پیشتازی مسکن از نرخ تورم

پیشروی تدریجی و آرام بازار مسکن و افزایش حجم معاملات و به تبع آن، رشد قیمت‌ها به سمت رونق دو تحلیل متفاوت از آینده بازار مسکن را رقم زده است. اگرچه هر دو تحلیل بر دوری بازار مسکن از جهش قیمتی تأکید دارد، گروهی از تحلیلگران اقتصاد مسکن معتقدند رشد قیمت در حوزه مسکن تا پایان سال جاری بیش از نرخ تورم نخواهد بود و در مرز نرخ تورم متوقف خواهد شد.

گروه دوم برخلاف اين تحليل نخست پيش‌بيني مي‌كنند رشد قيمت همچون ماه گذشته بر رشد نرخ تورم پيشي خواهد گرفت. علي سوري، تحليلگر اقتصاد مسكن، از جمله تحليلگران حوزه مسكن است كه در گروه دوم جاي دارد. او در گفتگو با هفته‌نامه «حمل‌ونقل» دلايل اين تحليل را توضيح مي‌دهد.

بيشتر كارشناسان اقتصادي پيش‌بيني مي‌كردند افزايش قيمت مسكن در سال جاري به نرخ تورم محدود خواهد بود، اما اكنون كه گزارش‌‌ رسمي بانك مركزي از تحولات تعداد و قيمت معاملات مسكن منتشر شده، نشان مي‌دهد كه قيمت‌ها در تهران از ميانگين نرخ تورم بالاتر رفته و حتي در برخي مناطق نزديك به ۲۰ درصد رشد كرده است. دليل آن را چه مي‌دانيد؟

من بر عكس دوستاني كه اعتقاد داشتند قيمت مسكن حول‌وحوش نرخ تورم نوسان مي‌يابد، از همان ابتدا اعتقاد داشتم كه به دليل عقب‌ماندگي قيمت مسكن اگر تغييري رخ دهد، به نرخ تورم محدود نخواهد بود.

چرا؟

چون بازار مسكن بيش از حد در ركود بود، در حالي كه در اين سال‌ها فرايند افزايشي نرخ تورم ادامه داشت. اگر نقدينگي را يكي از عوامل اصلي تحريك نرخ تورم بدانيم، تجربه نشان داده كه در بلندمدت نقدينگي قيمت‌ها را به طور يكسان تغيير مي‌دهد.

معمولاً بازه بلندمدت به بازه بيست‌ساله گفته مي‌شود. در اين حالت مي‌شود تغييرات را به دوره پنج‌ساله محدود كرد؟

به هر حال، يك بازار دائم در رونق يا ركود نيست، بنابراين بازه پنج‌ساله يك دوره كوتاه نيست كه بگوييم در آن تغيير قيمت كمتر از تورم باشد. بازه پنج‌ساله هم يك فرايند ميان‌مدت است كه مي‌تواند نماينده تغييرات باشد. البته، بازار مسكن در ايران ركود و رونق منظمي را تجربه كرده است و اين اتفاق تازه‌اي نيست؛ اما در دوره اخير پديده‌اي بروز كرد كه اين فرايند را متفاوت از قبل كرد.

چه پديده‌اي؟

نرخ سود بانكي. با كاهش نرخ تورم، بانك‌ها همچنان به دليل تنگناي اعتباري حاكم بر آنها و نياز به نقدينگي، سود بالا پرداخت مي‌كردند. بنابراين ميل به سپرده‌گذاري بالا بود و منابع به جاي آنكه در بخش واقعي سرمايه‌گذاري شود يا مصرف خانوارها را بالا ببرد، در بخش مالي به صورت پس‌انداز رسوب مي‌كرد. بنابراين بازار مسكن با كاهش تقاضاي مؤثر روبرو بود و همين كاهش تقاضا كه البته بازتابي از كل اقتصاد ايران بود، تغييرات قيمتي در اين بخش را بسيار ذره‌اي كرد.

فكر مي‌كنيد تحولات اخير به كاهش نرخ سود بازمي‌گردد و مي‌توان گفت با كاهش نرخ سود، بازار مسكن داغ مي‌شود؟

طبيعتاً كاهش نرخ سود مي‌تواند به جذابيت بازار مسكن كمك كند، اما نكته مهم انتظارات تورمي و بازدهي ديگر بازار‌هاست. اگر انتظارات تورمي بالا باشد و بازار‌هاي ديگر نيز بازدهي مناسبي نداشته باشند، بخش مسكن زودتر واكنش نشان مي‌دهد؛ و اگر نه، بسته به انتظارات و بازدهي بازار سرمايه، ارز و طلا، زمان اين واكنش تغيير مي‌كند. درباره داغ شدن هم منظور شما را متوجه نشدم.

منظور جهش قيمتي است. اين اصطلاح را فعالان بازار به كار مي‌برند.

