طرح جدید برای خانه‌های خالی

مدیریت شهری پایتخت در قالب طرح «تعریف کاربری جدید برای خانه‌های خالی»، در حال بررسی امکان مقابله با احتکار مسکن از طریق ابزارهای تحت اختیار شهرداری است. براساس این طرح که مطالعات آن آغاز شده است، کاربری خانه‌های خالی به‌صورت موقت یا دائم، از مسکونی به اداری تغییر پیدا می‌کند. اجرای این طرح، باعث ۴ تحول در پایتخت خواهد شد. کارشناسان این تصمیم را حرکت شهرداری در مسیر یکی از تجربه‌های موفق جهانی - الگوی انگلیسی- در تنظیم بازار مسکن شهری ارزیابی می‌کنند.

معاون برنامه‌ريزي و توسعه شهري شهرداري تهران از مطالعه اين نهاد براي اجراي يك طرح «ضد احتكار مسكن» خبر داد. اين طرح بر پايه تعيين كاربري قابل استفاده براي خانه‌هاي خالي شكل گرفته و پس از طي مراحل نهايي بررسي و تصويب به اجرا درمي‌آيد. تعيين كاربري جديد براي خانه‌هاي خالي به دو شكل «موقت» و «دائم» بر اساس اينكه ملك در چه منطقه‌اي واقع شده و مالك چه تصميمي براي آن دارد، صورت خواهد گرفت. به گزارش «دنياي اقتصاد»، تهران ۴۹۰ هزار واحد خالي از سكنه دارد كه تقريبا معادل ۱۰درصد از نرخ موجودي كل مسكن اين شهر است. مجموع شمار واحدهاي مسكوني تهران با احتساب چهار ميليون و ۳۰۰ هزار واحد در حال استفاده، ۱۰۰هزار خانه دوم و ۴۹۰ هزار خانه خالي به چهار ميليون و ۹۰۰ هزار واحد مي‌رسد كه يك‌دهم اين تعداد، خالي است. نسبت ۱۰ درصدي خانه‌هاي خالي به كل موجودي مسكن پايتخت، نسبت بالايي محسوب مي‌شود، چراكه بر اساس يك مطالعه كه اخيرا وزارت امور اقتصادي و دارايي با هدف علت‌يابي عدم موفقيت اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي انجام داده، نرخ طبيعي خانه‌هاي خالي در كشور ۴ درصد است و اكنون فاصله تهران با اين نسبت قابل انتظار بسيار زياد است.

برابر قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي كه در سال ۹۴ تصويب شد، دولت مكلف شد از مالكان خانه‌هاي خالي ماليات دريافت كند اما به دليل وجود چهار اشكال در مسير اجرايي اين قانون عملا ابتر مانده است. از مهم‌ترين اين اشكالات فقدان سامانه مربوطه در وزارت راه و شهرسازي و نيز تعيين نرخ پايين ماليات است كه اگر قرار باشد اين قانون كاركرد موثري داشته باشد، حتما بايد برطرف شود. در اين ميان حجت‌الله ميرزايي، معاون شهردار تهران از انجام مطالعه‌اي خبر داده كه به واسطه آن مشخص شده شهرداري مي‌تواند يك تور شهري براي رهگيري خانه‌هاي خالي و مصرفي كردن آنها در بازار مسكن ايجاد كند. با اجراي اين طرح كه مديريت شهري جديد روي آن كار مي‌كند، يك راه براي حل مشكل خانه‌هاي خالي تهران پياده مي‌شود. ميرزايي در اين رابطه توضيح داد: شهرداري به دنبال ساز و كاري براي تعيين كاربري اداري براي املاك مسكوني خالي به‌صورت موقت و دائم است و به اين ترتيب ضمن اينكه مشكل متقاضيان پرتعداد اين تغيير كاربري را حل مي‌كند، به افزايش درآمد نيز دست پيدا خواهد كرد؛ ضمن اينكه تعريف كاربري قابل استفاده براي خانه‌هاي خالي راهكاري براي جلوگيري از فساد و شفافيت كسب و كار نيز محسوب مي‌شود.

