۵ جریان اثرگذار بر قیمت مسکن

تغییراتی که در قیمت مسکن ایجاد می‌شود، از یک‌سو باعث تغییر ثروت فرد در طول زمان و به‌تبع آن مطلوبیت ناشی از مصرف می‌شود و از سوی دیگر، با توجه به متفاوت بودن ترکیب دارایی برای افراد مختلف، تغییر در قیمت مسکن باعث خواهد شد ثروت افراد مختلف در مقایسه با یکدیگر تغییر کند.

در همين حال، چنانچه از جنبه سرپناه به مسكن نگاه كنيم، اهميت نوسان‌هاي قيمت آن براي دولت حتي مي‌تواند بيشتر باشد، زيرا نوسان‌هاي قيمت مسكن و به‌ويژه افزايش‌هاي سريع آن از جمله تهديدهايي است كه هدف تضمين دسترسي آحاد مردم به مسكن را با چالش مواجه مي‌كند. نگاهي به عملكرد بازار مسكن در ايران حاكي از وجود نوسان‌هاي نسبتا مستمر و جهش‌هاي شديد در قيمت مسكن دارد.

مطالعاتي كه در ايران براي بررسي منشأ نوسان‌هاي قيمت مسكن انجام پذيرفته، نشان از تاييد تاثير شاخص‌هاي كلان اقتصادي و انحرافات نقدينگي در بخش توليد و اقتصاد و نيز عناصر مالي از جمله ارز و طلا و نوسانات قيمت نفت و بازار سرمايه و بهابازار، بر اين نوسانات قيمت است.

۲ سناريو اثر سياست‌هاي پولي و مالي

سيدمنصور غيبي تحليلگر اقتصاد مسكن بابيان اينكه مطالعه بازار مسكن هم به دليل اينكه يك دارايي و سرمايه محسوب مي‌شود و هم از لحاظ خدمات و امكاناتي كه به عنوان سرپناه ارائه مي‌دهد حائز اهميت است، گفت: چنانچه از بعد سرمايه به مسكن نگاه كنيم موضوع مهم اين است كه يكي از تصميمات اصلي عوامل اقتصادي از جمله خانوارها انتخاب تركيب مناسبي از دارايي‌ها به‌منظور بهره‌مندي مطلوب در بلندمدت است، و چنانچه كل اقتصاد را مدنظر قرار دهيم مسكن اصلي‌ترين دارايي در سبد خانوارها است.

غيبي افزود: به استناد پارامتر برابري عرضه و تقاضا به‌منظور تعريف معادله قيمت مسكن مي‌توان به اين نتيجه رسيد كه نرخ شهرنشيني، اجاره‌بها مسكن، درآمد سرانه، اعتبارات بانكي، ماليات بر مسكن، شاخص قيمت مصالح، نرخ بيكاري و متغيرمجازي كاهش ارزش‌افزوده بخش نفت تاثير مثبت و معناداري بر قيمت مسكن داشته و همچنين، توليد ناخالص ملي، هزينه‌هاي دولت در فصل تامين مسكن و پروانه‌هاي ساختماني صادرشده رابطه منفي باقيمت مسكن دارد.

وي با بيان اينكه يك رويكرد اصلي در بررسي قيمت مسكن، مطالعه عوامل موثر بر رفتار تقاضاكنندگان و عرضه‌كنندگان است، گفت: هدف اصلي در رابطه با تقاضاي مسكن اين است كه تقاضا براي مسكن به عنوان يك دارايي مدنظر قرار گيرد. در اين رويكرد هدف اين است كه ميزان اثرگذاري متغيرهاي اقتصادي و جمعيتي نظير قيمت مسكن، درآمد، نرخ بهره، اجاره، جمعيت كشور و ساختار آن و… بر انتخاب مصرف‌كنندگان بررسي شود.

غيبي با اشاره به دو سناريو سياست‌هاي پولي و مالي بر قيمت مسكن اظهار كرد: توجه به نقش سياست‌هاي پولي و مالي بر قيمت مسكن، از اين‌ جهت كه نقش كليه عوامل اثرگذار بر قيمت مسكن را مورد بررسي قرار مي‌دهد مي‌تواند يك مدل عمومي تلقي شود اما در خصوص بررسي نقش عوامل مختلف بر قيمت مسكن مي‌توان علاوه بر سياست‌هاي مالي، پولي، عوامل جمعيتي و عوامل عرضه را نيز مورد تجزيه‌ و تحليل قرارداد.

