تورم مسکن در ۶ گروه متراژ اعلام شد

کارنامه زمستانی بازار مسکن درحالی از بروز تغییرات محسوس در حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌هایی با مساحت‌های مختلف(آپارتمان‌های ریزمتراژ، میان‌متراژ و بزرگ‌متراژ) حکایت دارد که در عین حال حاوی یک پیام از وضعیت تورم ملکی در ۶ گروه متراژی است.

عملكرد بازار معاملات مسكن در بهمن ماه امسال، نشان مي‌دهد زمستان امسال، سهم معاملات خريد واحدهاي مسكوني «بزرگ‌متراژ» در حالي از كل معاملات خريد مسكن افزايش يافت كه در اين ميان سهم خريد آپارتمان‌هاي واقع در كانون تقاضا-واحدهاي مسكوني ميان‌متراژ-به‌طور محسوس كاهش پيدا كرد. اين در حالي است كه از ميان ۶ گروه متري آپارتمان‌هاي معامله شده در بازار مسكن، بهمن ماه امسال بيشترين تورم مسكن براي واحدهاي ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربعي به ثبت رسيد.

آخرين آمارهاي موجود درخصوص توزيع معاملات خريد وفروش مسكن در طبقات مختلف متراژي كه مربوط به بهمن ماه امسال مي‌شود حاكي است تغييرات نقطه‌اي و ماهانه حجم معاملات مسكن در سه گروه متري آپارتمان‌هاي ريزمتراژ(كمتر از ۵۰ مترمربع)، ميان متراژ(۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع) و بزرگ متراژ(بيش از ۱۱۰ مترمربع)، با يكديگر هم‌جهت هستند. بهمن ماه امسال، سهم آپارتمان‌هاي مسكوني ريزمتراژ(واحدهاي مسكوني تا ۵۰ مترمربع) از كل معاملات مسكن شهر تهران، در مقايسه با بهمن ماه سال قبل، به ۹/ ۹ درصد رسيد كه نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴/ ۰ واحد درصد افزايش يافته است؛ بهمن پارسال، سهم اين گروه، از كل معاملات انجام شده ۵/ ۹ درصد بود كه اين تغيير نشان‌دهنده رشد جزئي حجم معاملات خريد واحدهاي مسكوني ريزمتراژ از سوي خريداران مسكن است.
سهم خريد آپارتمان‌هاي ميان‌متراژ(واحدهاي ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربعي) نيز در حالي بهمن ماه امسال به ۴/ ۵۸ درصد رسيد كه اين سهم در بهمن ماه سال گذشته ۴/ ۳ واحد درصد بيشتر يعني معادل ۸/ ۶۱ درصد بوده است؛ با اين حال بهمن ماه امسال، سهم خريد واحدهاي مسكوني ۱۰۰ متر به بالا، از ۷/ ۲۸ درصد در بهمن ماه سال گذشته به ۷/ ۳۱ درصد افزايش يافت كه نشان دهنده تقويت ۳ واحد درصدي سهم آپارتمان‌هاي بزرگ‌متراژ در معاملات مسكن شهر تهران در مقايسه با ساير گروه‌هاي متراژي آپارتمان‌هاي معامله شده است. تغييرات ماهانه حجم معاملات مسكن به لحاظ گروه‌هاي متري واحدهاي مسكوني معامله شده در بازار مسكن شهر تهران نيز در جهتي هماهنگ با تغييرات نقطه‌اي سهم‌ها قرار دارد.
بهمن ماه امسال سهم خريد واحدهاي مسكوني تا ۵۰ مترمربع به‌عنوان واحدهاي ريزمتراژ در بازار مسكن شهر تهران با ۸/ ۰ واحد درصد افزايش از ۱/ ۹ درصد در دي ماه امسال به ۹/ ۹ درصد رسيد؛ همچنين سهم خريد آپارتمان‌هاي بزرگ‌متراژ(۱۰۰ متر به بالا)با ۵/ ۱ واحد درصد افزايش از ۶/ ۲۳ درصد در دي ماه به ۱/ ۲۵ درصد رسيد؛ اين در حالي است كه تغييرات ماهانه حجم معاملات مسكن نشان دهنده «كاهش» سهم واحدهاي «ميان‌متراژ» است؛ در دي ماه، واحدهاي مسكوني ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربعي ۵/ ۶۰ درصد از حجم كل معاملات مسكن را به خود اختصاص دادند؛ اما سهم خريد اين آپارتمان‌ها در بهمن ماه با ۲ واحد درصد كاهش به ۵/ ۵۸ درصد رسيد. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» درخصوص دلايل ايجاد اين تغيير عمده در سهم گروه‌هاي متراژي حاكي است افزايش محسوس سهم بزرگ‌متراژ‌ها در برابر كاهش سهم ميان‌متراژ‌ها در معاملات خريد مسكن دست‌كم ۴ علت عمده دارد. در واقع چهار علت براي وضعيت موجود به لحاظ «سهم متراژهاي مختلف در معاملات مسكن» مطرح است.
