چه بر سر بازار "مسکن" می‌آید؟

قیمت مسکن سرانجام پس از چهار سال در یازدهمین ماه سال جاری ۰.۷ درصد بالاتر از تورم عمومی قرار گرفت و پیش‌بینی کارشناسان این است که با وجود افت معاملات در زمستان نسبت به پاییز که از التهاب بازار ارز نشأت گرفته بود، بازار مسکن در سال آینده روند مثبت خود را ادامه دهد و ۲ تا ۵ درصد بالاتر از نرخ تورم قرار گیرد.

تا روز ۱۹ اسفندماه ۶۱۵۸ مورد خريد و فروش مسكن در شهر تهران انجام شده كه نشان مي‌دهد بازار مسكن در آخرين ماه سال ۱۳۹۶ تحت تاثير التهابات بازار ارز دچار كاهش نسبي معاملات شده است.

نيمه دوم سال ۱۳۹۶ براي بازار مسكن با افزايش سرعت رشد معاملات و نيز قيمت مسكن همراه بود كه در آذرماه با رشد ۵۰ درصدي معاملات به اوج خود رسيد. قيمت نيز نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۵ درصد افزايش يافت. البته در ماه‌هاي دي و بهمن شاهد كاهش سرعت رشد معاملات بوديم اما قيمت همچنان به روند صعودي خود ادامه داد.

در دي ماه معاملات ۱۳.۵ و قيمت ۱۶.۷ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل بالا رفت. در بهمن ماه اما تورم انتظاري اثر خود را در بازار مسكن گذاشت و قيمت ۲۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد نشان داد. معاملات نيز با همان شيب قبلي افزايش همراه بود و رشد ۱۷.۷ درصدي به ثبت رسيد.

اما در اسفندماه به نظر مي‌رسد شرايط مقداري متفاوت شده است. التهاب بازار ارز و رسيدن قيمت دلار از محدوده ۳۸۰۰ به ۴۸۰۰ تومان شاهد كوچ سرمايه‌هاي سوداگرانه از بازار مسكن به سمت بازار ارز را به همراه داشت و به همين دليل معاملات در اسفندماه افت كرد. گزارش‌هاي ميداني از سطح مشاوران املاك شهر تهران نيز اين مسئله را تاييد مي‌كند اما پيش‌بيني كارشناسان اين است كه اثر تورمي بازار ارز در بلندمدت، خود را در بخش مسكن نشان مي‌دهد.

همچنين تحولات احتمالي بازار پول از جمله افزايش سود سپرده‌هاي بانكي با بر جاي گذاشتن اثر دو گانه در بازار مسكن در كوتاه‌مدت منجر به مهاجرت برخي از سرمايه‌ها از بازار مسكن به بازار پول شده اما در بلندمدت از طريق افزايش تمام شده پول، سطح دسترسي سرمايه‌گذاران، سازندگان و خريداران مسكن به تسهيلات بانكي را كاهش مي‌دهد. برآورد علي چگني مديرعامل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي نشان مي‌دهد در سال آينده نرخ تورم بخش مسكن چهار تا پنج درصد بالاتر از تورم عمومي باشد.

پرش قيمتي در سال آينده با توجه به ۲.۶ ميليون واحد خالي و ۲.۱ ميليون واحد نيمه‌خالي گذاره‌اي غيرمتحمل در بازار مسكن است كه اغلب كارشناسان بر آن اشتراك نظر دارند. با اين وجود طي ۵ سال اخير توليد مسكن جديد، افت محسوسي داشته و بازار از طريق واحدهاي خالي تغذيه شده است. بنابراين پيش‌بيني مي‌شود سال آينده با كمبودهاي تدريجي واحدهاي كوچك متراژ مواجه باشيم كه مي‌تواند تابلوي سرمايه‌گذاري براي مسكن ۹۷ باشد.

حسين عبده تبريزي- مشاور وزير راه و شهرسازي- مي‌گويد: پرش بيش از ۲۰ درصدي قيمت در بهمن ماه ناشي از تداوم ركود طي سال‌هاي متوالي، رشد منفي قيمت واقعي مسكن، تورم انتظاري و كاهش رفتارهاي سفته‌بازانه بوده است، لذا اين پرش قيمتي براي سال آينده قابل تداوم نيست؛ هرچند در صورتي كه سرمايه‌گذاران ساختماني نسبت به اولويت بخشي به الگوي كوچك‌سازي در بازار مسكن و پاسخ به تقاضاي غالب در اين بازار در حجم مناسب اقدام نكنند، بازار مسكن از اين ناحيه آسيب‌پذير خواهد شد.

 اين درحالي است كه هنوز هم در بازار املاك تجاري و مسكن لوكس حباب قيمتي وجود دارد. وي در عين حال بازار اجاره مسكن را به‌عنوان يك فرصت جديد براي سرمايه‌گذاران به واسطه راه‌اندازي بازار اجاره‌داري حرفه‌اي مورد تاكيد قرار داد.

با اينكه قيمت مسكن در آبان ماه رشد قابل ملاحظه‌اي را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه كرد، اما مولفه اثرگذار كه مي‌تواند نشان‌دهنده وضعيت بازار مسكن باشد، اختلاف تورم ۱۱ ماهه اين بخش با تورم عمومي است. در ۱۱ ماهه امسال آمارها حاكي از آن است كه پس از حدود چهار سال تورم مسكن از نرخ تورم عمومي پيشي گرفته و ۰.۷ درصد بالاتر قرار دارد.

با اين وجود رئيس اتحاديه مشاوران املاك، شوك قيمتي در سال آينده را غيرمحتمل مي‌داند. مصطفي قلي خسروي معتقد است كه با فروكش التهابات دلار سرمايه‌ها وارد بخش مسكن مي‌شود. درست است كه جهش قيمت دلار در ماه‌هاي پاياني سال به كاهش معاملات مسكن منجر شد كه ناشي از كاهش تقاضاي سوداگري است اما با توجه به اينكه بخش توليد و صنعت ارزش افزوده چنداني در كشور ندارد، در بلندمدت مجددا سرمايه وارد بخش مسكن مي شود.

منبع: ايسنا

گزارش اشکال Top