آمار رسمي از نبض پاييزي معاملات ملك كلنگي نشان مي‌دهد فصل گذشته به دنبال كاهش انتظارات تورمي و خروج سفته‌بازها از بازارهاي مختلف، حجم معاملات خريد زمين در پايتخت نصف شد. افت شديد تقاضاي غيرمصرفي در اين بازار از يكسو و فروشنده‌شدن مالكان ساختمان‌هاي مسكوني كلنگي در تهران از سوي ديگر بر سرعت رشد قيمت زمين تاثير گذاشت؛ به‌طوري‌كه تورم فصلي اين دسته از املاك -كلنگي‌ها- نيز از ۳۶ درصد در تابستان به ۶/ ۱۸ درصد در پاييز رسيد. برآيند تحولات جديد در بازار زمين باعث شده است نه تنها روند حجيم‌تر شدن حباب قيمتي متوقف شود كه «نسبت قيمت زمين به قيمت مسكن در تهران» كه معيار تعيين‌كننده براي «شروع به ساخت و ساز» در سمت بسازوبفروش‌ها محسوب مي‌شود نيز به ميزان خيلي خفيف كاهش يابد. اتفاق پاييزي در زمين ساخت‌وساز اما يك نقطه تاريك هم دارد.
كاهش اشتهاي خريد زمين و املاك كلنگي در فصل پاييز در شهر تهران منجر به سقوط تورم پاييزي در بازار معاملات اين گروه از املاك مسكوني شد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» داده‌هاي رسمي از تحولات بازار معاملات زمين و مسكن در شهر تهران مربوط به فصل پاييز امسال نشان مي‌دهد، با كاهش خريدهاي سرمايه‌اي در بازار زمين واملاك كلنگي تحت تاثير كاهش انتظارات تورمي و كاهش ريسك‌هاي غيراقتصادي در سومين فصل از سال جاري، بازار اين گروه از املاك نيز به تحولات ايجاد شده واكنش نشان داد. اين تحولات كه از نيمه پاييز امسال منجر به كاهش نوسان و همچنين افت قيمت در بازارهاي اقتصادي موازي بازار مسكن(بازار معاملات سهام، طلا، ارز، سكه، خودرو و...) شد در بازار معاملات خريد وفروش مسكن خود را ابتدا در شكل توقف تورم ماهانه مسكن در آبان ماه وسپس در شكل ثبت تورم منفي در آذرماه نشان داد.
با اين حال و در شرايطي كه بازار معاملات زمين واملاك مسكوني كلنگي در تابستان امسال، بالاترين تورم فصلي در ۲۰ سال اخير در بازار معاملات زمين ومسكن را به خود اختصاص داد اما به دنبال تحولات ايجاد شده در پاييز مبني بر كاهش ريسك‌هاي غيراقتصادي و همچنين كاهش انتظارات تورمي، با كاهش سرعت رشد قيمت مواجه شد؛ به‌طوري‌كه تورم فصلي زمين واملاك مسكوني كلنگي در پاييز در مقايسه با تورم فصلي تابستانه در اين بازار نصف شد.
تابستان امسال ميانگين قيمت هر مترمربع زمين وملك كلنگي در شهر تهران در مقايسه با يك فصل قبل يعني بهار ۹۹ معادل ۳۶ درصد رشد كرد. اين ميزان در پاييز در مقايسه با تابستان ۶/ ۱۸ درصد گزارش شده است. اين موضوع نشان مي‌دهد در فصل پاييز كه عمده بازارهاي اقتصادي با كاهش سطح بازدهي، افت قيمت وكاهش نرخ مواجه شدند در بازار زمين نيز به لحاظ سرعت رشد قيمت نوعي آتش بس برقرار شده و همين موضوع منجر به كاهش سرعت رشد قيمت در بازار معاملات اين گروه از املاك مسكوني شده است.
