تورم مسكن و تورم زمين بعد از سه سال اختلاف شديد، سرانجام همگرا شدند. داده‌هاي جديد مربوط به سطح قيمت زمين‌هاي با كاربري مسكوني در ۲۲ منطقه پايتخت – فايلهاي فروش- نشان مي‌دهد نرخ رشد نقطهاي قيمت آپارتمان‌ها و املاك كلنگي در اواخر سال گذشته در پايتخت، تا حد بسيار زيادي، به هم نزديك شدند.
اين در حالي است كه تورم زمين در عصر جهش -۹۷ تا ۹۹- تقريبا به اندازه ۳ برابر تورم مسكن بود. يك علت همگرايي شكل‌گرفته در قيمت املاك، «اثرگذاري ركود فرسايشي در دو بازار ملك» است.
بهبود شرايط ساخت‌وساز ناشي از همگرايي دو تورم ملكي در پايتخت شامل تورم زمين و نيز تورم مسكن در شروع سال ۱۴۰۱ است. اين موضوع سبب شده حاشيه سود ساخت‌وساز در تهران اندكي بهبود پيدا كند.
بررسي روند طي شده در بازار زمين و مسكن طي چهار سالي كه گذشت، نشان‌‌‌دهنده افت و خيز در اين دو بازار ملكي بوده و تغييراتي در رفتار و انتخاب‌‌‌هاي سازنده‌‌‌هاي مسكن را نيز به دنبال داشته است.
طي سه سال ۹۷ تا ۹۹ سرعت رشد قيمت زمين در تهران به طور ميانگين سه‌برابر سرعت رشد قيمت مسكن بود. اين فاصله بسيار زياد بين دو گونه تورم ملكي از قبيل زمين و مسكن اگرچه در سال‌هاي جهش بسيار زياد بود اما پارسال همزمان با شروع دوره پساجهش و ثبات نسبي قيمت مسكن، به تدريج رو به كاهش گذاشت.
آخرين آمارهاي مستند از تغييرات قيمت زمين حكايت از آن دارد كه سرعت رشد قيمت زمين كاهش قابل‌توجهي داشته است.
تورم فصلي مسكن در طول سه سال جهش به طور متوسط حدود ۶درصد بود. به اين ترتيب از تابستان پارسال در آمارهاي رسمي از بازار زمين، سقوط تورم در اين بخش از بازار نقل‌و‌انتقالات ملكي گزارش شد.
روند كاهش سرعت رشد قيمت زمين پارسال در نيمه دوم سال نيز ادامه پيدا كرد؛ طوري كه اكنون در شروع سال ۱۴۰۱ فاصله تورم مسكن و زمين در سه سال اخير به شدت كاهش پيدا كرده و به حدي كم شده كه مي‌توان دو نرخ تورم مذكور را «همگرا» توصيف كرد.
مقصود از همگرايي اين است كه فاصله سرعت رشد قيمت مسكن و سرعت رشد قيمت زمين نسبت به يكديگر بسيار كم شده است. البته هم زمين و هم مسكن همچنان در حال تغيير قيمت با مقدار بسيار اندك هستند و نرخ تورم آنها صفر نيست اما اين تغييرات افزايشي با سرعت بسيار پايين در حال رخ دادن است.
صداي آهنگ بازگشتي كه از بازار زمين به گوش سازنده‌‌‌ها مي‌‌‌رسد، در واقع توصيف‌‌‌كننده افزايش حاشيه سود ساخت‌وساز در تهران است كه مي‌تواند خبر خوشي براي فعالان ساختماني كه موقتا فعاليت خود را متوقف كرده بودند، باشد.
در واقع روند پرشتاب تورم زمين در مقايسه با تورم مسكن طي سال‌هاي جهش سبب شده بود ساخت‌وساز در پايتخت ديگر در زمره فعاليت‌هاي اقتصادي پرسود دسته‌‌‌بندي نشود.
