انعطاف خفیف در بازار مسکن

یک علامت از تاثیر کارنامه بهاری معاملات مسکن بر رفتار فروشنده‌ها در بازار مشاهده شد. مطابق روایت جدید واسطه‌های ملکی در منطقه‌‌ای پرتقاضا ...

يك علامت از تاثير كارنامه بهاري معاملات مسكن بر رفتار فروشنده‌ها در بازار مشاهده شد. مطابق روايت جديد واسطه‌هاي ملكي در منطقه‌‌اي پرتقاضا در تهران، برخي فروشندگان واحدهاي نوساز به «انعطاف خفيف در قيمت» رو آورده‌اند و حاضر به تخفيف تا 5 درصد روي آخرين قيمت پيشنهادي خود شده‌اند. دو دليل براي اين اقدام مطرح است كه مهم‌ترين آن، احساس خطر بازگشت ركود به معاملات تابستاني در صورت تداوم پرش‌هاي ماهانه قيمت است. تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد خريداران مسكن به دو شكل قصد عبور از مانع تورم ملكي را دارند.

واسطه‌هاي ملكي با اعلام مشاهده «حركت خفيف» برخي سازندگان براي «كنارآمدن» با خريداران در تعيين نرخ قطعي فروش آپارتمان، رمز رونق فروش مسكن در تابستان ۹۷ را معرفي كردند. تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از تازه‌ترين وضعيت بازار ملتهب معاملات واحدهاي مسكوني در مناطق مصرفي و پرتقاضاي شهر تهران نشان مي‌دهد هم‌اكنون بازار خريد و فروش آپارتمان در برخي محلات اين مناطق به مسيري وارد شده است كه سرايت آن به ساير مناطق مي‌تواند بازار مسكن را از «خطر بازگشت ركود معاملاتي به واسطه افزايش شكاف بين سطح قدرت خريد متقاضيان و قيمت مسكن»، در امان نگه دارد. بررسي‌ها در حالي از بروز «علائم خفيف انعطاف قيمتي» توسط برخي عوامل فروش آپارتمان‌هاي مسكوني در بعضي مناطق شهر تهران حكايت دارد كه اين رويداد جديد مي‌تواند مسير پيش‌روي معاملات مسكن در تابستان پيش‌رو را به نفع طرفين معاملات ملك، شامل «خريدار» و «فروشنده» تحت‌تاثير قرار دهد و بازي برد-برد براي تابستان ۹۷ را در اين بازار رقم بزند. واسطه‌ها و فعالان بازار مسكن معتقدند بازگشت انعطاف قيمتي به بازار معاملات مسكن، رمز فروش سريع و بي‌دردسر آپارتمان‌هاي مسكوني در تابستان پيش‌رو و جلوگيري از بروز ركود در بازار است.

  در حالي كه طي هفته‌هاي اخير علاوه بر تشديد تورم مسكن، تغييرات روزانه قيمت پيشنهادي فروش آپارتمان از جانب برخي مالكان به يكي از اصلي‌ترين ويژگي‌هاي بازار معاملات ملك تبديل شده و متقاضيان خريد آپارتمان را با فشار مالي مضاعف مواجه كرده است، در برخي محلات منطقه ۵ شهر تهران به‌عنوان پرمعامله‌ترين منطقه در بازار مسكن پايتخت و كانون تقاضاي مصرفي مسكن، علائم خفيفي از «انعطاف» برخي سازنده‌ها در نرخ قطعي فروش آپارتمان‌ها مشاهده مي‌شود؛ اين حركت كه به تازگي نشانه‌هاي ضعيفي از بازنگري در سطح قيمت‌هاي پيشنهادي از سوي گروهي از فروشندگان مسكن-عمدتا سازندگان- را در خود جاي داده است نوعي حركت اميدواركننده به نفع متقاضيان مصرفي مسكن در شرايط فعلي محسوب مي‌شود؛ هم‌اكنون بروز تورم شديد در بازار مسكن موجب شده است گروه‌هاي مصرفي حاضر در بازار تقاضاي ملك با معضل كمياب شدن و حتي ناياب شدن فايل‌هاي مناسب براي خريد مواجه شوند؛ اين در حالي است كه تغييرات روزانه قيمت‌هاي پيشنهادي كه طي هفته‌هاي اخير منجر به بروز فشار مالي و رواني مضاعف بر خريداران مسكن شده بود نيز همچنان ادامه دارد؛ بررسي‌ها حاكي است، بروز نشانه‌هاي خفيف از اعمال «تخفيف تا ۵ درصد» در قيمت فروش آپارتمان در زمان انجام معامله كه طي ماه‌هاي اخير به جزء ناياب بسياري از فايل‌هاي فروش ملك تبديل شده بود در صورت سرايت به بخش عمده‌اي از فايل‌هاي فروش آپارتمان‌هاي مصرفي مي‌تواند منجربه تداوم حركت بازار مسكن در مسير رونق شود و بازار را از خطر بازگشت زودهنگام به ركود در امان نگه دارد. كارنامه ارديبهشت معاملات مسكن نشان داد در منطقه ۵ به دليل تورم بالاي ۵۰ درصد، حجم خريد كاهش پيدا كرده است؛ شواهد جديد مشخص مي‌كند سمت عرضه پيام اين كارنامه را هر چند خفيف دريافت كرده است.

بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» بر پايه اظهارات واسطه‌هاي بازار معاملات مسكن نشان مي‌دهد، اين حركت خفيف كه هم‌اكنون خود را در شكل «اعمال تخفيف تا ۵ درصد» روي آخرين قيمت پيشنهادي مالك در زمان انجام معامله با خريدار در برخي محلات مصرفي شهر تهران نشان مي‌دهد از ايجاد يك نگراني عمده در ميان گروهي از عوامل فروش واحدهاي مسكوني نشات گرفته است؛ عوامل فروش واحدهاي نوساز به‌عنوان مطلع‌ترين گروه فروشنده آپارتمان از شرايط بازار، با مشاهده انصراف اجباري گروهي از خريداران مصرفي و خروج آنها از بازار، به دليل نگراني درباره فروش نرفتن واحدها در زمان موردنظر و تقويت خطر ايجاد شرايط ركود تورمي در بازار، حاضر به اعمال تخفيف جزئي در قيمت نهايي فروش شده‌اند. بنابر اعلام واسطه‌هاي فروش مسكن در برخي محلات مصرفي شهر تهران طي روزهاي اخير برخي فايل‌هاي فروش آپارتمان‌هاي نوساز با انعطاف قيمتي خفيف به فروش رفته است؛ اين در حالي است كه سازنده‌ها در ماه‌هاي اخير تحت تاثير تحولات ايجاد شده در شرايط اقتصادي، وضعيت سياسي از بابت تحولات برجام، تورم زمين و رشد قيمت مصالح ساختماني و ساير هزينه‌هاي ساخت وساز، قيمت پيشنهادي فروش آپارتمان‌هاي آماده عرضه را به شكل چشمگيري افزايش داده و اين افزايش را در كوتاه‌مدت تكرار كردند؛ علاوه بر اين، عدم افزايش قيمت اسمي مسكن به دليل ركود ايجاد شده در سال‌هاي ۹۳ تا ۹۵ و كاهش ارزش واقعي مسكن(در مقايسه با نرخ تورم) در سال‌هاي ركود منجر به ايجاد زمينه رشد محسوس قيمت‌ها در دوره رونق-مقطع زماني فعلي- شد؛ از آنجا كه بازدهي بازارها در بلندمدت با يكديگر همگرا مي‌شود، هم‌اكنون بخشي از افزايش قيمت مسكن، ناشي از افت قيمت واقعي ملك در سال‌هاي ركود و روند طبيعي بازار براي هماهنگ شدن با ساير بازارها است. با اين حال كارشناسان مسكن معتقدند آنچه در شرايط فعلي مي‌تواند به حفظ رونق در بازار معاملات مسكن كمك كند آن است كه به جاي آنكه قيمت اسمي مسكن در كوتاه مدت و به‌صورت ناگهاني افزايش يابد تغييرات در مدت زمان بيشتري اتفاق بيفتد.


افت حداقل يك درجه‌اي كيفيت خريد

با اين حال، پرش قيمت فروش آپارتمان و افزايش شكاف بين قيمت مسكن و سطح قدرت خريد متقاضيان مصرفي درحالي منجر به انصراف اجباري برخي متقاضيان از خريد مسكن شده است كه ساير خريداران مصرفي حاضر در بازار، هم‌اكنون به دو شكل عمده براي عبور از ديوار تورمي مسكن تلاش مي‌كنند. گروهي از اين متقاضيان كه پيش از اين به دنبال خريد واحدهاي مسكوني متوسط متراژ يا بزرگ‌متراژ در مناطق مصرفي بودند تحت تاثير پرش ناگهاني قيمت مسكن، متراژ آپارتمان مورد تقاضا را كاهش داده و به بازار آپارتمان‌هاي با متراژ كمتر وارد شده‌اند؛ اين در حالي است كه گروه ديگري از متقاضيان خريد مسكن در برخي محلات مصرفي همچون مناطق ۴ و ۵ شهر تهران(كانون معاملات آپارتمان‌هاي مصرفي) كه متقاضي خريد واحدهاي كوچك‌متراژ در اين مناطق بودند ناچار به تغيير نزولي محلات مورد جست‌وجو و خريد مسكن در مناطق پايين‌تر شده‌اند؛ به‌عبارت ديگر اين گروه از متقاضيان مسكن به اجبار كيفيت خريد خود را حداقل يك درجه كاهش داده‌اند.


