خط قرمز خریداران مسکن در تهران

تغییرات متفاوت قیمت مسکن در ۲۲ منطقه پایتخت، رفتار معنادار خریداران را سبب شد. بررسی منطقه‌ای حجم معاملات آپارتمان و میزان افزایش آن در تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون رشد نامتعارف قیمت مسکن در مناطق دارای سابقه بیشترین فروش، اثر کاهنده بر معاملات داشته است.

منطقه‌اي با بيشترين سهم از معاملات خريد، ماه گذشته به‌دليل ثبت بالاترين رشد نقطه‌اي قيمت (نسبت به ساير مناطق)، با واكنش منفي خريداران مواجه شد و ۲ واحد درصد از سهم معاملاتي اين منطقه كم كرد. خط‌قرمز خريداران باعث شيفت معاملات مصرفي به مناطق رقيب شده است.
 
 

افزايش نامتعارف قيمت آپارتمان در «مناطق گرمسير» بازار مسكن تهران، باعث تقويت سهم «مناطق رقيب» در معاملات ملك شد. گزارش «دنياي اقتصاد» از بازتاب رشد دورقمي ميانگين قيمت مسكن در پايتخت طي ماه گذشته- نسبت به پارسال- كه همزمان با اولين ماه رونق معاملات رخ داد، حاكي است تغييرات صعودي قيمت آپارتمان در مناطق مختلف تهران چون كه با شيب‌هاي متفاوت اتفاق افتاده، بر روند معاملات در مناطق مصرفي و داراي سابقه فروش بالا، تاثير «معنادار» گذاشته است.

ماه گذشته ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در كل شهر تهران نزديك به ۱۴ درصد نسبت به مدت مشابه پارسال (آذر ۹۵) و معادل ۴ درصد نسبت به ماه قبل از آن (آبان ۹۶) افزايش پيدا كرد كه هر دو نرخ رشد، بالاتر از تورم عمومي نقطه‌اي و ماهانه بود. بخشي از رشد پاييزي قيمت مسكن محصول فضاي رواني ناشي از رشد خيره‌كننده حجم معاملات خريد بوده به‌طوري كه در آذر ماه امسال، تعداد آپارتمان‌هاي فروخته شده در تهران ۵۲ درصد نسبت به آذر سال گذشته و ۲۰ درصد نسبت به آبان ۹۵ افزايش يافت كه عملا يك ركورد معاملاتي در بازار محسوب مي‌شود.

بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از «ميزان رشد فروش آپارتمان در هر يك از مناطق ۲۲‌گانه» در نقش «سنسور» قيمت‌ها مشخص مي‌كند تغييرات قيمت مسكن در مناطق مختلف، بازتاب‌هاي متفاوتي در معاملات داشته است. در اولين ماه رونق معاملات خريد مسكن، متقاضيان به رشد دورقمي قيمت‌، عكس‌العمل نشان دادند و در مواجهه با شيب نسبتا تند قيمت‌ها در برخي مناطق، از ظرفيت مناطق رقيب و در عين حال مشابه به لحاظ ويژگي آپارتمان يا محله، براي خريد خود استفاده كردند.

كارنامه معاملات خريد مسكن در مناطق ۲۲گانه تهران طي آذر ماه امسال نشان مي‌دهد منطقه ۵ پايتخت كه همواره گرمسيرترين قسمت بازار ملك اين كلان‌شهر بوده، ماه گذشته با بيشترين افزايش قيمت –در مقايسه با نرخ رشد قيمت‌ ساير مناطق تهران- روبه‌رو شد و در پي اين رخداد، سهم اين منطقه از كل معاملات، ۲ واحد درصد كاهش پيدا كرد. كاهش سهم منطقه ۵ در معاملات مسكن، ناشي از عدم استقبال متقاضيان از قيمت‌ها در اين منطقه بوده كه در عمل باعث شد فروش آپارتمان در منطقه ۵ با رشدي به مراتب كمتر از غالب مناطق شهر همراه شود. متوسط قيمت مسكن در منطقه ۵ نسبت به پارسال ۲۳ درصد افزايش پيدا كرد كه بالاترين رشد «نقطه‌اي» قيمت مسكن در مقايسه با ساير مناطق تهران است. در منطقه ۵، شيب تغييرات «ماهانه» قيمت مسكن نيز بالاتر از ساير مناطق بوده است به‌طوري كه متوسط قيمت‌ها در اين منطقه در آذر ماه ۶ درصد نسبت به آبان ماه رشد كرد در حالي كه نرخ رشد قيمت در اين فاصله در ساير مناطق بين ۲ تا ۴ درصد بود.
 

