سیاست‌های آخوندی بابازارمسکن چه کرد؟/4 دهه انتظاربرای خانه‌دارشدن

سیاست‌های غلط دولت در بازار مسکن طی سالهای اخیر، خانه‌دار شدن را برای بسیاری از مردم بار دیگر به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل کرده است.

سياست‌هاي غلط دولت در بازار مسكن طي سالهاي اخير، خانه‌دار شدن را براي بسياري از مردم، بار ديگر به رويايي دست‌نيافتني تبديل كرده و بسياري از خانوارهاي ايراني اگر بخواهند صرفا با پس‌انداز درآمدهاي خود، خانه‌دار شوند، حدود 40 سال بايد انتظار بكشند.
به تازگي سايت وزارت راه و شهرسازي در بخش شاخص‌هاي اقتصادي مسكن، شاخص دسترسي به مسكن را در خصوص سال 1395 و بر اساس داده‌هاي آماري مركز آمار ايران به روزرساني كرد. بر اساس آنچه وزارت راه و شهرسازي اعلام كرده، 317200000 ريال (31 ميليون و 720 هزار تومان) متوسط «درآمد» خانوار شهري در ايران در سال 1395 بوده است. همچنين در اين سال، ميانگين قيمت هر واحد مسكوني 191 ميليون و 534 هزار تومان برآورد شده است.
بر اساس شاخص‌ها، از تقسيم قيمت مسكن بر درآمد خانوار شاخص دسترسي به مسكن به دست مي آيد كه به طور متوسط 6 سال بوده است. از سوي ديگر، با توجه به اينكه به طور ميانگين يك سوم درآمد خانوارها به بخش مسكن تعلق مي گيرد، بنابراين بايد 18 سال صبر كنند تا بتوانند خانه دار شوند.


سايت وزارت راه و شهرسازي در بخش ديگري از اعلام شاخص‌هاي اقتصادي، كل «هزينه» ها (و نَه درآمدها) ي خانوارهاي شهري را در سال 1395 رقمي معادل 28 ميليون و 482 هزار تومان عنوان كرده كه 9 ميليون و 706 هزار تومان آن به بخش مسكن تعلق دارد؛ به معناي ديگر، بخش مسكن معادل 34.1 درصد كل هزينه ها را به خود اختصاص داده است.

آيا اين ارقام با واقعيت جامعه تطابق دارد؟

اگرچه مبناي محاسبات انجام شده، داده‌هاي مركز آمار ايران است، اما آنچه باعث نگراني كارشناسان اقتصادي و اجتماعي شده، در نظر نگرفتن بسياري از فاكتورهاي اقتصادي و اجتماعي در ايران به خصوص تفاوت زياد طبقاتي و همچنين همگِن نبودن مسكن در ايران است؛ بنابراين ميانگين گرفتن از چند شاخص كلي و نتيجه گيري كلي نمي‌تواند مبناي برنامه‌ريزي قرار گيرد.
از سوي ديگر، برخي كارشناسان اقتصادي معتقدند همين اعداد و ارقام فعلي نيز صحيح نيست و يك خانوار شهري نمي توانسته در سال 1395 با 6 سال انتظار صاحب مسكن شود.

شاخص «دسترسي به مسكن» چيست؟

علي قائدي، كارشناس اقتصاد مسكن ، درباره فرمول تهيه شاخص دسترسي به مسكن (شاخص توان پذيري) اظهار داشت: براي محاسبه اين شاخص، ميانگين قيمت يك متر مربع واحد مسكوني را كه بانك مركزي براي شهر تهران و مركز آمار ايران براي كل كشور اعلام مي كنند، در 75 متر به عنوان متراژ ميانگين مسكن در تهران و 100 متر به عنوان متراژ متوسط مسكن در سراسر كشور ضرب مي كنند كه با اين عمليات، متوسط قيمت يك دستگاه واحد مسكوني محاسبه خواهد شد.
وي افزود: قيمت مسكن را بر ميانگين درآمد خانوارها كه مركز آمار ايران سالانه براي شهر تهران و مناطق شهري كشور به صورت مجزا محاسبه و اعلام مي كند، تقسيم مي كنند.

