سه چالش نوسازی در بافت فرسوده

دولت، نوسازی بافت‌های ناکارآمد را به عنوان اولویت برنامه‌های حوزه شهری در نظر گرفته اما این طرح حداقل سه چالش را برای ترغیب و تشویق توسعه‌گران پیش روی خود می‌بیند.

تامين مالي پروژه‌هاي بازآفريني شهري در تمامي شهرهاي كشور توسط سيستم بانكي شكل جدي‌تري به خود گرفته و به دنبال تسهيلات خريد مسكن در بافت فرسوده با نرخ 8 درصد كه هم‌اكنون به 6 درصد رسيده، معاملات در اين بافت‌ها 30 درصد افزايش نشان مي‌دهد اما سرعت ساخت و ساز توسط بخش خصوصي هنوز به شكل محسوسي افزايش نيافته است.

اخيرا نرخ سود تسهيلات خريد از طريق صندوق پس‌انداز مسكن يكم در بافت فرسوه از 8 به 6 درصد كاهش يافته كه مي‌تواند در جذابيت اين نوع وام تاثيرگذار باشد. هم‌اكون اگر متقاضيان دريافت تسهيلات در صندوق پس انداز خانه يكم سپرده گذاري كرده و متقاضي خريد خانه در بافت هاي فرسوده شهري باشند، سود تسهيلات آنها 6 درصد و اگر خانه اولي نباشند سود تسهيلات آنها 8 درصد محاسبه خواهد شد.

هم‌چنين متقاضيان ساخت مسكن در بافت‌هاي فرسوده مي‌توانند از طريق سپرده گذاري با روشي مشابه متقاضيان خريد واحدهاي مسكوني اقدام به ساخت مسكن با استفاده از اين تسهيلات كنند؛ به عبارت ديگر تسهيلات صندوق پس انداز مسكن يكم نه تنها براي متقاضيان خريد واحدهاي مسكوني (خانه اولي هاي سپرده گذار متقاضي خريد مسكن در نقاط مختلف شهري و ساير متقاضيان خريد مسكن در بافت هاي فرسوده) قابل استفاده است بلكه براي متقاضيان ساخت مسكن نيز كاربرد دارد.

اواخر سال گذشته، نوسازي متفاوت بافت‌هاي فرسوده در قالب برنامه ملي بازآفريني شهري با فرمان رئيس‌جمهور آغاز شد. هدف از اجراي اين برنامه احياي 1334 محله فرسوده طي 5 سال در دو قالب «ساخت سالانه 100 هزار واحد مسكوني» و «افزايش سرانه‌هاي خدماتي» است. اين مدل نوسازي، اراضي دولتي يا داراي مالكيت شهرداري­ها را بدون دريافت بهاي زمين در ابتدا براي ساخت‌ و ساز،‌ پيش‌روي سرمايه‌گذاران قرار مي‌دهد. در اين برنامه قرار است پس از گذشت 10 سال از اجراي برنامه بازآفريني شهري معادل يك ميليون واحد مسكوني در بافت فرسوده ساخته شود. اگرچه اين الگو با هدف تسريع روند نوسازي بافت فرسوده به ويژه در كلانشهري همچون تهران كه مساحت بافت فرسوده آن به 3 هزار و 268 هكتار رسيده است طراحي شده اما كارشناسان نوسازي معتقدند براي آنكه اين طرح به اهداف خود به طور كامل دست پيدا كند به سه اقدام مكمل نياز دارد. از ديدگاه كارشناسان، نخستين اقدامي كه مي­تواند جريان نوسازي بافت فرسوده و تمايل سمت عرضه براي ورود به محدوده قديمي شهرها را متحول كند، كاهش نرخ سود تسهيلات بدون سپرده در محدوده بافت فرسوده است. در حال حاضر مطابق با مصوبه شوراي پول و اعتبار، تسهيلات بدون سپرده بافت فرسوده با نرخ سود معادل 18 درصد پرداخت مي­شود.

از ديدگاه كارشناسان حوزه نوسازي دومين اقدامي كه براي پيشرفت اجراي اين طرح موثر است،پاي كار بودن شهرداري به عنوان يكي از اضلاع مهم در جريان نوسازي بافت فرسوده است. شهرداري مي­تواند همزمان در چند مسير در تحقق اهداف طرح ملي بازآفريني حركت كند. تامين زمين، جلب مشاركت اجتماعي و فرهنگ­سازي بر مبناي ايجاد شناخت از ضرورت نوسازي بافت فرسوده از مهم­ترين اين گام ها است. چراكه طي سال­هاي گذشته يكي از مهم­ترين دلايل ناكامي طرح­هاي نوسازي اجرا شده، عدم همراهي و مشاركت ساكنان و مالكان بافت فرسوده شهرها بوده است.

در نهايت اقدام سوم مكمل از نگاه كارشناسان بافت فرسوده، ورود متفاوت دولت و متولي بخش مسكن به اين حوزه است. از آنجا كه اين طرح به پشتوانه فرمان رئيس جمهوري استارت زده شده، متولي نوسازي بافت فرسوده در دولت به عنوان راهبر اصلي طرح بازآفريني شمرده مي ­شود. از اين رو نياز است تا براي اجراي اين طرح در مناطق فرسوده تدابير به هنگام و لازم براي هم­ جهت كردن نيروهاي موثر بر بافت فرسوده اتخاذ شود.

بنابراين گزارش، به دنبال رونمايي از برنامه ملي بازآفريني شهري توسط حسن روحاني ـ رييس‌جمهور ـ در 19 بهمن ماه 1396 آنچه در سال 1397 براي تامين مالي بخش مسكن و ساختمان در نظر گرفته شده در راستاي اهداف «قانون برنامه ششم توسعه» و «نقشه راه تا سال1400» است به گونه اي كه چارچوب سياست هاي اعتباري سال 1397 بر تامين مالي سريع، كم هزينه و داراي اولويت بافت هاي فرسوده استوار شده است.

گزارش اشکال Top