اين كارشناس بازار مسكن تاكيد كرد: آثار سياست‌هاي مالي بر قيمت مسكن عمدتا از طريق اثرگذاري آن بر درآمد حقيقي قابل‌تحليل است. در ايران عمده‌ترين مسير اثرگذاري سياست مالي از طريق نوسان‌هاي درآمدهاي نفتي روي مي‌دهد. وي گفت: به عبارت روشن‌تر، با ايجاد شوك نفتي و ورود اين درآمدها در بودجه عمومي، تقاضاي كل و درآمد حقيقي افزايش مي‌يابد. به‌اين‌ترتيب، شوك نفتي مثبت از طريق اثر درآمدي و در كنار آن فشار در جهت افزايش قيمت كالاهاي غير مبادله‌يي مي‌تواند باعث افزايش قيمت مسكن شود.

تغييرات جمعيتي و آثار آن

اين كارشناس اقتصاد همچنين گفت: همچنين سياست پولي و اعتباري مي‌تواند از دو مسير باعث تغيير قيمت مسكن شود. از يك‌سو، سياست‌هاي انبساطي پولي به‌طور معمول با افزايش قدرت وام‌دهي بانك‌ها همراه است و اين موضوع به مفهوم كاهش محدوديت‌هاي اعتباري است. بخشي از اين كاهش محدوديت‌ها متوجه بازار مسكن مي‌شود و زمينه افزايش قيمت را فراهم مي‌كند.

اين تحليلگر اقتصاد مسكن همچنين گفت: از سوي ديگر، چنانچه سياست پولي انبساطي با كاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهيلات بانكي همراه باشد به دليل اينكه نرخ سپرده‌هاي بانكي بخشي از هزينه مالكيت مسكن را تشكيل مي‌دهد، بنابراين اين سياست مي‌تواند با كاهش هزينه مالكيت در جهت افزايش قيمت مسكن عمل كند.

غيبي با بيان اينكه تغييرات جمعيتي و آثار آن در بلندمدت ظاهر مي‌شود، گفت: اين مورد در ارتباط با عوامل عرضه نيز به نقش هزينه ساخت و قيمت تمام‌شده مسكن تاكيد دارد كه متاثر از سياست‌هاي پولي و مالي تاثير خود را بر محصول توليدي يعني مسكن بجا گذاشته و ماهيتي معنادار ازنظر هزينه تمام‌شده دارد.

وي با اشاره به نقش تحولات بازار جهاني نفت بر اقتصاد ايران گفت: با توجه به اتكاي اقتصاد ايران به صادرات نفت، تحولات بازار جهاني نفت به عنوان يكي از دلايل اصلي نوسان‌هاي اقتصادي در كشور بوده است كه آثار خود را از طريق بخش مالي برجاي مي‌گذارد.

اين كارشناس اقتصاد مسكن در اين خصوص تاكيد كرد: در دوره‌هاي افزايش درآمدهاي ارزي حاصل از صادرات نفت خام و انتقال آن به اقتصاد كه از طريق بخش مالي به‌صورت مستقيم منجر به افزايش درآمد در كوتاه‌مدت مي‌شود، نتيجه ميان‌مدت آن افزايش قيمت حقيقي مسكن خواهد بود.

غيبي با اعتقاد به نقش انبساط پولي بر افزايش عرضه و تقاضا گفت: هرگونه انبساط پولي از طريق گسترش تسهيلات بانكي به‌طور مستقيم باعث افزايش تقاضا براي مسكن شده و در جهت افزايش قيمت مسكن عمل خواهد كرد.

اين تحليلگر اقتصاد مسكن در اين خصوص اظهار كرد: بر اساس مدل بلندمدت برآورد شده هر ۱۰‌درصد افزايش در تسهيلات بانكي مي‌تواند منجر به افزايش ۳ درصدي در قيمت مسكن شود.

وي گفت: علاوه بر اين، چنانچه انبساط پولي با كاهش هم‌زمان نرخ سود سپرده‌ها و تسهيلات بانكي همراه باشد، يك مسير ديگر براي افزايش قيمت مسكن از طريق كاهش هزينه استفاده ايجاد خواهد شد. زيرا كاهش نرخ سپرده‌هاي بانكي فرصت خريد مسكن را نيز كاهش مي‌دهد.

