مدت زمان انتظار براي خانه‌دار شدن در تهران به يك قرن رسيد. برآوردهاي جديد از نسبت متوسط قيمت مسكن به درآمد سالانه خانوارها در پايتخت نشان مي‌دهد تهراني‌ها با احتساب نرخ فعلي پس‌انداز و در صورت رشد يكسان قيمت و درآمد – احتمال بسيار بعيد – ۱۰۹ سال طول مي‌كشد تا بتوانند صاحبخانه شوند.
اين شاخص در اواخر دهه ۷۰ حدود ۱۲ سال بود. فاصله زماني تا خريد مسكن در كشور نيز سنجش و با عرف جهاني مقايسه شده است. در اين بررسي، سهم جديد اجاره‌بها در هزينه‌هاي ماهانه اجاره‌نشين‌ها مشخص شد.
به‌روزرساني آمار دسترسي مستاجران و خانه‌اولي‌ها به واحدهاي مسكوني از افزايش طول زمان انتظار براي خريد مسكن در تهران و كشور حكايت دارد. بررسي‌ها و برآوردها با استناد به آمارهاي رسمي مربوط به متوسط هزينه و درآمد سالانه خانوار، نرخ تورم عمومي و نوسانات قيمت مسكن و اجاره‌بها نشان مي‌دهد هم‌اكنون نه تنها طول دوره انتظار براي خريد مسكن در تهران با نرخ فعلي پس‌انداز به ۱۰۹ سال رسيده است كه در عين حال اين ميزان در كشور نيز به‌طور قابل‌توجهي افزايش يافته است.
برآوردها همچنين نشان مي‌دهد سهم اجاره‌بها به‌عنوان يك مولفه دائمي، ثابت و بدون قابليت حذف از سبد خانوار، در سال جاري هم در تهران و هم در كشور افزايش يافته است و به‌طور كلي بازار مسكن در بخش خريد و اجاره در شرايط نامطلوبي قرار دارد.
بررسي‌ها حاكي است هم‌اكنون طول دوره انتظار براي خانه‌دار شدن به حدود يك قرن افزايش يافته است و خانوارها براي خانه‌دار شدن با نرخ فعلي پس‌انداز بيش از يك عمر براي دسترسي به مسكن ملكي بايد منتظر بمانند. درخصوص سهم مسكن در سبد هزينه‌اي خانوارها در يك شرايط معمول، مسكن ۲۵ تا ۳۰ درصد يا معادل يك‌چهارم تا يك‌سوم سبد هزينه‌اي را به خود اختصاص مي‌دهد اما اين ميزان در كشور و به خصوص در پايتخت بسيار بالاتر از عدد متعارف است.
سهم اجاره از سبد هزينه‌اي خانوار
با محاسبه سهم هزينه اجاره مسكن در سبد هزينه‌اي خانوارها در شهر تهران در سال ۹۹، خانوارها براي اجاره يك واحد مسكوني ۸۰ مترمربعي(متوسط مساحت واحدهاي مسكوني كه در نيمه اول سال جاري از سوي خانوارهاي تهراني در بازار اجاره براي آنها قرارداد منعقد شد)، دو‌سوم سبد هزينه‌اي خانوار را صرف اين موضوع كردند.
در واقع مطابق با آمارهاي رسمي مركز آمار ايران، در نيمه اول امسال، اجاره‌بهاي مسكن معادل حدود دو‌سوم سبد هزينه‌اي خانوارها را به خود اختصاص داد. در واقع در اين مدت ۶۱ درصد سبد هزينه‌اي خانوارها صرف اجاره مسكن با متوسط متراژ ۸۰ مترمربع در شهر تهران شد.
