«سقوط تورم ماهانه مسكن و سكته معاملات» كه دوشنبه هفته گذشته «دنياي‌اقتصاد» درباره آن گزارش داد، روز پنج‌شنبه در آمار رسمي منعكس شد. مرجع انتشار «آمار تحولات ماهانه بازار مسكن تهران» اعلام كرد: قيمت مسكن در ماه آبان ۸/ ۱ درصد نسبت به مهر افزايش يافت.
بررسي‌ها نشان مي‌دهد تورم ماهانه مسكن در ماه مياني پاييز، پايين‌ترين نرخ رشد قيمت از ارديبهشت امسال تاكنون بوده است كه تحت‌تاثير «كاهش انتظارات تورمي و ريزش دسته‌جمعي قيمت در بازارهاي موازي» به وقوع پيوست. حجم معاملات خريد آپارتمان در پايتخت طي آبان، تقريبا نصف شد. اكنون دو پرسش درباره اين تغيير مسير بين فعالان ملكي مطرح است. پرسش اول مرتبط با نحوه رشد قيمت است؛ اينكه چرا قيمت اسمي كاهش پيدا نكرد. پاسخ اين سوال را مي‌توان از دو زاويه ارائه كرد.
پرسش دوم نيز به جنس معاملات خريد واحد مسكوني در تهران در اين ماه خاص -ماه تخليه حباب بازارها- برمي‌گردد. در شرايطي كه ماه گذشته، غالب تقاضاي سرمايه‌اي در پي «توقف بدبيني به آينده» از بازار مسكن خارج شد، كدام گروه از تقاضاي خريد، جاي تقاضاي غيرمصرفي را گرفت؟ در گزارش «دنياي اقتصاد» بازيگران جديد معاملات مسكن و همچنين نبض قيمت در ۲۲ منطقه تهران، تشريح شده است.
همزمان با سقوط تورمي و بروز سكته معاملاتي در بازار مسكن شهر تهران، بازار خريد و فروش آپارتمان پايتخت وارد فاز تغيير بازيكن شد. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» با استناد به آمارهاي رسمي مربوط به تحولات بازار معاملات مسكن شهر تهران وهمچنين تحقيقات ميداني تكميلي درباره آخرين شرايط بازار ملك نشان مي‌دهد، بازار خريدوفروش آپارتمان در آبان ماه با سه تغيير عمده در مقايسه با ماه‌هاي قبل همراه شده است. دو تغيير مهم مربوط به سقوط تورمي و سكته معاملاتي در بازار خريد وفروش واحدهاي مسكوني در ماه مياني پاييز است و تغيير سوم مربوط به جايگزيني تقاضاي سرمايه‌اي با تقاضاي مصرفي متقاضي تبديل به احسن واحدهاي مسكوني در اين ماه است
سقوط تورمي و سكته معاملاتي در بازار خريد وفروش آپارتمان در پايتخت را برآورد كرده بود. در اين گزارش كه با عنوان «ترافيك خروج از بازار ملك» در صفحه مسكن منتشر شد، افت بيش از ۵۰ درصدي حجم معاملات خريد آپارتمان در آبان به همراه كاهش شديد سرعت رشد قيمت مسكن در اين ماه برآورد شده بود.
اين درحالي است كه داده‌هاي رسمي مربوط به تحولات بازار مسكن شهر تهران در آبان ماه كه روز پنج شنبه ۶ آذر توسط بانك مركزي منتشر شد، گزارش «دنياي‌اقتصاد» در اين زمينه را تاييد كرد. آبان ماه امسال، تحت‌تاثير كاهش بازدهي در بازار معاملات سهام، سقوط قيمت سكه، افت قيمت دلار و خودرو، بازارهاي اقتصادي به تحولات ناشي از كاهش ريسك‌هاي غيراقتصادي در ميانه پاييز واكنش نشان دادند. تحت‌تاثير اين تحولات، بازار معاملات مسكن نيز به رفتار ساير بازارها واكنش نشان داده وشرايطي متفاوت نسبت به ماه‌هاي قبل را تجربه كرد. در واقع آبان ماه را مي‌توان به‌عنوان ماه خاص بازارهاي اقتصادي معرفي كرد.
در اين ماه تحت‌تاثير كاهش ريسك‌هاي غيراقتصادي و به دنبال آن كاهش انتظارات تورمي در بازارها، شاخص بازار معاملات سهام با افت ۵ درصدي، نرخ ارز با كاهش ۹ درصدي، قيمت سكه با سقوط ۱۷ درصدي وقيمت خودرو با كاهش ۱۹ درصدي در مقايسه با مهر همراه شدند. ميانگين قيمت مسكن در اين ماه نيز تورم ۸/ ۱ درصدي را تجربه كرد. ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در شهر تهران در آبان ماه به ۲۷ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان رسيد كه در مقايسه با ماه مشابه سال قبل نيز تورم ۱۱۶ درصدي را تجربه كرده است. دراين ماه همچنين تعداد ۴ هزار و ۴۶۶ معامله خريد مسكن در شهر تهران انجام شد كه اين ميزان در مقايسه با ماه قبل، ۴۹ درصد كاهش يافت و در واقع نصف شد.