غيبي درنهايت گفت: آنچه تحولات بازار مسكن را متفاوت از تحولات ساير بخش‌هاي اقتصادي مي‌كند و موجب شـكل گـرفتن الگـوي متفاوت تغيير قيمت مي‌گردد، تقاضاي سرمايه‌يي مسكن است كه مي‌طلبد سياست‌گذاران بخش مسكن با توجه به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن، مانع روند سوداگري در اين بخش شوند.

5 محور رشد قيمت مسكن

عطا آيت‌اللهي، كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه عوامل زيادي بر بازار مسكن تاثيرگذار است، گفت: همواره هزينه‌هاي ساخت مسكن، قيمت نفت، تورم، قيمت دارايي‌هاي ديگر مانند بورس و طلا و سپرده‌هاي بانكي، حجم نقدينگي، درآمد و پس‌انداز خانوار، وام خريد مسكن، نرخ سود بانكي، قوانين مالياتي، دلار، عرضه زمين و مسكن دولتي از مهم‌ترين عوامل موثر در قيمت مسكن محسوب مي‌شود.

آيت‌اللهي افزود: به اعتقاد تمام كارشناسان موثرترين عامل افزايش يا هيجانات قيمت مسكن مربوط به قيمت زمين است. به‌طور متوسط قيمت هر مترمربع زمين در سال ۱۳۹۱ در تهران نسبت به آپارتمان ۸۰۰ هزار تومان گران‌تر بود كه اين رويه در حال حاضر معكوس شده و قيمت زمين به چند برابر قيمت آپارتمان رسيده است. اين در حالي است كه در سال‌هاي قبل همواره شاهد برتري قيمت آپارتمان نسبت به زمين بوده‌ايم و در سال ۱۳۹۱ اين روند به سود زمين معكوس شده است.

 وي با بيان اينكه دليل اين مورد را مي‌توان به علت وجود ۵ محور به سيستم شهرسازي شهرها و كلان‌شهرها دانست گفت: محور اول شامل طرح تفصيلي جديد تهران است در اين طرح نحوه اعطاي تراكم ساخت‌ و ساز تغييراتي جدي داشته و به‌ اين ‌ترتيب بر ارزش زمين در نقاط مختلف تهران اثر داشته است. اما محور دوم مربوط به مالكيت بخش خصوصي است. در حال حاضر مالكيت زمين در محدوده تهران بيشتر در اختيار اشخاص حقيقي است و دولت در اين زمينه نقش پررنگي ايفا نمي‌كند. بنابراين اشخاص حقيقي به‌واسطه چالش‌هاي اقتصادي و تورمي كشور خود به يك قيمت گذار مرجع مبدل شده‌اند.

آيت‌اللهي در خصوص محور سوم نيز اظهار كرد: اين محور شامل رشد قيمت آپارتمان است. قيمت ساخت‌وسازها به‌واسطه افزايش قيمت مصالح ساختماني، مجوزهاي پيش از ساخت، در عين ساخت و بعد از ساخت، بروكراسي‌هاي اداري پيچيده و پرهزينه افزايش چشمگيري داشته است.

وي با بيان اينكه افزايش بازارهاي جانبي مانند سكه و ارز نيز به عنوان محور چهارم رشد قيمت مسكن است، گفت: طي سال‌هاي اخير اين دو بازار توانست تاثيرات منفي زيادي بر قيمت بازارهاي موازي مانند مسكن داشته باشد و به‌هرحال رشد چند برابري قيمت دارايي‌هاي اين‌چنيني، باعث سرازير شدن سود حاصله در بازار مسكن كه همواره به عنوان يك سرمايه‌گذاري شده است.

اين كارشناس مسكن محدوديت زمين را به عنوان محور ۵ بيان كرد و در اين مورد گفت: با توجه به روند ساخت‌وساز دو دهه گذشته در تهران، زمين سال‌به‌سال كالايي كمياب‌تر شده و به‌اين‌ترتيب بر ارزش آن افزوده مي‌شود.
 افزايش هزينه‌هاي مسكن ناگوار است

آيت‌اللهي با اشاره به اينكه بر اساس آمارهاي جامع بازار مسكن كشور شامل ۳۳‌درصد هزينه خانوار، ۴۰‌درصد سرمايه‌گذاري و ۳۲‌درصد تورم عمومي است، گفت: از سال ۶۵ نحوه تصرف خانوارها از ملكي به استيجاري تغيير كرده است و به اين مورد تنها به دليل افزايش قيمت‌هاي خارج است.
حتما بخوانيد :  راهكار خروج بازار مسكن از ركود ۵ ساله

اين كارشناس مسكن گفت: بر اساس آمارهاي موجود در سال ۹۵ در حال حاضر در تهران و البرز ۴۰‌درصد از خانوارها، مستاجر هستند و ميانگين مستاجرهاي كل كشور ۲۷ تا ۲۸‌درصد است. اين در حالي است كه شاخص‌هاي دسترسي به مسكن در كشور در وضعيت بسيار ناگواري قرار دارد. متاسفانه سبد قدرت خريد مسكن هرساله كوچك‌شده و اكثر تسهيلات خريد مسكن دور از دسترس است.

