ترمز جهش قیمت‌ ها در بازار مسکن ۹۷

طی سال‌های اخیر، شرایط رکودی برترمز جهش قیمت‌ ها در بازار مسکن ۹۷ اقتصاد کشور سیطره داشته که محصول اعمال تحریم‌ها، تورم بالا، ایجاد حجم گسترده‌ای از تعهدات دولت، مناسبات بین‌المللی و تاثیرپذیری از اقتصاد جهانی بوده است.

بخش مسكن نيز به‌عنوان يكي از زيربخش‌هاي اقتصاد كلان، در سال‌هاي اخير سايه سنگين ركود را بر سر داشته و متحمل هزينه‌هايي در ابعاد اقتصادي و اجتماعي شده است.

اين بخش با داشتن ارتباط پسين و پيشين با بيش از ۱۵۰ رشته فعاليت، يك بخش كليدي در اقتصاد و در بعد اجتماعي مولفه‌اي اثرگذار به شمار مي‌رود. از اين‌رو است كه تحولات آن در هر دو بعد اقتصادي و اجتماعي همواره مورد توجه بوده است. كارشناسان و تحليلگران بازار مسكن معتقدند در بررسي و تحليل روند بازار مسكن ابتدا بايد به ويژگي ساختاري اين بازار توجه كرد.

به گزارش راديو سهام، بازار مسكن برخلاف بسياري از بازارهاي سرمايه‌اي، داراي خاصيتي دوگانه است و همين موضوع مسير حركت اين بازار را متفاوت مي‌كند. به اين معنا كه مسكن از يكسو به جهت آنكه سرپناه است يك كالاي مصرفي به حساب مي‌آيد، از سوي ديگر كالايي با دوام است كه استهلاك آن مدت‌ها طول مي‌كشد. اين خاصيت نيز جنبه سرمايه‌اي بازار مسكن را تقويت مي‌كند. از يك جهت امكان دارد با افزايش نرخ ارز ورود تقاضا به تاخير بيفتد.

يعني تقاضا صبر كند تا بازار آرام شود. اما از جهت ديگر مي‌تواند سيگنالي تسريع‌كننده باشد و تقاضاي مصرفي كه با فرض كاهش قيمت و چانه‌زني دچار تعويق خودخواسته بود سريع‌تر اقدام به خريد كند. در اين حالت البته موضع فروشنده نيز تعيين‌كننده است. اگر فروشنده حاضر به معامله در سطوح فعلي باشد امكان رونق خريد و فروش وجود دارد اما اگر او هم مانند خريدار اين سيگنال را دريافت كند امكان دارد با تغيير سطح قيمت اسمي به حالت انتظار دامن زند.

علي قائدي تحليلگر اقتصادي مهم‌ترين عامل ايجاد هيجان در بازار مسكن را افزايش نرخ ارز در چند ماه اخير مي‌داند. به گفته او پررنگ‌ترين عامل در گذر بازار مسكن از ركود به رونق، تحركات بازار ارز و نرخ سود بانكي برمي‌گردد. او در اين‌باره مي‌گويد: با اين حال به نظر مي‌رسد حتي اگر نرخ ارز به ثبات برسد، بازار مسكن در سال آينده متاثر از شرايط دروني و بيروني، رشد قيمتي بيش از نرخ تورم را تجربه خواهد كرد.

او براي توضيح چرايي اين روند به وضعيت بازار مسكن طي سال‌هاي ۹۲ تا ۹۵ اشاره مي‌كند و مي‌گويد: طي سال‌هاي ۹۲ تا ۹۵ كه بازار مسكن به‌دليل قرار گرفتن در دوره ركود، شرايط باثباتي به لحاظ افزايش قيمت را تجربه مي‌كرد و سرمايه‌گذاري در اين بخش با بازدهي اندكي همراه بود، نرخ تورم عمومي كشور رشدي بيش از ۱۰ درصد را تجربه كرد؛ بنابراين در مقطع زماني كنوني بخش مسكن براي جبران عقب‌‌ماندگي از افزايش نرخ تورم عمومي طبيعي است كه نرخ افزايشي بيش از نرخ تورم را تجربه كند. به همين دليل در ماه‌هاي اخير شاهد رشد قيمت مسكن بيش از نرخ تورم عمومي كشور بوديم.

او ادامه مي‌دهد: از اين رو براي سال آتي نيز به نظر مي‌رسد اين روند افزايشي ادامه داشته باشد؛ البته پيشتازي افزايش قيمت مسكن نمي‌تواند خيلي متفاوت از افزايش نرخ تورم عمومي كشور باشد. قائدي در توضيح علت فاصله اندك نرخ رشد قيمت مسكن با نرخ رشد تورم به دو دليل اشاره مي‌كند و مي‌گويد: اين مساله در دو عامل دروني و بيروني بخش مسكن ريشه دارد. دليل نخست به مازاد عرضه موجود در بخش مسكن باز مي‌گردد همان‌طور كه درآمارها آمده در حال بازار مسكن كشور داراي ۵/ ۲ ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه است. همين موضوع مي‌تواند ترمزي براي جلوگيري از جهش چندبرابري قيمت‌ها باشد.

او در عين حال به ويژگي ناهمگني بازار مسكن اشاره و تاكيد مي‌كند: به‌دليل آنكه مسكن كالاي ناهمگني است براي آن نمي‌توان حكم كلي داد اما براي هر بخش با توجه به مختصاتي كه دارد مي‌توان تحليل متناسب ارائه كرد. به‌طور كلي به‌دليل تغييرات رشد جمعيتي و كاهش نرخ تشكيل خانوار بايد پذيرفت مسكن به شكل دو دهه قبل نمي‌تواند از جذابيت برخوردار باشد. به نظر مي‌رسد در سال آتي انتظار از افزايش نرخ تورم روي بازار اجاره‌نشيني تاثير مي‌گذارد و قيمت اجاره‌نشيني را افزايش مي‌دهد اما قيمت مسكن به نظر نمي‌رسد بيش از نرخ تورم عمومي كشور باشد.

گزارش اشکال Top