استارت «خصوصی» در نوسازی بافت فرسوده تهران

طرح نخست نوسازی بافت فرسوده که سه‌شنبه هفته گذشته استارت زده شد روی «اراضی متعلق به دولت» با مساحت teheran24.ir۷ هزار و ۵۰۰ مترمربع در قالب یک پروژه ۱۰۰ واحدی با احداث ساختمان‌‌های سه طبقه کلنگ‌زنی شد و طرح دوم روز گذشته توسط شهرداری تهران روی زمین «متعلق به مالکان» به مساحت ۲ هزار و ۳۵۰ مترمربع استارت خورد که قرار است در قالب اجرای این طرح، ۱۳۵واحد در ۷ بلوک هفت طبقه ساخته شود.

به گزارش تهران ۲۴، بررسي جزئيات و نحوه آغاز اجراي اين دو پروژه نشان مي‌دهد: هيچ كدام از اين دو طرح مشخصاتي از طرح مسكن پيشگام كه در نيمه پاييز امسال به‌عنوان طرح مشترك دولت و شهرداري براي عرضه مسكن در بافت فرسوده به نوعي به تصويب رسيد را ندارد. از اين رو به نظر مي‌رسد استارت اجراي اين دو طرح متفاوت از محتويات طرح مسكنپيشگام دو پيام مهم را مخابره مي‌كند. پيام اول آنكه هم در دولت و هم ميان مجموعه شهرداري و دولت به رغم آنكه هفته‌هاي پيش تفاهمي بين دولت و شهرداري به نمايش گذاشته شد اما اين اتفاقات نشان مي‌دهد اختلاف‌نظر در مورد چگونگي نوسازي هم در دولت و هم اختلاف‌نظر بين دولت و شهرداري وجود دارد. پيام دوم اين موضوع آن است كه از ميان اين دو طرح، طرحي كه هفته گذشته توسط دولت كلنگ‌زني شد به نوعي هم‌جهت با خواسته رئيس‌جمهوري مبني بر اينكه ساخت‌وساز در يك حجم بالا با استفاده از اختيارات و امكانات دولتي اجرايي شود، است اما طرحي كه ديروز از سوي شهرداري تهران كلنگ‌زني شد همان مدلي است كه نگاه متفاوت از رئيس‌جمهوري در دولت موافق آن هستند. به اين معنا كه طرحي كه روز گذشته كلنگ زده شد كاملا مبتني بر مشاركت ۱۰۰ درصدي مالكان بافت فرسوده پايه‌گذاري شده است تا به اين ترتيب از طريق شراكت سرمايه‌گذار با مالكان، تهديد اخراج هميشگي ساكنان بافت فرسوده پس از نوسازي رفع شود. طرحي كه روز گذشته در محله تختي واقع در منطقه ۱۲ شهر تهران با حضور شهردار تهران رونمايي شد به‌عنوان بزرگ‌ترين طرح نوسازي از نوع شراكتي با ميل و رضايت مالكان است. اين طرح در يكي از نفوذناپذيرترين محله‌هاي فرسوده و قديمي‌ترين محله تهران است. در محله تختي ۳هزار و ۵۰۰ پلاك مستقر هستند كه بالغ بر ۶۵ درصد پلاك‌ها فرسوده و تاكنون حدود هزار و ۳۰۷ پلاك نوسازي شده‌اند. در اين طرح ساخت بزرگ مقياس‌ترين پروژه نوسازي مشاركتي در پايتخت آغاز خواهد شد. در اين طرح، ۵۰ پلاك فرسوده متعلق به ۱۲۷ مالك با مساحت متوسط ۴۰ مترمربع(واحدهايي با مساحت ۲۳مترمربع تا كمتر از ۱۰۰ متر) تجميع شدند و قرار است ۱۳۵ واحد در ۷ بلوك ۷ طبقه‌اي از طريق آن ساخته شوند. اين پروژه به دليل گستردگي تعداد پلاك‌ها از يكسو و تعداد قابل توجه مالكان از سوي ديگر، به منظور آسان‌تر شدن روند ساخت، به سه سطح شامل ۱۲ پلاك، ۱۶ پلاك و ۲۲ پلاك تقسيم‌بندي شده است. هسته اوليه طرح نوسازي شراكتي در محله تختي، به دهه ۸۰ بازمي‌گردد. به اين معني كه دست‌كم ۶ سال زمان براي مذاكره با ۱۲۷ مالك اين پلاك‌ها طول كشيده است چراكه هر كدام از اين پلاك‌ها به‌طور متوسط داراي ۲ مالك بوده‌اند و در برخي پلاك‌ها تعداد مالكان به بيش از ۶ نفر مي‌رسيد. ضمن آنكه فرمول مشاركتي استفاده شده در اين طرح ۳۵به ۶۵ درصد است. به اين معني كه يك واحد ۴۰ متري در جريان تخريب و نوسازي تبديل به يك واحد ۵۵ متري نوساز مي‌شود كه قابليت انتقال به مالك را دارد. اگرچه طي سال‌هاي گذشته اجراي طرح‌هاي مشابه اين مدل نوسازي در مقياس‌ كوچك در محلات قديمي شهر تهران سابقه داشته است اما بررسي ويژگي‌‌هاي طرح روز گذشته نشان مي‌دهد: استارت متفاوتي براي نوسازي بافت فرسوده از سوي شهرداري تهران زده شده است كه اگر لوازم و ابزار دولتي و خوراك مالي و اعتباري براي تكثير