وام مسکن پس از جهش قیمت کاربردی نیست

کشورهای پیشرفته در زمینه تامین مسکن برای دهک‌های ضعیف جامعه برنامه ریزی خاصی دارند تا بتوانند آنها را برای داشتن سرپناه حمایت کنند. از این رو با ارائه یارانه اجاره بها و یا مسکن اجتماعی با اجاره ای بسیار کمتر از نرخ اجاره روز آن شهر سعی در تامین مسکن این قشر خاص می کنند. در ایران نیز سیاست‌های مختلفی برای حمایت از دهک‌های پایینی جامعه صورت گرفته است اما این سیاست‌ها در زمان انجام ناکار آمد بوده و حتی جوابگوی نیازهای این افراد نبوده است. بر این اساس اکنون وزارت مسکن برای جبران تاخیر در سیاستگذاری بخش مسکن راهکارهایی را ارائه کرده است.

در چند هفته اخير شاهد حركات مثبتي از طرف سياستگذار بخش مسكن پس از يك دوره كم عملي بوديم و اقدام مناسبي در حوزه مسكن طي اين مدت زمان صورت نگرفت. در زمستان سال 92 شاهد اقدامات مثبتي در بازار مسكن بوديم كه طي آن پس از 6 سال قدرت از دست رفته وام خريد مسكن به شكل مناسبي احيا شد. تا سال 92 وام مسكن ميان 18 الي 20 ميليون تومان بود كه در زمستان سال 92 سقف اين وام تا 40 ميليون تومان ارتقا پيدا كرد.

پس از تشكيل دولت يازدهم، رئيس جمهور بدون وقت كشي و بروكراسي از بانك مركزي خواست تا رايزني‌هاي لازم را صورت دهد و ممنوعيت افزايش وام خريد مسكن كه در دولت دهم ممنوع شده بود را لغو كند. در دولت دهم درباره افزايش وام خريد مسكن حتي امكان صحبت و تصميم گيري نبود اما در دي ماه سال 92 سقف وام مسكن از محل اوراق گواهي حق تقدم استفاده از تسهيلات مسكن از 20 ميليون تومان به 35 ميليون تومان رسيد كه با 10 ميليون تومان وام جعاله به 45 ميليون تومان رسيد. همچنين در اين سال به زوجين 50 ميليون تومان وام ارائه مي دادند پس سقف وام از 20 ميليون تومان به 100 ميليون تومان رسيد.

پس از اين افزايش سقف وام مسكن در سال‌هاي 93 و 94 اين وام بايد تقويت مي شد اما اقدامي صورت نگرفت، به همين دليل در اين شرايط كم عملي صورت گرفت و اين واژه به معني عدم فعاليت دو دولت اخير در بخش مسكن نيست. در همان ابتداي شروع فعاليت دولت كارهايي صورت گرفت چراكه در بازار خريد مسكن وام 20 ميليون توماني در سال 92 بيشتر شبيه به يك طنز بود تا واقعيت و در واقع افزايش سقف وام مسكن در اين زمان يك شارژ مناسب بود.

پس از افزايش سقف وام مسكن در دي ماه سال 92 هيچ اقدام خاصي از سوي دولت صورت نگرفت. طي دو الي سه سال اخير هيچ اقدام خاصي از سوي دولت براي اقشار كم درآمد يعني دهك اول نيازمند مسكن و پس از آن براي دهك متوسط رو به بالا يعني دهك 5، 6 و در گاهي موارد 7 جامعه صورت نگرفت.

در تمام نقاط دنيا از آنجايي كه دهك اول توان تامين مسكن خود را ندارد دولت‌ها موظف به توانمندسازي آنها هستند در اين راستا كشورهاي مختلف به اين دهك يارانه اجاره بها پرداخت مي كنند يا خانه‌هايي به اسم مسكن اجتماعي از سوي دولت به آنها اختصاصا داده مي شود كه تا چند سال مي توانند در آنها با اجاره بسيار اندك به عنوان مثال يك سوم اجاره روز آن شهر سكونت داشته باشند اما اين اتفاق در كشور ما رخ نداده است.

سه دهك اول، دوم و سوم جامعه نيازمند پشتيباني دولت هستند و در تمام كشورهاي پيشرفته دنيا براي اين سه دهك نيازمند جامعه تسهيلات مناسب خريد مسكن ارائه داده مي شود و دولت خود را موظف مي داند كه به اين قشر تسهيلات خريد مسكن مناسب بدهد.

سقف وام مسكن از سال 92 افزايش ديگري نداشت و امروز سقف وام مسكن براي خانه اولي‌ها به 180 ميليون تومان رسيده و براي ساير خانه اولي‌ها كه از وام مسكن استفاده مي كنند اين وام 140 ميليون تومان است كه اين ميزان از وام براي تامين مسكن دهك چهار و پنج جامعه و در گاهي موارد براي دهك ششم جامعه پاسخگوست اما اين ميزان وام براي دهك‌هاي شش و هفت جامعه سطح قيمتي مناسبي ندارد.

