پیوند ناموفق بورس و مسکن

در حالی که سیاستگذار مسکن دولت یازدهم از ابتدا به دنبال توسعه مسکن از محل بازار سرمایه بود، اما تجربه نشان داد این تمهیدات با شکست مواجه شده و دولت مجددا به نظام بانکی رجوع کرده است.

ورود عباس آخوندي به وزارت راه و شهرسازي مصادف با دومين سال ركود مسكن بود كه وي از همان ابتدا كوشيد تا بحث خارج كردن مسكن از ركود را جزء اولويت هاي كاري خود در بخش مسكن قرار دهد.

با توجه به اينكه مهم ترين علت ركود بازار مسكن در سال هاي ابتدايي دهه 90، قدرت پايين خريد مسكن از سوي خانوارها به خصوص در كلانشهرها بود و از سوي ديگر در آن زمان هم بانك هاي تجاري از پرداخت تسهيلات مسكن منع شده و مبالغ وام هاي مسكن نيز كه تنها از سوي يك بانك دولتي اعطا مي شد، پايين و صندوق پس انداز مسكن يكم نيز راه اندازي نشده بود، به همين منظور از سال 93 استفاده از انواع ابزارهاي مالي براي توانمندسازي خانوارهاي شهري در دستور كار قرار گرفت كه استفاده از ابزارهاي غير بانكي و عمدتا بر پايه بازار سرمايه بعنوان اولويت مطرح شد.

تولد صندوق زمين و ساختمان با روي كار آمدن دولت يازدهم

با توجه به اينكه قانون تأسيس صندوق زمين و ساختمان در سال 88 در مجلس به تصويب رسيد و آيين نامه آن نيز در سال 89 ابلاغ شد ولي استفاده از آن در دولت قبل اجرايي نشده بود، لذا دولت يازدهم به عنوان نخستين دولتي كه مجري اين قانون بود، اولين صندوق زمين و ساختمان را در سال 93 با همكاري سازمان بورس و اوراق بهادار و ذيل يكي از مؤسسات وابسته به بانك عامل بخش مسكن با هدف توليد پروژه ساختماني در منطقه 22 تهران راه اندازي كرد.
پس از آن نيز چند صندوق زمين و ساختمان ديگر تحت مديريت يكي از شركت هاي انبوه ساز وابسته به بانك عامل بخش مسكن و همچنين چند صندوق نيز ذيل سازمان ملي زمين و مسكن توانستند از سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز بگيرند؛ ولي در حال حاضر به جز نخستين صندوق زمين و ساختمان كه توانست پروژه را به پايان رسانده و كليه واحدهاي مسكوني احداث شده را به فروش برساند، تنها دو صندوق در بازار سرمايه در حال خريد و فروش يونيت هاي سرمايه گذاري هستند.

ناآشنايي مردم با صندوق زمين و ساختمان

از ديگر مشكلات اين صندوق ها، ناآشنايي مردم و سرمايه گذاران در دو بازار سرمايه و مسكن با اين ابزار است كه سبب شده علي رغم افزايش قيمت مسكن در ماه هاي اخير، استقبال چنداني از صندوق هاي زمين و ساختمان نشود و يونيت هاي سرمايه گذاري اين دو صندوق فعال در فرابورس كه در روز نخست با نرخ هر يونيت هزار تومان عرضه شده بود، در حال حاضر با قيمتي كمتر از 1400 تومان خريد و فروش شود.
به خصوص كه بزرگترين شكست ابزار صندوق زمين و ساختمان متعلق به صندوق هاي وابسته به سازمان ملي زمين و مسكن بود. در حال حاضر همه پروژه هاي ساخت و ساز واحدهاي مسكوني و تجاري متعلق به اين سازمان به دليل طرح ايرادات قانوني از سوي ديوان محاسبات متوقف شده است.

