سناریو‌های بازار مسکن در سال ۹۷

تنش بازار مسکن در آستانه‌«ماه کسادی معاملات» فروکش کرده است. بررسی آمارها نشان می‌دهد، همه‌ساله در فروردین‌ماه، کمترین تعداد معاملات در بازار مسکن انجام می‌شود و تب قیمت‌ها هم تا حدی فروکش می‌کند؛ اما حالا در آستانه‌ «ماه کسادی بازار مسکن»، با آرام شدن جو بازار ارز و سرد شدن بحث افزایش قیمت حامل‌های انرژی، دیگر از جنب‌وجوش چند‌ماه اخیر خریداران و توهم قیمتی فروشنده‌ها خبری نیست.

در اين ميان گزارش‌هاي بانك مركزي از تحولات بازار مسكن تهران نشان مي‌دهد بخش عمده رونق اين بازار در ماه‌هاي اخير مديون واحدهاي كوچك زير 80متر و معاملات ارزان‌تر از 400ميليون تومان است و ركود نسبي هنوز بر بازار املاك لوكس،  گران‌قيمت و بازار مسكن شهرستان‌ها حكمفرماست. در اين وضعيت به‌نظر مي‌رسد صنعت ساختمان كه به گواه گزارش‌هاي مركز آمار ايران پس از 24فصل متمادي رشد منفي،  به‌تازگي طعم رشد مثبت را چشيده،  هنوز براي رونق مداوم آماده نيست و با كوچك‌ترين تغيير در سياست‌هاي اقتصادي مي‌تواند دوباره به سمت رشد منفي و ركود عقبگرد كند. البته در وضعيت فعلي،  هنوز هم كساني هستند كه فكر مي‌كنند قيمت مسكن در ماه‌هاي آينده رشد قابل‌توجهي را تجربه مي‌كند اما در اين ميان مسائلي وجود دارد كه مي‌تواند اين تفكر را به چالش بكشد. از يك‌سو روند صدور پروانه‌هاي ساختماني از ابتداي سال‌جاري به‌تدريج در مسير صعودي قرار گرفته و دورنماي عرضه واحدهاي مسكوني نوساز به بازار را بهبود بخشيده است به‌گونه‌اي كه طبق گزارش مركز آمار ايران،  تعداد واحدهاي مسكوني پيش‌بيني شده در پروانه‌هاي ساختماني در نيمه نخست سال‌جاري،  در تهران 2.8درصد و در كل كشور 1.3درصد رشد داشته و حاكي از ورود تعداد بيشتري واحد نوساز در سال آينده به بازار مسكن است. از سوي ديگر،  رونق بازار مسكن به‌شدت از ثبات سياست‌هاي اقتصادي متأثر مي‌شود همچنين رئيس‌جمهور آمريكا در ارديبهشت‌ماه آينده مواضع خود در مورد برجام را اعلام مي‌كند و اگر اين مواضع منجر به تضعيف برجام شود يا سنگي در مسير مبادلات اقتصادي ايران بيندازد،  يقينا به محتاط‌شدن سرمايه‌گذاران بازار مسكن و عقب‌نشيني آنها منجر خواهد شد.

 محرك‌هاي بازار منقضي شدند

گزارش ميداني همشهري از بنگاه‌هاي مشاور املاك و گفت‌وگو با كارشناسان حاكي از اين است كه گرچه در يكي دو‌ماه اخير،  ناز به‌طرف فروشنده‌هاي مسكن بوده اما حالا دوباره توازن به بازار برگشته و تغييرات لحظه‌اي قيمت مسكن متوقف شده است. مصطفي‌قلي خسروي،  رئيس اتحاديه مشاوران املاك درباره وضعيت چند‌ماه اخير بازار مسكن مي‌گويد: موج و نوسان‌هايي ازاين‌دست در بازار مسكن زياد داشته‌ايم اما هيچ‌كدام از آنها تا ابد پايدار نمانده‌اند بلكه با تمام شدن تاريخ‌مصرف محرك‌هايي كه زمينه‌ساز اين موج‌ها بوده‌اند،  بازار دوباره به حالت تعادل برگشته است.

خسروي،  رئيس اتحاديه مشاوران املاك،  ايده‌آل‌ترين وضعيت براي بازار مسكن را تداوم رونق بدون جهش قيمتي مي‌داند و معتقد است: فعلاً با فروكش كردن تنش‌هاي ارزي و سرد شدن بحث افزايش قيمت حامل‌هاي انرژي،  بازار مسكن نسبتاً آرام شده و اگر اتفاق غيرمنتظره‌اي در حوزه اقتصاد رخ ندهد مي‌تواند اين وضعيت آرام را در طول سال آينده نيز حفظ كند.

 فعلاً ناز به‌طرف فروشنده نيست

خسروي با اشاره به اينكه اخيراً برخي فروشنده‌ها به‌واسطه توهمي كه درباره جهش قيمت مسكن داشتند،  از معاملات عقب مي‌كشيدند،  مي‌گويد: در شرايط فعلي،  ناز به‌طرف فروشنده‌ها نيست و اگر مالكي واقعاً بخواهد واحد مسكوني خود را بفروشد بايد با خريدار راه بيايد درحالي‌كه تا يك‌ماه پيش،  خريداران بايد دل فروشنده را به‌دست مي‌آوردند كه مبادا منصرف شود. به عقيده او مسكن كالايي است كه بايد مدام با تغيير نياز و سليقه خانوار متحول شود،  ازاين‌رو هرگز نمي‌توان با ساخت نوعي خاص از واحدهاي مسكوني،  فقط از نظر تعدادي بين نياز و موجودي مسكن تعادل برقرار كنيم و بگوييم مشكل مسكن در كشور حل شده است. وي مي‌گويد: از يك‌سو بايد شرايط مساعد براي توليدكنندگان مسكن فراهم شود تا براساس نيازي كه در بازار وجود دارد به توليد بپردازند و از سوي ديگر بايد براي به گردش درآوردن سرمايه‌هايي كه در قالب خانه‌هاي لوكس با ساختمان‌هاي نيمه‌تمام در بازار مسكن رسوب كرده‌اند تمهيداتي انديشيد.