اين تغييرات در عين حال حداقل حاوي يك پيام مهم براي سرمايه‌گذاري ساختماني از بابت «معرفي كانون تقاضاي مسكن در سال آينده» براي سرمايه‌گذاري‌هاي جديد نيز هست؛ تغييرات ايجاد شده در بازار معاملات مسكن به جهت مساحت آپارتمان‌هاي مورد تقاضا اين سيگنال را به بازار عرضه منعكس مي‌كند كه تقاضاي غالب در سال آينده، از سمت عرضه مسكن چه گروه‌هاي متري از آپارتمان‌هاي مسكوني را مطالبه مي‌كند؛ همچنين كارنامه زمستاني بازار معاملات مسكن به جهت حجم معاملات انجام شده در گروه‌هاي متري مختلف آپارتمان‌ها مشخص مي‌كند بازار مسكن در كدام گروه‌هاي متري دچار كمبود عرضه است. در واقع اين تغييرات به نوعي «راهنماي عرضه مسكن» براي سرمايه‌گذاران ساختماني محسوب مي‌شود كه به آنها در جهت‌گيري درست سرمايه‌گذاري‌هاي آتي در اين بازار كمك مي‌كند.
اولين دليل درخصوص اينكه چرا در برابر كاهش محسوس سهم آپارتمان‌هاي ميان‌متراژ در بهمن ماه امسال سهم معاملات خريد آپارتمان‌هاي بزرگ‌متراژ به ميزان قابل توجهي افزايش يافته حاكي است؛ «كمبود عرضه واحدهاي مسكوني ميان‌متراژ در بازار زمستاني مسكن»، به‌عنوان خانه‌هاي پرتقاضا، موجب شده درحالي كه عمده تقاضاي مسكن براي خريد اين واحدها است به جهت كمبود عرضه، بخشي از تقاضاي مصرفي به اجبار به خريد واحدهاي مسكوني بزرگ‌متراژ و در عين حال با عمر بناي بيشتر يا واقع در محلات ارزان‌تر شهر متمايل شوند؛ در واقع كمبود عرضه ميان‌متراژ‌ها از مهم‌ترين دلايل افزايش سهم بزرگ‌متراژ‌هاي مصرفي در برابر كاهش سهم فروش واحدهاي مسكوني متوسط متراژ است. افزايش سهم خريد واحدهاي مسكوني بزرگ‌متراژ(واحدهاي مسكوني با مساحت بيش از ۱۰۰ مترمربع)بيش از آنكه ناشي از تمايل خريداران به خريد آپارتمان‌هاي بزرگ‌تر باشد، از جبر بازار(كمبود عرضه واحدهاي مسكوني زير ۱۰۰ متر) نشات مي‌گيرد. آمار عرضه مسكن تكميل شده به بازار املاك تهران نشان مي‌دهد حدود ۴۰ درصد از واحدهاي نوساز مساحت زير ۱۰۰ مترمربع دارند درحالي كه نزديك به ۷۰ درصد معاملات خريد به اين گروه از آپارتما‌ن‌ها اختصاص دارد؛ بنابراين سهم اين واحدها در عرضه ۹۷ بايد افزايش يابد.  در تشريح دومين علت رشد محسوس فروش بزرگ‌متراژها، «سرايت تدريجي رونق به بازار واحدهاي بزرگ‌متراژ» نيز مطرح است. همزمان با وقوع رونق در بازار مسكن، هر چند دماي معاملات مصرفي بالاتر از دماي معاملات در بازار واحدهاي مسكوني بزرگ‌متراژ است اما به واسطه رونق ايجاد شده، حضور دهك‌هاي بالاتر درآمدي در بازار خريد مسكن نيز منجر به افزايش حجم فروش آپارتمان‌هاي بزرگ شده است. در واقع همزمان با بروز رونق در بازار معاملات واحدهاي مسكوني مصرفي، دهك‌هاي بالاتر نيز عزم خود را براي خريد مسكن تقويت كرده‌اند كه اين موضوع منجر به افزايش حجم و سهم معاملات خريد آپارتمان‌هاي بزرگ‌متراژ شده است.