اين كارشناس بابيان اينكه يك خانوار بايد براي خريد خانه ۷۰ متري در تهران (با متري ۳ ميليون تومان) بدون هيچ پس‌اندازي بايد درآمد ۲۰ ساله خود را بدون يك ريال هزينه كرد پس‌انداز كند گفت: البته اين به شرطي است كه مسكن در طي سال‌هاي آينده با رشد مواجه نشود.
 افزايش تجرد مهم‌ترين مولفه رشد قيمت

آيت‌اللهي مهم‌ترين مولفه‌هاي نياز به مسكن را ازدواج، تحولات بعد خانوار و شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني عنوان كرد و گفت: اين در حالي است كه علت تجردگرايي و طلاق نياز به مسكن در حال رشد است. در سرشماري سال ۶۵ بعد خانوارهاي يك و دونفره ۱۴ درصد، بعد خانوارهاي سه و چهارنفره ۲۹-۲۸ درصد، بعد خانوارهاي پنج نفره و بيشتر حدود ۵۶‌درصد بوده است.

وي گفت: درحالي كه در سرشماري سال ۹۵، سهم خانوارهاي ۵ نفر و بيشتر از ۲۱‌درصد سال ۹۰، در سال ۹۵ به ۱۵‌درصد كاهش، سهم خانوارهاي ۴ نفره از ۲۶٫۳‌درصد سال ۹۰، به ۲۷٫۶‌درصد افزايش، سهم خانوارهاي ۳ نفره از ۲۷٫۱ به ۲۸٫۵‌درصد افزايش، سهم خانوارهاي

۲ نفره از ۱۸٫۴ در سال ۹۰ به ۲۰٫۷ در سال ۹۵ افزايش و همچنين سهم خانوارهاي تك نفره از ۷٫۱‌درصد به ۸٫۵‌درصد افزايش يافت.

آيت‌اللهي همچنين اظهار كرد: بر اساس اين آمارها تعداد مردهاي داراي همسر در سال ۹۰، ۶۰‌درصد بوده كه در سال ۹۵ به ۶۳‌درصد افزايش‌يافته و همچنين تعداد زن‌هاي داراي همسر در سال ۹۰، ۶۱‌درصد بوده كه به ۶۴‌درصد افزايش‌يافته است. همچنين تعداد مردان بدون همسر از ۰٫۷‌درصد سال ۹۰ به ۱٫۲‌درصد در سال ۹۵ افزايش و تعداد زنان مطلقه از ۱٫۴‌درصد به ۲٫۲ درصد فزايش‌يافته ست همچنين تعداد افراد هرگز ازدواج‌نكرده از ۳۸‌درصد سال ۹۰ به ۳۴‌درصد در سال ۹۵ كاهش‌يافته است.

وي در تفسير اين آمارها گفت: به‌هرحال انتظار مي‌رود هرچه جلوتر مي‌رويم خانوارهاي يك نفره و دونفره بيشتر شوند و هرچه بعد خانوار كوچك‌تر مي‌شود نيازمند مسكن‌هاي بيشتر و كوچك‌تر هستيم.

 اين تحليلگر بازار مسكن متوسط قيمت معاملاتي مسكن در بهار ۹۵ در تهران را۴ ميليون و ۳۰۰ هزار عنوان كرد و گفت: بنابراين بايد مسوولان به دنبال ايجاد خانه‌هاي اجاره‌يي اجتماعي باشند.

وي افزود: ركود اقتصادي (افت قدرت خريد متقاضيان)، نرخ‌هاي بالاي سود بانكي، حجم بسيار بالاي پروانه‌هاي ساختماني طي سال‌هاي ۹۰ تا ۹۲ و كاهش قيمت نفت را از مهم‌ترين عوامل طولاني شدن ركود بازار مسكن است. بنابراين به نظر مي‌رسد با توجه به افزايش تعداد خانوارهاي تك نفره نياز به مسكن ارزان‌قيمت يك ضرورت براي آينده نزديك است.

گزارش اشکال Top