اين ميزان در سال ۹۸ در پايتخت، با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع، برابر با ۵۶ درصد بود. اين موضوع نشان مي‌دهد اجاره‌بهاي مسكن در سال جاري مساحت بيشتري از سبد هزينه‌اي خانوارها را به خود اختصاص داده است و شرايط اجاره‌نشيني به لحاظ تامين اجاره‌بها براي مستاجران دشوارتر شده است.
آمارها نشان مي‌دهد در شرايط فعلي بخش عمده سبد هزينه‌اي خانوارها (براي خانوارهاي مستاجر) مربوط به هزينه اجاره‌نشيني و تامين سرپناه است.
در كشور سهم اجاره‌بها در سبد هزينه‌اي خانوارها با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع در سال گذشته برابر با ۲۷ درصد بود اما اين ميزان در تهران ۵۶ درصد برآورد شد. امسال با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع سهم اجاره‌بها از سبد هزينه‌اي خانوارها در كشور به ۳/ ۲۸ درصد افزايش يافت و اين ميزان در تهران به ۵۸ درصد رسيد.
در يك برآورد ديگر و با محاسبه متوسط متراژ ۱۰۰ مترمربع مسكن اجاره‌اي در كشور اين ميزان در سال ۹۸ در كشور برابر با ۳۸ درصد بود كه امسال با محاسبه مساحت ۸۰ مترمربع در تهران به ۶۱ درصد رسيد.
اين آمارها همه نشان‌دهنده آن است كه سهم اجاره‌بهاي مسكن در سبد هزينه‌اي خانوارها به دنبال شكل‌گيري انتظارات تورمي، جهش قيمت مسكن، تشديد ريسك‌هاي غيراقتصادي و نوسانات شديد بازارهاي موازي بازار مسكن در سال جاري به ميزان محسوس افزايش يافته است. اين در حالي است كه متوسط افزايش درآمد سالانه خانوار نسبت به ميانگين رشد اجاره‌بها در تهران و كشور كمتر بوده است.
محاسبات همچنين نشان مي‌دهد طول دوره انتظار براي دسترسي خانه‌اولي‌ها تحت تاثير عوامل ياد شده در فوق در سال جاري در مقايسه با سال قبل نيز مانند سهم اجاره‌بها در سبد هزينه‌اي خانوارها، افزايش يافته است.
افزايش محسوس دوره انتظار براي مسكن
براي محاسبه دوره دسترسي خانوارها به مسكن، دو شاخص «زمان انتظار براي خريد مسكن» كه نشان‌دهنده تعداد سال‌هايي است كه فرد با پس‌انداز ۱۰۰ درصد درآمد خود به‌صورت سالانه قادر به خريد مسكن خواهد بود و همچنين طول زماني صاحبخانه شدن با پس‌انداز طبيعي معادل يك‌سوم درآمد سالانه خانوارها، ملاك قرار مي‌گيرد و براساس آن طول دوره‌اي كه فرد براي دسترسي به مسكن بايد منتظر بماند، محاسبه مي‌شود.
براساس برآوردهاي صورت گرفته متناسب با نسبت قيمت مسكن به درآمد سالانه خانوارها، هم‌اكنون در صورتي كه يك فرد ۱۰۰ درصد درآمد خود را در تهران براي خريد مسكن پس‌انداز كند ظرف مدت ۲۲ سال قادر به خريد مسكن خواهد بود. اين در حالي است كه با محاسبه يك‌سوم درآمد خانوارها به‌عنوان پس‌انداز با هدف خريد مسكن اين دوره به ۶۶ سال مي‌رسد.
در كشور نيز اين ميزان با محاسبه پس‌انداز ۱۰۰ درصدي درآمد خانوار به حدود ۱۰ سال رسيده است. در حالي‌كه اين دوره با پس‌انداز يك‌سوم درآمد فعلي خانوار معادل ۲۸ سال برآورد مي‌شود. اين آمارها نشان مي‌دهد خانوارها هم‌اكنون چه دركشور و چه در پايتخت به لحاظ شاخص دسترسي به مسكن، در شرايط بحراني قرار دارند و طول دوره انتظار آنها براي خانه‌دار شدن بسيار زياد و غيرمتعارف است.