اوراق رهن ثانويه به توليد وام ‌ هاي جديد مسكن منجر مي شود؟

از ديگر ابزارهاي سرمايه گذاري در بازار سرمايه كه قرار است به حوزه مسكن كمك كند، انتشار اوراق رهن ثانويه بود كه در اولين پارت، 300 ميليارد تومان از مطالبات آتي بانك عامل بخش مسكن به فروش گذاشته شده و قرار است از محل درآمد حاصل از فروش اوراق رهن ثانويه، بانك عامل بخش مسكن تسهيلات جديد خريد مسكن پرداخت كند.
اما از آنجايي كه اين ابزار هنوز ناشناخته و رقم پارت اوليه اي كه عرضه شده، بسيار پايين است، به نظر مي رسد اوراق رهن ثانويه نيز نتواند انتظارات سياست گذاران كلان بخش مسكن و وزارت راه و شهرسازي از طراحي ابزارهاي بورسي براي كمك به بخش مسكن را برآورده كند.

شكست مسكن در بازار سرمايه/ بازگشت به نظام بانكي

در دو سال اخير كه سياست هاي توانمندسازي خريداران مسكن با استفاده از منابع غير بانكي با شكست روبه رو شده، مديران ارشد وزارت راه و شهرسازي بار ديگر به سمت توانمندسازي از محل منابع بانكي روي آورده اند كه با همين هدف صندوق پس انداز مسكن يكم در حال تقويت است و اخيرا نيز هوشنگ عشايري ، معاون وزير راه و شهرسازي اعلام كرده است بانك مركزي با تخصيص 1 ميليون دلار از منابع صندوق توسعه ملي به صندوق پس انداز مسكن يكم موافقت كرده و تا دو هفته آينده اين درخواست وزارت راه و شهرسازي در صحن علني مجلس شوراي اسلامي به رأي گذاشته مي شود. اين اتفاق نشان مي دهد بازار سرمايه نتوانسته پيوند مناسبي با بازار مسكن برقرار كند و اين بازار بار ديگر به بازار پول متكي خواهد شد. هر چند كه در كشورهاي توسعه يافته نيز بخش مسكن تا حد زيادي به نظام بانكي وابسته است ولي ابزارهايي چون بازار رهن ثانويه نيز در توانمند شدن بانك ها و مؤسسات اعتباري براي افزايش تعداد وام هاي مسكن نقش به سزايي دارند.

معاون آخوندي: صندوق ‌ هاي زمين وساختمانِ سازمان زمين ومسكن موفق نبود

در همين ارتباط، حميدرضا عظيميان مديرعامل سازمان ملي زمين و مسكن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره موفقت آميز بودن صندوق هاي زمين و ساختمان اظهار داشت: صندوق هاي زمين و ساختمان وابسته به بانك عامل بخش مسكن از صندوق هاي وابسته به اين سازمان موفق تر بودند.

ايراد مهم ديوان محاسبات به صندوق هاي زمين و ساختمان دولتي

وي ادامه داد: علت اين امر، ايرادات قانوني ديوان محاسبات به سازمان ملي زمين و مسكن بود به اين صورت كه با توجه به اينكه اراضي دولتي در اختيار اين سازمان براي احداث پروژه هاي ساختماني صندوق زمين و مسكن اختصاص يافته بود، ديوان محاسبات اين ايراد را گرفته است كه با توجه به اينكه زمين هاي دولتيِ محل ساخت و ساز، به نام صندوق زمين و ساختمان سند مي شود، نرخ فروش اين اراضي بايد با قيمت آزاد محاسبه و به حساب دولت منظور شود.
معاون وزير راه و شهرسازي با بيان اينكه به گونه اي در حال رفع اين مشكل هستيم افزود: براي حل اين مشكل در حال اخذ استفساريه اي از مجلس هستيم كه آيا صندوق هاي زمين و ساختمان جزء بخش خصوصي هستند و آيا بر اساس قانون فعلي صندوق زمين و ساختمان، مي توان اراضي دولتي را به پروژه ها تخصيص داد يا خير؟

برخي پروژه ‌ هاي صندوق زمين و ساختمان نيمه ‌ كاره رها شده ‌ اند

وي يادآور شد: سازمان ملي زمين و مسكن در 12 شهر توانسته زمين به صندوق زمين و ساختمان تخصيص داده و مجوزهاي لازم را از سازمان بورس و اوراق بهادار اخذ كند؛ حتي در چند شهر پروژه آغاز شده و در اروميه، پروژه ساختماني در مرحله سفت كاري نيمه كاره رها شده است. يونيت هاي سرمايه گذاري مربوطه نيز در فرابورس عرضه نشده اند.

