جزئیاتی از طرح جدید ساخت ۵۰ هزار مسکن برای متوسط‎ ها

در طرح جدید مسکن، دولت قصد دارد با هدف خانه‌دار کردن اقشار متوسط جامعه با همکاری شهرداری‌ها در شهرهای جدید ساخت پروژه‌های مسکونی را اجرایی کند.

به تازگي معاون وزير راه و شهرسازي از ساخت 50 هزار واحد مسكوني در اكثر شهرهاي جديد كشور براي قشر متوسط جامعه خبر داد.

حبيب‌الله طاهرخاني در حاشيه مراسم آغاز عمليات اجرايي دسترسي شهر جديد صدرا به آزادراه شيراز- اصفهان، گفت: با توجه به اين‌كه بازار مسكن دچار نوسانات شده در‌ جهت خانه‌دار شدن اقشار متوسط جامعه شهرداري‌هاي شهر‌هاي جديد و شركت عمران شهرهاي جديد در كشور‌ موظف شده‌اند بيش از 50 هزار خانه در اين شهرها احداث كنند.

به جز شهرهاي جديدي كه مسكن مهر در آنها اجرا شده و با معضلي به نام نبود متقاضي روبرو هستند از جمله شهرهاي هشتگرد و پرند در اطراف تهران، احتمالا ساير شهرهاي جديد سهمي در برنامه جديد وزارت راه و شهرسازي خواهند داشت. هنوز جزئيات اين طرح مبني بر چگونگي ساخت و واگذاري اين واحدها مشخص نيست و گفته مي‌شود طي هفته‌هاي آينده شركت عمران شهرهاي جديد ايران اين برنامه را تشريح خواهد كرد.

دولت‌ها همواره تلاش كرده‌اند بدون دخالت مستقيم، بازار مسكن را كنترل كنند؛ نگاهي به گذشته نشان مي‌دهد دولت نهم و دهم مسكن مهر را براي خانه‌دار كردن قشر كم‌درآمد كشور اجرا كرد. دولت يازدهم و دوازدهم بر خلاف اين رويه يعني دخالت مستقيم، مسكن اجتماعي را به‌عنوان طرح جايگزين مسكن مهر رونمايي كرد و اقداماتي نيز در اين رابطه با كمك نهادهاي حمايتي انجام شده است. در حال حاضر نيز طرح ساخت 50 هزار واحد مسكوني در دستور كار شهرهاي جديد قرار گرفته؛ براي بررسي اثرات مثبت و منفي اين برنامه به سراغ سيامك جوانبخت كارشناس مسكن رفتيم. وي در اين گفت‌وگو به واكاوي طرح مذكور پرداخت كه در ادامه مشروح آنرا مي‌خوانيد؛

به نظر شما طرح احداث 50 هزار واحد مسكوني براي اقشار متوسط جامعه چگونه طرحي است؟

-وزارت راه و شهرسازي اين طرح را توسط شركت مادر تخصصي برنامه ريزي و جمع بندي كرده و در كل، طرح اوليه آن از سوي  مديرعامل شهرهاي جديد پس از مطالعه و بررسي نيازهاي كلي و همچنين كمبودها در حوزه مسكن ونيازهاي موجود در بازار مسكن، تهيه و جهت تصويب و ابلاغ از سوي هيات دولت و شوراي عالي مسكن به وزارت راه و شهرسازي ارسال  شده است.

بايد به اين‌ نكته توجه شود با وجود انتقاداتي كه به طرح مسكن مهر وارد مي‌شود جاي بسي تامل دارد كه مديرعامل شركت مادرتخصصي شهرهاي جديد، در اين هياهوي موجود، پروژه اي را در اين وسعت وگستردگي جغرافيايي كه مشكلاتي را براي خود خواهد داشت آغاز كند. اين طرح در صورت برنامه ريزي با هدف قراردادن محدوده يك پروژه، قطعا موفق خواهد بود، چون كه كاملا نقطه ضعف بازار مسكن را نشانه رفته و بي شك پيش بيني مي‌شود استقبال گسترده اي را از اين طرح شاهد باشيم.

