پاییز دو رنگ بازار مسکن

بازار پاییزی معاملات ملک، دو چهره متفاوت به خود گرفت. آمار دفتر اقتصاد مسکن از کارنامه بازار مسکن تهران در مهر ۹۶ نشان می‌دهد ماه گذشته حجم فروش آپارتمان، تحت تاثیر افت سنتی معاملات ناشی از پایان تابستان، ۱۰ درصد نسبت به شهریور کاهش یافت.

پاييز دو رنگ بازار مسكنبه رغم اين نزول ماهانه، تغييرات نقطه‌اي حجم معاملات، شيب مثبت پيدا كرد؛ به‌طوري‌كه تعداد واحدهاي فروخته‌شده در مهر امسال، ۳۶ درصد در مقايسه با مهر پارسال افزايش يافت. فروش مهر ماه بازار ملك به لحاظ تعداد واحد مسكوني، همچنان دو رقمي ماند و بالاي ۱۲ هزار واحد در ۳۰ روز اول پاييز معامله شد. بررسي‌ها درباره پاييز دو‌رنگ بازار مسكن مشخص مي‌كند نبض فعلي معاملات در وضعيت «ميانه» ركود و رونق قرار دارد؛ اما سرعت حركت در مسير پيش رونق، كند شده است. اين رخداد مي‌تواند احتمال دستيابي به رونق در فصل جاري را كاهش دهد. ميانگين قيمت مسكن در تهران براي دومين ماه پياپي، سطح ۴ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان در هر متر‌مربع را با احتساب ريزنوسان ماهانه،‌ حفظ كرد. آمار بانك مركزي از تحولات مهر ۹۶ بازار مسكن، با ارقامي نزديك به آمار دفتر اقتصاد مسكن، رشد ۶ درصدي معاملات در ۷ ماه اول امسال (حركت رو به جلو) را تاييد مي‌كند.

پاييز بازار مسكن، تحت تاثير زورآزمايي نيروهاي پيش‌برنده و كاهنده معاملات ملك، دو رنگ متفاوت از هم به خود گرفت. گزارش «دنياي اقتصاد» از آمار جديد معاملات مسكن كه از سوي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن تهيه شده، حاكي است: مهر ماه امسال حجم معاملات خريد آپارتمان در تهران، ۱۰درصد نسبت به شهريور ۹۶ كاهش پيدا كرد و ميزان فروش از نزديك ۱۴ هزار و ۵۰۰ واحد مسكوني در شهريور به پايين مرز ۱۳ هزار واحد در ماه گذشته رسيد. با اين حال، مقايسه وضعيت كنوني با مدت مشابه سال ۹۵ نشان از بزرگ‌تر شدن بازار معاملات ملك در ماه‌هاي گذشته از سال ۹۶ دارد به‌طوري كه حجم معاملات خريد مسكن در اولين ماه از پاييز امسال ۳۶ درصد نسبت به ماه اول پاييز پارسال افزايش يافت.

مهر ماه سال گذشته، ۹ هزار و ۵۱۰ واحد مسكوني در پايتخت خريد و فروش شد كه اين حجم، اندكي بيشتر از «پايين‌ترين ميانگين ماهانه معاملات مسكن طي سال‌هاي اخير» بود. اما در مهر ۹۶، تعداد ۱۲ هزار و ۹۶۵ واحد مسكوني در تهران فروخته شد. «بالاترين ميانگين ماهانه فروش آپارتمان در سال‌هاي اخير» به ‌سال ۹۱ –سال اوج رونق- مربوط مي‌شود كه ۱۶ هزار و ۵۰۰ واحد بوده است.

به اين ترتيب، كارنامه مهر ۹۶ فروش واحد مسكوني در مقايسه با دوره‌هاي ركود و رونق و همچنين در قياس با عملكرد سال گذشته بازار، بيانگر «وضعيت ميانه» است به اين معنا كه بازار مسكن با فاصله بيشتر از ركود، در مسير رسيدن به رونق رو به حركت است اما سرعت حركت بر اساس تغييرات ماهانه طي دو ماه اخير، «كند» شده است. اين موضوع مي‌تواند احتمال دستيابي به رونق در پاييز را كاهش دهد مگر آنكه محرك‌هاي جديد به بازار بيايد.شهريور امسال ميزان فروش آپارتمان حدود ۱۴ درصد نسبت به مرداد كاهش يافت و در ماه گذشته نيز ۱۰ درصد ديگر نسبت به شهريور افت كرد. به رغم اين كاهش ماهانه، وضعيت فروش هم در شهريور و هم در مهر امسال نسبت به دو ماه مشابه سال گذشته، رشد مثبتي از خود نشان مي‌دهد.

با لحاظ جهش نقطه‌اي در خريد و فروش واحدهاي مسكوني شهر تهران در مهر ماه، موقعيت بازار مسكن به مراتب جلوتر از سال گذشته قرار گرفته است.