وضعيت اورژانسي دو منطقه پرفروش

شواهد موجود نشان مي‌دهد هم‌اكنون تقاضا براي بازديد از فايل‌هاي فروش مسكن به خصوص واحدهاي نوساز، در برخي محلات مصرفي شهر تهران نسبت به ماه‌هاي ابتداي رونق كاهش يافته است؛ همين موضوع باعث شده است سازنده‌ها كه بيش از ساير فروشندگان مسكن در بازار حضور داشته و فعالند، متوجه كاهش سطح تقاضا براي خريد آپارتمان در مناطق مصرفي به خصوص دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران شوند؛ اين گروه از فروشندگان مسكن كه واحدهاي آماده فروش خود را به بازار عرضه كرده‌اند در مواجهه با عقب‌نشيني بخشي از خريداران به دليل نياز به منابع مالي براي شروع پروژه‌هاي ساختماني جديد، به واسطه‌ها اعلام مي‌كنند با تخفيف جزيي حاضر به فروش آپارتمان‌هاي خود به خريداران هستند. در واقع اين گروه از فروشندگان مسكن با درك يك پيام از شرايط پيش‌روي معاملات آپارتمان مبني بر احتمال بروز ركود تورمي و انحراف زودهنگام بازار از مسير رونق، حركتي خفيف براي كنارآمدن با متقاضيان خريد آپارتمان بر سر قيمت نهايي را آغاز كرده‌اند.

واسطه‌هاي بازار خريد وفروش واحدهاي مسكوني در اين‌باره به «دنياي اقتصاد» اعلام كردند هم‌اكنون آستانه تغيير فاز معاملات مسكن و همچنين سطح شكننده رونق از سوي برخي از سازندگان حاضر در بازار فروش ملك احساس شده است؛ وضعيتي كه پيش از اين كارشناسان مسكن نيز نسبت به بروز آن هشدار داده بودند؛ مبني بر اينكه ادامه رشد قيمت‌ها و تغييرات روزانه نرخ پيشنهادي فروش مسكن، بازار معاملات را در معرض خطر خاتمه پيش از موعد فاز رونق و بازگشت زودهنگام به ركود قرار مي‌دهد. تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» حاكي است اعمال تخفيف جزئي در نرخ نهايي فروش مسكن از سوي برخي فروشندگان واحدهاي مسكوني به خصوص سازندگان، هم‌اكنون در برخي محلات منطقه ۵ شهر تهران مشاهده مي‌شود؛ منطقه ۵ پرمعامله‌ترين، پرتقاضا‌ترين و كانون عرضه واحدهاي مسكوني مصرفي است كه مطابق آمارهاي رسمي در ارديبهشت ماه ۱۳ درصد از حجم كل معاملات خريد مسكن را به خود اختصاص داده است؛ هر چند منطقه ۵ همچنان پرمعامله‌ترين منطقه شهر تهران به لحاظ خريد و فروش واحدهاي مسكوني است اما اين سهم در سال گذشته بيش از ۱۵ درصد بود كه هم‌اكنون به دليل بروز بيشترين نرخ رشد قيمت در بازار مسكن اين منطقه در مقايسه با ساير مناطق شهر تهران، اين سهم كاهش يافته است. علاوه بر منطقه ۵، به دليل نوسانات ناگهاني قيمت مسكن در منطقه ۴، حجم معاملات واحدهاي مسكوني در اين منطقه نيز ارديبهشت ماه امسال كاهش يافت؛ در حالي كه حجم كل معاملات مسكن شهر تهران ارديبهشت ماه امسال ۱۵ درصد نسبت به ارديبهشت سال گذشته افزايش يافت اما حجم معاملات مسكن در منطقه ۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل، معادل ۱۰ درصد و در منطقه ۴ معادل ۱۲ درصد افت كرد؛ اين در حالي است كه در منطقه يك شهر تهران حجم معاملات مسكن با رشد ۴۷ درصدي مواجه شد و نيمه جنوبي شهر تهران(عمدتا مناطق واقع در محدوده بافت فرسوده) رشد بيش از ۲۰ درصدي حجم معاملات در مقايسه با مدت مشابه سال قبل را تجربه كرد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد مهم‌ترين عامل افت محسوس حجم معاملات خريد مسكن در مصرفي‌ترين مناطق شهر تهران در ارديبهشت ماه امسال، رشد بيش از ۵۰ درصدي قيمت مسكن در منطقه ۵ و افزايش نزديك به ۴۰ درصدي قيمت فروش آپارتمان در منطقه ۴ است. به اين ترتيب تورم مسكن، مهم‌ترين عامل كاهش حجم معاملات خريد آپارتمان در اين دو منطقه است.