قائدي افزود: رقم به دست آمده شاخص دسترسي به مسكن يا شاخص توان پذيري است؛ اما براي به دست آوردن مدت زمان انتظار براي خانه دار شدن، اين رقم مي بايست در 3 ضرب شود چون بر اساس محاسبات انجام شده، به طور متوسط خانواده‌ها يك سوم سبد هزينه اي سالانه خود را به مسكن اختصاص مي دهند.

رزبان كارشناس اقتصاد مسكن: شاخص دسترسي به مسكن 14 سال است

نرگس رزبان، كارشناس اقتصاد مسكن نيز ، درباره شاخص دسترسي به مسكن براي دو تهران و كل كشور به طور جداگانه اظهار داشت: براي تهران، ميانگين هر واحد مسكوني را 75 متر مربع در نظر مي گيرند و اين شاخص براي كل كشور، 100 متر مربع است.
وي افزود: بر اساس محاسباتي كه انجام داده ايم، شاخص دسترسي به مسكن در تهران براي سال 1393، 12 سال، سال 1394، 11 سال و براي سال 1395 10 سال است.

بر مبناي اعدادي كه زربان براي شاخص دسترسي به مسكن اعلام كرد، ميزان انتظار براي خانه دار شدن در سال 93 معادل 36 سال (12ضربدر 3)، براي سال 94 معادل 33 سال (11ضربدر 3)، براي سال 95 معادل 30 سال (10ضربدر 3)، براي سال 96 معادل 29.4 سال (9.8ضربدر 3) و براي نيمه نخست سال 97 معادل 36.9 سال (12.3ضربدر 3) خواهد بود

رزبان ادامه داد: همچنين برآوردهايي كه براي دستيابي به اين شاخص براي سال هاي 96 و 97 كه هنوز داده هاي آماري آن را مركز آمار ايران ارائه نداده، ما را به اين رقم مي رساند كه شاخص دسترسي خانوارهاي تهراني به مسكن در سال 1396، 10 سال و تا شهريور 1397، 14 سال است. علت آن نيز، جهش ناگهاني قيمت مسكن در سال جاري و در مقابل عدم افزايش چندان درآمدها در سال 97 نسبت سال قبل از آن بوده كه سبب شد اين شاخص تغيير يك باره داشته باشد.

وي شاخص دسترسي به مسكن براي كل كشور در سال هاي 96 و 97 (تا پايان شهريور) را با محاسبه واحد مسكوني 100 متري (براي ميانگين مناطق شهري كشور) به ترتيب 9.8 و 12.3 عنوان كرد.

چنانچه عددهاي اين كارشناس مسكن را مبنا قرار داده و در فرمول مورد اشاره براي رسيدن به شاخص «طول دوره انتظار براي خانه دار شدن» قرار دهيم، با ضرب كردن همه اين عددها در سه، مدت زمان واقعي تر انتظار براي خانه دار شدن مشخص خواهد شد.
بر مبناي اعدادي كه زربان براي شاخص دسترسي به مسكن اعلام كرد، ميزان انتظار براي خانه دار شدن در سال 93 معادل 36 سال (12ضربدر 3)، براي سال 94 معادل 33 سال (11ضربدر 3)، براي سال 95 معادل 30 سال (10ضربدر 3)، براي سال 96 معادل 29.4 سال (9.8ضربدر 3) و براي نيمه نخست سال 97 معادل 36.9 سال (12.3ضربدر 3) خواهد بود.