تحولات آبان ماه بازار مسكن دست‌كم دو سوال مهم را ايجاد كرده است. سوال اول آنكه در ماه ريزش بازارهاي اقتصادي و درحالي‌كه تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد ورودي تقاضاي سرمايه‌اي به بازار مسكن نيز تحت‌تاثير سقوط بازدهي و كاهش نرخ‌ها در ساير بازارها بسيار كاهش يافته و در برخي مناطق متوقف شده است و تقاضاي خانه‌اولي نيز در بازار از ماه‌هاي قبل حضور ندارد، بيش از ۴ هزار و ۵۰۰ فقره معامله خريد مسكن در اين ماه از سوي چه كساني انجام شده است؟
تحقيقات ميداني تكميلي «دنياي‌اقتصاد» حاكي است عمده اين معاملات از سوي تقاضاي مصرفي تبديل به احسن واحدهاي مسكوني صورت گرفته است. اين گروه از افراد كه در واقع ملك مسكوني خود را به ملك ديگري تبديل كرده‌اند و تغيير شرايط براي آنها تفاوت چنداني ايجاد نمي‌كند، بازيكنان اصلي زمين معاملات مسكن در آبان ماه بوده‌اند. درحالي‌كه در ماه‌هاي قبل عمده معاملات مسكن از طريق تقاضاي سرمايه‌اي و سفته بازي انجام مي‌شد.
سوال دوم آن است كه چرا در ماه سقوط بزرگ بازارها، تورم ماهانه مسكن مثبت بوده است؟ در شرايطي كه بازدهي و تورم ماهانه در ساير بازارها منفي بوده است؟ در پاسخ به اين سوال مي‌توان اذعان كرد كه كاهش شديد سرعت رشد قيمت مسكن در آبان ماه نيز در راستاي كاهش بازدهي و سقوط نرخ در ساير بازارها بوده است. چراكه در همه ماه‌هاي سال ۹۹، به جز ماه فروردين كه ماه استثنايي و تعطيل بازار مسكن بود، تورم ماهانه مسكن دو رقمي بود. اما در آبان ماه تورم ماهانه مسكن به يك پنجم تورم ماهانه مهرماه- ماه قبل از آن- كاهش يافت.از آنجا كه بازار مسكن به دليل ويژگي‌هاي خود به تحولات ساير بازارها با تاخير زماني پاسخ مي‌دهد كاهش يك پنجمي سرعت رشد قيمت مسكن نسبت به ماه قبل، در واقع واكنش بازار معاملات ملك به تحولات ساير بازارها محسوب مي‌شود و انتظار كاهش قيمت اسمي مسكن در ماه‌هاي بعد بعيد نيست.
در سال ۹۲ هم كه تغيير فاز بازار مسكن از جهش به پساجهش رخ داد، ارديبهشت ماه ۹۲ ماه پاياني جهش قيمت مسكن بود كه در آن تورم ماهانه ۵/ ۹ درصدي به ثبت رسيد. اما در خرداد ماه كه بازار تحت‌تاثير كاهش انتظارات تورمي در نتيجه انتخابات رياست‌جمهوري قرار گرفت و ماه پساجهش آغاز شد تورم ماهانه مسكن به ۷/ ۳ درصد كاهش يافت و در واقع نصف شد. هم‌اكنون تورم ماهانه مسكن نسبت به مهرماه يك پنجم شده است. بنابراين اين مقايسه مي‌تواند نشان دهنده اين موضوع باشد كه بازار در ابتداي دوره پساجهش قرار گرفته است. در سال ۹۲، در تيرماه يعني يك ماه بعد از شروع پساجهش تورم ماهانه مسكن منفي شد.
با اين حال ثبت تورم نقطه‌اي ۱۱۶ درصدي در آبان ماه را مي‌توان ركورد تاريخي تورم نقطه‌اي مسكن عنوان كرد. اين تورم نقطه‌اي بالاترين تورم نقطه‌اي در دهه ۹۰ و به احتمال زياد بالاترين تورم نقطه‌اي بازار معاملات مسكن است. چون محاسبات مربوط به تورم نقطه‌اي مسكن مربوط به قبل از دهه ۹۰ انجام نشده است و با توجه به نرخ رشد سالانه قيمت مسكن از سال ۷۰ تاكنون كه تورم نقطه‌اي بيش از ۱۰۰ درصدي درباره آن گزارش نشده است به احتمال زياد تورم نقطه‌اي آبان ماه يك ركورد تاريخي است. علت اين موضوع را مي‌توان به تورم بي‌سابقه ماهانه ۸ تا ۱۰ درصدي در هفت ماه اول سال‌جاري(به استثناي ماه فروردين) نسبت داد. تورم ماهانه آبان امسال در واقع كمترين تورم ماهانه سال ۹۹ بدون استثناي ماه فروردين بوده است.
در شرايطي كه بازدهي همه بازارهاي اقتصادي در آبان ماه منفي شد، بازار معاملات مسكن به‌رغم كاهش شديد سرعت رشد قيمت، رتبه اول بازدهي در ميان ساير بازارها را به خود اختصاص داد و تنها بازاري بود كه در ماه مياني پاييز بازدهي مثبت داشت. آمار رسمي از نبض مسكن در ۲۲ منطقه شهر تهران نيز نشان‌دهنده عمق بيشتر ركود در مناطق شمالي تهران در مقايسه با مناطق جنوبي است. درحالي‌كه ميانگين قيمت مسكن در مناطق ۱ تا ۵ شهر تهران يك درصد در آبان ماه افزايش داشت، حجم معاملات مسكن در اين مناطق ۵۴ درصد كاهش يافت.
از سوي ديگر ميانگين قيمت مسكن در مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران ۴ درصد رشد كرد و حجم معاملات مسكن در اين مناطق كاهش ۳۹ درصدي داشت. به دليل رشد سريع‌تر قيمت مسكن در مناطق شمالي در ماه‌هاي قبل نسبت به مناطق جنوبي، به‌قدري سطح قيمت‌ها در اين مناطق افزايش يافته بود كه سقوط معاملاتي و روند كاهش تورم ماهانه در آن نسبت به مناطق جنوبي (كانون انجام معاملات تبديل به احسن مسكن در آبان ماه) شديدتر بود.
گزارش اشکال
