شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن

کاهش قدرت خرید مردم باعث شده است، اکنون بسیاری از خانوارها نسبت به خرید مسکن نگرانی‌هایی داشته باشند. از سوی دیگر افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته شرایطی را پشت سر گذاشته است که دیگر خرید خانه به یک رویا می‌ماند، تا اینکه یک هدف باشد.

به گزارش آرمان، در اين زمينه گفت‌وگويي با حسام عقبايي، نايب‌رئيس اول اتحاديه مشاوران املاك، انجام شده است كه در ادامه مي‌خوانيد.

دليل بروز شكاف بين قدرت خريد شهروندان و قيمت مسكن چيست؟

متاسفانه رشد قيمت مسكن و افزايش درآمد دهك‌هاي ضعيف و متوسط جامعه طي 30 سال گذشته متناسب با هم حركت نكرده‌اند. بدين معنا كه همواره نرخ مسكن در بخش خريد و فروش و اجاره با سرعت بيشتري نسبت به قدرت خريد حقوق‌بگيران، كارمندان، كارگران و قشر ضعيف و متوسط رشد داشته است. بر اساس آخرين گزارش مركز آمار ايران از سال 71 تا 94 قيمت مسكن در ايران 104 برابر، يعني بيش از 1000 درصد رشد داشته است. اما افزايش درآمد حقوق‌بگيران بسيار كمتر از اين اعداد رقم مي‌خورد. يكي از دلايلي كه تعداد مستاجران هر سال به افزايش چشمگيري مواجه مي‌شود به كاهش قدرت خريد جامعه و رشد نامتعارف قيمت مسكن بازمي‌گردد.

ريشه افزايش قيمت مسكن چيست؟

چه عواملي باعث مي‌شوند كه اين بخش اقتصاد نامتعارف‌تر از ساير بخش‌ها دچار رشد نرخ شود؟

دلايل مختلفي را براي افزايش قيمت نامتعارف مسكن مي‌توان برشمرد. اصلي‌ترين دليل هم به نبود يك برنامه جامع بازمي‌گردد. اگر برنامه جامعي هم وجود داشته باشد به آن عمل نشده است. اين موضوع به دولت خاصي هم محدود نمي‌شود. چهاردهه است كه برنامه‌اي جامع در بخش مسكن به چشم نمي‌خورد. در واقع افق و چشم‌اندازي در اين زمينه وجود ندارد. وزارت راه‌وشهرسازي يا مسكن سابق نيز همواره بر اساس ديدگاه و سلائق وزيران و مديران خود برنامه‌هاي اقتصادي كوتاه‌مدت را به اجرا مي‌گذارد. طبق اصول اقتصاد همزماني كه يه چشم‌انداز و افق ديد مشخص وجود نداشته باشد، مشكلات حل نمي‌شوند و فقط در مقاطعي حركتي صورت مي‌گيرد. همانند مسكن مهر كه در دولت محمود احمدي‌نژاد به اجرا گذاشته شد. در دولت‌هاي يازدهم و دوازدهم نيز وزارت راه و شهرسازي گفتار درماني را به اجراي برنامه‌هاي عملياتي ترجيح داد. در واقع وزارتخانه تخت تصدي عباس آخوندي پرداخت تسهيلات را تنها راه چاره برون‌رفت از مشكلات مسكن مي‌داند. مسكن اجتماعي بحث ديگري بود كه مديران اين وزارتخانه بارها از آن صحبت كردند، اما هنوز كلنگ آن بر زمين نخورده است. مساله ديگري كه بر گراني مسكن دامن مي‌زند نبود به نبود توازن در عرضه و تقاضا مربوط مي‌شود. طوري كه ما سالانه حداقل به يك ميليون واحد مسكوني نياز داريم، اما توليد مسكن حتي به 250 هزار واحد هم نمي‌رسد. يعني سالانه كمبود 700 هزار واحدي در حوزه مسكن اتفاق مي‌افتد. هيچ برنامه‌اي هم براي جبران آن وجود ندارد. يعني در حال حاضر ما 20 سال از برقراري توازن بين عرضه و تقاضا عقب مانده‌ايم. خانه‌هاي خالي هم آدرس غلطي براي رد گم كردن هستند. اين خانه‌ها هيچ تاثيري در ايجاد توازن بازار مسكن ندارند. زيرا به گفته مسئولان حدود 5/2 ميليون خانه خالي در كشور وجود دارد كه حدود 700 هزار واحد در تهران است كه بيشتر آنها فاقد خدماتي نظير آب، برق، مدرسه، بيمارستان و... هستند. ساير خانه‌ها نيز چنان لوكس و لاكچري‌اند كه قيمت آنها سر به فلك مي‌كشد عرضه شدن يا نشدن آن تاثيري بر بازار نمي‌گذارد. اينها خانه‌هايي هستند كه پنج درصد جامعه فقط توان خريد و فروش آن را دارند. دهك‌هاي ضعيف و متوسط جامعه حتي توان اجاره اين خانه‌ها را ندارند. سومين عامل گراني مسكن به نداشتن برنامه‌اي جامع در حوزه زمين بازمي‌گردد. 70 تا 90 درصد نرخ مسكن از قيمت زمين نشات مي‌گيرد و 10 تا 30 درصد گراني‌ها به مصالح ساختماني و نيروي انساني ارتباط دارد. متاسفانه در حوزه مديريت زمين دولت‌هاي مختلف برنامه مدوني به اجرا نگذاشته‌اند. نه بدين معنا كه زمين را به مردم واگذار كنند، بلكه وزارت راه‌وشهرسازي، شهرداري، بنياد مسكن و حتي وزارت جهاد كشاورزي درباره قيمت‌گذاري و تعيين بازار زمين نتوانسته‌اند نقش موثري ايفا كنند. اگر مديريت صحيحي در اين حوزه وجود داشته باشد مي‌توان حتي تا 50 درصد قيمت مسكن را كاهش داد. ولي در اين زمينه هم كاستي‌هاي گسترده‌اي صورت مي‌گيرد. نبود مشوق‌هاي مالياتي عامل ديگري است كه در تحليل گراني مسكن مي‌توان به آن اشاره كرد. در نبود همين مشوق‌هاست كه نمي‌توان ركود را پشت سر گذاشت. در كشورهاي توسعه‌يافته معمولا زماني كه با چنين ركودي در بازارهاي مختلف دچار مي‌شوند براي خنثي‌سازي آن مشوق‌هاي مالياتي و تسهيلات ويژه در نظر مي‌گيرند. متاسفانه دولت‌هاي ايران به اين مورد هم همواره بي‌توجه بوده‌اند. اما اتفاق بدتر اين است كه در حوزه بانكداري هم سياست‌هاي پولي اصلاح نشده‌اند. عمر مجلس دهم سال آينده به اتمام مي‌رسد، اما همچنان از اصلاح سياست‌هاي پولي و مالي سخن مي‌گويند، ولي اقدامي در زمينه تصويب لايحه مربوط به آن صورت نمي‌گيرد. در اين شرايط دم زدن از واگذاري بنگاه‌هاي اقتصادي به بخش خصوصي موضوعي عبث و بيهوده است. چراكه بانك‌ها خود به بنگاه‌دار و دكان‌دار تبديل شده‌اند و خود به عاملي براي گراني مسكن تبديل مي‌شود. بانك‌ها پول مردم را مي‌گيرند و به جاي اينكه آن را وارد بازارهاي مولد كنند، خود هلدينگ‌هاي بزرگ مي‌سازند و وارد حوزه بنگاهداري مي‌شوند. هر دستگاهي هم براي خود بانكي راه‌اندازي كرده و به خريد و ساخت و ساز ملك روي آورده‌اند. نبود نظارت دقيق و كافي نمايندگان مجلس بر عملكرد بانك‌ها و سازمان بازرسي كل كشور در رشد اين تخلفات بي‌تاثير نيست.