يزداني كارشناس اقتصاد مسكن: 33 درصد خانوارها زير خط فقر مسكن هستند

با اين حال فردين يزداني، مدير علمي طرح جامع مسكن در همايش اخير سياست هاي بخش مسكن در سخنراني خود در خصوص شاخص دسترسي خانوارهاي شهري به مسكن، به اين شاخص نگاه كلي نداشته و براي هر دهك درآمدي به طور مجزا آن را در نظر گرفته است.
وي در اين سخنراني كه اسلايدهاي پاورپوينت آن را سايت معاونت مسكن وزارت راه و شهرسازي در دسترس همگان قرار داده است، مي گويد: در سال هاي 1392 و 1396، 33 درصد خانوارهاي ايراني زير خط فقر مسكن هستند.

محاسبه شاخص «دوره انتظار خانه دار شدن» براي هر دهك درآمدي؛ دهك اول 38 سال ضرب در 3!
يزداني با اين ديدگاه، نحوه محاسبه شاخص دسترسي به مسكن را براي دهك هاي درآمدي مختلف محاسبه كرده و بر اين اساس شاخص توان پذيري (دسترسي به مسكن) هر خانوار ايراني به طور متوسط 8 سال است اما براي دهك اول 31 سال، دهك دوم 19.1 سال، دهك سوم 13.9 و نهايتا دهك دهم 3 سال بوده است.
وي در اين سخنراني اعلام كرد: هر خانوار ايراني در سال 1392 به طور متوسط پس از 12 سال مي توانسته براي خانه دارن، توان پذير شود. اما دهك اول پس از 36 سال، دهك دوم پس از 25 سال، دهك سوم پس از 21.2 سال و نهايتا دهك دهم پس از 4.5 سال مي توانسته اند توان پذير شوند.
به گفته اين كارشناس برنامه ريزي مسكن، در سال 1396 به طور متوسط هر خانوار ايراني پس از 13 سال مي توانسته توان پذير شود؛ اما دهك اول پس از 38 سال، دهك دوم پس از 26 سال، دهك سوم پس از 22 سال و دهك دهم هم پس از 5 سال در سال گذشته مي توانسته توان پذير شود.
اين اعداد مربوط به شاخص دسترسي به مسكن (توان پذيري مسكن) است بنابراين طبق فرمول، اگر اين اعداد را در عدد 3 ضرب كنيم، مدت زمان انتظار براي خانه دار شدن هر دهك مشخص مي شود. بنابراين به عنوان نمونه، دهك درآمدي اول در سال گذشته (96) پس از 114 سال (38*3)، دهك دوم پس از 78 سال (26*3)، دهك سوم پس از 66 سال (22*3) و دهك دهم پس از 15 سال (5*3) مي توانسته خانه دار شود.