از آنجا كه يك اجراي پروژه ساختماني به طور ميانگين ۱۸ ماه به طول مي‌‌‌انجامد، عملا سود حاصل از ساخت‌وساز در تهران به دليل قيمت بسيار زياد زمين به عنوان مهم‌ترين عنصر تشكيل‌‌‌دهنده قيمت تمام‌‌‌شده مسكن از يكسو و ثبات نسبي قيمت مسكن در بازار معاملات از سوي ديگر، به پايين‌‌‌ترين حد ممكن رسيده و از كف مذكور نيز كمتر شده بود.
حاشيه سود حاصل تفاضل قيمت تمام شده ساخت از قيمت فروش واحدهاي نوساز است كه بر اساس اعداد و ارقام مربوط به هزينه ساخت شامل هزينه تامين اجزاي ساختماني (زمين، مصالح، عوارض، خدمات مهندسي و…) و نيز قيمت فروش واحدهاي نوساز ساخته شده محاسبه مي‌شود.
ارديبهشت امسال ميانگين قيمت پيشنهادي فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز در تهران به ۴۱ ميليون و ۵۰۰هزار تومان رسيده است.
آخرين آمار رسمي مربوط به قيمت زمين در تهران متعلق به بهار پارسال است كه گزارش مركز آمار نشان داد ميانگين قيمت زمين در پايتخت در آن فصل به ۴۶ ميليون تومان رسيده بود.
نكته قابل تامل اين است كه فاصله قيمت پيشنهادي فروش واحدهاي نوساز در تهران در مقايسه با واحدهاي چند ساله حدود ۲۵ درصد است و اين نشان مي‌دهد ميانگين مذكور مي‌تواند مبناي قابل اتكايي براي برآورد حاشيه سود ساخت‌وساز به شمار بيايد.
با استفاده از ميانگين قيمت زمين و نيز قيمت نوسازها در بازار مسكن تهران در فايلهاي فروش مشخص مي‌شود به دليل همگرا شدن تورم زمين و مسكن در حال حاضر، عايدي ساخت‌وساز قدري بهبود پيدا كرده و به كف مورد انتظار سازنده‌‌‌ها يعني ۳۰ درصد رسيده است.
البته نزديك شدن دو نرخ تورم مسكن و زمين در تهران بيش از اينكه در يك‌‌‌رقمي شدن هر دو نرخ نمود پيدا كند، در تغييرات نقطهاي آنها مشهود است. تورم نقطهاي زمين در پايان سال ۱۴۰۰ در تهران بر اساس ميانگين قيمت‌هاي پيشنهادي حدود ۲۳ درصد برآورد شده و اين در حالي است كه تورم نقطهاي مسكن در اين مقطع زماني نيز ۱۷درصد بوده است.
به اين ترتيب در شروع سال ۱۴۰۱ سرعت رشد قيمت زمين و مسكن در تهران بسيار به يكديگر نزديك شده است. هرچند رسيدن عايدي ساخت‌وساز به ۳۰ درصد خبر خوشي براي سازنده‌‌‌ها به شمار مي‌‌‌آيد، اما به منزله فرارسيدن زمان مناسب براي شروع دوره رونق نيست.
با اين حال حاشيه سود ۳۰ درصدي نيز هنوز آن‌‌‌قدر جذاب نيست كه بتواند زمينه‌‌‌‌‌‌ساز شكل‌‌‌گيري موج ساخت‌وساز شود. در واقع سود ۳۰ درصدي ناشي از ساخت مسكن با توجه به دوره ساخت حداقل يك‌‌‌سال و نيمه، در واقع معادل سود بانكي ۲۰ درصدي است كه در ازاي سپرده‌‌‌گذاري پرداخت مي‌شود.
زماني كه عايدي ساخت‌وساز از اين مقدار فراتر برود، مي‌توان اميدوار بود كه سازنده‌‌‌هاي بيشتري براي بازگشت به فعاليت حرفه‌‌‌اي خود يعني ساخت‌وساز در تهران مهيا مي‌‌‌شوند.