اشتهاي خريد كلنگي و زمين نيز در تهران در اين فصل نصف شد. اشتهاي شديد براي خريد زمين واملاك مسكوني كلنگي به‌عنوان يك پناهگاه امن سرمايه‌اي كه عمدتا در سال‌هاي ۹۷ و ۹۸ و نيمه ۹۹ از سمت متقاضيان غيرمصرفي يعني سفته‌بازها وسرمايه‌گذاران ريسك‌پذير بازار ملك تحت تاثير تشديد نااطميناني، انتظارات تورمي و متغيرهاي تشديدكننده اين انتظارات، ايجاد نوسان در ساير بازارهاي اقتصادي و... افزايش يافته بود منجر به رشد حجم معاملات خريد زمين واملاك كلنگي در تابستان امسال معادل ۲۰ درصد نسبت به يك فصل قبل يعني بهار ۹۹ شد. اما در پاييز يعني در فصل ريزش بازارهاي اقتصادي و انتظارات تورمي و همچنين كاهش بدبيني نسبت به آينده اقتصاد، تحت تاثير كاهش ريسك‌هاي غيراقتصادي ناشي از اعلام نتايج انتخابات رياست جمهوري آمريكا، بازار معاملات مسكن و زمين نيز با تحولاتي همراه شد.
به دنبال به صفر رسيدن تورم ماهانه مسكن در آبان ماه وكاهش آن در آذر، نتايج تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» درخصوص بازار معاملات زمين وملك كلنگي نيز كه در آبان ماه در گزارشي با عنوان«نوبت ابرحباب زمين» منتشر شد نشان داد نشانه‌هايي از كاهش اشتها و ميل به خريد زمين وملك كلنگي و همچنين كاهش نوسانات قيمتي كه در ساير بازارهاي اقتصادي نيز در اين فصل مشاهده شد، در بازار زمين و ملك كلنگي هم رصد مي‌شود.
اين نشانه‌ها در شكل افزايش تعداد فروشنده‌ها وعرضه‌كننده‌هاي زمين و ملك كلنگي به بازار خود را نشان داد. از سوي ديگر تعداد خريداران مصرفي و غيرمصرفي نيز در اين بازار به شدت افت كرد. حتي در برخي از مناطق و در ميان برخي از فايل‌هاي فروش زمين وملك كلنگي نشانه‌هايي از كاهش قيمت‌هاي پيشنهادي و ثبات در قيمت‌هاي قطعي ديده شد. آمارهاي رسمي كه روز گذشته درخصوص تحولات بازار مسكن شهر تهران در پاييز منتشر شد نيز اين موضوع را تاييد مي‌كند. آمارها نشان مي‌دهد نه تنها سرعت رشد قيمت زمين در پاييز در مقايسه با سرعت رشد قيمت زمين وملك كلنگي در تابستان نصف شده است بلكه اشتهاي خريد زمين در اين بازه زماني هم به نصف رسيده است.ميانگين قيمت هر مترمربع زمين وملك مسكوني كلنگي در شهر تهران در پاييز امسال در حالي به ۴۱ ميليون و ۲۷۰ هزار تومان رسيده است كه اين ميزان در مقايسه با يك فصل قبل ۶/ ۱۸ درصد رشد داشته است. اين ميزان رشد در فصل گذشته (تابستان) در مقايسه با بهار ۹۹ معادل ۳۶ درصد بود. حجم معاملات خريد زمين وملك كلنگي نيز به ميزان محسوسي در پاييز امسال كاهش يافت. تعداد معاملات خريد زمين وملك كلنگي در پاييز در مقايسه با تابستان ۹۹ معادل ۵۰ درصد كاهش يافت و نسبت به پاييز سال گذشته نيز ۲۹ درصد كم شد.
اين آمار نشان‌دهنده كاهش اشتهاي خريد زمين از يك سو و كاهش سرعت رشد قيمت در بازار زمين و املاك مسكوني كلنگي شهر تهران به يك دوم تنها به فاصله يك فصل است.
