حباب‌سنج مسکن چه می‌گوید؟

حباب‌سنج بازار مسکن با اعلام میزان فاصله بین قیمت‌های فعلی فروش آپارتمان با سطح واقعی، امکان پاسخ به یک ابهام در این بخش را فراهم کرد.

رابطه بين قيمت و اجاره‌بهاي مسكن در طول دوره‌هاي بلندمدت گذشته همواره در بازه عددي مشخص قرار داشته و اين نسبت (P به R) بر حسب وضعيت فاز معاملات ملك –ركود يا رونق معاملاتي- و همچنين متغيرهاي كليدي موثر بر تورم مسكن، در نوسان بوده است.
بررسي روند بلندمدت گذشته نسبت P به R در بازار مسكن شهر تهران طي دهه 70 تاكنون نشان مي‌دهد متناسب با رشد قيمت مسكن ناشي از افزايش حجم معاملات خريد در سال‌هاي رونق، اين نسبت افزايش پيدا كرده و در نقطه اوج كه بيانگر شكل‌گيري حباب حداكثري در قيمت مسكن بوده، با بروز ركود در معاملات و كاهش قيمت واقعي آپارتمان‌ها يا حتي كاهش قيمت اسمي آن، در نهايت نسبت P به R وارد مسير كاهشي شده است. در اين ميان، تغييرات افزايشي اجاره بهاي مسكن كه معمولا بعد از رشد قيمت آپارتمان اتفاق مي‌افتد يا تغييرات كاهشي آن، به ترتيب امكان پايين‌آمدن و بالا رفتن نسبت P به R را به‌وجود آورده است. نسبت P به R در بازار مسكن تهران، در سال‌هاي پاياني ركود معاملات كه با تخليه حباب قيمتي همراه بوده، در حول و حوش عدد 13 تا 14 قرار داشته است. همچنين در سال‌هاي اوج رونق معاملات و جهش شديد قيمت مسكن، اين نسبت تا سطح عددي 20 تا 21، پيش رفته است. در سال 89 كه فرآيند تخليه حباب قيمت مسكن تحت‌تاثير عميق شدن ركود معاملاتي در سال 88 به پايان رسيد، اين نسبت 8/ 12 شد.
كارشناسان اقتصاد مسكن با تاكيد بر اينكه «روند تغيير» نسبت P به R،‌ مبناي دقيق‌تر از «حاصل عددي» اين نسبت براي پيش‌بيني آينده بازار ملك است، معتقدند: مسير افزايشي نسبت P به R از سطح حداقلي مي‌تواند بيانگر شكل‌گيري حباب قيمت مسكن باشد و در اين حالت انتظار براي تثبيت يا كاهش قيمت مسكن از يكسو و نوسان مثبت اجاره‌بها از سوي ديگر، به‌واسطه رابطه ساختاري و بلندمدت بين قيمت مسكن و اجاره تقويت مي‌شود. از طرفي در شرايطي كه اجاره بها دچار افزايش قابل‌توجه بعد از يك دوره ثبات نسبي شده باشد، بازگشت نسبت P به R از نقطه اوج، از طريق كاهش قيمت رقم خواهد خورد. در حال‌حاضر آخرين آمار رسمي از سطح قيمت مسكن و اجاره‌بها در شهر تهران براساس اطلاعات دريافتي از دفتر اقتصاد مسكن (مربوط به ارديبهشت 97) نشان مي‌دهد نسبت P به R عدد 2/ 15 است. متوسط قيمت مسكن در شهر تهران در ماه گذشته به مترمربعي 5 ميليون و 984 هزار تومان رسيد و ميانگين اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني در قراردادهاي جديد –ارزش اجاره‌نامه‌هاي تمديدي در محاسبه ميانگين اجاره‌بها لحاظ نمي‌شود- در سطح مترمربعي 32 هزار و 700 تومان قرار گرفت.
نسبت كنوني بين قيمت مسكن و اجاره‌بها و همچنين عدد حاصل از اين نسبت طي ماه‌هاي اخير از شروع روند افزايشي P به R حكايت دارد. اين نسبت در سال 92 كه قيمت مسكن دچار جهش شد و حباب حداكثري پيدا كرد، به عدد 18 رسيد. بعد از آن تحت‌تاثير شروع فرآيند تخليه حباب مسكن و ركود معاملاتي، شيب منفي تغييرات نسبت P به R آغاز شد به‌طوري كه در سال 93، حاصل عددي اين نسبت به 7/ 16 و در سال‌هاي 94 و 95 نيز به سطح 15 نزول كرد. تا قبل از شروع افزايش محسوس و قابل‌توجه قيمت مسكن در اواخر پاييز سال 96، نسبت P به R در بازار مسكن شهر تهران روي عدد 9/ 13 قرار داشت. حاصل عددي 9/ 13 از نسبت P به R، درست در آبان ماه سال 96 يعني يك ماه قبل از شروع رونق معاملات خريد مسكن (آخرين ماه فاز پيش رونق كه قيمت‌ها با ريزنوسان ماهانه و تغييرات نقطه‌اي تك‌رقمي همراه بودند) به‌دست آمد اما در آذر ماه سال گذشته كه شيب رشد ماهانه قيمت مسكن از يك تا دو درصد ماه‌هاي قبل، به بيش از 4 درصد رسيد و تورم نقطه‌اي مسكن نيز بعد از حداقل يك سال نوسان تك‌رقمي، از 10 درصد عبور كرد، نسبت P به R نيز افزايش يافت و به عدد 4/ 14 رسيد. همچنين در زمستان سال گذشته تحت‌تاثير تداوم پرش قيمت مسكن، اين نسبت در مسير افزايشي، به عدد 15 رسيد و در حال‌حاضر با استناد به آمار ارديبهشت ماه بازار معاملات مسكن شهر تهران، نسبت P به R عدد 2/ 15 را نشان مي‌دهد. بنابراين روند تغييرات نسبت قيمت به اجاره در حال‌حاضر در مسير افزايشي قرار دارد.
