تمایل به دریافت رهن بیشتر

سال 1397در شرایطی آغاز شده است که بازار ارز و برخی از بازار‌های مالی در حال تجربه کردن نوسانات شدیدی بوده‌اند. طی ماه‌های گذشته رشد نرخ ارز و به‌طور خاص افزایش قیمت دلار، تمام بازارها را تحت تاثیر خود قرار داده است؛ به نحوی که خصوصا از ابتدای سال 97 نوعی سر درگمی در شکل گیری رفتار و تشخیص رفتار درست در بازارهایی مانند بورس و مسکن مشاهده می‌شود. این سردرگمی به گونه‌ای است که به‌رغم افزایش قیمت مسکن در ماه‌های انتهایی سال قبل، ضمن رشد بیشتر قیمت واحدهای مسکونی در سال جدید (خصوصا در واحد‌های با متراژ پایین‌تر)، معاملات با احتیاط صورت می‌گیرد.

انتظار مي‌رود كه اين سردرگمي با تعيين تكليف برجام كه اتفاقا مصادف با آغاز فصل نقل و انتقال مستاجران در كشور است تا حدي كاهش پيدا كند. مشاهدات بازاري نشان مي‌دهد كه سردرگمي مذكور خصوصا در روزهاي نيمه اول ارديبهشت به حداكثر مقدار ممكن نسبت به ماه‌هاي گذشته در بازار اجاره رسيده است.

اكنون كه در آغاز خرداد ماه قرار داريم به نظر مي‌رسد كه بازار اجاره تحت تاثير چند فاكتور تعيين كننده است. در تحليل بازار اجاره بايد به يك شاخص كليدي توجه كرد. شاخصي در اقتصاد مسكن كه بيانگر رابطه قيمت و اجاره مسكن است. اين شاخص را به‌صورت P به R و به‌صورت كسري نشان مي‌دهند.P كه بيانگر قيمت مسكن است در صورت كسر مي‌نشيند و R كه اجاره مسكن را نمايندگي مي‌كند در مخرج قرار مي‌گيرد. قيمت و اجاره مسكن، رابطه‌اي بلندمدت و باثبات داشته و تغييرات تكرار‌شونده آن در بازار مسكن كشور طي دو دهه گذشته، قابل رديابي است. بنابراين به موازات افزايش در يكي از اجزاي كسر (P يا R)، انتظار مي‌رود جزء ديگر نيز افزايش يابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. براساس اطلاعات ثبت‌شده از نرخ‌هاي بازار مسكن طي ساليان گذشته، نسبت P/ R از سال 1370 تا‌كنون، در دامنه نسبتا معيني نوسان داشته است؛ به گونه‌‌اي كه اين نسبت، در زمان رونق بازار مسكن، افزايشي و در دوره ركود، كاهشي بوده است.


1- اولين فاكتور موثر(غيرمستقيم) بر بازار اجاره، رشد نرخ ارز در طي ماه‌هاي گذشته است. افزايش اين قيمت كليدي در اقتصاد زمينه‌ساز شكل‌گيري انتظارات تورمي بوده و به‌طور طبيعي توقع افزايش سطح عمومي قيمت‌ها در اقتصاد است. اين انتظار در بررسي‌هاي دانشگاهي نيز در بسياري از مواقع به تاييد رسيده و مشاهدات بازار نيز آن را تاييد مي‌كند. نكته قابل تامل و بررسي در اين ميان آن است كه در كوتاه‌مدت ملاك تعيين نرخ اجاره توسط فعالان اقتصادي و مالكان واحد‌هاي مسكوني نرخ تورم خواهد بود يا رشد نرخ ارز به نظر مي‌رسد كه در كوتاه‌مدت رشد نرخ ارز در قيمت گذاري اجاره بي تاثير نخواهد بود. هر چند كه در بلندمدت متغير‌هاي ديگري در اين خصوص تعيين‌كننده هستند.


