضر افزايش يافته است. به اين ترتيب جهش قيمت مسكن سبب كاهش شديد معاملات در يك گروه قيمتي و بيش از سه برابر شدن در گروه قيمتي بالاتر شده است. همچنين با وجود اينكه گزاره‌هاي آماري مويد كاهش ساخت و ساز در گروه آپارتمان‌هاي ريزمتراژ است، اما سهم آپارتمان‌هاي اين گروه متراژي نه‌تنها در معاملات آبان كاهش نيافته، بلكه قدري افزايش يافته است و در مقابل از معاملات آپارتمان‌هاي ميان‌متراژ كاسته شده است. افزايش توامان سهم ريزمتراژ‌ها و سالخورده‌ها در بازار مسكن نشان مي‌دهد، سمت و سوي انتخاب خريداران مسكن ناگزير به سمت «ريزمتراژهاي سالخورده» رفته است. در واقع اگرچه خريد آپارتمان‌هاي ريزمتراژ افزايش يافته، اما اين آپارتمان‌ها به لحاظ سني اغلب سالخورده هستند و به اين ترتيب خريداران مسكن توانسته‌اند به نوعي با وجود تورم ملكي شديد، خريد كنند.
 
سهم خريد آپارتمان‌هاي ۴۰ تا ۶۰ مترمربع از ۲۱ درصد در پاييز سال گذشته به ۲۴درصد افزايش يافته است. همچنين سهم خريد آپارتمان‌هاي ۵۰ تا ۶۰ مترمربع با يك درصد افزايش همراه بوده و به ۵/ ۱۴ درصد رسيده است. اين در حالي است كه از تعداد معاملات در گروه واحدهاي ۶۰ تا ۸۰ مترمربع يك درصد نسبت به پاييز سال گذشته كاسته شده و معاملات اين گروه ۲۷ درصد بوده است. آپارتمان‌هاي ۸۰ تا ۹۰ مترمربعي نيز از سهم ۱۱درصد در پاييز سال گذشته، اكنون به حدود ۱۰درصد كاهش يافته است.
 
در دوره پيش‌رونق كه قيمت مسكن كم‌نوسان بود نيز سهم سالخورده‌ها رو به افزايش گذاشت اما در آن مقطع زماني سهم خريد آپارتمان‌هاي ميان‌متراژ نيز رو به افزايش بود. به بيان ديگر، سالخورده‌هاي ميان و بزرگ‌متراژ در دوره پيش‌رونق با اقبال بيشتري از سوي خريداران روبه‌رو مي‌شدند. اين در حالي است كه اخيرا به دليل رشد شديد قيمت مسكن سهم ريزمتراژها از معاملات دوباره افزايش يافته و به اين ترتيب سالخورده‌هاي ريزمتراژ اكنون به انتخاب از روي ناچاري بسياري از خريداران مسكن تبديل شده‌اند. آمارها نشان مي‌دهد در ماه‌هاي اخير كيفيت خريد مسكن به پايين‌ترين حد ممكن رسيده است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، جمع‌بندي حاصل از مقايسه داده‌هاي آماري از طبقه‌بندي قيمتي، متراژي و سني آپارتمان‌هاي فروخته‌شده در آبان امسال در مقايسه با مدت مشابه سال گذشته حاكي است سازنده‌ها در صورتي مي‌توانند در بازار كنوني ورود كنند كه قيمت‌ها دست‌كم براي مدت چند ماه پيش‌رو حول و حوش ۹ ميليون و ۵۰۰ تا ۹ ميليون و ۶۰۰ هزار تومان ثابت بماند و ميزان تورم ماهانه ملكي به حدود منطقي و شرايط ثبات بازار برسد./دنياي اقتصاد
 
قيمت پرطرفدار در بازار ملك

گزارش اشکال Top