واسطه‌هاي بازار معاملات مسكن مي‌گويند درحالي كه هم‌اكنون در منطقه ۴ شهر تهران كماكان نشانه‌اي ازفراگير شدن اعمال تخفيف در قيمت‌هاي پيشنهادي فروش مسكن از سوي فروشنده‌ها مشاهده نمي‌شود، اما بروز انعطاف خفيف قيمتي از سوي برخي فروشندگان مسكن در منطقه ۵ قابل مشاهده است.

 اظهارات برخي واسطه‌هاي فروش مسكن در مناطق ۴ و ۵ شهر تهران حاكي است هم‌اكنون بر خلاف دوره‌هاي گذشته ركود كه متقاضيان مسكن به‌طور كامل از بازار خارج مي‌شدند، در حال حاضر متقاضيان خريد آپارتمان با سطح مشخصي از قدرت خريد در بازار حضور دارند اما فايل‌هاي فروش مسكن موجود، پاسخگوي سطح و نوع تقاضاي متقاضيان نيست؛ اين در حالي است كه شواهد فعلي بازار نشان مي‌دهد بازار فاقد كشش لازم براي افزايش مجدد قيمت‌هاست و در صورتي كه مالكان و فروشندگان مسكن بخواهند سطح فعلي فروش واحدهاي مسكوني با وضعيت كنوني را در فصل پيش‌رو-تابستان- حفظ كنند چاره‌اي جز انعطاف قيمتي نخواهند داشت. اين در حالي است كه بنا بر اعلام واسطه‌هاي فروش مسكن، امسال فصل نقل و انتقال در بازار مسكن زودتر از سال‌هاي گذشته آغاز شده است؛ به اين معنا كه اگرچه در سال‌هاي قبل، ابتداي فصل تابستان شروع اوج جابه‌جايي‌ها در بازار معاملات مسكن محسوب مي‌شد اما امسال تقاضاي خريد تقريبا از ابتداي سال به بازار وارد شده و افزايش موردانتظار در سطح قيمت‌ها نيز در همين بازه زماني اتفاق افتاده است؛ بنابراين با در نظر گرفتن مجموعه شواهد، انتظار مي‌رود تابستان امسال قيمت مسكن در محدوده فعلي تثبيت شود.


دو اهرم براي كنترل بازار

كارشناسان مسكن معتقدند هم‌اكنون با دو اهرم مي‌توان خطر بازگشت زودهنگام بازار معاملات ملك به دوره ركود را كنترل و برطرف كرد؛ اهرم اول به يك تغيير رفتار عمده در عوامل فروش واحدهاي مسكوني مربوط مي‌شود كه هم‌اكنون خود را در شكل اعمال تخفيف جزئي در برخي فايل‌هاي فروش آپارتمان در بعضي محلات منطقه ۵ شهر تهران نشان مي‌دهد؛ در صورت سرايت اين رفتار به ساير فروشندگان در مناطق مصرفي مي‌توان نسبت به ادامه حركت بازار مسكن در مسير رونق اميدوار بود؛ اهرم دوم به برقراري جريان پرداخت تسهيلات ليزينگ به متقاضيان خريد مسكن برمي‌گردد؛ هم‌اكنون قدرت خريد تسهيلات ۹۰ ميليون توماني خريد مسكن از محل اوراق حق تقدم به واسطه افزايش دست‌كم ۲۵ درصدي قيمت مسكن، به همين ميزان كاهش يافته است؛ در حالي كه سال گذشته متقاضيان خريد آپارتمان با احتساب ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران قادر به خريد يك آپارتمان ۵۰ مترمربعي به قيمت ۲۵۰ تا ۳۰۰ ميليون تومان بودند واسطه‌هاي بازار مسكن مي‌گويند هم‌اكنون فايل‌هاي فروش مسكن زير ۴۰۰ ميليون تومان كمياب شده است. به اعتقاد فعالان و كارشناسان بازار مسكن مسير پرداخت تسهيلات ليزينگ بايد به گونه‌اي طراحي شود كه تقاضاي مصرفي و واحدهاي كم‌سن در اولويت خريد با استفاده از اين تسهيلات قرار بگيرند.

گزارش اشکال Top