بررسي «دنياي اقتصاد» بر اساس تجربه انگليس به‌عنوان يكي از كشورهاي موفق جهاني در تنظيم بازار مسكن از مسير مقابله با احتكار مسكن و خانه خالي نشان مي‌دهد شهرداري در تنظيم بازار مسكن شهري مسووليت اصلي و مستقيم را دارد. اين تجربه حاكي است شهرداري به دو شكل مسووليت و وظيفه دارد بازار مسكن را به لحاظ تعادل‌بخشي عرضه و تقاضا و كاهش خانه‌هاي بي‌استفاده تنظيم كند. يكي از اين روش‌ها «شارژ‌شهري» است. اخذ شارژ شهري واقعي يكي از اشكال كنترل نسبت عرضه و تقاضا در عمده شهرهاي توسعه‌يافته دنيا است؛ به اين معنا كه مالكان بايد عوارض شهري سالانه را بر اساس نسبتي از قيمت روز ملك بپردازند. اين نسبت در شهرهاي بزرگ دنيا حدود يك درصد تعيين شده و به واسطه آن مالكان ناگزير خواهند بود براي تامين بهاي عوارض پرداختي، ملك خود را اجاره داده، بفروشند يا خود از آن استفاده كنند. به اين ترتيب شارژ شهري به منزله يك «سپر ضد سوداگري» عمل مي‌كند. در تهران عوارض شهري از املاك حدود ۰۲/ ۰ ارزش روز ملك است كه رقم بسيار ناچيزي است. ضمن اينكه مالكان هيچ تكليفي در پرداخت منظم سالانه اين عوارض به شهرداري ندارند و عمدتا زماني كه قصد فروش ملك را داشته باشند، عوارض معوق و جرايم آن را كه رقم نازلي است، يكجا مي‌پردازند. شكل دوم ايفاي مسووليت شهرداري در قبال خانه‌هاي خالي كه تجربه انگليس نشان‌دهنده موفقيت آن است، شناسايي خانه‌هاي خالي و مهار رشد اين خانه‌ها است. در انگليس فروشگاه‌هايي موسوم به «فروشگاه شهرداري» وجود دارد كه در تمام محلات شهر حضور داشته و با هدف تهيه و فروش اطلاعات مورد نياز مالكان، سازمان مسكن و مقامات محلي از جمله مديريت شهري تشكيل شده است. يكي از مسووليت‌هاي اين فروشگاه‌ها اين است كه درباره خانه‌هاي بلااستفاده به شهرداري گزارش مي‌دهند، چراكه شهرداري‌ها در انگليس از خانه‌هاي خالي ماليات شهري اخذ مي‌كنند كه پايه آن نيز بهاي روز ارزش املاك است. ارزش روز ملك نيز از سوي كارشناسان مديريت شهري تعيين مي‌شود. در اين كشور واحدهاي مسكوني كه بيش از ۶ ماه خالي باشد، مشمول ۵۰ درصد از ماليات شهرداري مي‌شود و بعد از ۱۲ ماه اين ماليات تا ۱۰۰ درصد افزايش مي‌يابد. البته در انگليس برخي خانه‌هاي خالي شامل خانه فردي كه براي مراقبت و نگهداري فرد ديگري خالي باشد؛ خانه فردي كه به دليل بستري شدن در بيمارستان خالي باشد؛ خانه‌اي كه به دليل اقرار داشتن در دوره انتظار تخريب خالي است؛ خانه‌اي كه به دليل مشكلات مربوط به اجازه سكونت همچون مسائل ارثي خالي باشد و نيز خانه‌اي كه پلمب شده از پرداخت ماليات مستثني هستند. همچنين خانه‌هاي خالي شامل خانه‌اي كه به رغم عرضه فعال آن به بازار براي فروش يا اجاره، به مدت كمتر از دو سال خالي باشد و خانه خالي كه تحت تعميرات عمده باشد تا حداكثر ۵۰ درصد مشمول تخفيف هستند. به رغم اينكه نسبت خانه‌هاي خالي به كل موجودي مسكن در شهرهاي بزرگ اروپايي به‌طور ميانگين ۱۰ درصد است، انگليس با بهره‌گيري از اين روش‌ها توانسته عملكرد موفقي را رقم بزند و اين نسبت در انگليس ۷ واحد درصد كمتر از ميانگين اروپا است. در