تسنيم: به نظر مي‌رسد اين طرح شبيه مسكن اجتماعي است؟

- تهيه مسكن براي دهك هاي رو به پايين پس از پيروزي انقلاب، توسط بنيانگذار جمهوري اسلامي طي يك طرح ساماندهي مسكن ابلاغ شد. اين برنامه با ايجاد بنياد مسكن انقلاب اسلامي پايه ريزي شد، اما در عمل چندان نتوانست براي اكثر اقشار مختلف جامعه ارائه خدمات كند. هر چند كه ماهيتاً نيز قادر به ورود به اين امر نبود و كار خود را در بيشتر روستاها و قسمت هاي ضعيف از نظر اقتصادي در شهرهاي كوچك و توسط خود بنياد و بعضا به صورت پيمانكاري هاي اماني و غيره آغاز كرد.  اين مسئله باعث مسكوت ماندن و ناديده گرفتن نيازهاي ديگر اقشار شد.

از اين رو و با توجه به كمبودها، دولت هشتم طرحي را با نام اجاره به شرط تمليك مطرح كرد. يك طرح كاملا ايده آل بود كه امروزه در اكثر كشورها حتي اروپايي از اين طرح استفاده مي‌شود و تمام اقشار خصوصا قشر متوسط نياز مسكن خود را از اين طريق و از طريق بازار بورس وتحت مديريت دولت تامين مي‌كنند. اما متاسفانه به‌خاطر ضعف‌ها و بعضاً عدم مطالعه و بررسي تقاضاها و خصوصا عدم حمايت دولت وقت اين طرح نيز نتوانست موفق شود و مسكوت ماند. در نهايت بحث طرح مسكن مهر مطرح شد كه همگان كم و بيش با اين طرح آشنا هستند.

پس از روي كار آمدن دولت يازدهم وزير راه و شهرسازي در روز اخذ راي اعتماد بحث اتمام مسكن مهر و همزمان با آن شروع طرح مسكن اجتماعي را مطرح كرد. اين طرح اما به دلايل متعددي از جمله ناتمام بودن مشكلات به‌وجود آمده در مسكن مهر و وضع نامساعد اقتصادي دولت شروع نشد. علي ايحال  با توجه به تمامي موارد تا بحال هر طرحي راجع به مسكن برنامه ريزي و آغاز مي‌شد اغلب و حتي بطور كامل به دهك هاي پايين اختصاص مي يافت و دهك هاي متوسط در اين بين كاملا ناديده گرفته مي‌شدند. به‌عنوان نمونه در شهري مانند پرديس تمامي علايق وتقاضاها، اختلاف هاي طبقاتي، و نيازهاي متفاوت همگن با فرهنگ ها پيش بيني شده بود ولي باز دچار نقصان در اين زمينه بود كه آنهم به ضعف اين طرح برمي‌گردد كه نتوانسته بود نحوه و روش كنترل و تخصيص اين واحدها را با توجه به موارد فوق تمييز كند.

با اين اوصاف طرح جديدي كه احداث 50 هزار واحد آن در دستور كار دولت قرار گرفته،  اولين طرحي است كه به‌طور كامل براي اقشار متوسط جامعه شروع مي‌شود.البته بايد يادآور شوم اواخر دولت قبل نيز تعداد 2000 واحد با نام مسكن مهر ويژه در تهرانسر آغاز و تقريبا به اتمام رسيد كه استقبال خوبي نيز از اين طرح شد. 

با اين تفاسير  استقبال از طرح جديد مسكن سازي براي اقشار متوسط را چگونه پيش‌بيني مي‌كنيد؟

-قطعا استقبال خوبي را در برخواهد داشت ، به لحاظ اينكه با اين وضعيت اقتصادي و حتي صرفنظر از وضعيت اقتصادي كنوني عرض كردم دولت ها تاكنون برنامه اي براي اقشار متوسط نداشته‌اند و نيازهاي اين قشر ناديده گرفته مي‌شد. ضمن اينكه گستردگي اين طرح در اكثر شهرهاي جديد كشور مزيتي براي اين طرح به شمار مي‌آيد كه معطوف و متمركز به چند شهر خاص نبوده و نيست.

يكي از نقاط قوت اين طرح آن است كه از تمركز پرهيز شده تا بتوانند در يك حد يكسان و عدالت‌گونه در تمام مناطق كشور با توزيع امتيازات و تسهيلات پاسخگوي بخشي از تقاضاهايي باشند. واقعيت آن است كه قشر متوسط سالها چشم انتظار بودند و تقريبا نا اميد. به نظر مي‌رسد اين طرح شوك خوب مثبتي به بازار مسكن وارد خواهد كرد. هر چند تعداد واحدهاي در دستور كار، با نيازهاي جامعه  فاصله دارد.