اين در حالي است كه اين افت وسقوط ۵۰ درصدي در تورم وحجم معاملات فصلي بازار زمين وملك كلنگي، در فصلي به ثبت رسيده است كه فصل اصلي معاملات در اين بازار محسوب مي‌شوند. سازنده‌ها به‌عنوان خريداران مصرفي بازار معاملات زمين واملاك مسكوني كلنگي معمولا در هر سال در فصل پاييز اقدام به خريد زمين و ملك كلنگي براي شروع پروژه‌هاي ساختماني جديد مي‌كنند و در سال‌هايي كه بازار مسكن در شرايط عادي قرار دارد تعداد معاملات زمين در اين بازار معمولا بيش از ساير فصل‌هاست.
برآوردهاي «دنياي‌اقتصاد» درباره تحولات اخير بازار معاملات زمين واملاك مسكوني كلنگي با استناد به آمارهاي رسمي درباره تغييرات اين بازار در پاييز امسال از تاثير اين كاهش اشتها و كاهش سرعت رشد قيمت بر توقف عمليات شارژ حباب زمين خبر مي‌دهد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد پاييز امسال به ميزان خفيف و نامحسوس از حجم حباب بازار زمين كم شده است و نسبت قيمت زمين به مسكن معادل يك صدم واحدكاهش يافته است.
در بهار ۹۸ نسبت قيمت زمين به مسكن به ۴/ ۱ رسيد كه نسبت بالايي محسوب مي‌شود و نشان‌دهنده شكاف زياد بين قيمت زمين ومسكن است. اين ميزان در بهار ۹۹ به ۴۸/ ۱ رسيد و در تابستان امسال در نتيجه بروز ابر حباب قيمتي در بازار زمين به نسبت ۵۳/ ۱ رسيد. به اين معنا كه ميانگين قيمت زمين در شهر تهران معادل ۵۳/ ۱ برابر ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران رسيد. تابستان امسال ميانگين قيمت هر مترمربع زمين و ملك مسكوني كلنگي در حالي به ۳۴ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان رسيد كه ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در پايتخت در اين زمان ۲۲ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان بود. اين موضوع نشان دهنده وجود بيش از ۱۰ ميليون تومان اختلاف بين ميانگين قيمت زمين و مسكن در شهر تهران در يك فصل است.
هم‌اكنون با استناد به آمارهاي رسمي درباره تحولات بازارمسكن شهر تهران در پاييز، اين نسبت به ۵۲/ ۱ رسيده و معادل يك‌صدم واحد نسبت به تابستان كاهش يافته است.
اين كاهش دو معنا دارد: يكي به معناي كاهش عمليات شارژ حباب قيمت زمين در پاييز است و ديگري به اين معناست كه حجم اين حباب هرچند به ميزان اندك كاهش يافته است. در واقع اين رويداد تحت‌تاثير دو عامل يعني سقوط حجم معاملات خريد زمين و املاك مسكوني كلنگي در پاييز به دنبال كاهش اشتهاي سرمايه‌گذاران ملكي براي انجام معامله در اين بازار از يكسو و ديگري به دنبال كاهش محسوس سرعت رشد قيمت در بازار زمين و ملك كلنگي از سوي ديگر مشاهده مي‌شود.
بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» با استناد به اطلاعات مركز آمار درباره تحولات بازار زمين و املاك مسكوني كلنگي شهر تهران در پاييز امسال نشان مي‌دهد تحولات بازار زمين و ملك كلنگي در پاييز را مي‌توان به دو گروه سياه و سفيد طبقه‌بندي كرد. در واقع اين تحولات دربردارنده دو گروه اثر سياه و سفيد براي بازار زمين و مسكن است.