حال‌حاضر كل موجودي مسكن انگليس ۲۷ ميليون و ۵۰۰ هزار واحد است كه ۱۰۰ هزار واحد از اين تعداد معادل ۳ درصد، خالي است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، طرح شهرداري تهران كه توسط حجت‌الله ميرزايي اعلام شده، مقدمه‌اي براي به‌كارگيري تجربه جهاني در تنظيم بازار مسكن به‌شمار مي‌آيد و به‌نظر مي‌رسد تجربه انگليسي شناسايي املاك بلااستفاده در پايتخت با اين طرح قابل پياده‌سازي خواهد بود. شهرداري اعلام كرده بنا دارد كاربري جديدي براي خانه‌هاي خالي تعيين كند كه گام اول اجرايي شدن آن قطعا ورود به موضوع شناسايي خانه‌هاي خالي است. در حال‌حاضر شهرداري اطلاعات املاك را در سطح نه‌چندان كاملي در اختيار دارد كه به‌واسطه آن فيش‌هاي عوارض نوسازي صادر مي‌كند. در عين حال براي تكميل اين اطلاعات شهرداري بايد از اطلاعات موثق دستگاه‌هاي خدمات‌رسان دولتي نظير شركت‌هاي آب، برق، گاز و مخابرات استفاده كند. پس از تكميل بانك اطلاعاتي موجود، از اين پس شهرداري مي‌تواند از ظرفيت دفاتر خدمات الكترونيك شهر در نقش «فروشگاه‌هاي شهرداري» در انگليس استفاده و اطلاعات املاك را به اين ترتيب به‌روز نگه دارد. طرح جديد شهرداري براي خانه‌هاي خالي چهار تحول شهري نيز به دنبال خواهد داشت. اولين تحول آن برطرف كردن مشكل كمبود عرضه واحدهاي اداري است. مديران شهري در دوره پيشين زماني كه در برابر انتقادهاي پياپي به حجم بالاي مال‌سازي قرار گرفتند، به نوعي اذعان كردند كه نبايد پروانه تجاري بي‌رويه در تهران صادر شود و همان زمان به كمبود كاربري اداري نيز اشاره كردند. تحول دوم حاصل از اجراي اين طرح، از بين رفتن بازار غيررسمي و زيرزميني تغيير كاربري مسكوني به اداري است. در حال‌حاضر عمده تغيير كاربري‌هاي مسكوني به اداري بدون اطلاع شهرداري انجام مي‌شود. اما حسن طرح شهرداري اين است كه سهم مالي پايتخت از تغيير كاربري به اداري به شكل قابل‌قبولي افزايش پيدا مي‌كند و اين خود به يك منبع درآمد پايدار براي شهر تبديل خواهد شد. انجمادزدايي از بازار خانه‌هاي خالي و بلااستفاده، تحول سوم حاصل از اجراي طرح جديد شهرداري است. در حال‌حاضر سرمايه قابل‌توجهي به‌صورت انبوه خانه‌هاي خالي در تهران حبس شده و به‌عنوان سرمايه خفته و راكد بازار مسكن شناخته مي‌شود. اما طرح شهرداري مي‌تواند اين سرمايه را به جريان بيندازد، به اين ترتيب كه مالكان ناگزير مي‌شوند يا كاربري ملك را تغيير دهند و يا اينكه ملك خود را اجاره داده يا بفروشند. طرح مذكور در نهايت موجب دسترسي سرمايه‌گذاران خانه‌هاي خالي به منابع مالي به پشتوانه اداري شدن كاربري ملك مي‌شود كه تحول ديگري حاصل از عملياتي شدن ايده شهرداري است. طبعا مدت قرارداد كساني كه املاكي را با كاربري اداري عرضه مي‌كنند، كمتر از دو سال نيست و به اين ترتيب وديعه و اجاره‌بهاي قابل‌توجهي در اختيار مالكان خانه‌هاي خالي قرار خواهد گرفت. با توجه به اينكه بخشي از مالكان خانه‌هاي خالي سازنده هستند، با استفاده از اين نقدينگي فرصت شروع پروژه‌هاي جديد ساختماني را نيز متناسب با نياز بازار مسكن پيدا مي‌كنند.

گزارش اشکال Top