شروع اين طرح با اين تعداد كم (50 هزار واحد) دليلي داشته است؟

-يك مدير اگر بخواهد خود را از يك طرح، موفق بيرون بكشد نبايد طرحي را كه براي اولين بار درحال اجراست با يك گستردگي  به لحاظ جغرافيايي و در تعداد و تيراژ بالا شروع كند؛ مانند طرح مسكن مهر. چرا كه قطعا به‌خاطر شرايط ناپايدار اقتصادي كشور به پايان رساندن طرحي كه هزينه هاي بالايي را در بردارد. ضمن اين‌كه جداي از آورده متقاضيان از تسسهيلات دولتي نيز استفاده مي‌شود نبايد ريسك زيادي را يك مدير متوجه خود، مجموعه و خصوصا حوزه اقتصاد كند. در مجموع در  يك شرايط متعادل با كسب تجارب و همچنين دروس آموخته شده در اين زمينه در آينده در تعداد و تيراژ بالايي نسبت به اين امر اقدام كند.

جلوگيري از تورم با حضور دولت در بازار مسكن

 از سوي ديگر قطعا چالش هاي موجود در مسكن مهر و پاسخگويي به اينهمه متقاضي در يك مدت و با عدم وجود منابع مالي دليلي بر اين نيز ميباشد كه باز به متعهد و مجرب بودن يك مدير برمي‌گردد كه دوست ندارد ضمن به چالش كشيدن خود و حتي دولت از سوي ديگر، باعث نااُميد كردن مردمي باشد كه در تامين اوليه آورده نيز دچار مشكلاتي بودند. هرچند اين طرح نيز خيلي دير درحال اتفاق هست واگر ميتوانستند حداقل از 3 سال پيش اين طرح را شروع كنند امروز نتايج خوبي در بازار ديده مي‌شد. بدين لحاظ كه هرچقدر دولت خود را در بازار مسكن هرچند با تعداد واحد درحال ساخت كم حفظ كند از تورم بوجود آمده در بازار مسكن و سودجويي بعضي ها جلوگيري به‌عمل خواهد آمد.

گرچه هنوز جزئيات اين طرح مشخص نيست، اما به نظر شما در اين طرح دولت مستقيم وارد ساخت و ساز مي‌شود؟

- دولت مي‌تواند خود وارد ساخت شود و هم فقط كار نظارت را به‌عنوان نظارت عاليه چيزي كه جزو مسئوليت هاي وزارت راه و شهرسازي كه در قانون ديده شده، انجام دهد. به نظرم شركت مادر تخصصي عمران شهرهاي جديد ايران با يك برنامه ريزي اجرائي نه آكادميك مي‌تواند موفق شود. در اولين قدم پس از تهيه نقشه ها، تهيه برآورد اوليه مالي و شناسايي پيمانكاران صاحب سبك و واجد شرايط و انجام مناقصات با مدنظر قرار دادن شرايطي عمومي پيمان و ديگر قوانين مرتبط مي‌تواند تمام نقاط ضعف را به قوت تبديل كند.

ضمن اينكه با قانونمند كردن مراحل ساخت منطبق با آئين نامه كنترل و نظارت ساختمان آنهم استفاده از ناظران متعهد حقوقي و خيلي از موارد ديگر مي‌تواند موفق شود. ولي پيش بيني بنده با توجه به شرايط، احتمال مي‌دهم دولت فقط با تهيه زمين و تسهيلات را در دستور كار خود قرار خواهد داد و وارد كار ساخت نخواهد شد و فقط نظارت خواهد كرد.

منظور شما از مطالعات و برنامه‌ريزي آكادميك نسبت به اجرايي چيست و چه تاثيري در موفقيت پروژه ها دارد؟

-متاسفانه در طول اين سال‌ها تمامي دولت ها بلا استثنا در همه طرح هاي مطالعاتي واجرائي استفاده از دانشجويان فارغ التحصيلان تعدادي از دانشگاه‌هاي تهران را دردستور كار خود قرار مي‌دهند. مصداق بارز آن همين مسكن مهر كه اگر، در كنار اين عزيزان از محققان فرامرزي و كارشناسان و مديران اجرايي نظرات و برنامه هايي را اخذ مي‌كردند، امروز اينگونه مشكلاتي در اجرا گريبان مسكن مهر را نمي‌گرفت.