مدت زماني كه افراد با پس‌انداز يك‌سوم درآمد خود در سال ۹۸ قادر به خريد مسكن بودند ۵ سال كمتر از اين دوره انتظار در سال جاري و معادل ۲۳ سال در كشور بود. اين ميزان كه در پايتخت در سال جاري به ۶۶ سال افزايش يافته است در سال گذشته ۴۹ سال معادل نزديك به نيم قرن بود كه هم‌اكنون ۱۷ سال افزايش يافته است.
با اين حال و در سال جاري با توجه به برآورد رشد ميانگين ۳۰ درصدي درآمد خانوارها، اين ميزان به‌طور متوسط در شهر تهران به درآمد سالانه ۱۰۵ ميليون تومان رسيده است و در كشور نيز حدود ۷۰ ميليون تومان است.
براساس گزارش رسمي مربوط به ميزان درآمد و هزينه‌هاي متوسط خانوارها، اين ميزان در سال گذشته در تهران معادل ۸۱ ميليون تومان و در كشور معادل ۵۴ ميليون تومان اعلام شده بود. آمارها نشان مي‌دهد در خوش‌بينانه‌ترين شرايط هم‌اكنون خانوارهاي تهراني با پس‌انداز يك‌سوم درآمد سالانه خود ۶۶ سال زمان مي‌برد تا بتوانند يك واحد مسكوني معمولي با متراژ ۸۰ مترمربع خريداري كنند.
اين در حالي است كه در سال جاري به دليل دشوارتر شدن وضعيت معيشت خانوارها و تورم بالا، نرخ پس‌انداز خانوارها به ۱۰ درصد كاهش يافته است. با اين نرخ پس‌انداز دوره انتظار براي خريد مسكن به بيش از دو قرن يعني ۲۱۹ سال افزايش خواهد يافت.
در واقع با نرخ پس‌انداز ۱۰ درصدي، در شهر تهران، ۲۱۹ سال طول خواهد كشيد كه فرد بتواند يك واحد مسكوني ۱۰۰ مترمربعي در پايتخت تملك كند. البته با فرض اينكه قيمت مسكن در طول دو قرن تغيير نكند يا رشد قيمت مسكن در اين مدت معادل رشد درآمد سالانه فرد متقاضي باشد.
پيش‌بيني پس‌انداز بينابيني
اما در يك حالت بينابيني يعني در شرايطي كه فرد نه با نرخ ۱۰ درصد فعلي و نه با نرخ ۳۰ درصد قبلي، بلكه با نرخ بينابيني ۲۰ درصد، اقدام به پس‌انداز كند دقيقا بيش از يك قرن زمان براي خانه‌دار شدن مورد نياز است. يعني در شرايطي كه فرد با هدف خريد مسكن اقدام به پس‌انداز ۲۰ درصد درآمد سالانه خود كند ۱۰۹ سال طول مي‌كشد تا بتواند صاحبخانه شود.
اما مطالعات جهاني نشان مي‌دهد، طول دوره انتظار براي خانه‌دار شدن در صورتي كه بيش از ۱۰ سال باشد، شرايط غيرعادي و غيرمتعارف در بازار مسكن آن كشور وجود دارد.
با توجه به اينكه طول دوره دسترسي به مسكن به ميزان ۱۰ سال و بيش از آن شرايط و وضعيت غيرعادي و بحراني تلقي مي‌شود به نظر مي‌رسد هم‌اكنون شرايط در بازار مسكن ايران يكي از بحراني‌ترين و بدترين شرايط از لحاظ شاخص دسترسي به مسكن در ميان كشورهاي دنيا باشد. مطالعات جهاني نيز اين موضوع را به اثبات مي‌رساند.