 پيش‌بيني بازار مسكن97

خسروي درباره پيش‌بيني وضعيت بازار مسكن در سال آينده،  مي‌گويد: متوليان حوزه مسكن پيش‌بيني كرده‌اند كه تغييرات قيمتي اين بازار در سال آينده 2درصد بالاتر از نرخ تورم باشد و با وضعيت فعلي بازار نيز احتمال تحقق اين پيش‌بيني زياد است اما اگر سياستگذاري‌هاي حوزه اقتصادي مانند افزايش نرخ ارز يا افزايش قيمت حامل‌هاي انرژي دوباره در دستور كار قرار بگيرد،  قيمت مسكن بيش از اين ميزان رشد خواهد كرد ضمن اينكه اگر مواضع رئيس‌جمهور آمريكا در ارديبهشت‌ماه  به تضعيف برجام منجر شود،  مي‌تواند تأثير منفي بر بازار مسكن بگذارد و اين بازار را كساد كند.

 مسكن 97؛ ادامه وضع موجود

مدير علمي طرح جامع مسكن معتقد است توصيفي كه مي‌توان از بازار مسكن در ماه‌هاي آينده داشت،  ادامه وضع موجود است. فردين يزداني به همشهري مي‌گويد: افزايش صدور پروانه‌هاي ساختماني و وجود تعداد زيادي از خانه‌هاي خالي در سطح كشور،  عرضه مسكن متناسب با تقاضا را در سال آينده تضمين مي‌كند و مانع افزايش بي‌رويه قيمت‌ها خواهد بود. يزداني معتقد است: به‌دليل بهبود نيافتن قدرت خريد متقاضيان بازار مسكن،  اين بازار كشش افزايش قيمت قابل‌توجهي را ندارد و اگر هم طرف عرضه قادر باشد به هر شيوه‌اي قيمت مسكن را افزايش دهد،  اين كار چيزي جز ركود دوباره براي اين بازار به ارمغان نخواهد آورد.

 به اعتقاد او، فعلاً بازار مسكن روند ملايم صعودي را آغاز كرده و سرنوشت اين بازار در سال آينده نيز به‌احتمال‌قوي ادامه وضع موجود خواهد بود.

 بازار مسكن 97به كام توليد

هادي حق‌شناس،  كارشناس اقتصاد مسكن معتقد است: افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير توانسته است دورنماي سودآوري ساخت‌وساز واحدهاي مورد تقاضاي بازار را مثبت‌تر و سازندگان را به توليد ترغيب كند كه اين مسئله مي‌تواند توازن عرضه و تقاضاي مسكن در سال آينده را تضمين كند.

حق‌شناس در گفت‌وگو با همشهري بهترين اتفاق براي بازار مسكن در سال 97را تعديل انتظارات فروشندگان مسكن عنوان مي‌كند و مي‌گويد: در اين وضعيت قيمت مسكن نهايتاً 2درصد بيش از نرخ تورم افزايش خواهد يافت و رونق فعلي را ادامه خواهد داد اما اگر خلاف اين اتفاق رخ دهد،  احتمال وقوع ركود دوباره در بازار مسكن دور از تصور نخواهد بود.

  خريدوفروش با چاشني احتياط

روايت بانك مركزي از تحولات بازار مسكن تهران در بهمن‌ماه 1396حاكي از اين است كه موج صعودي معاملات مسكن در اين‌ماه متوقف شده و تعداد معاملات 3.2درصد نسبت به دي‌ماه كاهش يافته است اما باوجوداين،  بازهم ميانگين قيمت هر متر زيربناي مسكوني در اين‌ماه رشد داشته و 5.1درصد نسبت به‌ماه قبل بيشتر شده است.

در ادامه،  آنگونه كه مشاوران املاك از وضعيت معاملات بازار مسكن در اسفندماه مي‌گويند،  به‌احتمال‌زياد در اين‌ماه نيز سير نزولي معاملات مسكن ادامه دارد و قيمت‌ها در بهترين حالت،  در محدوده قيمت‌هاي‌ماه قبل باقي مي‌مانند. سالمي،  مشاور املاك محدوده طالقاني به خبرنگار همشهري مي‌گويد: فعلاً بازار نسبت به ماه‌هاي قبل كساد شده و كمتر معامله‌اي در آن انجام مي‌شود؛ اما هنوز قيمت‌ها تغيير نكرده‌اند و در بهترين حالت به‌صورت توافقي با تخفيف‌هاي جزئي همراه مي‌شوند. او معتقد است نامشخص بودن چشم‌انداز اقتصاد در سال آينده به كسادي بازار منجر شده و اين مسئله هر دو طرف خريدار و فروشنده را محتاط كرده است.

گزارش اشکال Top