نسبت P به R در سال 86 كه حباب مسكن با جهش بيش از 80 درصدي قيمت به اوج رسيد، به قله عددي 3/ 21 صعود كرد در حالي كه سال 92 كه جهش بعدي قيمت مسكن رقم خورد، قله عددي حاصل از نسبت قيمت به اجاره مسكن، تا سطح نزديك به 18 مهار شد، بنابراين مطابق تاكيد كارشناسان اقتصاد مسكن، در هر دوره زماني متناسب با وضعيت متغيرهاي اثرگذار بر بازار مسكن، دامنه نوسان نسبت P به R مي‌تواند كمتر از كف و سقف دوره‌هاي قبل باشد و در اين ميان، شيب مثبت يا منفي تغييرات اين نسبت است كه مي‌تواند سنجش درباره شكل‌گيري حباب، وجود حباب يا تخليه حباب قيمتي را امكان‌پذير كند. آنچه حباب‌سنج بازار مسكن در مقطع فعلي نشان مي‌دهد فرآيند شكل‌گيري حباب قيمت مسكن از اواخر سال گذشته شروع شده و در حال‌حاضر مطابق آنچه دفتر اقتصاد مسكن اعلام مي‌كند، حباب جزئي در قيمت‌ها وجود دارد. ميزان حباب البته به دليل اختلاف قابل‌توجه سطح قيمت مسكن و اجاره‌بها در هر يك از مناطق 22‌گانه، در هر محله و منطقه از پايتخت، متفاوت از ديگري است.
نكته مهم ديگر آن است كه نسبت P به R با احتساب ميانگين كل اجاره‌بهاي مسكن شامل ارزش اجاره‌نامه‌هاي جديد و اجاره‌نامه‌هاي تمديدي، مي‌تواند بيشتر از سطح فعلي باشد چرا كه معمولا در قراردادهاي تمديدي، اجاره‌بها به مراتب كمتر از معاملات جديد اجاره، افزايش پيدا مي‌كند و در نتيجه ميانگين اجاره‌بهاي كل كاهش مي‌يابد. اما هم‌اكنون به دليل نبود آمار مشخص (رسمي) از متوسط كل اجاره‌بهاي مسكن در شهر تهران، امكان اين نوع محاسبه نسبت، وجود ندارد. كارشناسان اقتصاد مسكن با لحاظ وضعيت فعلي بازار مسكن معتقدند در تابستان پيش‌رو، به دليل شكننده‌شدن سطح قدرت خريد غالب متقاضيان، امكان افزايش قيمت مشابه ماه‌هاي اخير وجود ندارد. فضاي رواني حاكم بر بازار مسكن طي هفته‌هاي اخير نيز از برقراري ثبات نسبي در قيمت اسمي پشتيباني مي‌كند، ضمن آنكه دو روز پيش رئيس اتحاديه مشاوران املاك افزايش قيمت‌ها را «موقتي» توصيف و پيش‌بيني بازگشت سطح قيمتي را مطرح كرد.
به نوشته دنياي اقتصاد، دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن، يكي از علل افزايش قيمت مسكن را «افزايش شاخص قيمت مصالح‌ساختماني و همچنين دستمزد كارگران ساختماني» در مجموع به ميزان 23 درصد مي‌داند كه باعث افزايش قيمت تمام‌شده ساخت مسكن شده است. در اين ميان، رشد قابل‌توجه قيمت زمين (ملك كلنگي) و همچنين كاهش ميل به تخريب و مشاركت از سوي مالكان نيز باعث شده بساز و بفروش‌ها در تعيين قيمت فروش نوسازها، از فاكتور زمين كه بر هزينه شروع پروژه‌هاي جديد تاثير دارد، اثر بپذيرند. دفتر اقتصاد مسكن دومين علت اصلي در كنار ساير عوامل موثر بر پرش قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير را افت ارزش واقعي آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران در فاصله سال‌هاي 93 تا 95 عنوان مي‌كند كه باعث به‌هم خوردن رابطه بلندمدت قيمت‌هاي نسبي بين بازار ملك با ساير بازارها شد. اين موضوع زمينه جبران عقب‌ماندگي تورم مسكن را به‌وجود آورد. اما با اين حال، رشد چشمگير قيمت مسكن در فاصله كوتاه 5 ماه اخير، چون كه در بازار توسط تقاضاي مصرفي قابل هضم نيست، قيمت‌هاي پيشنهادي فروش شكل نامتعارفي پيدا كرده و خطر بازگشت ركود در صورت تداوم اين وضعيت، قوت گرفته است. نيمي از رشد اسمي قيمت مسكن در فاصله سال 92 تاكنون (بيش از 4 سال گذشته)، در طول 6 ماه اخير اتفاق افتاده است.
07-01

گزارش اشکال Top