در سالهاي 95 و 96 كه بازار مسكن در ركود به سر مي برد و قيمت مسكن هنوز افزايش پيدا نكرده بود نيز يك خانوار در دهك ششم با اين ميزان وام توان خريدش ارتقا پيدا نمي كرد چرا كه در اين سالها نيز براي خريد خانه در تهران بايد حداقل 600 ميليون تومان پول پرداخت مي شد كه وام 120 تا 140 ميليون توماني سطح مناسبي از قيمت مسكن را پوشش نمي داد و اكنون نيز كه قيمت مسكن با جهش مواجه شده است اين سطح وام اصلا به درد نمي خورد.

يكي از راهكارها براي تحريك عرضه و تقاضا در بخش مسكن كه دولت و سياستگذار پولي كشور طي چند سال اخير مي توانستند، انجام دهند اين بود كه مسيري براي حضور افزايش وام مسكن و تحريك بخش تقاضا وجود آورند اما علي رغم تذكرات كارشناسان و صاحب نظران اين عرصه درباره تجربيات موفق جهاني به دولت و بانك مركزي كه براي باز شدن قفل رونق  مسكن بهتر است سمت تقاضاي مصرفي تحريك شده و در اين راستا بايد تسهيلات ديگري ارائه شود، عكس العملي نشان داده نشد.

در شش ماه اخير بازار مسكن در مسير خروج از ركود به چند دليل دچار انحراف قيمتي شده است. در دوره‌هاي قبل كم سابقه داشته است در ابتداي رونق قيمت دچار جهش شويم اما در اين دوره اتفاق افتاده است. بازار معاملات مسكن تهران از آذر ماه سال 96 وارد فاز رونق شد و در دي ماه همان سال با جهش قيمت روبرو شد و اين روند همچنان در بهمن سال 96، ارديبهشت، خرداد و تيرماه امسال ادامه داشت اين اتفاق يعني در همه ماه‌هاي اخير با التهاب شديد مسكن مواجه بوده ايم.

مهمترين علت التهابات اخير حوزه مسكن به وضعيت اقتصادي كشور و انتظار مردم در رابطه با تورم باز مي گردد. زماني كه چشم انداز روشني از وضعيت اقتصادي كشور وجود ندارد و از طرف ديگر با شوك‌هاي پي در پي قيمت دلار مواجه هستيم، همچنين با پديده سفته بازي مواجه هستيم به صورت خودكار اثرش را بر بازار مسكن مي گذارد بنابراين متغير اصلي جهش قيمت مسكن خارج از بازار بود.

درون بازار مسكن نيز يك مشكل بزرگ وجود دارد كه به التهاب اين بازار كمك مي كند و آن نيز نداشتن عرضه مناسب خانه‌هايي با متراژ پايين است. به عنوان مثال عرضه براي خانه‌هاي زير 60 متر كه پاسخگوي تقاضا باشد، وجود نداشت. همچنين در ماه‌هاي اخير تقاضاي مصرفي براي اين خانه‌هاي با متراژ پايين وارد بازار شد و در كنار اين اتفاقات سفته بازي و سرمايه گذاري نيز به بازار مسكن ورود پيدا كرد.

ورود هم زمان اين دو دسته تقاضا باعث خودنمايي كمبود عرضه مسكن شد در نتيجه قيمت مسكن را با تنش و جهش مواجه كرد. همچنين بحث خروج امريكا از برجام نيز بر اين موضوع تاثيرگذار بود. مهمترين اثر خروج آمريكا از برجام تاثير رواني آن بر نرخ دلار بود و اگر پارسال سياستگذاران پولي كشور اجازه داده بودند كه قيمت ارز با سطح تورم افزايش پيدا كند، اكنون دلار با شوك ناگهاني مواجه نمي شد.

اگر بازار دچار شوك‌هاي ناگهاني نمي شد، اكنون شاهد اثرات رواني آن در بازار نبوديم. يعني اگر نرخ دلار به جاي اينكه در مدت زمان كوتاه يك ماه از 3 هزار تومان به 10 هزار تومان افزايش پيدا كند، اجازه مي دادند كه نرخ دلار ماهانه به واسطه قيمت واقعي به تدريج افزايش يابد، شاهد اين التهاب در نرخ ارز نبوديم و در اين راستا بازار مسكن نيز با چنين شرايطي رو به رو نمي شد.