كارشناسان اقتصاد مسكن معمولاً براي ارزيابي شرايط بازار، روند چند ماهه را ملاك عمل قرار مي‌دهند. بر اين اساس، كارنامه خريد و فروش آپارتمان در پايتخت نشان مي‌دهد: حجم معاملات در ۷ ماه اول امسال ۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ افزايش يافته است. بازار مسكن در نيمسال اول ۹۶، رقمي معادل ۴/ ۲ درصد به لحاظ حجم فروش، نسبت به ۶ ماه اول پارسال بزرگ‌تر شده بود، اما جهش نقطه‌اي معاملات در مهر ماه، باعث شد شيب رشد فروش در ۷ ماه، نزديك به ۵ واحد درصد نسبت به شيب رشد ۶ ماهه اوج بگيرد. بررسي‌ها درباره «رنگ سرد» پاييز ۹۶ بازار مسكن كه با «كاهش ماهانه» حجم معاملات به ميزان ۱۰ درصد در مهر ماه بروز كرده است، مشخص مي‌كند: بخشي از اين افت به علت تغيير فصل و پايان سنتي معاملات ملك همزمان با پايان تابستان، «طبيعي» به نظر مي‌رسد.

در اين ميان، افت ماهانه معاملات خريد مسكن به ميزان ۲۹ درصد در مهر سال ۹۵ نشان مي‌دهد: تاثير سنتي و كاهنده تغيير فصل در نيمه امسال در بازار معاملات مسكن، به مراتب كمتر از سال گذشته بوده است. اما با اين حال، نبود فايل مناسب و تازه در بازار ملك يك عامل دروني و كاهنده معاملات خريد مسكن در شرايط كنوني معرفي مي‌شود كه باعث شكل‌گيري اين رنگ در بازار شده است. واسطه‌هاي بازار ملك يك تفاوت عمده فصل جاري با فصل گذشته را «كم شدن واحدهاي مسكوني مناسب تقاضاي موجود در بازار» عنوان مي‌كنند. عرضه مورد قبول تقاضا هم از بابت قيمت و هم از بابت متراژ و سن بنا، نسبت به تابستان ۹۶ به شكل محسوسي كم شده اما حجم تقاضاي خريد مسكن نسبت به تابستان كاهش نيافته است.

متوسط مساحت در آپارتمان‌هاي فروخته شده در تهران طي ماه‌هاي اخير ۸۸ متر مربع بوده است و ميانگين عمر بنا در معاملات نيز ۹ سال اعلام شده است. بيش از ۶۰درصد از تقاضاي موجود در بازار مسكن، به دنبال خريد واحدهاي زير ۸۰ متر‌مربع است و در صورت مناسب بودن فايل‌ها به لحاظ «قيمت»، تمايل غالب به خريد واحدهاي زير ۵ سال ساخت است. در اين ميان، كمبود آپارتمان‌هاي پرمخاطب، كاهش معاملات را رقم مي‌زند. بر اساس اين گزارش، «رنگ گرم» پاييز ۹۶ بازار مسكن به اختلاف دماي معاملات در مقايسه با پاييز پارسال مربوط مي‌شود. جهش ۳۶ درصدي فروش آپارتمان در ماه گذشته نسبت به ماه مشابه سال قبل ناشي از روند رشد يك‌سال اخير معاملات است كه عامل محرك آن، تسهيلات خريد مسكن عنوان مي‌شود.

«نرخ سود» تاثير گذاشت؟

بررسي‌ها درباره يك پيش‌بيني مرتبط با نرخ سود بانكي در بازار مسكن حاكي است: اگر چه بازارهاي پول و مسكن، رقيب يكديگر محسوب مي‌شوند و كاهش جذابيت سرمايه‌گذاري در يكي (بانك‌ها) مي‌تواند تقاضاي خريد در ديگري (بازار ملك) را افزايش دهد اما اين رابطه به‌صورت آني و در كوتاه مدت آن هم با توجه به وضعيت فعلي بازار مسكن، قابل انتظار نيست. تحقيقات ميداني در بازار ملك نشان مي‌دهد طي هفته‌هاي اخير ورود نوعي از تقاضاي خريد به اين بازار با مبدأ سپرده‌هاي بانكي، مطابق روايت واسطه‌هاي ملكي، محسوس بوده است اما به‌خاطر زمانبر بودن فرآيند جست‌وجو ناشي از كمبود فايل مناسب (متراژ كوچك و متوسط)، اين مراجعه‌ها هنوز به انجام معامله خريد، منجر نشده است. در اين ميان، نبود انتظار شوك قيمتي، اثر قابل ملاحظه‌اي بر سرعت جست‌وجو دارد به‌طوري كه در زمان آرامش نسبي يا ريزنوسان قيمتي، خريدها نيز با رفتار غيرهيجاني صورت مي‌گيرد.

انجماد دو ماهه قيمت مسكن

ماه گذشته، ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران براي دومين ماه پياپي در سطح متر مربعي ۴ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان ثابت ماند. تغييرات ماهانه قيمت در مهر ۹۶، ريزنوسان نيم درصدي (در حد ۲۰ هزار تومان در هر متر مربع) را نشان مي‌دهد كه به معني ثبات نسبي قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران طي دو ماه اخير است. اما نوسانات ماهانه زير ۳درصد طي يك‌سال اخير باعث شده در حال حاضر متوسط قيمت مسكن در تهران افزايش ۳/ ۷درصدي نسبت به مهر ۹۵ را نشان دهد. اين رشد نقطه‌اي حدود يك واحد درصد كمتر از تورم نقطه‌اي است كه كاهش يك درصدي ارزش واقعي املاك مسكوني پايتخت نسبت به پاييز سال گذشته را نشان مي‌‌دهد.

گزارش اشکال Top