فعلا فقط مي‌توان اين‌‌‌طور گزارش داد كه وخامت اوضاع بازار ساخت‌وساز به اندازه پارسال نيست و جهت تغييرات تورمي سبب شده شرايط براي فعاليت سازنده‌‌‌ها قدري بهبود پيدا كرده است و وضعيت «ضد ساخت مسكن» كه پارسال در پايتخت حاكم بود، حداقل فعلا به شدت گذشته نيست.
بنابراين ورود برخي از سرمايه‌گذاران ساختماني به بازار ساخت مسكن تهران به صورت خفيف مورد انتظار است.
اين موضوع بستگي زيادي به آينده انتظارات تورمي دارد. در صورتي كه انتظارات تورمي تا حد زيادي كنترل و مهار شود، مي‌توان اميدوار بود كه چرخه معاملات مسكن نيز به جريان بيفتد و با شكستن قفل فروش واحدهاي نوساز، سازنده‌‌‌هاي بيشتري فعاليت ساخت‌وساز را از سر بگيرند.
انتظارات تورمي نيز بستگي زيادي به وضعيت ريسك متغير غيراقتصادي موثر بر بازارها يعني مذاكرات براي رفع تحريم‌ها دارد. مادامي كه اخبار مثبت درباره نتيجه‌‌‌بخش بودن مذاكرات دريافت مي‌شود، اثر آن بي‌‌‌فاصله در بازارهاي مختلف محسوس مي‌شود.
در واقع كاهش ريسك متغيري غيراقتصادي به ثبات يا كاهش قيمت ارز منجر خواهد شد و به دنبال آن انتظارات تورمي مهار مي‌شود.
به اين ترتيب به تدريج شاهد كاهش قيمت مسكن از سطح نامتعارف خواهيم بود و در نتيجه مهار انتظارات تورمي، متقاضيان مصرفي مسكن نيز به دنبال كاهش قيمت واقعي مسكن (كمتر بودن تورم مسكن از تورم عمومي) آمادگي ورود به بازار را پيدا مي‌كنند.
مجموعه اين شرايط مي‌تواند به تكميل شدن زنجيره بازار مسكن از ساخت تا فروش منجر شود. كنترل انتظارات تورمي نتيجه مهم ديگري نيز به دنبال دارد و آن مهار تورم در بازار مصالح ساختماني خواهد بود.
نتيجه‌‌‌بخش بودن مذاكرات رفع تحريم‌ها مي‌تواند به برقراري ثبات قيمتي در بازار مصالح بينجامد و در نتيجه علاوه بر «قيمت زمين» به عنوان يك مولفه اصلي موثر بر هزينه ساخت، شتاب «تورم مصالح» نيز كاهش پيدا مي‌كند و در نتيجه حاشيه سود ساخت‌وساز از اين محل نيز قابل افزايش خواهد بود.
در كنار همه اين متغيرها اعمال برخي سياست‌هاي غلط و همچنين برخي بي‌‌‌‌‌‌‌‌‌عملي‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها از سوي سياستگذار مسكن، ركود در بازار ساخت و معاملات مسكن را تشديد مي‌كند.
به دليل فقدان اهرم‌‌‌‌‌‌‌‌‌هاي موثر مالياتي براي مقابله با انجماد ملكي، بسياري از سرمايه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها به جاي اينكه صرف ساخت مسكن شود، روانه بازار خريد و فروش واحدهاي آماده مي‌شود و در نهايت اين واحدهاي آماده نيز به صورت خالي و بي‌‌‌استفاده فريز مي‌‌‌شوند.
اين در حالي است كه با اعمال اهرم مالياتي موثر يعني ماليات سالانه بر املاك و ايجاد ريسك وهزينه براي ملاكي و سفته‌‌‌‌‌‌‌‌‌بازي، نه تنها حلقه آخر فرآيند ساخت‌وساز يعني معاملات مسكن رونق مي‌گيرد، بلكه سرمايه‌‌‌‌‌‌‌‌‌هاي ملكي نيز صرف ساخت مسكن خواهد شد.
گزارش اشکال