طرح جامع مسكن: لزوم ساخت سالي 900 هزار واحد
اين احتمال وجود دارد سياست گذاران بخش مسكن بر اساس همين اعداد و ارقام غير واقعي نتوانسته اند برنامه ريزي مناسبي براي توسعه اين بخش داشته باشند. در حالي كه وزارت راه و شهرسازي اصرار دارد علت گراني مسكن را نوسانات ارزي بداند، بسياري از كارشناسان اقتصادي بر اين نظر هستند كه مشكل اصلي بخش مسكن، عدم توليد واحدهاي مطابق الگوي مصرف در سال هاي گذشته به بهانه وجود خانه هاي خالي يا وجود تعداد زيادي مسكن مهر بدون متقاضي است. حال آنكه هيچ كدام از اين دو نمي توانسته نياز خانواده هاي شهري را برطرف كند.
بر اساس طرح جامع مسكن كه وزارت راه و شهرسازي آن را در خرداد 96 رونمايي كرد، با در نظر گرفته شدن كليه مطالعات مورد نياز اين بخش براي دوره ده ساله شامل رشد اقتصادي، ميزان درآمدها، رشد جمعيت و ... بر لزوم احداث 900 هزار واحد مسكوني در هر سال تأكيد شده تا با بحران كمبود مسكن مواجه نشويم.
اين در حالي است كه در فاصله سال هاي 91 تا نيمه نخست 96 كه با ركود مسكن روبه رو بوديم، به دليل كاهش سرمايه گذاري در ساخت و ساز، روند توليد مسكن به سالانه 400 هزار واحد كاهش يافت كه نشان دهنده عقب بودن شديد بخش مسكن از برنامه است.
كارشناس اقتصاد مسكن: مدت زمان خانه دار شدن در ايران، 2 برابر كشورهاي توسعه نيافته است
بيت الله ستاريان كارشناس اقتصاد مسكن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره شاخص دسترسي به مسكن كه اخيرا در همايش سياست هاي بخش مسكن اعلام شده شاخص دسترسي به مسكن 14 سال است، اظهار داشت: اين رقم براي شاخص مذكور، رقمي است كه از ميانگين همه دهك هاي جامعه به دست مي آيد و اگر سه دهك بالايي درآمدي (دهك هاي 8، 9 و 10) را از اين ميانگين فاكتور بگيريم، رقم نهايي بسيار وحشتناك خواهد بود؛ چراكه بخش مهمي از جامعه زير خط فقر هستند.
وي ادامه داد: به نظر من شاخص دسترسي به مسكن را براي هر دهك بايد به طور جداگانه محاسبه كرد تا بتوانيم به رقم معقول تري براي اين شاخص تهيه كرده و بر آن اساس برنامه ريزي بهتري براي دسترسي دهك هاي مختلف درآمدي جامعه به مسكن داشته باشيم.
به گفته كارشناس اقتصاد و برنامه ريزي مسكن، در صورت حذف سه دهك بالايي درآمدي از شاخص دسترسي به مسكن، قطعا به رقم بالاي 25 سال خواهيم رسيد و رقم 14 سال با وجود اين سه دهك درآمدي به دست آمده است؛ حتي اگر 14 سال را هم در نظر بگيريم، رقمي كه اعلام شده باز هم در مقايسه با كشورهاي توسعه نيافته كه شاخص دسترسي به مسكن بسيار بالا بوده و دو برابر اينگونه كشورها هستيم. در مقايسه با كشورهاي توسعه يافته كه ديگر حرفي براي گفتن نداريم چون شاخص مذكور در اين كشورها، 2 تا 3 سال است.
شاخص را براي فرار سياستگذاران از پاسخگويي به مشكلات طراحي كرده اند
ستاريان معتقد است اعلام شاخص دسترسي به مسكن به صورت ميانگين كلي براي سراسر كشور و همه دهك ها و عدم تفكيك آن براي كلانشهرها و شهرهاي كوچكتر يا دهك هاي درآمدي مختلف، روشي است براي فرار سياستگذاران بخش مسكن از پاسخگويي نسبت به اشتباهات آنها در برنامه ريزي براي اين بخش.
وي درباره وابستگي بخش مسكن به ارز گفت: مسكن يك كالاي صنعتي است كه به نهاده ها و مصالح ساختماني وابسته است. علي رغم آنكه گفته مي شود تا 80 درصد اين نهاده ها توليد داخل است و لذا نبايد بخش مسكن تحت تأثير تغييرات نرخ ارز قرار گيرد، اما نفس توليد كالاي صنعتي به دليل آنكه هم در زمينه تهيه مواد اوليه و هم از نظر ديگر نيازها به واردات وابسته است، لذا تغييرات ارزي بر افزايش قيمت تمام شده مصالح ساختماني و در نهايت، قيمت تمام شده ساختمان تأثير گذار است.