اگر تدبير درستي طي دو سال اخير در تيم اقتصادي دولت نسبت به مديريت درست بازار ارز  و وضعيت نامناسب شبكه بانكي صورت مي گرفت، امروز شاهد اين موضوع نبوديم كه بازار مسكن، خانه اولي‌ها به دنبال خانه‌هاي 50 متري باشند كه در بازار كاملا ناياب شده است. اكنون بسياري قصد خريد مسكن را دارند اما به دليل افزايش شديد قيمت‌هاي توان خود را از دست داده اند و تاوان عدم سياستگذاري مناسب در حوزه اقتصاد كلان و سياست‌هاي پولي را پس مي دهند.

اين وزارت راه و شهرسازي كه متولي اين امر است بايد در سال‌هاي اخير از ساخت واحدهاي بزرگ متراژ با تشويق براي ساخت واحدهاي كوچك متراژ، جلوگيري مي‌كرد. همچنين كوتاهي متولي بخش مسكن درباره ضوابط شهرداري‌ها نيز در اين موضوع نقش دارد.

اين وزارتخانه طي چند هفته اخير حركت مناسبي را در پيش گرفته است و بر اساس راهبردهايي ارائه شده از سوي آنها دو نوع ماليات تنبيهي در نظر گرفته شده است. يك نوع از ماليات تنبيهي براي سوداگران در حوزه مسكن و شهرسازي است كه بر اساس آن از خانه‌هاي خالي ماليات دريافت مي شود و پيشنهاد شده است كه شهرداري اين كار را انجام دهد و دومين ماليات تنبيهي بر زمين‌هاي باير اعمال مي شود كه باز هم بر اساس پيشنهاد وزارت راه و شهرسازي اين بحث به شهرداري منتقل مي شود.

يك نوع ماليات تشويقي نيز در اين راستا مطرح شده است كه به سازندگان واحدهاي كوچك متراژ تعلق مي گيرد و بر اساس آن سازندگان واحدهاي كوچك از پرداخت ماليات نقل و انتقال و ماليات ساخت و فروش مسكن معاف هستند. اما اين تصميم‌ها بايد در سالهاي 92، 93 و 94 پيشنهاد و مطرح مي شد. در پايان سال 95 كه آمار سرشماري نفوس و مسكن اعلام شد، شكاف وحشتناك ميان حجم تقاضاي خريد مسكن كوچك متراژ و حجم عرضه مسكن كوچك متراژ مشخص شد و بالاي 60 درصد خانه‌هاي خريداري شده توسط افرادي كه ساكن تهران بودند زير 90 متر مربع بود درحاليكه بالاي 60 درصد از خانه‌هاي ساخته شده در تهران بالاي 100 متر مربع بودند از اين رو وزارت راه و شهرسازي در همان زمان يا تا ابتداي سال 96 بايد با ابزار مالياتي جلوي اين شكاف را گرفته و آن را ترميم مي كرد اما در اين راستا بي تدبيري‌هايي صورت گرفت و هرچند امروز براي اين كار دير است اما طي دو هفته گذشته وزارت راه و شهرسازي راهكارهايي در اين راستا ارائه كرده است.

در راستاي اينكه با توجه به شرايط شهر تهران سياست تشويقي براي ساخت خانه‌هاي كوچك متراژ حاشيه نشيني را تقويت مي‌كند نيز بايد گفت، در صورتي كه وزارت راه و شهرسازي و وزارت كشور براي شهرداري‌ها سياستگذاري‌هاي درستي انجام دهند اين اتفاق رخ نخواهد داد.

در واقع متوليان اين بخش بايد ضوابط شهرسازي را بازنگري كنند و به گونه اي اين ضوابط تغيير كند كه هزينه ساخت واحدهاي مسكوني بالاي 70 متر براي سازندگان افزايش پيدا كند و از طرف ديگر هزينه ساخت واحدهاي مسكوني كم متراژ براي سازندگان با كاهش همراه شود. همچنين بايد نرخ عوارض صدور پروانه در مناطق شمالي شهر افزايش پيدا كند به طوري كه چند برابر عوارض ساخت در مناطق جنوبي شهر باشد . بر اين اساس اگر سازنده بخواهد آپارتماني در منطقه يك تهران بسازد زماني كه ببيند اين ساخت و ساز با پولي كه بايد براي عوارض به شهرداري بدهد توجيه اقتصادي ندارد، ترجيح مي دهد اين سرمايه گذاري را در نيمه جنوبي شهر تهران انجام دهد. در صورتي كه شهرداري براي ساخت در مناطقي كه ظرفيت ساخت و ساز واحدهاي كم متراژ را دارند، عوارض نگيرد با توجه به اينكه تقاضاي مصرفي خانه يكم‌ها بواسطه وام براي خانه‌هاي 60 و 70 متر مربعي بيشتر است، براي سازندگان صرفه اقتصادي بيشتري خواهد داشت. پس بايد پروژه‌هاي مسكن براي محدوده‌هايي تعريف شود كه بازار كشش آن را دارد.

گزارش اشکال Top