خروج سوداگران ، ورود متقاضیان واقعی به بازار مسکن

همان‌طورکه اصولاً وضعیت بازار مسکن در سایر مناطق کشور با تأخیر دو سه ماهه از بازار تهران تبعیت می‌کند، آمار خرید و فروش آپارتمان در پایتخت با دقت معقولی برای رصد وضعیت معاملات در کل کشور مناسب است. از سوی دیگر توجه به آمار تهران گریزناپذیر است، چرا که توجه مراکز آماردهی مربوطه در دوره‌های کوتاه‌مدت و مستمر روی پایتخت تمرکز دارد.

 بر اساس آمار دفتر اقتصاد مسكن در دي‌ماه سال‌جاري نزديك به 18 هزار واحد مسكوني در تهران خريد و فروش شد كه به لحاظ تعداد معاملات، افزايش 7/12 درصدي نسبت به دي ماه سال 95 را نشان مي­ دهد. اين ميزان حجم معاملات نسبت به ماه گذشته نشان از رشد 7/7درصدي است، اما شيب رشد‌معاملات مسكن در دي ماه نسبت به ماه قبل به يك‌سوم تنزل يافت كه عامل مؤثر در كنترل افزايش قيمت محسوس نسبت به آخرين ماه پاييز بوده است، به طوري‌كه ميزان افزايش قيمت در دي‌ماه امسال نسبت به ماه قبل 3 درصد بوده است.

براي اينكه ديد كلي نسبت به دي‌ماه سال گذشته داشته باشيم، بايد گفت رشد قيمت 15 درصدي نسبت به موعد مورد نظر تجربه شده است. اين اطلاعات رسمي از نخستين ماه زمستان امسال نمود تب‌دار نبودن افزايش قيمت نسبت به ماه قبل است كه با جوسازي و به نوعي بازارگرمي مشاهده شده واسطه‌هاي بازار طي بازديدهاي ميداني در منافات است. دي ماه امسال متوسط قيمت هر متر‌مربع واحد مسكوني در تهران 5 ميليون و 146 هزار تومان بوده است. همچنين معدل خريد و فروش واحد مسكوني در تهران از ابتداي سال‌جاري تا پايان دي ماه حاكي از رشد 12 درصدي حجم معاملات نسبت به 10 ماه سال 95 است.

مقايسه آمار معاملات يك ساله 95 نسبت به سال 94 نشان از افزايش فقط 6 درصدي بوده است. اين دو قياس وضعيت بازارهاي سه‌ساله اخير را بخوبي نشان مي‌دهد

روند كاهشي گروه سرمايه گذار

اما در سطح اقتصاد خرد، خريداران بخش مسكن با توجه به هدف، شيوه خريد و زمان ورود به بازار و رفتارشناسي آنها در 4 گروه قابل واكاوي و ارزيابي هستند. نخستين گروه، «سرمايه‌گذار» است كه مسكن را با هدف سرمايه‌گذاري بلندمدت خريداري مي‌كند و عموماً پس از خريد ملك آن را رهن و اجاره مي‌دهد. درصد ناچيزي از سرمايه‌گذاران، مسكن خريداري شده را در بلندمدت خالي نگه مي‌دارند.

تقاضاي ايجاد شده توسط اين گروه تقاضاي سرمايه‌گذاري ناميده مي‌شود. هدف اين گروه كسب بازدهي از محل افزايش قيمت مسكن، حفظ قدرت خريد در برابر تورم در بلند مدت و دريافت اجاره است. افزايش تورم در جامعه يا انتظارات تورمي قابل توجه و در اندازه غيرمعمول در آينده نزديك، اين گروه را نسبت به خريد ملك تشويق مي‌كند. بديهي است با توجه به سياست‌هاي ضد تورمي دولت‌هاي يازدهم و دوازدهم تاكنون، پس از سال 92 و باور كاهش تورم، تعداد اين گروه به‌مرور روند كاهشي داشته است؛ هرچند در برخي برهه‌ها بسته به‌شرايط كلان اقتصادي و بيم­ ها و اميدهاي بازار ريزنوساناتي را نيز تجربه كرده است. يكي از اين ريزنوسانات از نوع افزايش خيلي نامحسوس از سوي اين گروه در هفته­ هاي اخير به علت افزايش تورم بوده است كه اصلاً پايدار به‌نظر نمي‌آيد و جذابيتي براي‌اين گروه ندارد. سوداگراني كه از بازار خارج شدند گروه دوم، «سوداگر» است كه مسكن را با هدف كسب سود از نوسانات قيمتي و با هدف كوتاه ­مدت خريداري مي‌كند و برخلاف سرمايه‌گذار به‌دنبال عايدات جانبي آن يعني رهن و اجاره دادن نيست. اين گروه، مسكن را با هدف سرمايه‌گذاري كوتاه‌مدت خريداري و عموماً تلاش مي‌كند پس از خريد ملك آن را اجاره ندهد تا امكان فروش سريع با توجه به شرايط بازار وجود داشته باشد. در واقع هدف سوداگر، كسب حداكثر بازدهي در دوران رشد شديد قيمت مسكن دركوتاه مدت است. اين سرمايه‌گذاران حرفه‌اي مسلماً طي چند سال اخير ركود يعني از سال 92 تاكنون از بازار مسكن خارج شده‌اند و رونق نسبي اخير با افزايش قيمت كم‌چرب، غير از تعداد معدودي سوداگر خام و آماتور بقيه را به‌هيچ وجه براي ورود به اين بازار كم‌رمق تحريك نكرده است.