اين مدل در ساير محلات فرسوده تهران فراهم شود مطابق با اظهارات مقامات شهرداري تهران نوسازي بافت فرسوده پايتخت كه ۵ درصد از مساحت شهر را در بر گرفته و ۱۵ درصد جمعيت پايتخت درون آن سكونت دارند، ظرف ۷ تا ۱۰ سال تضمين خواهد شد. نكته مهم ديگر آنكه اگرچه اجراي هر دو مدل نوسازي بافت فرسوده مسبوق به سابقه در شهر تهران هستند اما تجارب به جامانده از اجراي هر دو مدل نوسازي روي «اراضي متعلق به دولت» و «اراضي متعلق به مالكان» حاكي از آن است طرحي كه ديروز توسط شهرداري تهران كلنگ زده شد به چند دليل به مراتب قابليت اجرايي بيشتري نسبت به طرح دولت دارد. طرح نوسازي بافت فرسوده مطابق با الگوي شراكتي مالكان كه در روز گذشته در قالب تجميع ۵۰ پلاك آغاز شد، به دليل جلب مشاركت عمومي، جمعيت‌گريزي از مناطق نوسازي شده را به دنبال ندارد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد بخش زيادي از الگوهاي نوسازي انجام شده در سال‌هاي گذشته در بافت فرسوده به دليل آنكه مشاركت ساكنان خانه‌هاي كلنگي جلب نشده بود، پس از اتمام پروژه نوسازي، ساكنان محلات بافت فرسوده به ساير محلات شهري و حتي مناطق حاشيه‌اي شهرمهاجرت كردند. در نتيجه بافت و هويت اجتماعي محلات دچار اختلال مي‌شد. اما در الگوي شراكتي به دليل همراه شدن مالكان و ساكنان بافت فرسوده و بازگشت آنها به محلات نوسازي شده، بافت اجتماعي محلات تغيير نمي‌كند. همين‌طور از آنجا كه سازنده با مالكان شريك مي‌شوند هزينه تملك براي اجراي پروژه از سوي سازنده ندارد و در نتيجه بخشي از فروش واحدهاي نوسازي شده از سوي مالكان تضمين شده است و سرمايه‌گذار راحت‌تر امكان فروش ساير واحدهاي مسكوني را پيدا مي‌كند. از ديگر دلايلي كه امكان اجرايي شدن طرح شهرداري را بالا مي‌برد اين است كه شانس تامين منابع و ابزارها براي طرح شراكتي بيش از طرح استفاده از اراضي دولتي است چراكه دولت در بافت فرسوده با محدوديت موجودي اراضي دولتي و اعتبار براي تملك اراضي مواجه است. بنابراين اين الگو از دچار شدن به تبعات و پيامدهاي منفي مدل نوسازي به شكل تملك به دور است. همچنين از ديگر ويژگي‌هاي مثبت اجراي اين طرح، سكونت مالكان ۵۰ پلاك تجميع شده در اين پروژه در آپارتمان‌هاي اجاره‌اي واقع در محله است كه خود يك پيام مهم براي دولت و شهرداري دارد. در عين حال مي‌توان با مجموعه‌اي از تدابير، سود و عايدي الگوي شراكتي نوسازي بافت فرسوده را براي سرمايه‌گذار در حد مطلوب تقويت كرد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد: تكثير مدل نوسازي شراكتي در بافت فرسوده كه كارشناسان شهري و نوسازي آن را مدل موفق و با قابليت اجرايي بالا در بافت فرسوده ارزيابي مي‌كنند با ۱۰ چالش اصلي براي مالكان و سرمايه‌گذاران به‌عنوان دو ضلع اصلي طرح‌هاي نوسازي مواجه است كه براي حل آنها بايد ۴ اقدام اساسي از سوي دولت و شهرداري انجام شود. اين چالش‌ها در ۱۰ محور اصلي تقسيم‌بندي مي‌شود. اولين چالش براي ورود سرمايه‌گذاران به پروسه‌ نوسازي بافت فرسوده، طولاني بودن فرآيند مذاكره و رايزني با مالكان براي جلب رضايت است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد رايزني‌ها براي آغاز پروژه محله تختي بيش از ۶ سال زمان برده است. از سوي ديگر ريزدانه بودن پلاك‌ها سبب مي‌شود تعداد مالكان و روند مذاكره با آنها پيچيده‌تر شود. به ويژه آنكه در بافت فرسوده بخش عمده‌اي از پلاك‌ها داراي چندين مالك هستند. مشكلات ثبتي و سند ملك و ورثه‌اي بودن عمده املاك از ديگر چالش‌هايي است كه ورود به عرصه نوسازي بافت فرسوده را با دشواري‌هايي رو به رو كرده است. در عين حال يكي از چالش‌هاي مهم نوسازي املاك فرسوده، مالكيت اشخاص حقوقي(دولت، اوقاف يا شهرداري) است. در حال حاضر بخشي از املاك قديمي در