دلالان در زمينه گراني مسكن چه نقش و تاثيري دارند؟

مواردي كه به آن اشاره شد دست به دست هم داده‌اند تا بازار مسكن به جولانگاهي براي مانور دلالان و سوداگران شود. چه بسا كه اكنون بسياري از بانك‌ها خود وارد فعاليت سوداگرانه در بازار مسكن شده‌اند. موضوعي كه مربوط به يك يا دو بانك نيست، بلكه از موسسات غيرمجاز گرفته تا بانك‌هاي خصوصي و دولتي همگي در چند سال اخير به سوداگري مسكن روي آورده‌اند. با وجود اين اتفاقات نمي‌توان انتظار شكوفايي بازار مسكن و در نهايت اقتصاد را داشت. در اين شرايط انتظار مي‌رود كه هر روز معضلي جديد ايجاد شود كه رسيدن ميانگين قيمت مسكن در پايتخت به 5/7 ميليون تومان بر اثر همين سياست‌هاي نادرست اتفاق مي‌افتد. در حالي كه قدرت خريد مردم به پايين‌ترين حد خود رسيده، قيمت مسكن روند نجومي به خود گرفته و اين به معناي شكاف بين قدرت خريد و نرخ مسكن است. در اين شرايط نمي‌توان انتظاري جز ركود داشت. ما انتظار داشتيم كه ابتدا وارد دوره پيش‌ركود شويم و سپس ركود را تجربه كنيم، اما در تير و مرداد 97 بازار مسكن وارد ركودي عميق شد. بخشي از دلايل آن هم ذكر شد.

پيشنهاد شما براي عبور از ركود چيست؟

اصلاح سياست‌هاي پولي و بانكي، جلوگيري از فعاليت بنگاهداري و سوداگرايانه بانك‌ها، ايجاد بانك‌هاي توسعه‌اي كه بتواند برنامه‌هاي بازار را اجرا كند، مديريت زمان و ارائه مشوق‌هاي مالياتي و تسهيلات بانكي با توجيه اقتصادي به خريداران و توليدكنندگان از جمله راهكارهايي است كه مي‌تواند نجات‌بخش اقتصاد مسكن باشد. متاسفانه بر اثر سياست‌هاي نادرست در سال 97، رشد 60 درصدي در بازار مسكن اتفاق افتاده است. در كنار اين موضوع نوسانات بازار مسكن، ارز و طلا نيز بازار را ملتهب‌تر مي‌كند.

پيش‌بيني شما از آينده بازار مسكن چيست؟

اكنون نيمي از سال گذشته است و بازار مسكن در ركود تورمي بسر مي‌برد. در نيمه دوم سال اگر قيمت طلا و مسكن روند رو به رشدي داشته باشد، نمي‌توان از بازار ارز انتظار جز ادامه گراني‌ها داشت. گراني كه با ركود همراه خواهد بود.

گزارش اشکال Top