نقطه کور رونق مسکن

ناهماهنگی آشکار بین جنس عرضه مسکن و محتوای بسته تحریک تقاضا، کانون معاملات خرید آپارتمان را در بخشی از بازار ملک با کمترین موجودی، شکل داده است.

دنياي اقتصاد با اشاره به جاي خالي ابزار مالي تعادل‌ساز در معاملات مصرفي آپارتمان‌هاي پايتخت، به نواقص سياست‌گذاري در بازار ملك پرداخت و نوشت:  هم‌اكنون در تهران 63.5 درصد متقاضيان مسكن، واحدهاي حداكثر 90 مترمربع را خريداري مي‌كنند به‌طوري كه بيشترين سهم از معاملات ماهانه در بين گروه‌هاي متراژي آپارتمان، به واحدهاي 50 تا 70 مترمربع- با سهم نزديك به 30 درصد- تعلق دارد. اين در حالي است كه فقط 13 درصد از ساخت‌و‌سازهاي سه سال گذشته در پايتخت‌ به آپارتمان‌هاي زير 90 مترمربع اختصاص داشته است.


آنچه مي‌تواند بازار مسكن را در مقطع حساس فعلي از «كمبود عرضه كم‌متراژها» در برابر تقاضاي غالب براي اين آپارتمان‌ها نجات دهد، تكميل سياست‌هاي رونق‌زا در بخش مسكن از طريق «تحريك تقاضاي مصرفي براي واحدهاي ميان‌متراژ و بزرگ» است. بررسي‌ها درباره چگونگي «رفع نقص از سبد تسهيلات خريد مسكن» حاكي است نقطه كور رونق، با تسهيلات ليزينگ برطرف مي‌شود. تسهيلات ليزينگ مي‌تواند قدرت خريد دهك‌هاي متوسط رو به بالا را تقويت كند و رشد فراگير معاملات ملك را منجر شود. ليزينگ مسكن همچنين به‌عنوان ابزار مالي دومنظوره براي رونق، باعث افزايش عرضه آپارتمان‌هاي مخصوص خانه‌اولي‌ها ناشي از جابه‌جاشدن دهك‌هاي 6 تا 8 در بازار ملك خواهد شد.

غفلت متولي بخش مسكن و سياست‌گذار پولي از «تكميل» سبد تسهيلات خريد براي «پوشش كامل» دهك‌هاي متقاضي تسهيلات مسكن، امكان «رونق غيرتورمي» معاملات مصرفي آپارتمان در پايتخت را سلب كرده است.بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» درباره «غايب مالي پرتقاضا» در بازار مسكن كلان‌شهر تهران -كه جاي خالي آن طي ماه‌هاي اخير با ورود تقاضا به صحنه معاملات، بيشتر احساس مي‌شود- حاكي است تاخير طولاني‌مدت در راه‌اندازي بازار «ليزينگ مسكن» ناشي از كم‌توجهي به موانع موجود در مسير فعاليت شركت‌هاي ليزينگ در اين بازار، باعث شده در مقطع فعلي از يكسو تقاضاي مصرفي ميان‌درآمد رو به بالا، «شانس برخورداري» از شرايط نسبي مناسب در بازار خريد مسكن را از دست بدهد و از سوي ديگر «بي‌تعادلي عرضه و تقاضا» در معاملات آپارتمان‌هاي ريز و كوچك‌متراژ تشديد شود.

كارنامه معاملات خريد مسكن ماه‌هاي اخير در تهران نشان مي‌دهد: سبد فعلي وام‌هاي خريد توانسته صرفا تقاضاي مصرفي دهك‌هاي 3 تا 5 را تحريك كند به‌طوري‌كه سهم 63.5 درصدي آپارتمان‌هاي تا 90 متر مربع از كل معاملات فروش ماهانه، بيانگر «تحرك موضعي» بازار ملك ناشي از تقويت مناسب قدرت خريد خانوارهاي با درآمد متوسط رو به پايين است. در حال حاضر يك زوج خانه‌اولي در اين گروه از خانوارها، با دريافت تسهيلات بدون سپرده 120 ميليون توماني (وام اوراق) مي‌تواند دست كم 30 تا 40 درصد بهاي خريد‌ آپارتمان‌ مناسب خود را تامين كند. هر چند اين تسهيلات با توجه به جنس غالب معاملات در حال انجام از سوي اين گروه –واحدهاي 50 تا 70 مترمربع- بيش از 50 درصد قدرت خريد متقاضيان را پوشش مي‌دهد. اما تقاضاي مصرفي در دهك‌هاي 6 تا 8 به عنوان گروه محروم از سبد ناقص تسهيلات خريد مسكن، به‌رغم حضور در بازار جست‌وجوي ملكي، همچنان از توان مالي لازم براي خريد آپارتمان‌هاي مناسب خود- نوسازهاي 70 تا 90 مترمربعي و همه رديف‌هاي سني واحدهاي 90 تا 120 مترمربع- برخوردار نيستند.

