قراردادهای ۲ ساله مسکن به کمک مستأجران می آید

وزیر راه و شهرسازی می‌گوید سیاستگذاری‌های جدیدی برای بخش مسکن در راه است .او این سیاست‌ها را «ابتکاراتی» می‌نامد که برای بهبود شرایط بازار مسکن در دستور کار دولت قرار گرفته است. مهم‌ترین این سیاست‌ها در قالب دو لایحه به مجلس ارائه شده که یکی برای بازار اجاره و دیگری مالیات بر عایدی مسکن، خانه‌های خالی و همچنین معافیت‌های مالیاتی برای ساخت واحدهای کوچک متراژ است.

به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از ايران،  عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي، در نامه‌اي كه به معاون اول رئيس‌جمهور در خصوص تصميم‌هاي جديد نوشت به تحولات اخير در بازار اجاره و نياز به مداخله دولت براي حمايت از مستأجرين و استفاده از تجارب جهاني در شرايطي كه اين بازار با نوسانات شديد مواجه شده اشاره كرده و براي بهبود شرايط مستأجران، «الحاق يك ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶» را پيشنهاد داد.

كنترل بازار اجاره و احترام به حق مالكيت

در لايحه پيشنهادي دولت به مجلس براي كنترل بازار اجاره آمده است كه مستأجران كليه قراردادهاي رسمي يا عادي اجاره واحدهاي مسكوني از زمان تصويب اين قانون مي‌توانند تا يكسال پس از انقضاي زمان قرارداد با رعايت شرايطي ذيل قرارداد اجاره تمديد كنند.

يكي از بندهاي اين لايحه كه مورد انتقاد برخي كارشناسان اقتصادي و فعالان بازار مسكن قرار گرفته در خصوص تعيين قيمت براي اجاره بها است. در لايحه پيشنهادي قيمت اجاره بها حداكثر تا ده درصد نسبت به اجاره بهاي قبلي از طرف موجر در زمان تمديد قرارداد قابل افزايش است و اگر مالك با تقاضاي افزايش 10 درصدي مبلغ اجاره، موافقت نكند واحد قابل تخليه است.

كارشناسان مي‌گويند تعيين قيمت براي اجاره با قانون حق مالكيت در تضاد است اما حامد مظاهريان معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي اين انتقاد را قبول ندارد و معتقد است دولت موظف به حمايت از اقشار آسيب پذير و كم درآمد است و اين پيشنهاد از همين انديشه برخاسته است.

براساس آمارهاي رسمي اجاره بها در شهر تهران براي قراردادهاي جديد تنظيم شده در خردادماه سال‌جاري نسبت به خرداد سال گذشته ۲۵ درصد رشد داشته و در برخي مناطق پرتقاضا در بازار اجاره مسكن تهران، ميزان رشد اجاره‌بها از نرخ‌ رشدهاي اعلام‌شده در آمارها نيز بيشتر بوده است.بنابراين به اعتقاد مظاهريان «در شرايط كنوني با توجه به وجود بيش از ۳۵ درصد خانوار اجاره نشين در مناطق شهري كشور توجه به حقوق اجتماعي مستأجران كه بيش از يك سوم جمعيت شهري كشور را تشكيل مي‌دهند، ضروري و موضعي قابل دفاع است.به علاوه تجربيات جهاني نشان مي‌دهد كه علي رغم وجود پيامدهاي نامناسب اقتصادي و اجتماعي حاصل از كنترل اجاره بها، در شرايط بحراني چنين اقداماتي قابل تجويز است.»

فردين يزداني كارشناس ارشد بازار مسكن اما تأكيد مي‌كند كه تعيين نرخ در بازار اجاره نه اجرايي ، نه منطقي و نه عقلاني است. تمديد مدت زمان اجاره نيز نمي‌تواند دستوري باشد. او پيشنهاد افزايش مدت اجاره و تعيين نرخ را براي كنترل بازار مسكن بي‌اثر مي‌داند و آن را مخالف حقوق مالكيت ارزيابي مي‌كند. به گفته يزداني در بيشتر كشورها مالكان و مستأجران اتحاديه‌هاي صنفي دارند و اين اتحاديه‌ها در كنترل بازار نقش دارند. يزداني نقص ديگر قانون تمديد اجاره را اينگونه توضيح مي‌دهد كه مالك مي‌تواند در قرارداد اول قيمت را طوري تعيين كند كه در صورت تمديد نيز به زعم خودش ضرر نكند و او سود خود را در همان قرارداد اول كسب كرده باشد. او معتقد است براي كنترل بازار اجاره حمايت از اقشار آسيب پذير براي خانه دار شدن، اجراي طرح مسكن اجتماعي و پرداخت كمك هزينه اجاره راهكارهاي بهتري هستند كه قابليت اجرايي بيشتري هم دارند.

معاون مسكن و ساختمان به مشوق بخشودگي مالياتي براي قراردادهاي تمديد اجاره اشاره مي‌كند و مي‌گويد بخشودگي مالياتي انگيزه خوبي براي مالكان خواهد بود و در صورت تمديد قرارداد با همين بخشودگي ديگر ضرري متوجه مالك نمي‌شود. در واقع مي‌شود با اجراي سياست‌هاي تكميلي از پيامدهاي نامناسب كنترل بازار كاست. اما يزداني مي‌گويد ماليات اجاره آنقدري نيست كه بخشودگي آن مالك را به تمديد قرارداد اجاره ترغيب كند.

