۸ حرکت بانکی برای بازکردن قفل بازار مسکن

حسین عبده تبریزی با بیان اینکه شرایط بازار ملک نسبت به دست‌کم یک دهه گذشته تغییر اساسی کرده است، برای حل «معمای فروش» از طریق ضلع چهارم بازار نسخه ارائه کرد.

مطالعات اين اقتصاددان نشان مي‌دهد عامليت پرداخت تسهيلات مي‌تواند با ۸ حركت بر رفتار اضلاع سه‌گانه بازار - خريدار، فروشنده و دلال - اثرگذار شود. مشاوره مالي به جاي دست‌به‌دست كردن تسهيلات، اولويت‌بندي در پرداخت وام و همچنين تهيه بانك اطلاعات از املاك در نوبت فروش (خانه‌هاي خالي)، مهم‌ترين تكاليف ضلع چهارم است.

 

حسين عبده‌تبريزي با استناد به دو واقعيت آماري در بازار املاك كه از تغيير اساسي شرايط بخش مسكن نسبت به حداقل يك دهه گذشته حكايت دارد، شرط تحرك بيشتر به سمت «رونق» را تطبيق با اوضاع جديد در قالب «اصلاحات در نسخه قديمي فروش ملك» عنوان كرد.

 

بررسي‌هاي اين اقتصاددان و صاحب‌نظر ارشد بخش مسكن درباره آنچه او «فرارسيدن زمان تغيير اساسي در فرآيند بازاريابي ملكي» مي‌داند، حاكي است: عامليت پرداخت وام مسكن كه تاكنون نقش اثرگذار و موثر بر رفتار اضلاع سه‌گانه معاملات ملك نداشته، در مقطع فعلي بايد در نقش «ضلع چهارم» ظاهر و‌ بر رفتار خريدار و فروشنده و دلالان تاثيرگذار شود تا امكان تغيير جهت متغيرهاي بخش مسكن به‌صورت هدفمند فراهم بيايد.

 

عبده‌تبريزي آخر هفته گذشته در جمع مديران استاني و ستادي بانك عامل تسهيلات مسكن ضمن يادآوري برنامه‌اي كه از سه سال پيش تاكنون در دولت، براي تبديل اين بانك به بانك توسعه‌اي براي ايجاد بازوي مالي قوي بابت اجرايي كردن سياست‌هاي حمايتي بخش مسكن مطرح است‌، اعلام كرد: در حال حاضر سهم نزديك به ۵۰ درصدي يك بانك در پرداخت انواع تسهيلات ساخت و خريد مسكن از يكسو و ماموريت‌هاي مغفول و مكمل وام‌دهي از سوي ديگر، ايجاب مي‌كند عامليت پرداخت اين تسهيلات به‌صورت خودكار، مجموعه‌اي اقدامات تازه‌ متناسب با مدل‌هاي جهاني تامين مالي مسكن را كليد بزند.

 

مطالعات عبده‌تبريزي درباره شرايط جديد بازار مسكن و چگونگي مواجهه با آن براي خروج كامل از ركود نشان مي‌دهد: هم اكنون حجم موجودي مسكن در حال استفاده در مقابل خانوارها در كشور، نسبت به ۲۰ سال گذشته بهبود پيدا كرده كه اين، ناشي از ميزان بالاي عرضه طي سال‌هاي اخير و كاهش نرخ رشد جمعيت بوده است اما حجم قابل توجهي از همين موجودي در حال حاضر به شكل خالي از سكنه، بدون استفاده در بازار رها شده و براي دو سمت بازار (سازنده يا فروشنده از يكسو و تقاضاي مسكن يا خريدار از سوي ديگر) مشكل عدم تلاقي به‌وجود آمده است.

 

شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني كه از نسبت تعداد خانوارهاي موجود به واحدهاي مسكوني در حال استفاده محاسبه مي‌شود، از ۱۷/ ۱ در سال ۶۵ و ۱۵/ ۱ در سال ۷۵ به ۰۶/ ۱ در سال ۹۵ رسيده به اين معنا كه كمبود شديد مسكن در دست كم ۲۰ سال گذشته (در سال ۷۵، هر ۱۱۵ خانوار در ۱۰۰ واحد مسكوني سكونت داشتند)، در حال حاضر بهبود نسبي پيدا كرده است. در حال حاضر اگر چه تعداد خانوارها فقط ۶درصد بيشتر از تعداد واحدهاي مسكوني در حال استفاده است اما با احتساب تعداد خانه‌هاي خالي (مجموع واحدهاي در حال سكونت و واحدهاي بلااستفاده)، كل موجودي مسكن نه تنها كمتر از خانوارها نيست كه ۵ درصد نيز بيشتر است.