تامين قدرت خريد مسكن تقاضاي مصرفي در دهك‌هاي 6 تا 8، نيازمند پرداخت تسهيلات ليزينگ دست‌كم 200 تا 400 ميليون توماني است. اين نوع تسهيلات در حال حاضر به‌خاطر آنچه شركت‌هاي ليزينگ، «محدوديت در تامين اعتبارات مورد نياز و همچنين نامعادله بين سقف دستوري سود تسهيلات ليزينگ و قيمت تمام شده منابع» عنوان مي‌كنند، در بازار معاملات ملك غايب است و متقاضيان از آن محروم هستند. دستورالعمل پرداخت تسهيلات ليزينگ مسكن، بانك‌ها را از ورود به اين بازار منع كرده است.

در اين ميان، شركت‌هاي غيربانكي ليزينگ، بدون استفاده از منابع بانكي، امكان تامين اعتبار مورد نياز ليزينگ مسكن را ندارند و حتي با توجه به سقف 21 درصد تعيين شده براي سود اين تسهيلات، استفاده از ساير روش‌هاي تامين منابع همچون انتشار اوراق نيز براي ليزينگي‌ها، مقرون به صرفه نيست. پيامد اين دو رخداد در بازار معاملات مسكن-تمركز خريداران بر آپارتمان‌هاي كم‌متراژ و ناتواني مالي در خريد واحدهاي ميان‌متراژ- مي‌تواند هم «مانع فراگير شدن جنب و جوش در خريدهاي مصرفي ملكي» شود و هم «ناپايداري قيمتي در كانون فعلي معاملات آپارتمان» را رقم بزند كه نتيجه نهايي اين آسيب دوگانه، توقف بازار مسكن در فاز ميانه ركود-رونق و حتي بازگشت به عقب در اثر بزرگ‌تر شدن دامنه نوسانات قيمت مسكن خواهد بود.

 تسهيلات ليزينگ مسكن كه طبق برآوردهاي كارشناسان مالي، با سقفي معادل 3 تا 4 برابر وام خريد قابل پرداخت است، در مقطع فعلي، بيش از هر زمان ديگر كاربرد دارد و نياز بازار به آن، به مراتب بيشتر از گذشته احساس مي‌شود. تسهيلات ليزينگ مسكن در شرايط كنوني بازار معاملات ملك، يك ابزار مالي دومنظوره محسوب مي‌شود به‌طوري‌كه با شكل‌گيري بازار ليزينگ مسكن، خلأ نوعي از تسهيلات كه تامين مالي تقاضاي مصرفي متوسط رو به بالا را هدف قرار مي‌دهد، از بين خواهد رفت و در نتيجه، موتور بازار خريد آپارتمان‌هاي متراژ متوسط و بزرگ روشن مي‌شود.

تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» حاكي است بخش قابل توجهي از دهك‌هاي 6 تا 8 متقاضي تسهيلات ليزينگ، براي جابه‌جا شدن از آپارتمان‌هاي متراژ پايين به واحدهاي متراژ بزرگ، قصد خريد مسكن دارند. بنابراين، استارت موتور بازار خريد واحدهاي متراژ متوسط و بزرگ با سوخت ليزينگي، باعث افزايش عرضه واحدهاي ريز و كوچك متراژ مي‌شود و به عنوان اثر دوم تسهيلات ليزينگ، بي‌تعادلي موجود در اين بخش از بازار ملك را تا حدودي پوشش خواهد داد. آمارهاي رسمي از روند عرضه مسكن در تهران طي سال‌هاي اخير، «بي‌تعادلي در بازار معاملات آپارتمان‌هاي ريز و كوچك متراژ» را تاييد مي‌كند.