گروه «مصرفي رفاه گرا» در صدر تقاضا

گروه سوم اما «مصرفي رفاه‌گرا» است كه مسكن را با هدف استفاده شخصي و سكونت خريداري مي‌كند و اگر در حال حاضر در جايي مستأجر باشد، سبب آزاد شدن يك واحد براي عرضه به بازار رهن و اجاره مي‌شود. مصرفي رفاه‌گرا در خريد خود چندان ديدگاه اقتصادي ندارد و كمتر به دوره‌هاي ركود و رونق مسكن توجه مي‌كند. عموماً دليل اين امر كم‌تجربگي، نا‌آگاهي، بي‌توجهي به تحولات اقتصادي و بازار مسكن يا توجه بيشتر به رفاه و آرامش شخصي ناشي از خريد مسكن است كه همه جزو ترجيحات اين تيپ مصرف‌كننده است. در واقع وي در تصميم‌گيري خود بيشتر به توان و قدرت مالي جهت خريد مسكن و نيز رفاه مورد نظر براي خانواده تمركز مي‌كند. در ماه‌هاي اخير بخش عمده‌اي از متقاضيان و خريداران مسكن از اين گروه بوده‌اند، چرا كه تورم طولاني‌مدت چندساله اخير و عدم افزايش جدي قيمت مسكن، فرصت پس‌انداز و تمركز روي خريد را به آنها داده و چه بسا افزايش قيمت تورمي اخير و رونق نه‌چندان دلچسب بازار آنها را به سبب بيم از جهش قيمت جدي براي ورود به بازار خريد مصمم‌تر كرده است. از آنجا كه امكان دريافت تسهيلات مناسب خريد مسكن، حضور اين گروه را در بخش تقاضا پررنگ‌تر مي‌كند، به اين ترتيب تسهيلات بانكي خصوصاً بانك مسكن شانس خريد را براي آنها افزايش داده است. علت عدم استقبال خيلي جدي اين گروه بي‌رونقي اقتصادي در كسب و كارها در چند سال ركود بوده كه موجب كاهش پس‌انداز عمده اين افراد شده است.

فرصت طلبي «مصرفي مقتصد»

اما آخرين گروه، «مصرفي مقتصد» است كه مانند گروه قبل مسكن را با هدف استفاده شخصي خريداري مي‌كند و در صورتي كه در حال حاضر در جايي مستأجر باشد، سبب آزاد شدن يك واحد براي ارائه به بازار رهن و اجاره مي‌شود، با اين تفاوت كه اين گروه در خريد خود ديدگاه كاملاً اقتصادي دارد و تلاش مي‌كند بهترين زمان را براي خريد مسكن مصرفي خود انتخاب كند تا بالاترين قدرت خريد را داشته باشد و تا حد امكان در دوره ركود، سرمايه خود را در ساير حوزه‌ها به گردش درآورده و سود كسب كند. اين گروه تنها پس از مشخص شدن احتمال افزايش قيمت در آينده نزديك، پس‌انداز خود را به سمت مسكن روانه مي‌كند. در بازار كنوني افراد اين گروه بسته به ديدگاه و شم اقتصادي خود از نگاه خودشان تصميم عاقلانه‌تري مي‌گيرند و در صورت ورود به بازار مسكن مصمم‌تر از گروه مصرفي رفاه‌گرا هستند، چرا كه مصرفي رفاه‌گرا با توجه به بي‌اطلاعي از بازار و تمركز بر رفاه خانواده با موضوع، برخورد احساسي دارد. با اين وصف عمده متقاضيان در بازار كنوني مسكن كشور دو گروه مصرفي‌هاي رفاه‌گرا و مقتصد هستند كه نشان از شرايط مناسب بازار براي اين دو در غياب سرمايه‌گذاران و سوداگران است.

نيم نگاه

گروه «مصرفي مقتصد» در خريد خود ديدگاه كاملاً اقتصادي دارد و تلاش مي‌كند بهترين زمان را براي خريد مسكن مصرفي خود انتخاب كند. اين گروه در دوره ركود، سرمايه خود را در ساير حوزه‌ها به گردش در مي آورد.

گزارش اشکال Top