 

در حال حاضر ۲۴ ميليون و ۲۰۰ هزار خانوار در كشور در ۲۲ ميليون و ۸۰۰ هزار واحد مسكوني ساكن هستند اما در كنار اين واحدهاي در حال استفاده، ۲ ميليون و ۶۰۰ هزار خانه خالي نيز وجود دارد كه به اين ترتيب، شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني بر اساس نسبت كل خانوارها به كل واحدهاي در حال استفاده و خالي (در مجموع معادل ۲۵ ميليون و ۴۰۰ هزار واحد)، عدد ۹۵/ ۰ مي‌شود.

 

تعداد خانه‌هاي خالي در فاصله سال‌هاي ۹۰ تا ۹۵ رقمي معادل ۶۰ درصد افزايش پيدا كرده در حالي كه تعداد واحدهاي مسكوني در حال استفاده طي همين مدت تنها ۱۴ درصد رشد كرده است.

 

آمارها بيانگر عدم تلاقي بخش قابل توجهي از عرضه‌‌هاي جديد در بازار مسكن با تقاضا است، چرا كه هم اكنون فارغ از جامعه خانه‌‌اولي متقاضي خريد يا اجاره، نزديك به ۷ ميليون خانوار در سكونتگاه‌هاي غيررسمي و بافت فرسوده، «بدمسكن» هستند كه در صورت تلاقي عرضه و تقاضا در بازار خانه‌هاي خالي، مي‌توانستند در واحدهاي بلااستفاده ساكن شوند. عبده‌تبريزي وضع موجود بازار مسكن را با استناد به تعداد خانه‌هاي خالي و شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني كاملا متفاوت از گذشته مي‌داند و معتقد است: در شرايط فعلي، «سختي فروش» وجود دارد به‌طوري كه «كسري بزرگ» در بازار مسكن كه در گذشته وجود داشت، تا حدودي برطرف شده و در عين حال، روالي كه سال‌ها پيش در قالب آن فروشنده‌ها با «تخفيف كوچك» در دوره‌هاي مختلف ركود-رونق موفق به فروش مي‌شدند در حال حاضر با مشاهده «سختي فروش» حتي در فاز كنوني پيش‌رونق جوابگو نيست.

 

عبده‌تبريزي در جمع مديران بانك عامل بخش مسكن با تاكيد بر اينكه در اين دوره ساخت و ساز انبوه توسط شركت‌هاي ساختماني بدون توجه به «معماي فروش»، به معناي عرضه بيشتر براي بازار املاك بدون استفاده و قابل تلاقي با تقاضاي مصرفي موجود در بازار خواهد بود، اولين مسير دسترسي به رونق پايدار و متفاوت از رونق هيجاني دوره قبل را پياده‌سازي نسخه جديد فروش در بازار معاملات ملك از راه اصلاح نسخه قديمي عنوان كرد.

 

نسخه قديمي فروش مسكن براي تطبيق با شرايط جديد بازار، با ۸ گام از طريق عامليت پرداخت تسهيلات مسكن،‌ قابل اصلاح است.

 

تكاليف ۸ گانه عامليت پرداخت تسهيلات مسكن بايد در قالب تغيير نقش اين بانك از حالت «اثرپذيري از رفتار بازار به تاثيرگذاري بر فضاي بازار»، به اجرا دربيايد. بنابراين، شرط حل معماي فروش، در ابتدا پذيرش ضلع چهارم براي تغيير عمليات سنتي به شيوه‌هاي نوين تسهيلات‌دهي و اقدامات مكمل آن است.

 

تكاليف جديد عامليت پرداخت تسهيلات مسكن، بخشي به‌صورت سلبي براي اصلاح رفتارهاي فعلي و بخش‌هايي به شكل ايجابي با هدف تكميل نقش واقعي بانك وام‌دهنده به‌عنوان ضلع چهارم، براي هدايت هدفمند خريدار و فروشنده و واسطه بازار در مسير رونق پايدار است.

 

عامليت پرداخت وام مسكن، در گام اول بايد مطابق آنچه سال گذشته وزير راه و شهرسازي نيز توصيه كرده بود، روال «كار گيشه‌اي» را كنار بگذارد و شعب بانكي با عبور از صرفا «دست به دست كردن» تسهيلات مسكن، اقداماتي مشابه موسسات مالي پرداخت‌كننده وام‌هاي رهني در كشورهاي مختلف را  انجام دهند.