سومين دليل در شكل‌گيري تغيير ايجاد‌شده در بازار معاملات مسكن شهر تهران از زاويه مشخصات متري آپارتمان‌هاي معامله شده، در واقع پاسخي به اين سوال است كه چرا زمستان امسال سهم واحدهاي مسكوني ريزمتراژ به‌صورت خفيف افزايش يافت؟ اين درحالي است كه اين انتظار وجود داشت با ورود خانه‌اولي‌هاي مشمول دريافت وام يكم به بازار معاملات مسكن سهم اين واحدها به طرز چشم‌گيري افزايش يابد!افزايش خفيف سهم ريزمتراژ‌ها از كل معاملات انجام شده در شهر تهران در زمستان جاري در واقع منجر به بروز يك سو‌ءبرداشت درخصوص عدم حضور خانه‌اولي‌ها در بازار خريد آپارتمان برخلاف انتظار موجود شده است. اما بررسي‌هاي كارشناسي درخصوص دلايل اين موضوع حاكي است از آنجا كه سقف تسهيلات خريد مسكن براي خانه‌اولي‌ها نسبت به سال‌هاي گذشته تقويت شده است و اين موضوع منجر به بهبود و ارتقاي كيفيت خريد مسكن براي اين گروه از متقاضيان شده است، در نتيجه تقاضاي مصرفي برخوردار از وام ۱۸۰ ميليون توماني زوجين خانه‌اولي كه با اضافه شدن مبلغ ۸۰ ميليون تومان سپرده‌گذاري شده در نهايت به ۲۶۰ ميليون تومان پول نقد براي خريد مسكن تبديل مي‌شود، اولويت خريد خود را آپارتمان‌هاي ميان‌متراژ قرار داده است و تا حد ممكن تلاش مي‌كنند واحدي بزرگتر از ۵۰ مترمربع خريداري كنند؛ در واقع با اين ميزان قدرت خريد طبيعي است كه اولويت خريداران آپارتمان‌‌هاي ريزمتراژ با مساحت كمتر از ۵۰ مترمربع نباشد؛ هرچند بازار اين گروه از معاملات همواره مورد توجه گروه‌هاي كم درآمد يا كم‌جمعيت(خانوارهاي يك نفره) است.  به اين ترتيب يكي از مشخصات دوره رونق فعلي، «كاهش تمايل به خريد آپارتمان‌هاي ريزمتراژ از سوي گروه غالب تقاضا» است؛ ضمن اينكه طي سال‌هاي اخير عرضه جديد آپارتمان‌هاي با مساحت كمتر از ۵۰ مترمربع به دليل «ضوابط طرح تفصيلي شهر تهران» به‌شدت «كاهش» يافته است.
 
تغييرات قيمت مسكن در گروه‌هاي متراژي
بازار معاملات مسكن شهر تهران در حالي زمستان امسال با يك تغيير عمده از ناحيه متراژ آپارتمان‌هاي خريداري شده از سوي متقاضيان مواجه شده است كه اين تغييرات علاوه بر آنكه كيفيت و جنس خريدها در بازار معاملات مسكن از زاويه سهم متراژ‌هاي مختلف از كل آپارتمان‌هاي معامله شده را تحت‌تاثير قرار داده است، از يك زاويه ديگر نشان‌دهنده بروز اثري متفاوت بر نرخ رشد قيمت مسكن است.
دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه وشهرسازي براي اولين‌بار تغييرات نقطه‌اي قيمت مسكن در تهران در ماه بهمن را در ۶ گروه متراژي آپارتمان‌هاي فروخته‌شده اعلام كرده است. نتايج اين بررسي حاكي است بهمن ماه امسال، بيشترين رشد قيمت مسكن در شهر تهران در گروه آپارتمان‌هاي ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع و معادل ۲۸ درصد بوده است. بررسي‌هاي به‌عمل آمده درخصوص تورم مسكن در شش گروه متراژي نشان مي‌دهد ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران براي كل معاملات در بهمن ماه امسال نسبت به بهمن سال گذشته ۵/ ۲۰ درصد افزايش يافت اما ميزان رشد در گروه‌هاي مساحتي مختلف ارقام متفاوتي بوده است.  بنا بر اعلام دفتر اقتصاد مسكن، واحدهاي مسكوني ۵۰ تا ۸۰ مترمربع بعد از واحدهاي ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربعي بيشترين رشد قيمت را نسبت به بهمن ماه سال گذشته تجربه كرده‌اند؛ تورم مسكن در اين گروه متراژي ۲۵ درصد بوده است؛ بررسي‌هاي كارشناسي نشان مي‌دهد هم‌اكنون حدود ۴۰ درصد از حجم كل معاملات خريد و فروش مسكن در گروه متري آپارتمان‌هاي ۵۰ تا ۸۰ مترمربعي انجام مي‌شود و در واقع اين گروه‌متراژي پرتقاضاترين آپارتمان‌ها و كانون تقاضاي مصرفي مسكن محسوب مي‌شوند؛ بنابراين تورم ۲۵ درصدي در اين گروه به دليل تقاضاي زياد و كمبود عرضه رخ داده است.
كمترين تورم مسكن در ميان شش گروه متراژي آپارتمان‌هاي معامله شده در بازار زمستاني مسكن مربوط به آپارتمان‌هاي با مساحت ۲۰۰ مترمربع به بالا بوده است؛ آپارتمان‌هاي ۲۰۰ مترمربعي به بالا كه گروه لوكس متراژ محسوب مي‌شود، بهمن ماه امسال تنها ۱۰ درصد نسبت به بهمن ماه سال گذشته رشد قيمت داشته‌اند كه اين موضوع نشان مي‌دهد بازار آپارتمان‌هاي لوكس همچنان با فراواني عرضه در مقايسه با حجم تقاضاي موجود براي خريد اين واحدها مواجه‌اند؛ همچنين برخلاف برخي تصورها كه آپارتمان‌هاي لوكس را واحدهاي مسكوني با زيربناي بيش از ۱۰۰ مترمربع توصيف مي‌كنند، وضعيت موجود بازار مسكن نشان مي‌دهد آپارتمان‌هاي لوكس در وضعيت فعلي بازار مساحت بيش از ۲۰۰ مترمربع است. نكته مهمي كه در اين زمينه وجود دارد اين است كه چرا با وجود آنكه انتظار مي‌رفت بيشترين رشد قيمت در واحدهاي مسكوني ميان‌متراژ كه كانون اصلي تقاضاي خريد مسكن و پرتقاضاترين گروه متري آپارتمان‌ها هستند، مشاهده شود، بيشترين تورم مسكن زمستان امسال در واحدهاي مسكوني ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربعي تجربه شد؟
به نوشته دنياي اقتصاد، بررسي‌ها نشان مي‌دهد اولين و مهم‌ترين علت اين موضوع واكنش هوشمندانه تقاضاي مصرفي به تورم ماه‌هاي اخير در واحدهاي ميان‌متراژ بوده است كه باعث شيفت بخشي از اين گروه خريداران به واحدهاي ۱۰۰ تا ۱۵۰ متري شد. اين حركت، موجب شده كه اين گروه متري از آپارتمان‌هاي معامله شده در بازار تورم بيشتري را تجربه كنند؛ علت دوم اين موضوع مي‌تواند به اين مساله مربوط ‌شود كه حجم تقاضا براي خريد اين آپارتمان‌ها در محله‌هايي افزايش يافته است كه الزاما محل رسوب واحدهاي مسكوني بزرگ‌متراژ نبوده‌اند. دفتر اقتصاد مسكن همچنين نرخ رشد قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني با مساحت كمتر از ۵۰ مترمربع در شهر تهران در بهمن ماه امسال در مقايسه با بهمن سال گذشته را ۲۱ درصد، آپارتمان‌هاي ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربعي را ۲۱ درصد و آپارتمان‌هاي ۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربعي را ۱۸ درصد اعلام كرده است.
 
07-02

گزارش اشکال Top