 كانون معاملات خريد آپارتمان در تهران، هم‌اكنون در بخشي از بازار ملك شكل گرفته كه ميزان عرضه آپارتمان در آنجا، «كمترين» است. در حال حاضر مطابق اطلاعات دفتر اقتصاد مسكن و بانك مركزي از بازار معاملات ملك، 63.5 درصد از آپارتمان‌هايي كه طي يك ماه در تهران به فروش مي‌رسد، واحدهاي داراي مساحت حداكثر 90 مترمربع هستند. اين درحالي است كه طبق اطلاعات مربوط به سرشماري نفوس و مسكن سال 95 از كل موجودي مسكن، حداكثر 57 درصد كل واحدهاي مسكوني موجود در تهران به آپارتمان‌هاي كمتر از 90 مترمربع اختصاص دارد. از طرفي، سهم واحدهاي با مساحت حداكثر 90 مترمربع در ساخت‌وسازهاي سال‌هاي 93 تا 95، معادل 13 درصد كل تيراژ ساخت مسكن در تهران بوده است. ساخت و سازهاي مسكوني سال‌هاي 93 تا 95، بازار نوسازهاي حال حاضر پايتخت را شكل مي‌دهد كه كمبود واحدهاي ريز و كوچك متراژ در آنها، فعلا اولين آسيب را به شكل كاهش حجم فروش نوسازها، به سمت تقاضا وارد كرده است.

نابرابري آشكار بين ميزان عرضه و تقاضاي خريد در بازار آپارتمان‌هاي ريز و كوچك متراژ كه از روي آمارهاي رسمي قابل رديابي است در حال حاضر پيش از آنكه به رشد دورقمي قيمت فروش اين آپارتمان‌ها منجر شود، باعث افت كيفيت خريد تقاضاي مصرفي (به‌خصوص خانه‌اولي‌ها) شده است. سهم «نوسازها» از معاملات خريد آپارتمان، از 56.1 درصد در اواخر سال 94 يعني زمان شروع اوليه فاز پيش‌رونق معاملات، به46.2 درصد در حال حاضر رسيده است. بررسي‌ها درباره علت افت 10 واحد درصدي سهم نوسازها از معاملات خريد آپارتمان نشان مي‌دهد: نوسانات افزايشي قيمت اين آپارتمان‌ها ناشي از كمبود تنوع فايل در بنگاه‌ها، باعث شده تقاضاي مصرفي به آپارتمان‌هاي با عمربناي بيشتر شيفت كند. سهم معاملات واحدهاي مسكوني بالاي 15 سال ساخت، نسبت به سال گذشته افزايش يافته است.

در اين ميان، راه‌اندازي بازار تسهيلات ليزينگ و در نتيجه ذوب شدن خريد و فروش آپارتمان‌هاي با متراژ بالاي 80 مترمربع، به‌صورت خودكار باعث مي‌شود در اثر جابه‌جايي دهك‌ 6 تا 8 در بازار ملك، ميزان عرضه واحدهاي مسكوني كم‌متراژ افزايش پيدا كند و در نتيجه متوسط سني - عمر بناي- واحدهاي زير 80 مترمربع در معاملات نيز تا حدودي بهبود يابد. كارشناسان مسكن اميدوارند، طرح راه‌اندازي ليزينگ مسكن كه ارديبهشت سال 93 به‌صورت جدي در دستور كار متولي بخش مسكن قرار گرفت، بعد از حداقل سه سال پيگيري فرسايشي در دولت و شبكه بانكي، در اين مقطع كه بازار معاملات مسكن در شرايط حساس خود قرار گرفته، سرانجام قابليت عملياتي و اجرايي پيدا كند. بازار معاملات مسكن از ركود عميق سال‌هاي 93 و 94 فاصله گرفته، اما رشد موضعي حجم معاملات خريد آپارتمان در مناطق محدودي از پايتخت، وجود نقص در سبد تسهيلات محرك تقاضاي مصرفي را تاييد مي‌كند. اين نقص، با راه‌اندازي ليزينگ قابل رفع است.

گزارش اشکال Top