اما متوليان پيشنهاد دهنده لايحه جديد موجر و مستأجر مي‌گويند با توجه به اينكه عرف معمول دوره اجاره بها در كشور يكساله است، افزايش طول مدت قراردادهاي اجاره به بيش از يك سال تا حدود زيادي امنيت رواني براي مستأجران ايجاد مي‌كند و نيز مشخص بودن ميزان افزايش اجاره در سال دوم، امكان برنامه‌ريزي براي مستأجران را فراهم مي‌آورد اين امر منجر به افزايش سطح رفاه براي مستأجران شده كه به نوبه خود ارتقاي رفاه اجتماعي را به‌دنبال دارد. در اين لايحه به مستأجرين واحدهاي مسكوني حق داده شده است تا به مدت يك سال قرارداد را به نرخ حداكثر ده درصد تمديد نمايند. بنابراين عملاً قانون تنها بر نوسانات بيش از 10 درصد بازار اجاره مؤثر است بلكه به مستأجر حق تمديد قرارداد را مي‌دهد.

كارشناسان موافق پيشنهاد دولت تأكيد مي‌كنند در شرايط ضروري مانند شرايط كنوني كه به‌دليل نوسانات شديد بازارهاي ديگر بازار اجاره دستخوش گراني بيش از حد انتظار شده ورود دولت براي حمايت از مستأجران با رعايت حق و حقوق مالكان موضوع عجيبي نيست و در كشورهاي ديگر هم در مواقع ضروري دولت براي حمايت از بخش بزرگي از جامعه اقدام مي‌كند.

تعيين ماليات بر عايدي براي مسكن ضروري است

هر چند پيشنهادات جديد دولت براي بهبود بازار اجاره با انتقاداتي روبه‌رو شده اما پيشنهاد ديگر يعني موضوع ماليات بر عايدي، ماليات بر خانه‌هاي خالي يا بخشودگي مالياتي براي ساخت خانه‌هاي مصرفي با استقبال كارشناسان همراه بوده است. با اجراي پيشنهاد دولت براي وضع ماليات بر عايدي، ماليات نقل و انتقال و ماليات سازندگان مسكن حذف خواهد شد. همچنين  با معافيت مالياتي واحدهاي مسكوني نوساز كه ۵ سال از تاريخ صدور پروانه ساخت آنها نگذشته باشد، ساخت و توليد مسكن تشويق مي‌شود پس عرضه مسكن تقويت خواهد شد. با افزايش عرضه در يك سمت و با افزايش تقاضا در سمت ديگر تعادل در بازار و واقعي شدن آن رخ مي‌دهد. نتيجه آن است كه رونق واقعي در بازار اتفاق مي‌افتد.

مي توان گفت ماليات بر عايدي ماليات بر سوداگري در بازار مسكن است. در حال حاضر با افزايش قيمت مسكن متقاضيان مصرفي با كاهش توان مالي از اين بازار خارج شده‌اند و بيشتر معاملات مسكن جنبه سوداگري دارد. با اعمال ماليات بر سوداگري كاهش تقاضاي سوداگرانه و مخرب اتفاق مي‌افتد. با حذف تقاضاي سوداگرانه، تقاضاي مصرفي فرصت ورود به بازار را پيدا مي‌كند و تقاضاي پنهان خود را آشكار مي‌كند.

يزداني ماليات بر عايدي را لازم مي‌داند كه مي‌تواند در ميان مدت و بلند مدت بخشي از مشكلات سوداگري در بازار مسكن را حل كند. او مي‌گويد ماليات اگر روي زمين و مستغلات اجرا شود مي‌تواند نقطه شروع خوبي براي مقابله با سوداگري در بازار مسكن باشد. «حسين عبده تبريزي»  مشاور وزير راه و شهرسازي در امور تأمين مالي نيز مي‌گويد سهم عمده افزايش قيمت مسكن به افزايش قيمت زمين تعلق دارد و۷۰ درصد قيمت مسكن در تهران مربوط به قيمت زمين است. از كساني به‌عنوان سوداگر زمين صحبت مي‌شود كه هيچ‌گونه ارزش افزوده‌اي روي زمين خلق نمي‌كنند بلكه به‌دليل روابط خاصي كه دارند، با اقداماتي از جمله تغيير كاربري، قيمت آن را افزايش مي‌دهند؛ اين افراد هيچ كاري روي زمين نمي‌كنند و از اين دست به آن دست شدن زمين سود مي‌برند. اگر نظام مالياتي كارآمدي براي ارزش‌هاي بدون فايده افزايش قيمت زمين داشته باشيم، طبيعي است كه دائماً از دست به دست شدن و انتقال طولي زمين از مالكي به مالك ديگر جلوگيري خواهد شد. مي‌توان با اعمال سياست‌ها و ابزارهايي مانند ابزارهاي مالياتي و تعيين نوع كاربري، از افزايش قيمت زمين جلوگيري كند.»

يزداني مي‌گويد دولت مي‌تواند قانون ماليات بر عايدي را به شهرداري‌ها بسپارد تا آنها در قالب قوانيني بر بازار مسكن نظارت داشته باشند. او همچنين در خصوص معافيت مالياتي براي سازندگان مسكن كوچك مقياس با دفاع از آن تأكيد مي‌كند اين قانون به ساخت خانه‌هاي مصرفي كمك مي‌كند و الگوي توليد را به سمت الگوي نياز پيش مي‌برد. او مي‌گويد تخصيص سرمايه به خانه‌هاي لوكس بايد شامل ماليات شود و نمي‌شود سرمايه‌هاي خوابيده در خانه‌هاي خالي را از ماليات معاف كرد.

گزارش اشکال Top