شما كه يكي از مدافعان طرح مسكن مهر بوديد؟

-بله بنده هم اكنون نيز از طرح مسكن مهر دفاع مي‌كنم طرح خوبي براي خانه داركردن اقشار ضعيف با درآمد كم و در كل دهك هاي پائين بود. چنين طرحي براي سال‌هاي متمادي آغاز واجرا نخواهد شد و بعضي از مشكلات آن نيز طبيعي بود. ولي بايد واقعيت ها را گفت و تكرار كرد و ضعف ها را به وزرا و بانيان طر‌حها خاطر نشان كرد تا بتوانيم رفته رفته به يك كشور توسعه يافته و صاحب سبك حداقل در توليد مسكن تبديل شويم و يك صادر كننده خدمات مهندسي و محصولات در اين زمينه شويم.

نقد شما به اين طرح(مسكن مهر) و مطالعات آكادميك چه ارتباطي به هم دارند؟

-توجه داشته باشيد قطعا و طبيعتا هزينه اجرايي يك ساختمان در نقاط مختلف شهر هرچند با يك سبك و سياق تفاوت دارد. به 3 دليل بسنده مي‌كنم؛ اولا قيمت تمام شده كاملا ارتباط مستقيم با تعداد واحد در حال ساخت دارد. ثانياً: نحوه و روش ساخت از جمله سنتي، صنعتي، انبوه سازي و ثالثاً تعداد طبقات مثلا دو طبقه و بالاي ده طبقه. توجه كنيد اين فقط چند عامل از دهها عامل تفاوت قيمت در ساخت فقط در يك شهر است.
حال فرض كنيد يك طرح با يك قيمت ثابت در كل كشور از زابل تا تبريز،  از مشهد تا بوشهر و تهران همگي با يك قيمت با شرايط مختلف اجرائي و موقعيتي درحال ساخت هست. داين يك ضعف بزرگ براي برنامه ريزهايي است كه هيچ يك از شرايط مختلف اجرائي را مدنظر قرار نداده و فقط به‌عنوان يك طراح آكادميك طرحي را با هدف خانه داركردن اقشار ضعيف روي دو ورق كاغذ نوشته اند.

اما يك كارشناس و مدير اجرايي چنين ريسكي را به دولت و اقتصاد كشور تحميل نكرده و با استفاده از قوانين پروژه و محدوده مديريت اجرايي و تجارب خود طرح نسبتا بهتري را برنامه ريزي مي‌كند. مشكلات امروز مسكن مهر بخاطر عدم توجه و آشنايي طراحان مسكن مهر  يا همان فارغ التحصيلان چند دانشگاه معتبر بوده كه به برخي نكات ريز و درشت اجرائي دقت و توجهي نداشته اند. از سوي ديگر برنامه نرم افزاري كه فاقد برنامه تحقيقاتي هم بوده كه باعث شده تمامي عوامل(اجرايي ونظارتي و متقاضيان) شاكي و ناراضي هستند. در حالي كه يكي از طرح‌هاي خوب مسكن در كشور بوده وخواهد بود ولي بي توجهي به بعضي از علل تاثيرگذار در ساخت وساز باعث تحت تاثير قرار گرفتن ديگر عوامل شده. حال اگر در اين طرح نيز چنين اقدامات و برنامه ريزيهايي شده باشد امكان به بار آمدن مشكلات وجود دارد. ولي قطعا با مدنظر قراردادن تمامي اين مشكلات موجود و تجارب حاصل، قبل از اجرائي شدن طرح، قطعا موفقيت هاي بيشتري نسبت به طرح هاي قبلي مسكن خواهد داشت.

بازار مسكن را چگونه پيش يني مي‌كنيد؟

-بنده بارها گفته‌ام دولت اگر قصد دارد بازار را در حالت كلي از ركود خارج كند بايد در بازار مسكن به چرخه توليد باز گردد حتي اگر شده با 50 هزار واحد. حتي اگر شده فقط در ساخت و سا ز نظارت كند. براي به راه انداختن بازار مسكن خصوصا اقتصاد بايد دولت به‌ طور مستقيم وارد بازار شود واين را بايد كارشناسان مدنظر قرار دهند كه تامين وام جهت خريد وفروش مسكن نه تنها بازار را از ركود خارج نمي‌كند بلكه مسكن را دچار تورم مي‌كند چرا كه خريد و فروش هاي كاذب و براي سودجويي بيشتر اتفاق مي افتد.

گزارش اشکال Top