اثر سفيد تحولات بازار معاملات زمين و املاك مسكوني كلنگي را مي‌توان در كاهش تقاضاي غيرمصرفي در پاييز در اين بازار مشاهده كرد. اين رويداد تحت تاثير كاهش نوسانات قيمتي در ساير بازارها به دنبال كاهش انتظارات تورمي و كاهش ريسك‌هاي غيراقتصادي به كاهش سرعت رشد قيمت در اين بازار نيز كمك مي‌كند. از آنجا كه زمين هزينه‌برترين جزء در ساخت‌وسازهاي مسكوني است و كاهش سرعت رشد در بازار زمين و ملك كلنگي مي‌تواند بر كاهش ميزان تورم در بازار مسكن نيز اثرگذار باشد همين موضوع مي‌تواند سطح قيمت‌ها در بازار مسكن را تحت تاثير قرار داده و قدرت خريد مسكن را هر چند جزئي بهبود دهد يا دست‌كم مانع از تضعيف بيشتر آن شود. در واقع از آنجا كه بازار معاملات زمين به‌عنوان بازار بالادست بازار معاملات مسكن شناخته مي‌شود، تحولات قيمتي آن بر تحولات قيمتي بازار مسكن نيز اثرگذار است.
اما اثر سياه تحولات پاييزه بازار معاملات زمين و املاك مسكوني شهر تهران مربوط به افت شديد حجم معاملات زمين در اين فصل است. فصل پاييز، در سال‌هايي كه بازار معاملات ملك شرايط عادي دارد پررفت و آمدترين و پرمعامله‌ترين فصل به لحاظ معاملات زمين و املاك مسكوني كلنگي است و سازنده‌ها به‌عنوان متقاضيان مصرفي بازار معاملات زمين و املاك مسكوني كلنگي براي استارت پروژه‌هاي ساختماني در اين فصل اقدام به ورود به بازار ملك و انجام معامله مي‌كنند.
افت شديد و نصف شدن حجم معاملات زمين در پاييز در مقايسه با تابستان امسال يك پيام منفي نيز براي بازار معاملات مسكن دارد. علامت منفي اين رويداد در واقع تداوم ركود ساخت‌وساز مسكن است. حجم معاملات خريد زمين و املاك مسكوني كلنگي در تهران در پاييز امسال به سطح تعداد معاملات در اين بازار در تابستان سال ۹۸ رسيد كه به لحاظ كم بودن تعداد معاملات زمين و ملك كلنگي طي ۶ سال گذشته بي‌سابقه بود. در واقع در اين ۶ سال در هر فصل كمتر از ۴۰۰ فقره معامله خريد زمين و ملك مسكوني كلنگي انجام شده بود اما در تابستان ۹۸ و پاييز امسال اين حجم از معامله به كمتر از ۳۰۰ فقره رسيد.
در اين زمينه دو سناريو وجود دارد. يك سناريو آن است كه در صورتي كه كاهش انتظارات تورمي تداوم داشته باشد و تخليه حباب در بازارهاي اقتصادي ادامه پيدا كند، نسبت قيمت زمين به مسكن افزايش نمي‌يابد و در سطح فعلي متوقف خواهد شد. اين سناريو از ديدگاه كارشناسان سناريوي محتمل درباره آينده قيمتي بازار زمين و املاك مسكوني كلنگي است.
سناريوي دوم در واقع پاسخ به اين سوال است كه آيا اين نسبت كاهش خواهد يافت؟ در پاسخ به اين سوال بايد گفت به دليل افت شديد معاملات خريد زمين در بازار ملك و محدوديت عرضه، احتمال پايين‌آمدن و كاهش نسبت قيمت زمين به قيمت مسكن كم است به خصوص اينكه با تخليه حباب در بازار مسكن احتمال كاهش قيمت مسكن بيشتر از كاهش قيمت در بازار زمين است. همين موضوع نيز كاهش نسبت قيمت زمين به قيمت مسكن را دشوارتر مي‌كند. هر چند در صورت ادامه كاهش سرعت رشد قيمت زمين مي‌توان احتمال كاهش قيمت اسمي زمين در آينده را نيز در نظر گرفت.
ميانگين قيمت هر مترمربع زمين در حالي پاييز امسال به ۴۱ ميليون و ۲۷۰ هزار تومان رسيد كه اين ميزان در تابستان سال جاري برابر با ۳۴ميليون و۷۰۰ تومان بود. در پاييز امسال براساس آمار بانك مركزي ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن نيز برابر با ۲۷ ميليون تومان اعلام شد.
گزارش اشکال