مقايسه وضعيت دنيا
در سال ۲۰۱۹ بزرگ‌ترين نهاد بانكي سوئيس با عنوان بانك UBS در يك بررسي مربوط به شاخص جهاني حباب مسكن و ميزان رشد نامتعارف قيمت مسكن در كشورهاي جهان وضعيت بازار مسكن در ۲۴ كلان‌شهر اصلي جهان را مورد بررسي و مطالعه قرار داد.
نتيجه اين مطالعه نشان مي‌دهد شهرهايي كه طول دوره دسترسي خانوارها به مسكن در آنها بيشتر از ۱۰ سال باشد در وضعيت بحراني قرار دارند. در اين مطالعه هنگ‌كنگ به دليل آنكه دوره انتظار خانوارها براي خانه‌دار شدن در آن به‌طور متوسط ۲۱ سال به طول مي‌انجامد به‌عنوان بحراني‌ترين شهر از ميان ۲۴ شهر مورد بررسي معرفي شد.
لندن و پاريس نيز در اين مطالعه به دليل آنكه دوره انتظار خانوارها براي خانه‌دار شدن در آنها به‌طور متوسط ۱۴ و ۱۵ سال به طول مي‌انجامد شهرهايي با شرايط نامتعارف به لحاظ دسترسي خانوارها به مسكن معرفي شدند. در توكيو نيز طول دوره دسترسي خانوارها به مسكن ۱۱ سال اعلام شد.
نتايج اين مطالعه نشان مي‌دهد شرايط تهران و ساير شهرهاي كشور نيز به لحاظ دوره دسترسي به مسكن، شرايط بحراني است و به نظر مي‌رسد وضعيت كشور به لحاظ طول دوره دسترسي خانوارها به مسكن در ميان غالب شهرهاي اصلي بسيار كم‌سابقه يا شايد بي‌سابقه باشد.
اين در حالي است كه شرايط در بازار اجاره مسكن نيز شرايط نامتعارفي است.
آمار رسمي از بازار مسكن
براساس آمارهاي رسمي هم‌اكنون ميانگين اجاره‌بهاي ماهانه هر مترمربع مسكن در كشور (براساس ارقام مربوط به اجاره بها در نيمه اول سال جاري) معادل حدود ۲۰ هزار تومان و در شهر تهران معادل حدود ۶۰ هزار تومان است.
ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران نيز در ۱۰ ماه اول سال جاري برابر با ۲۲ ميليون و۷۷۰ هزار تومان بود. ميانگين قيمت مسكن كشور در نيمه اول امسال به متر مربعي ۷ ميليون تومان رسيد. پيش‌بيني‌ها از ادامه افزايش سهم مسكن در سبد هزينه‌اي خانوارها در سال جاري حكايت دارد.
به دنبال تداوم جهش قيمت مسكن در دوره اخير جهش قيمت دست‌كم به دو و نيم سال از ابتداي سال ۹۷ تا نيمه ۹۹، عمده متقاضيان مصرفي خريد مسكن به ناچار از بازار رانده شده و موفق به تامين نياز خود در بازار مسكن نشدند. اين موضوع به خصوص در ميان متقاضيان خانه‌اولي بسيار برجسته‌تر بود.
از سوي ديگر همزمان با افزايش ريسك‌هاي غيراقتصادي، تورم عمومي، عدم تناسب بين رشد درآمدهاي خانوارها و رشد قيمت و اجاره مسكن، شرايط در بازار مسكن چه براي متقاضيان خريد و چه براي متقاضيان اجاره واحدهاي مسكوني دشوارتر از قبل شد.
هم‌اكنون بازار معاملات مسكن تحت تاثير رويدادهاي سه سال گذشته، در شرايط ابر ركود تورمي قرار گرفته است و حجم معاملات خريد مسكن در اين بازار كمتر از كف ركودي است.
منبع: دنياي‌اقتصاد
گزارش اشکال