 

در حال حاضر نقش شبكه بانكي در بازار مسكن و در مسير پرداخت تسهيلات، «شبه‌انفعالي» و «اثرپذير» است. عامل پرداخت تسهيلات مسكن، نقش موثر و سازنده در رفتار و رابطه بين خريدار و فروشنده و واسطه‌هاي ملكي ندارد. بازاريابي و توافق نهايي بين خريدار و فروشنده، كاملا در غياب عامليت پرداخت تسهيلات مسكن انجام مي‌شود و ضلع چهارم، بعد از نوسانات تجاري و تغييرات قيمتي، به نوعي‌ از تحولات مثبت يا منفي در بازار مسكن، دنباله‌روي مي‌كند تا بلكه بتواند نسبت به تغيير سقف ريالي تسهيلات يا افزايش دامنه پرداخت، اقدام كند. آنچه عبده‌تبريزي اقتصاددان صاحب‌نظر در بخش مسكن، براي اصلاح رفتار اضلاع بازار پيشنهاد مي‌كند، نقش‌پذيري بانك عامل پرداخت تسهيلات به‌عنوان جهت‌دهنده به رفتار سه ضلع ديگر در قالب گام دوم است.

 

براي اين منظور لازم است در شعب پرداخت تسهيلات مسكن، «مشاوره مالي» مستقر شود و همزمان، در پروسه دلالي و بازاريابي‌هاي ملكي در بازار مسكن، امكان معرفي ساده انواع تسهيلات مسكن و جزئيات كامل آن، متناسب با هر فايل فروش ملكي، فراهم بيايد.

 

سايت‌هاي مجازي بازاريابي و عرضه خانه در آمريكا، عمدتا به ريز اطلاعات پرداخت وام مسكن توسط موسسات مالي فعال در بازار تسهيلات رهني متصل هستند به‌طوري كه در تك‌تك فايل‌هاي فروش املاك مسكوني در سايت‌هاي مجازي بزرگ، مجموعه اطلاعات وام مسكن قابل دريافت براي آن خانه شامل «مبلغ وام، تعداد اقساط، مبلغ قسط، هزينه دريافت وام، مدت زمان انتظار براي دريافت وام و همچنين ساير شرايط پرداخت وام» ثبت مي‌شود و قابل رويت عمومي است. اما در بازار مسكن ايران، به دليل نبود ارتباط بين عامليت پرداخت وام مسكن با حلقه واسط خريدار و فروشنده، خريدار تا لحظه بعد از انجام معامله، عملا امكان اطلاع مفيد از چگونگي استفاده از تسهيلات خريد مسكن متناسب با آپارتمان خريداري شده را ندارد بلكه تازه بعد از تنظيم مبايعه‌نامه، امكان حضور در شعب بانكي براي انتخاب وام را پيدا مي‌كند.

 

عبده‌تبريزي در قالب گام ديگر از جانب ضلع چهارم بازار ملك براي تطبيق با شرايط جديد توصيه كرد: بانك عامل پرداخت تسهيلات مسكن نسبت به راه‌اندازي مستقيم يا غيرمستقيم يك بانك اطلاعاتي جامع از واحدهاي مسكوني در نوبت فروش در شهرهاي مختلف به‌خصوص تهران اقدام كند.

 

بانك اطلاعاتي املاك مسكوني آماده فروش در فاز اول، با اولويت گردآوري اطلاعات مكاني و ملكي «خانه‌هاي خالي» مي‌تواند شكل بگيرد. جايگاه اقتصادي عامليت پرداخت وام مسكن در بازار ملك به گونه‌اي است كه با يك فراخوان اينترنتي به شكل گسترده و رسمي در بازار ملك، اطلاعات خانه‌هاي خالي آماده فروش قابل تجميع خواهد بود. بانك عامل تسهيلات مسكن لازم است در گام چهارم، اطلاعات مربوط به آپارتمان‌هايي را كه با وام ساخت اين بانك به شكل مشاركتي ساخته شده‌‌اند طبقه‌بندي و اعلام عمومي كند تا دست كم، امكان اتصال بخشي از عرضه و تقاضاي مسكن از مسير تسهيلات ساخت پرداخت شده به سازنده‌ها، فراهم بيايد. حسين‌عبده تبريزي، اصلاحات در نظام تامين مالي مسكن از نسخه قديمي صرفا پرداخت وام بدون نقش موثر در بازار به نسخه جديد ۸ بندي را نوعي بازي برد-برد براي حداقل دو ضلع بازار مي‌داند.