من جهش را فعلاً دور از ذهن مي‌بينم، مگر اينكه نقدينگي تزريق شده بخواهد تمامي آثار خود را روي نرخ تورم تخليه كند. معمولاً، اثر نقدينگي به مرور روي قيمت‌ها تخليه مي‌شود و مسكن ايستگاه نهايي است.

شما نشانه‌اي مي‌بينيد كه فعلاً نقدينگي اثر خود را به صورت كامل در بخش مسكن تخليه  نكند؟

اولي نرخ سود است. درست است كه نرخ سود اسمي ۱۵ درصد است، همين نرخ نيز با فاصله ۵ واحد درصدي با نرخ تورم مي‌تواند جذاب باشد. مگر آنكه بازدهي ديگر بازارها بالاتر باشد كه فرايند امسال نشان مي‌دهد چنين سناريويي دور از ذهن است، چون در بازار ارز زماني باقي نمانده كه بازدهي بالا رود. در نيمه نخست سال، بازدهي زير ۵ درصد بوده است. 

اكنون هم بازار ارز در حال عبور از پيك تقاضا است، مگر اتفاق خارق‌العاده‌اي بيفتد كه بازدهي در اين بازار بالاتر رود. ديگر بازارها نيز همين وضع را دارند، بنابراين اينكه نقدينگي كلان ميل به ورود به بازارهاي ديگر داشته باشد، به بازدهي و انتظارات تورمي بستگي دارد.

با توجه به قيمت نفت و چشم‌انداز نيز بعيد به نظر مي‌رسد كه دولت هم بتواند دست‌ودلبازانه خرج كند. اين عامل هم مي‌تواند عامل اينرسي نقدينگي باشد. از اين‌رو، حداقل در سال جاري نشانه‌اي دال بر تخليه كامل اثر نقدينگي وجود ندارد كه بتواند جهش قيمت را رقم بزند.

شما برآيند بازار را چگونه ارزيابي مي‌كنيد؟

دو ديدگاه وجود دارد كه يك مخرج مشترك دارد، اما دو صورت مختلف.

مخرج مشترك تغيير قيمت به دور از جهش است، گروهي بر افزايش محدود به نرخ تورم تأكيد دارند و گروهي كه افزايش را با فاصله بيشتري از نرخ تورم تحليل مي‌كنند.

اين نكته در سؤال نخست شما بود. اكنون نيز همين دسته‌بندي ادامه دارد. درباره جهش توضيح دادم كه چرا اعتقادي به آن نيست. درباره دليل تفاوت در برآورد تورم نيز بايد به شرايط متفاوت بازار اشاره كنم. برخي اعتقاد دارند قيمت‌ها به يك تناسب بالا مي‌رود، اما گروهي ديگر اين تناسب قيمتي را رد مي‌كنند.

اتفاقاً گزارش اخير همين موضوع را نشان مي‌دهد. مثلاً منطقه ۵ در حدود ۱۷ درصد بالاتر رفته است.

برخي مناطق در تهران به طور سنتي تغييرات قيمت بالاتري دارند، مثلاً مناطق پنج و دو جزء  اين مناطق هستند.

آمارها نشان مي‌دهد قيمت در اين دو منطقه در ۲۵ سال گذشته ۱۱۰ برابر شده‌اند، در حالي كه منطقه ۱۰ حدود ۶۰ برابر افزايش قيمت داشته است؟

بله بسته به نوع مناطق درصد تغيير قيمت‌ها متفاوت است.

شما در مجموع فكر مي‌كنيد در بازار مسكن روال به چه شكل طي شود؟

من عقيده دارم اگر در برخورد با نقدينگي رفتار راديكالي صورت نگيرد، جهش قيمت مسكن فعلاً رخ نخواهد داد. بازدهي بازارها و انتظارات تورمي نيز در تسريع يا كند شدن نقطه جهش نقش دارند. درباره بازار هم فرايندي كه شروع شده است، ابتدا در شهرهاي كوچك و كم‌جمعيت و در ادامه در تهران تداوم خواهد يافت. در واقع، ما شاهد بازگشت قيمت مسكن به سطوح پايين‌تر از سطوح كنوني به احتمال زياد نباشيم و بسته به ميزان عرضه و تقاضا در مناطق مختلف تغيير قيمت را شاهد باشيم.

گرچه اين تغيير قيمت و حجم معاملات مي‌تواند در مناطقي كه با توان خريد گروه‌هاي متوسط تناسب دارد، منوال منظم‌تري داشته باشد. بنابراين پيشنهاد مي‌كنيم براي رصد رونق بازار مسكن مناطقي در كانون ديد قرار گيرد كه فراخور توان خريد گروه‌هاي كم‌درآمد و ميان‌درآمد است.

گزارش اشکال Top