روز گذشته گزارش تازه بانك مركزي از روند تحولات بازار مسكن پايتخت در آذر ماه امسال منتشر شد كه در نگاه اول يك پيام كلي دارد: تعداد معاملات مسكن دوباره افزايش يافته و به بيش از ۱۰ هزار واحد مسكوني رسيده است. اين عدد از آن جهت اهميت دارد كه محدوده رونق معاملاتي محسوب مي‌شود. هر جا كه رونق باشد، دلال‌ها هم هستند و قيمت‌ها را بالا و پايين مي‌برند. بنابراين پس از هجوم نقدينگي به بازارهاي دارايي نظير سكه يا طلا و دلار و خودرو و … حالا شرايط به گونه‌اي شده كه پول‌هاي بزرگ به سمت بازار مسكن هم در حركت است. آن هم در زمستان كه معمولا رونق زيادي در خريد و فروش و معاملات مسكن صورت نمي‌گيرد.
نكته دوم، متوسط افزايش قيمت هر متر مربع واحد مسكوني به صورت ماهانه است كه تقريبا در يك عدد ۳ ميليون توماني، در حال رشد است. هرچند شاخص «متوسط» يا «ميانگين» چندان نمي‌تواند از نظر آماري قابل استناد باشد. اما معمولا نهادهايي كه متولي ارايه آمار هستند از «متوسط» قيمت استفاده مي‌كنند. اما تهران، مانند ديگر شهرهاي دنيا، مناطق مختلفي دارد كه هر يك، مسكن را با قيمتي متفاوت ارايه مي‌كنند. بنابراين ممكن است در منطقه يك تهران، خانه‌اي به ارزش ۳۰۰ تا ۷۰۰ ميليون تومان براي هر مترمربع وجود داشته باشد و در منطقه ۱۸ قيمت هر مترمربع واحد مسكوني بين ۲۰ تا ۳۰ ميليون باشد. ضمن اينكه بانك مركزي تمام قيمت‌ها را احتمالا در فرمول «ميانگين‌سازي» مي‌گذارد.
اما به هر حال، آبان ماه امسال، متوسط قيمت هر مترمربع خانه در تهران ۳ ميليون تومان نسبت به مهر ماه رشد كرده بود. آذر ماه ۲ ميليون و ۹۰۰ هزار تومان متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نسبت به آبان ماه رشد كرد.اين در حالي است كه در مهر ماه نسبت به شهريور ماه، به‌طور متوسط ۱.۲ ميليون تومان افزايش قيمت در هر مترمربع واحد مسكوني رخ داده است. به عبارتي، از زمان شروع ناآرامي‌ها در ايران، بازار مسكن تهران با سرعت بالاتري رشد قيمت داشته است.
به اين آمار دقت كنيد كه در مهر ماه امسال، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران ۴۳ ميليون و ۲۱۶ هزار تومان بوده كه حالا در پايان آذر ماه به بيش از ۴۸ ميليون تومان افزايش يافته است؛ ۵.۲ ميليون تومان رشد قيمت فقط در سه ماه.
با اين افزايش قيمت، رشد سالانه مسكن در تهران به مرز ۵۰ درصد رسيده است. آذر سال گذشته متوسط قيمت يك متر ملك مسكوني در تهران حدود ۳۲.۵ ميليون تومان بود و حالا در آستانه وارد شدن به ابركانال ۵۰ ميليون توماني قرار گرفته است.
آثار افزايش قيمت مسكن را مي‌توان در بازار اجاره ديد. با رسيدن «متوسط» قيمت يك مترمربع واحد مسكوني در مناطق ۲۲گانه تهران به بيش از ۴۸ ميليون تومان، اجاره‌بها نيز همپاي آن رشد كرده است. بانك مركزي مي‌گويد شاخص كرايه مسكن اجاره‌اي در تهران طي آذر ماه امسال نسبت به آبان ماه، ۲.۵ درصد رشد كرده. اين عدد براي كل مناطق شهري ايران در بازه يك ماهه ۳ درصد بوده است.
بخش اجاره‌بهاي مسكن همواره تابعي از قيمت كلي يك ملك بوده است. معمولا در بازار ملك براي محاسبه اجاره يك واحد مسكوني، قيمت كل آن تقسيم بر عددي مانند ۶ يا ۴ مي‌شود. يك‌ششم يا يك‌چهارم قيمت ملك به عنوان عدد رهن كامل ملك در نظر گرفته مي‌شود. اگر مستاجر اين عدد را نداشته باشد با فرمول خاصي، ميزان رهن به اجاره تبديل مي‌شود.
بالا رفتن قيمت ملك در آذر ماه كه تقريبا مانند يك ماه پيش، نشانه‌هايي از ورود پول و نقدينگي سرگردان به بازار مسكن را به همراه دارد، مي‌تواند رشد قيمت اجاره‌بها را در ماه‌هاي باقيمانده سال تداوم دهد. آن هم در زماني كه خبري از شدت گرفتن عرضه در بازار مسكن نيست و وعده ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني نيز بر زمين مانده و گزارش مستندي درباره آن منتشر نشده است.
توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده شهر تهران در آذرماه سال ۱۴۰۱ نشان مي‌دهد كه به لحاظ مساحت، واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي كمتر از ۸۰ مترمربع، سهمي معادل ۶/۵۶ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. همچنين ۵/۵۷ درصد واحدهاي مسكوني با قيمتي كمتر از متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اين ماه معامله شده و ۱/۴۶ درصد از معاملات نيز به واحدهاي مسكوني با ارزش هر واحد كمتر از ۳ ميليارد تومان اختصاص داشته است.
بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به تفكيك عمر بنا در آذر امسال نيز حاكي از آن است كه از مجموع ۱۰هزار و ۱۸۴ واحد مسكوني معامله شده، واحدهاي تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۹ درصد بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با اين وجود سهم مذكور در مقايسه با آذر سال گذشته، حدود ۲/۴ واحد درصد كاهش يافته و در مقابل به سهم واحدهاي با عمر بالا در گروه‌هاي «۱۱ تا ۱۵» و «با بيش از ۲۰» سال ساخت افزوده شده است.
بازار مسكن شهر تهران آخرين ماه پاييز را با نوسان ۲.۹ درصدي قيمت سپري كرد كه نشان مي‌دهد نرخ رشد آن در مقايسه با ماه قبل به كمتر از نصف رسيده، اما تحت تاثير نوسانات قيمت ارز متوقف نشده است؛ فشار تقاضا براي واحدهاي كوچك متراژ و قديمي نمايه غالب در اين بازار است.
گزارش اشکال
