پارکینگ، مانع تغییر الگوی ساخت مسکن

شاید آن روزی که قانونگذاران، «وجود یک پارکینگ به ازای هر آپارتمان» را به قانون شهری و ساخت و ساز تبدیل کردند، تصور نمی‌کردند روزی فرا برسد که به خاطر این مساله، تغییر الگوی ساخت متناسب با تغییر ساختار خانوار ایران و شکل‌گیری خانوار هسته‌ای به فراموشی سپرده شود و به همان نسبت، توان مالی متقاضیان مسکن در برابر تکثیر واحدهای بزرگ‌‌متراژ و لوکس، روز به روز کوچک‌تر جلوه کند.

اما حالا نه تنها چنين شده كه پديده شوم حبس سرمايه‌ها در آپارتمان‌هاي لوكس و بزرگ متراژ و صد البته مال‌ها و مجتمع‌هاي تجاري بدون متقاضي، دامن اقتصاد را گرفته است به گونه‌اي كه به گفته متولي مسكن، ديگر حتي سرمايه و پولي براي ساخت واحدهاي كوچك در دست بخش خصوصي باقي نمانده است. وجود بيش از 2.5 ميليون واحد مسكوني خالي و حبس هزاران ميليارد تومان در اين املاك بدون مشتري، ثمره وضع قوانين بدون پشتوانه كارشناسي و فني است. ناگفته نماند كه يكي از عناصر سازنده نظم شهري وجود پاركينگ است اما آنگونه كه كارشناسان مي‌گويند الزاما پاركينگ در منازل تعبيه نمي‌شود و از پاركينگ‌هاي عمومي و مكانيزه مي‌توان براي محلات داراي آپارتمان‌هاي كوچك متراژ استفاده كرد و البته پيش و بيش از همه اينها، در صورتي كه سيستم حمل و نقل عمومي درون و برون شهري، سيستمي منظم، مكفي و قابل اتكا باشد، تمايل شهروندان براي داشتن خودروي شخصي و در پي آن پاركينگ شخصي به‌شدت كاهش مي‌يابد. اما در شهري كه صدها كيلومتر بزرگراه (به جاي توسعه سريع مترو و ساير شقوق حمل و نقل عمومي) احداث مي‌شود، بيش از اينكه منافع عمومي در نظر گرفته شود، منافع اختصاصي طبقه مرفه و خودروسازان و واردكنندگان خودرو لحاظ شده است و در همين چارچوب هم هست كه سازندگان تلاش مي‌كنند با احداث واحدهاي بزرگ متراژ مشتريان خود را از ميان اين قشر انتخاب كنند، غافل از اينكه جمعيت اين قشر در اقتصاد تورم زده ايران روز به روز كوچك‌تر شده و به جمعيت قشر ضعيف جامعه افزوده مي‌شود، قشري كه نمي‌تواند منزلي بزرگ‌تر از 50 متر، آن هم پس از سال‌ها كار و پس انداز تامين كند و به رهن و اجاره چنين مسكني بسنده مي‌كند. اما اجاره‌ها هم امان او را برده‌اند. آنگونه كه معاون وزير راه وشهرسازي اعلام كرده است، اجاره مسكن طي فصل نخست سال جاري نسبت به دوره مشابه سال قبل 40 درصد افزايش يافته است.  در چنين شرايطي است كه وزارت راه و شهرسازي پيشنهاد حمايت از مستاجران را در قالب افزايش طول دوره اجاره به 2 سال و تعيين سقف 10 درصد افزايش قيمت اجاره‌بها ارايه كرده است.

حامد مظاهريان، معاون مسكن و ساختمان درباره اين پيشنهاد اظهار كرد: در واقع هر گونه قيمت‌گذاري مستقيم در بازار مي‌تواند مفسده خاص خود را سبب شود و دولت تنها در موردي حق دخالت دارد كه تعادل بازار به هم خورده باشد. در اين جا وظيفه دولت است كه با وضع قوانين، بازار را به تعادل برساند اما در حالت عادي تنها مكانيزم عرضه و تقاضا مي‌تواند بازار را تنظيم كند.

به گفته او، در فصل اول سال جاري شاهد افزايش 40 درصدي اجاره‌بها در شهر تهران ناشي از تغيير شاخص‌هاي كلان اقتصادي بوديم و اين در حالي است كه 35 درصد مردم اجاره نشين هستند و معمولا مستاجران از قشر ضعيف‌تر جامعه محسوب مي‌شوند. بنابراين تلاطم در بازارهاي خارج از بخش مسكن، سبب بروز يك مشكل حاد در بازار مسكن شد و بازار رهن و اجاره را در زماني كوتاه تحت تاثير قرار داد و از تعادل خارج كرد.