تعادل عرضه و تقاضا، بيش از نرخ ارز بر قيمت مسكن اثر مي گذارد
ستاريان تصريح كرد: با اين حال فاكتور مؤثرتر از نرخ ارز بر بخش مسكن، حوزه عرضه و تقاضاست.
وي افزود: دو نوع تقاضا در بخش مسكن داريم؛ يكي تقاضاي مؤثر و ديگري تقاضاي مطلق. در حال حاضر تقاضاي مطلق مسكن اگرچه هنوز به دليل پايين بودن قدرت خريد مسكن بيشتر خانوارها، وارد بازار نشده، اما فشار زيادي بر بازار مسكن وارد مي آورد.
اين كارشناس اقتصادي يادآور شد: مسكن كالايي سرمايه اي است و هجوم سرمايه ها به اين بخش، ارزش افزوده مضاعفي ايجاد مي كند به گونه اي كه ارزش بخش مسكن در 25 سال اخير هزار و 100 برابر شده اما ارزش افزوده دلار در اين بازه زماني تنها 110 برابر شده است.
كمبود مسكن داريم؛ اما از خانه هاي خالي دم مي زنند
وي با تأكيد بر اينكه همه ديگر متوجه شده اند كه كمبود عرضه مسكن داريم، تصريح كرد: با اين حال سياست گذاران مسكن همچنان مصرّند گراني مسكن را به سوداگران يا بنگاهداران و امثال آنها گره بزنند. در حالي كه مي بايست در همان زماني كه ركود داشتيم، به فكر وقوع چنين جهشي در بخش مسكن مي افتاديم و در همان زمان به جاي اينكه مدام از وجود 2.5 ميليون خانه خالي دم مي زديم، از توليد مسكن مصرفي و مورد نياز خانوارها حمايت مي كرديم.
ماحصل سياست هاي غلط آخوندي در بازار مسكن
عباس آخوندي كه تصدي وزارت راه و شهرسازي را در دولت يازدهم و دوازدهم در دست داشته، در تمام دوره وزارت خود قائل به عدم دخالت دولت در بازار مسكن بود و علاوه بر انتقادات تند و تيز از پروژه مسكن مهر، هيچ سياست گذاري مؤثر و اقدام عملي براي كمك به افزايش ساخت و سازهاي مسكوني نكرد.
وعده هايي هم كه در زمينه مسكن اجتماعي داده شد، نهايتا در حد حرف و وعده باقي ماند تا ثابت شود وزرا و مسئولان سرمايه داري كه دغدغه اقشار متوسط و ضعيف جامعه را ندارند، هرگز نخواهند توانست در جهت تأمين نيازهاي اساسي مردم و كاهش فشار بر آنها قدمي از پيش بردارند.
بخش مسكن نيز به عنوان اساسي ترين نياز هر فرد يا خانوار ايراني نيازمند توجه اساسي دولت است اين موضوعي است كه در تمام دنيا مورد توجه قرار گرفته است. اعداد و ارقام بالا نشان مي دهد كه عملا براي بخش بزرگي از دهك هاي درآمدي كشور خانه دار شدن از محل صرفا پس انداز درآمدهاي خود، آرزويي دست نيافتني است. موضوعي كه در بسياري از كشورهاي دنيا هم شايد ساري و جاري باشدو به همين دليل است كه دستگاهي به نام وزارت مسكن تقريبا در همه كشورها ايجاد شده تا با برنامه ريزي علمي بتوانند خانواده ها و شهروندان كشور متبوع را براي خانه دار توان پذير كرده و طول دوره انتظار براي خانه دار شدن را به حداقل برسانند.
دولت ها عمدتا از طريق دو ابزار كلي انواع ماليات ها در بخش مسكن و همچنين كمك به بانك ها براي پرداخت تسهيلات ارزان قيمت به اين بخش (مسكن) امكان خانه دار شدن را تسهيل مي‌كنند.
در حال حاضر تنها قانون ماليات بر خانه هاي خالي وجود دارد كه پس از 8 سال هنوز اجرايي نشده و قوانين مالياتي بازدارنده از سوداگري مسكن (به عنوان اصلي ترين عامل افزايش قيمت مسكن) از جمله ماليات بر عايدي مسكن گذشته از آنكه وزير مربوطه با قانوني شدن اين نوع ماليات مخالف است، اصلا وجود ندارد؛ تسهيلات خريد مسكن نيز محدود به يك بانك دولتي شده كه بر اساس اعلام مشاور پولي و بانكي وزير راه و شهرسازي، ميزان پوشش دهي تسهيلات مسكن در تهران نسبت به قيمت مسكن به زير 20 درصد رسيده است.

گزارش اشکال Top