مستاجران همچنان در جست‌وجوی مسکن

از شهریور ماه سال گذشته و در پی کاهش قطعی نرخ سود سپرده‌های بانکی، تعدادی از آژانس‌های معاملات املاک به درخواست مالکان، اقدام به تغییر فایل‌های رهن کامل و تغییر آن به سود اجاره‌بها کردند، اتفاقی که تاکنون هم ادامه پیدا کرده و فشار وارد بر مستاجران را افزایش داده است.

در اين ميان و از ارديبهشت ماه سال جاري با جهش قيمت مسكن؛ اجاره‌بها و ميزان وديعه هم افزايش قابل توجهي داشت و مشكلات مستاجران را دوچندان كرد و با توجه به نبود نظارت مناسب بر بازار رهن و اجاره به نظر مي‌رسد كه اين وضعيت در ماه‌هاي آتي هم ادامه يابد، برهمين اساس و با توجه به اينكه حدود 36 درصد از جمعيت كشور مستاجر هستند، روزنامه تعادل گزارشي از وضعيت اين بازار تهيه كرده است.

ناگفته نماند اگرچه فصل اصلي نقل و انتقالات مستاجران به پايان رسيده است اما هنوز هم بسياري از مستاجران به دنبال يافتن واحد مسكوني مناسب خود هستند و بازار رهن و اجاره همچنان پر رفت و آمد است.

وضعيت ماه‌هاي اخير

به‌نظر مي‌رسيد كه افزايش خريد و فروش مسكن در ارديبهشت ماه سال جاري مي‌توانست نويد تحرك مناسبي در اين بازار باشد، اما با افزايش بي رويه و يكباره قيمت‌ها اين رويا تعبير نشد و علاوه بر اين، بازار رهن و اجاره هم متاثر از افزايش قيمت مسكن، رشد صعودي خود را آغاز كرد به گونه‌اي كه چندي پيش رييس اتحاديه مشاوران املاك البرز گفت: نرخ قانوني اجاره‌بها و رهن يك پنجم قيمت مسكن است اما شاهد هستيم كه برخي مالكان بين يك سوم و يك چهارم دريافت مي‌كنند، همچنين قانون خاصي براي كنترل اين نرخ وجود ندارد و در حالي كه نرخ قانوني افزايش اجاره‌بها بايد سالانه 15 تا 20 درصد باشد، اين رقم هم اكنون بين 30 تا 40 درصد دريافت مي‌شود.

برخي موجران در فضاي نبود قانون و نظارت، اجاره‌هاي بسيار بالايي براي واحدهاي مسكوني خود تعيين مي‌كنند كه خارج از توانايي تعداد زيادي از مستاجران است و همين امر موجب شده با وجود فايل‌هاي متعدد رهن و اجاره برخي خانه‌ها به دليل بالا بودن اجاره‌بها، خالي بماند.

به‌طور معمول فرآيند تعيين ميزان اجاره‌بها از فصل بهار آغاز شده و تا پايان تابستان ادامه مي‌يابد، اما از زمستان سال گذشته پروسه افزايش قيمت رهن و اجاره و آشفتگي بازار آغاز شد و تا كنون هم ادامه دارد.

در تير ماه سال جاري، شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 13.6 و 11.1 درصد رشد نشان مي‌دهد.

در مردادماه سال 1397 شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب14.1 و 11.8 درصد رشد نشان مي‌دهد.

شهريورماه امسال شاخص كرايه مسكن استيجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه پارسال به ترتيب 14.6 و 12.4 درصد رشد نشان داد.

نبود قانون موجب شده عرف حاكم بر بازار رهن و اجاره تغيير كند و درحالي كه پيش از اين ميزان رهن كامل واحدهاي مسكوني براساس عرف، يك پنجم تا يك ششم قيمت واحد مسكوني بود، اين رقم اكنون به يك سوم تا يك چهارم كاهش يابد.

به‌طور كلي رهن كامل يك خانه در بازار معمولاً مبلغي بين يك پنجم يا يك ششم كل قيمت آن خانه است و اگر خانه نوساز باشد ممكن است مبلغ رهن برابر با يك چهارم قيمت خانه هم در نظر گرفته ‌شود اما اگر خانه سن و سالي داشته باشد ميزان يك ششم قيمت خانه براي رهن قابل پيش‌بيني است، پس رهن كامل خانه‌500 ميليون توماني، مي‌تواند چيزي بين 125 تا85 ميليون تومان باشد. (اگر افزايش نرخ برخي صاحبان املاك درنظر گرفته نشود.)

روش‌هاي كنترل بازار

تجربه 5، 6 ماه اخير نشان مي‌دهد كه اهرم‌هاي موجود براي كنترل بازار رهن و اجاره كارايي لازم را ندارند و برخي صاحب‌خانه‌ها قيمت‌هايي براي اجاره واحدهاي مسكوني خود قرار مي‌دهند كه با عرف بازار سازگار نيست، به گفته برخي كارشناسان اكنون اين بازار با افزايش سرسام آور 30 تا 40 درصدي مواجه است كه بار سنگين آن بر دوش قشر آسيب پذير كه مجبور به اجاره نشيني هستند، قرار گرفته است.

دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي يكي از راه‌هايي است كه در سال‌هاي اخير براي كنترل بازار رهن و اجاره از آن صحبت‌هايي به ميان آمده بود.

در صورت راه‌اندازي سامانه جامع املاك و نقل‌ و انتقالات (كه هم‌اكنون در مرحله طراحي قرار دارد) ميزان خانه‌هاي خالي موجود در كشور كاهش مي‌يابد كه نقش موثري در بهبود وضعيت بازار رهن و اجاره خواهد داشت.

اگرچه بازار رهن و اجاره با دريافت‌هاي نامتعارف مواجه است و نظارتي بر نحوه عملكرد اين بازار اعمال نمي‌شود، اما خود نظارتي اتحاديه‌ها در اين خصوص مي‌تواند تا حدودي التيام بخش باشد.

گزارش اشکال Top