تحت تاثير اين نحوه رشد قيمت، حجم معاملات خريد واحد مسكوني در منطقه ۵ در ماه گذشته فقط ۸ درصد نسبت به ماه قبل از آن افزايش يافت در حالي كه كل معاملات شهر تهران در همين فاصله،‌ ۲۰ درصد افزايش يافت و حتي نرخ رشد حجم فروش آپارتمان در برخي مناطق از ۳۰ درصد هم گذشت. تغييرات نقطه‌اي حجم معاملات مسكن نيز براي منطقه ۵، يكي از كمترين رشدها در فروش را به ثبت رسانده است. ماه گذشته، در اين منطقه، فروش آپارتمان ۳۶ درصد نسبت به آذر پارسال افزايش يافت در حالي كه كل معاملات مسكن در تهران ۵۲ درصد افزايش يافت و در برخي مناطق حتي دو برابر شد. منطقه ۵، همواره بيشترين سهم را در معاملات مسكن شهر تهران داشته است. با اين حال، ماه گذشته، سهم اين منطقه از ۱۷ درصد كل به ۱۵ درصد كاهش يافت. اين اتفاق، خط‌قرمز تقاضاي مصرفي خريد مسكن به خصوص واكنش خانه‌اولي‌هاي متقاضي آپارتمان‌ متراژ كوچك را در برابر شيب تغييرات قيمت مسكن نشان مي‌دهد.
 
بر اين اساس، مشخص است در شرايط كنوني افزايش نامتعارف قيمت مسكن در يك منطقه، مي‌تواند بر رشد فروش اثر كاهنده داشته يا باعث شيفت تقاضا به منطقه رقيب شود. در حال حاضر ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه ۵ رقمي معادل ۵ ميليون و ۹۰۰ هزار تومان است كه ۱۸ درصد بيشتر از ميانگين قيمت كل شهر است. اين اختلاف در زمان ركود مسكن –سال‌‌هاي ۹۴ و ۹۵- حدود ۷ درصد بود اما الان، شكاف تشديد شده است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، نحوه رشد در حجم معاملات مسكن مناطق مختلف تهران بيانگر شروع يك جابه‌جايي خفيف در آدرس مناطق گرمسير بازار ملك است.
 
ماه گذشته، دو منطقه ۴ و ۲۲، در صحنه معاملات خريد آپارتمان، از منطقه ۵ سبقت گرفتند. فروش واحدهاي مسكوني در منطقه ۲۲ نسبت به پارسال ۹۷ درصد افزايش پيدا كرده و در منطقه ۴ نيز رشد ۶۵ درصدي معاملات خريد در اين فاصله زماني (تغييرات نقطه‌اي حجم معاملات) به ثبت رسيده است. اين دو نرخ رشد فروش آپارتمان، نه تنها از ميانگين رشد معاملات در شهر تهران بيشتر است كه فاصله چشمگير با رشد فروش در منطقه ۵ دارد. مناطق ۴ و ۵، از گذشته، دو منطقه پرفروش بازار معاملات مسكن بوده و به نوعي، مناطق رقيب در دو سر شرق و غرب پايتخت هم براي سازنده‌ها و هم براي متقاضيان خريد مسكن محسوب مي‌شوند.


علت تقويت معاملات خريد مسكن در منطقه ۴ با شتاب به مراتب بهتر از منطقه ۵، به سطح قيمت‌ها در اين منطقه و همچنين تورم مسكن برمي‌گردد. متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در منطقه ۴ نزديك به يك ميليون تومان كمتر از منطقه ۵ است. ميانگين قيمت مسكن در منطقه ۴ با متوسط قيمت مسكن در كل شهر تهران برابري مي‌كند و معادل متري ۵ ميليون تومان در هر متر مربع است.