 

در حال حاضر، هر ميزان تاخير در بروز رونق معاملات مسكن، باعث تاخير در بازگشت تسهيلات ساخت پرداخت شده به سازنده‌ها مي‌شود. اين اتفاق، از يكسو حبس سرمايه سازنده‌ها در مجتمع‌هاي نوساز و رسوب شده در بازار را موجب مي‌شود و از سوي ديگر، باعث افزايش مطالبات معوق نظام بانكي و تشديد تنگناي اعتباري خواهد شد. بنابراين ورود موثر بانك عامل به بازار مسكن با ماموريت‌هايي فراتر از دست به دست كردن تسهيلات، هم براي اضلاع بازار كارگشا است و هم براي بانك منفعت به همراه دارد. گام ششم بر «تغيير روال پرداخت وام ساخت و خريد مسكن» خلاصه مي‌شود. حسين عبده‌تبريزي از بانك عامل تسهيلات مسكن خواسته، روند پرداخت تسهيلات ساخت را به ساخت و سازهاي متراژ بزرگ و خارج از دامنه نياز تقاضاي مصرفي متوقف كند و اعتبارات محدود را با اولويت ساخت و سازهاي مصرفي هزينه كند. در مسير پرداخت وام خريد مسكن نيز «پرداخت به آن دسته از خانه‌هاي خالي كه قابل فروش در بازار تقاضاي مصرفي است» توصيه شده است.

 

در اين مسير، آپارتمان‌هاي ساخته شده با وام مشاركتي نيز بايد در اولويت نخست باشد. در نسخه جديد تكاليف ضلع چهارم بازار مسكن، بر «احتياط» در پرداخت تسهيلات مسكن به‌عنوان گام ديگر تاكيد شده است به اين معنا كه همه دغدغه تسهيلات‌دهنده به فعالان بخش مسكن، بايد جلوگيري از افزايش بيشتر حجم خانه‌هاي خالي و رونق معاملات و ساخت و سازهاي مصرفي باشد. عبده‌تبريزي همچنين از بانك عامل پرداخت تسهيلات مسكن مي‌خواهد، نقش ضدنوسانات تجاري در بازار ملك را برعهده بگيرد (گام هشتم) به اين صورت كه جريان پرداخت تسهيلات ساخت و خريد مسكن به گونه‌اي تنظيم شود كه در زمان‌هاي ركود شديد، امكان شوك مثبت به بازار و در رونق تورمي و حبابي نيز امكان  متوقف كردن رفتارهاي انحرافي (رفتارهاي تحريك‌كننده قيمت و شكل‌دهنده ركود عميق‌تر در دوره بعد) به كمك تسهيلات وجود داشته باشد.

 

عبده‌تبريزي در عين حال معتقد است بخشي از خانه‌هاي خالي محصول رونق حبابي و انحرافي سال‌هاي ۹۰ تا ۹۲ است اما در وضع موجود، مي‌توان با ابتكار عمل در نظام تامين مالي مسكن از طريق اصلاح اشكالات موجود، رابطه‌اي بين واحدهاي بلااستفاده يا در نوبت فروش با تقاضاي مصرفي فراهم كرد. اين اقتصاددان تاكيد مي‌كند: بازار مسكن در سال‌هاي آينده با حداقل ۶۰۰ هزار تقاضاي جديد خانه‌اولي ناشي از ازدواج‌ها روبه‌رو مي‌شود اما وضع موجود ناشي از حجم قابل توجه خانه خالي و تقاضاي فعلي در حاشيه بازار نيازمند يكسري اصلاحات در مسير پرداخت تسهيلات مسكن است. عبده‌تبريزي شرايط بازار مسكن ۴ دهه پيش را يادآوري كرد كه در آن، بانك عامل پرداخت تسهيلات مسكن به «استقبال» نياز بالقوه در بازار ملك براي تحريك خريد مسكن مي‌رفت.

 

در آن زمان، بازارياب‌هاي تسهيلات مسكن با مراجعه به مردم، مشخصات وام‌هاي خريد را كه به‌صورت تسهيلاتي با قدرت خريد ۶۰ تا ۷۰ درصد بهاي خانه‌ها، به شكل بازپرداخت ۲۵ ساله ارائه مي‌شد، براي افراد تشريح مي‌كردند. اين اقتصاددان به دنبال آن است كه رابطه متقاضي وام و عامل پرداخت وام، از وضعيت فعلي به دوران طلايي نظام تامين مالي مسكن كه پايه اصلي آن صندوق‌ها و موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن تشكيل مي‌دادند، چرخش كند.


 
 منبع: جام نيوز

گزارش اشکال Top