عضو هيئت مديره بانك عامل مسكن: مردم با مفهوم صندوق زمين و ساختمان آشنا نيستند

محمدعلي دهقان دهنوي عضو هيئت مديره بانك عامل بخش مسكن در گفت وگو با خبرنگار مهر با بيان اينكه بازار سرمايه در ايران قابل رقابت با بازار پول نيست اظهار داشت: نظام بانكي ما به دوران كهولت رسيده است در حالي كه بازار سرمايه هنوز در مرحله بلوغ و حتي پيش از جواني است. بنابراين انتقال روش هاي تأمين مالي از بازار پول به بازار سرمايه زمان بر است.

وي ادامه داد: بازار سرمايه در ايران كم عمق است به اين معنا كه كل ارزش سهام قابل معامله در بازار سرمايه ايران به اندازه سرمايه يك شركت بزرگ بين المللي هم نيست. از بازارهاي كم عمق نمي توان نتظار داشت جريان مالي ايجاد كنند.

عضو هيئت علمي دانشكده حسابداري و مديريت دانشگاه علامه طباطبايي درباره انتشار اوراق رهن ثانويه در بازار سرمايه تصريح كرد: اين اوراق در ايران تا كنون يك بار و با ارزش 300 ميليارد تومان منتشر شده است. بنابراين زود است كه درباره موفقيت يا عدم موفقيت استفاده از اين ابزار صحبت شود. البته يك پارت هزار ميليارد توماني نيز به زودي با مجوز بانك مركزي و سازمان بورس و اوراق بهادار منتشر مي شود. ضمن اينكه مجوز كاهش فاصله انتشار اوراق جديد رهن ثانويه از سوي اين دو نهاد بالادستي نيز صادر شده است.
وي ادامه داد: زماني كه اوراق رهن ثانويه در بازار سرمايه منتشر شد، سود سپرده هاي بانكي بالاتر از سود اين اوراق بود كه سبب شد در آن زمان استقبال از اين اوراق كمتر باشد كه در حال حاضر سود سپرده ها كاهش يافته و ميزان خريد و فروش اوراق رهن ثانويه بيشتر شده است.

به گفته اين اقتصاددان، اگر سود اوراق رهني كمتر شود، امكان بازپرداخت مجدد وام هاي جديد مسكن با سودهاي تا 18 درصد وجود دارد اما اگر سود اوراق بالا باشد، بانك عامل بخش مسكن نمي تواند وام هاي جديد مسكن را با سودهاي پايين اعطا كند.

عضو هيئت مديره بانك عامل بخش مسكن درباره صندوق هاي زمين و ساختمان گفت: علت اينكه يونيت هاي سرمايه گذاري نخستين صندوق زمين و ساختمان وابسته به اين بانك ديگر در بازار سرمايه خريد و فروش نمي شود، به اتمام رسيدن پروژه و تكميل همه واحدهاي مسكوني است. ضمن اينكه همه واحدهاي مسكوني اين پروژه به سرعت به فروش رفته و اركان اين صندوق در حال تسويه سود دارندگان يونيت هاي سرمايه گذاري هستند. طبق قانون صندوق زمين و ساختمان، نماد صندوق هايي كه عمر آنها به پايان مي رسد بسته مي شود.

چرا پروژه تأمين مالي مسكن از بازار سرمايه موفق نبود؟

وي در پاسخ به پرسشي كه چرا افزايش قيمت يونيت هاي سرمايه گذاري صندوق هاي زمين و ساختمانِ فعال در بازار سرمايه، با افزايش قيمت مسكن در ماه هاي اخير متناسب نيست؟ يادآور شد: تغييرات بازار مسكن در تهران همگن نيست و اينكه در منطقه اي، قيمت ها با شيب تندي افزايش يافته دليل نمي شود تا در منطقه اي كه محل احداث پروژه مسكوني صندوق زمين و ساختمان است هم به همان نسبت قيمت ها افزايش يابد.

دهقان دهنوي ادامه داد: ضمن اينكه صندوق هاي زمين و ساختمان براي سرمايه گذاران ناشناخته است و بسياري از مردم هنوز با مفهوم صندوق زمين وساختمان آشنا نيستند چه رسد به اينكه بخواهند يونيت هاي سرمايه گذاري اين صندوق ها را خريداري كنند.

گزارش اشکال Top