 منطقه ۲۲ اما در مقطع كنوني، رقيب اصلي منطقه ۵ محسوب مي‌شود كه در صورت تداوم اين وضعيت، مي‌تواند موقعيت خود را نسبت به اين منطقه در صحنه معاملات، تقويت و تثبيت كند. هر چند يكي از مهم‌ترين نقاط ضعف منطقه ۲۲، دوري از محدوده مركزي شهر و ترافيك سنگين معابر بزرگراهي وصل‌كننده اين منطقه به مناطق مختلف تهران است. منطقه ۲۲ در معاملات آذر ماه، به لحاظ رشد فروش آپارتمان، رتبه اول را در مقايسه با ساير مناطق تهران كسب كرد. سطح نسبي قيمت مسكن در اين منطقه، عامل اصلي در جذب بالاي تقاضاي خريد طي ماه گذشته بوده است. همچنين فراواني واحد نوساز و رسوبي (چند سال ساخت كليد نخورده) در اين منطقه بيش از ساير مناطق برآورد مي‌شود. متوسط قيمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه ۲۲ در حال حاضر ۴ ميليون و ۳۶۰ هزار تومان است كه ۱۳ درصد كمتر از متوسط قيمت در كل شهر و ۲۶ درصد ارزانتر از متوسط قيمت مسكن در منطقه ۵ محسوب مي‌شود. منطقه ۲۲ در مجاورت منطقه ۵ قرار دارد و دور از انتظار نيست اختلاف قيمت آپارتمان بين اين دو منطقه باعث جابه‌جايي بيشتر متقاضيان خريد به سمت منطقه ارزان‌تر شود.

شيفت تقاضا از مناطق داراي قيمت‌هاي نامتعارف به مناطق با شرايط مناسب قيمتي نه تنها در گروه مناطق مصرفي و متراژ كوچك و متوسط اتفاق افتاده كه در مناطق لوكس و گران قيمت شهر نيز چنين رخدادي قابل مشاهده است. ماه گذشته منطقه يك تهران در فروش بيشتر آپارتمان، از منطقه دو سبقت گرفت. فروش واحدهاي مسكوني در منطقه يك، ۶۳ درصد نسبت به پاييز پارسال افزايش پيدا كرد در حالي كه ميزان فروش در منطقه دو حدود ۵۰ درصد رشد كرد.

سبقت منطقه يك در رشد فروش نسبت به منطقه ۲، به شيب رشد قيمت مسكن برمي‌گردد. در منطقه يك تحت تاثير حجم قابل توجه نوساز خالي، ركورد كمترين رشد نقطه‌اي قيمت مسكن به ثبت رسيد به‌طوري كه متوسط قيمت‌ها در اين منطقه، ۴ درصد نسبت به پارسال افزايش پيدا كرد اين در حالي است كه متوسط قيمت مسكن در كل شهر تهران ۵/ ۱۳ درصد افزايش در اين فاصله زماني از خود نشان مي‌دهد. اما در منطقه ۲، رشد نقطه‌اي قيمت مسكن حتي از رشد متوسط قيمت كل شهر نيز بيشتر بوده و ۱۵ درصد است.
 

 سهم منطقه يك در معاملات مسكن شهر تهران ماه گذشته به اندازه ۱/ ۰ واحد درصد تقويت شد اما سهم منطقه دو تغيير نكرد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، مناطق ۵، ۹،‌ ۱۱ و ۱۸ در ماه گذشته از كمترين رشد ماهانه در حجم معاملات خريد مسكن نسبت به ساير مناطق برخوردار بودند و مناطق ۶، ۸، ۱۲، ۱۷، ۲۰ و البته ۲۲ با بيشترين رشد ماهانه در فروش مواجه شدند. وضعيت كلي معاملات خريد مسكن در بافت فرسوده شهر تهران، رشد دورقمي را نشان مي‌دهد. در مناطق جنوبي شهر، هم نرخ رشد قيمت و هم نرخ رشد معاملات، كمتر از نرخ ميانگين كل شهر است.
 
خط قرمز خريداران مسكن در تهران 
 
خط قرمز خريداران مسكن در تهران

گزارش اشکال Top