1-1- نرخ بازدهي بازار‌هاي موازي در تعيين نرخ اجاره سال 97 اثر گذاري خواهد داشت. در حال حاضر همان‌طور كه پيش از اين نيز اشاره شد، بازارها در نوعي ابهام به سر مي‌برند. به نظر مي‌رسد كه از بين بازارهاي رقيب مانند بورس، ارز و طلا، مسكن بازاري است كه زودتر از سايرين توسط كارگزاران اقتصادي تعيين تكليف خواهد شد؛ چرا كه مسكن بازاري است كه تقاضاي آن هم جنبه معاملاتي و هم جنبه سفته‌بازانه دارد. جنبه تقاضاي معاملاتي مسكن باعث مي‌شود كه مسير اين بازار زودتر از ساير بازارها تعيين تكليف شود. ضمن اينكه در اين بازار هزينه‌هاي جست‌وجو و هزينه‌هاي مبادلاتي بالايي وجود دارد. اين مسائل ضمن اثرگذاري بر خريد و فروش مسكن روي تقاضاي اجاره نيز اثرگذار است. نكته قابل تامل آن است كه افراد براي تنظيم كردن كسب بازدهي از سبد دارايي‌هاي خود و براي جبران عقب‌ماندگي در كسب بازدهي از طريق مسكن نسبت به بازار‌هاي رقيب، با افزايش نرخ اجاره اقدام خواهند كرد. به اين اعتبار بازار اجاره در سال 97 پتانسيل رشد خواهد داشت و با توجه به بازدهي‌هاي بازارهاي رقيب، اين رشد مي‌تواند رشدي قابل توجه باشد.

2- رشد قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در شهرهاي كشور و خصوصا در شهر تهران نيز موضوعي است كه زمينه ساز رشد اجاره بها در سال 1397 است. افزايش قيمت‌هاي واقع شده در ماه‌هاي انتهايي سال قبل باعث خواهد شد تا با توجه به اينكه اجاره به‌عنوان نسبتي از ارزش بنا محاسبه مي‌گردد، قيمت اجاره نيز افزايش داشته باشد.


3- نكته دومي كه به نظر مي‌رسد بي‌ارتباط با نكته اول نباشد، موضوع نرخ تورم است. بررسي روندهاي نرخ تورم در مقايسه با نرخ اجاره در شهري مانند تهران در طي سنوات اخير نشان مي‌دهد كه سيكل‌هاي نوساني تغييرات نرخ تورم و نرخ اجاره در سال 97 به گونه‌اي است كه انتظار مي‌رود.

پيش‌بيني مي‌شود در ماه‌هاي آتي نرخ اجاره فراتر از نرخ تورم در حركت باشد. حجم بالاي نقدينگي در اقتصاد كشور كه طي سال‌هاي اخير نيز مورد توجه كارشناسان اقتصادي قرار گرفته است و نيز كاهش نرخ سود بانكي و دستورالعمل‌هاي صادرشده توسط بانك مركزي در طي ماه‌هاي گذشته باعث شده است تا ضمن خروج نقدينگي از بانك‌هاي كشور و متاثر شدن بازارهايي مانند ارز، مسكن و طلا، پتانسيل تغيير نسبت اجاره‌دهي واحد مسكوني كه شامل دوسر طيف رهن كامل تا دريافت نقدي و به‌صورت كامل اجاره است، دچار تغييراتي شود. طي سال‌هاي گذشته به اعتبار عدم بازدهي قابل توجه بازارهاي ذكر شده و ركود حاكم بر كسب و كار، تمايل مالكان برآن بوده است كه اقدام به دريافت نسبت بالاتري اجاره در انتهاي ماه كنند و مبلغ رهن پايين‌تر باشد. مشاهدات ميداني بازار اجاره طي ماه‌هايي كه شاهد رشد نرخ ارز و افزايش قيمت در بازار طلا بوديم، نشانگر آن است كه مالكان ميل به افزايش مبلغ رهن نسبت به مبلغ اجاره داشته‌اند؛ چرا كه تصور مي‌كرده‌اند كه با وارد كردن مبلغ رهن دريافت شده، در بازار ارز و طلا مي‌توانند عايدي بالاتري را كسب كنند. هر چند كه در حال حاضر پيش‌بيني قطعي آينده بازار طلا و ارز ابهاماتي را به همراه دارد و هنوز بازارهاي مختلف درباره رفتاري كه بايد در برابر رخدادهاي پس از برجام در پيش بگيرند دچار ابهام هستند، ولي احتمالا طي ماه‌هاي آينده باز هم دريافت نسبت بالاتر اجاره ماهانه در برابر رهن، گزينه كم‌ريسك‌تري براي مالكان واحدهاي مسكوني خواهد بود.

4- در مجموع و به‌عنوان جمع‌بندي به نظر مي‌رسد كه بازار اجاره در سال 97 روزهاي همراه با رشد قابل توجه(نسبت به چند سال اخير) را تجربه كرده و اين رشد فراتر از نرخ تورم اعلامي بانك مركزي باشد. بازار اجاره در سال 97 رشد قيمتي را خواهد داشت كه احتمالا و بر خلاف چند ماه گذشته (مانند 3 ماه زمستان و فروردين) ميل مالكان به دريافت مبلغ نقدي اجاره بيشتر از مبلغ رهن خواهد بود.

گزارش اشکال Top