سيگنال بد قوانين شهري

مظاهريان در پاسخ به اينكه ميزان توليد در سال‌هاي گذشته چگونه بوده است، ‌گفت: در حال حاضر با كمبود خانه مواجه نيستيم، مركز آمار مي‌گويد كه در ازاي 24 ميليون خانوار، 27 ميليون واحد مسكوني وجود دارد. ورود دولت در اين بازار مي‌تواند با ارايه مشوق باشد به اين صورت كه سازندگان واحدهاي كوچك متراژ كه مورد نياز خانه اولي‌ها است، بتوانند از معافيت‌هايي استفاده كنند.

به گزارش ايلنا، معاون امور مسكن و ساختمان درباره اينكه در اين سال‌ها چرا واحدهاي مسكوني كم متراژ براي پاسخ به نياز خانه اولي‌ها توليد نشده است، اظهار كرد: در سال‌هاي گذشته و قبل از 91 بخش خصوصي، سودآوري خود را در ساخت واحدهايي با متراژهاي بزرگ مي‌ديد. طبق قوانين شهري ساخت واحدهاي مسكوني با متراژ بالا به صرفه‌تر است چرا كه آپارتمان 150 متري به يك پاركينگ نياز دارد و حال اينكه اگر آپارتمان 150 متري به دو آپارتمان 75 متري تبديل شود، بايد دو پاركينگ براي آن ساخته شود.

وي ادامه داد: افزايش تعداد پاركينگ‌ها نياز به افزايش تعداد طبقات دارد كه با قوانين شهري در تعارض است. از سوي ديگر هم مالكان بر اين باور هستند كه آنها متر مربع هر ساختمان را مي‌فروشند بنابراين ساخت واحدهاي 150 متري به صرفه‌تر از واحدهاي 75 متري خواهد بود. اين سيگنال بد و اشتباهي بود كه در سال‌هاي 86 تا 92 به بازار داده شد و باعث ايجاد مسكن‌هاي لوكس در كشور شد.

حبس سرمايه در خانه‌هاي لوكس

واحدهايي كه متراژ آنها بالا بوده و گران قيمت هستند، در شرايط امروز قدرت خريد براي آنها وجود ندارد و اكنون سرمايه بخش خصوصي در اين واحدها حبس شد.

به گفته معاون وزير راه و شهرسازي، اگر اين آمار درست باشد كه 2 ميليون و 580 هزار واحد خالي در كشور وجود دارد به اين معني است كه سرمايه انبوه‌سازان و سازندگان مسكن در اين واحدها گرفتار شده است. البته اين آمار توسط معتبرترين مركز ارائه آمار توليد شده و مركز آمار مدعي است كه تمام واحدهاي مسكوني را با كدهاي ملي افراد بررسي كرده و به اين رقم رسيده است.

مظاهريان با تاكيد بر اينكه ارزش خانه‌هايي در سال‌هاي 86 تا 91 ساخته شده و فروش نرفته امروز به بيش از صدها ميليارد دلار مي‌رسد، ادامه داد: تا زماني كه سرمايه انبوه‌سازان در اين خانه‌هاي خالي حبس شده باشد، امكان سرمايه‌گذاري‌هاي جديد براي ساخت واحدهاي كم متراژ محدود خواهد بود. ‌آن زمان تصور سازندگان و سرمايه‌گذاران اين بود كه خانه‌هاي لوكس به فروش مي‌رسد اما امروز با توجه به شرايط حال حاضر به اين نتيجه رسيده‌اند كه تقاضا براي خانه‌هاي كم متراژ بيشتر است، چراكه قدرت خريد مردم كاهش پيدا كرده و خريداران اصلي، خانه اولي‌ها و زوج‌هاي جوان هستند.

پولي باقي نمانده است

معاون وزير راه وشهرسازي گفت: مشكل بازار مسكن در حال حاضر اين است كه سرمايه بخش خصوصي كه همان سازندگان هستند، قفل شده است. سرمايه‌گذاران در حوزه مسكن، خانه‌ها را ساخته‌اند و منتظر هستند كه اين خانه‌ها به فروش برسد تا بتوانند سرمايه‌گذاري‌هاي جديد در بازار مسكن انجام دهند.  وي با تاكيد بر اينكه سرمايه سازندگان در خانه‌هايي با بهره وري صفر به دام افتاده است، گفت: از سوي ديگر واقعيت‌هاي بودجه و شرايط مالي چنين امكاني را به دولت نمي‌دهد كه بخواهد در بازار مسكن در بخش ساخت و ساز دخالت كند و بر مبناي تئوري‌هاي اقتصاد ورود دولت به بازار مسكن كاملا غلط است.اقتصاد مسكن در ايران مبتني بر بخش خصوصي است و مطالعات 40 ساله نشان مي‌دهد كه نيم تا 3 درصد ساخت و سازكشور توسط دولت انجام گرفته و دولت نبايد و نه مي‌تواند در بازار مسكن در حوزه ساخت و ساز دخالت كند.

گزارش اشکال Top