مناطق فرسوده شهر تهران داراي مالكيت غير شخصي هستند كه همين امر منجر به قفل شدن روند نوسازي بخشي از بافت فرسوده مي‌شود. به‌عنوان مثال در محدوده شوش بخشي از املاك فرسوده متعلق به شهرداري تهران است كه همين امر منجر به توقف روند نوسازي در اين محله شده است. علاوه بر اين يكي از چالش‌هاي اصلي كه حل آن به پول، يارانه و اعتبار نياز ندارد و فقط نيازمند اخذ تدابيري از سوي متوليان نوسازي است، پروسه حداقل نيمساله صدور پروانه ساختماني به جاي ۱۵ روز است. طولاني بودن مراحل صدور پروانه به‌عنوان يكي از موانع اصلي ايجاد انگيزه براي سرمايه‌گذاران ساختماني است كه مي‌تواند با اخذ تدابيري ويژه حداقل در محدوده بافت فرسوده حل شود. محدوديت ارتفاع ساخت وساز و همچنين عايدي پايين سرمايه‌گذار در ساخت‌وسازهاي جنوب شهر نسبت به نواحي شمالي دو چالش ديگري است كه در مسير نوسازي كنوني وجود دارد. به‌عنوان مثال در حال حاضر اگرچه هزينه ساخت هر مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران بدون احتساب هزينه زمين بيش از يك ميليون تومان برآورد مي‌شود اما متوسط قيمت فروش براي هر مترمربع در محلات بافت فرسوده حدود ۳ ميليون تومان و در مناطق شمالي دست كم براي هر مترمربع حدود ۶ ميليون تومان است. در اين ميان البته محمدعلي نجفي شهردار تهران از وجود يك عامل برهم زننده اين معادله خبر داده و گفته است كه شهرداري تصميم ندارد مطابق سبك و سياق گذشته كه ساختمان‌هاي بلند در خيابان‌هاي تنگ ساخته مي‌شدند عمل كند بنابراين به‌طور طبيعي سرمايه‌گذاران بايد به سمت شرق و جنوب و به خصوص سرمايه‌گذاري در بافت فرسوده سوق پيدا كنند. قطع شدن پرداخت وام نوسازي بدون سپرده در مدت اخير نيز يكي از ديگر موارد از بين برنده انگيزش سازندگان به محدوده بافت فرسوده بود كه به نظر مي‌رسد پس از وقوع دو زلزله اخير در شهر تهران و حساس شدن مسوولان نسبت به مساله نوسازي بافت فرسوده، اين مسير دوباره باز شده است. همين‌طور عدم تاييد پرداخت يارانه نرخ سود وام سازندگان ساختماني در محدوده بافت فرسوده از ديگر چالش‌هاي اين حوزه است. اما براي رفع اين چالش‌ها و تكثير مدل نوسازي شراكتي ۴ شرط پيش روي متوليان نوسازي براي فرود سرمايه‌گذاران در بافت فرسوده است. اول افزايش اعتبار در نظر گرفته شده براي نوسازي بافت فرسوده در قالب بودجه ۹۷ دولت از حدود ۵۰۰ ميليارد تومان به حدود هزار ميليارد تومان است كه صرف امور زيربنايي، روبنايي و يارانه تسهيلات پرداختي در محدوده بافت فرسوده شود. در حال حاضر دولت برنامه پرداخت ۱۰۰ هزار وام نوسازي براي كل كشور را دارد. دومين شرط كاهش هزينه‌هاي جانبي ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده است چراكه طي سال‌هاي اخير هزينه‌هاي جانبي ساخت‌وساز به شكل افسارگسيخته‌اي افزايش پيدا كرده است. از اين رو شهرداري به دولت پيشنهاد داده است در قالب تبصره بودجه ۹۷، هزينه انشعابات، نظام مهندسي، بيمه اجباري كارگران و ماليات را به‌طور ويژه براي بافت فرسوده حذف كند. يكي ديگر از راهكارهاي رفع چالش‌ها، بازگشت طلب شهرداري از دولت بابت تقبل سهم دولت از سوي شهرداري براي تخفيف هزينه صدور پروانه ساختماني در محدوده بافت فرسوده است. در حال حاضر برآورد مي‌شود شهرداري حدود ۶۰۰ ميليارد تومان بابت تخفيفات بافت فرسوده از دولت طلب دارد. آخرين اقدام اتخاذ تدابير ويژه براي ارائه تسهيلات ويژه به سرمايه‌گذاران ساختماني است تا از اين طريق هزينه‌هاي حاشيه‌اي ساخت وساز براي آنها كاهش پيدا كند. شهردار تهران نيز با نگاهي به اين چالش‌ها، از مجلس خواسته در روزهاي بررسي بودجه ۹۷ براي رفع اين دغدغه جدي، تصميم جدي براي نجات تهران و مردم از بافت فرسوده از سوي مجلس اتخاذ شود.
منبع: اقتصاد نيوز

گزارش اشکال Top